王曉偉/《中國房地產報》/20070911
9月初的大連醫科大學沉浸在開學的歡樂之中，但該校所在地塊（下稱“醫大地塊”）卻被一場明爭暗斗所籠罩，爭奪的主角是多位房地產開發商，爭奪目標是該地塊的開發權。
2007年7月18日， 大連市國有土地使用權掛牌出讓第9號公告發布，醫大地塊被編號為25號建設用地。該地塊總用地面積約15.065萬平方米，主體使用性質為住宅，掛牌底價是17.48億元人民幣。
代理醫大地塊的規劃招標工作的大連新峰地產的策劃師王勇介紹說，從2004年開始，大連醫大將搬到旅順口區龍王潭鹽場新村，新校區的動遷、建設急需資金投入，因此拍賣土地所得資金很大一部分將用于償還醫大的銀行貸款和新校區建設。
“最近幾年大連房價飆升，加上今年夏季達沃斯的舉辦，大連的房地產市場一派紅火，而市區內可提供的土地已經少之又少，這樣一塊整體素質屬可遇不可求的寶地自然讓人格外牽掛。”大連友誼合昇房地產開發有限公司副總經理張震洋表示。
張震洋之前在醫大地塊對面操盤了一個名為“半島聽濤”的住宅項目，售價高達1.2萬元/平方米。有大連分析人士指出，作為參照，這個項目也拉升了醫大地塊的地價，放大了其吸引力。
據大連土地出讓中心相關人士透露，有超過35家開發商對此地塊表示了興趣。
但是，從2007年7月到8月，醫大地塊的掛牌出讓程序不斷出現插曲。在這一連串令人眼花繚亂的動作之后，門檻被一步步提高，在掛牌出讓背后布滿疑云。
外幣保證金玄機
醫大地塊最扎眼球的在于其掛牌的保證金計價單位，在拍賣公告的“競買保證金”項目下，赫然寫著“1.5億美元（或等值外幣）”字樣，而在同一天掛牌的另外4宗土地，則清楚地寫著“人民幣”。
土地出保證金可用外幣計價并非沒有先例，此前上海市在一樁土地交易中曾允許使用外幣和人民幣兩種貨幣繳納保證金，但僅限外幣繳納卻從未有過。
多家當地房地產企業直言，出讓保證金僅限外幣是在卡國內企業，向外資或與外資緊密聯系的企業傾斜。
大連國土部門一知情人士透露，土地出讓中心跟大連市外管局之前做過溝通，開發醫大地塊的必須是外資或者具有和外資合作的背景，并且規定1.5億美元保證金必須從境外匯過來。
大連市國土資源局土地利用處孫副處長解釋說，政府希望有實力的開發商去拿地建設。
但當地開發商質疑說，國內不乏有實力的企業，為何要如此青睞外資？
大連土地交易中心副主任沈毅指出，這是招商引資政策的產物。“每年地方政府都有招商引資指標，2007年土地儲備中心招商指標為8億美元，壓力很大。”
沈毅認為，保證金用外幣計價算不上是門檻。萬達、億達等大連一線企業，還有在境外上市的房企都有這個實力。
但許多大連本地開發商并不認同。有人士指出，能夠在短時間之內，繳納與1.5億美元等額人民幣的開發商大有人在。但同期內要繳納與1.5億美元等額外幣難度很大。
值得注意的是，掛牌公告是在7月18日公布的，而公告規定申請人必須在8月17 日前繳納競買保證金。也就是說留給沒有外幣企業籌集1.5億美元的時間還不到一個月。
陳志平直言，國內房地產企業要在這么短的時間內，經過外管局、商務部的層層審批，拿到美元交保證金可操作性幾乎沒有。
掛牌擱置意在更改規劃
8月10日，在保證金用外幣計價飽受質疑的同時，大連市國土資源和房屋管理局發布公告，暫停了醫大地塊的出讓，理由是“為優化房地產開發結構，推動西部區域經濟發展……對25號地塊進行局部規劃調整”。
此時，距離正式掛牌僅剩3天。一些企業開始質疑，為什么都準備交保證金了，突然又暫停出讓了？
記者前往大連市國土資源局土地利用處，該處負責人表示盡管文件由國土局簽發，不過，對于土地出讓細節并不清楚。本報多次輾轉大連市土地儲備中心，采訪請求均被拒絕。
據大連土地交易中心相關人士透露，市國土局、市土地儲備中心也是一個執行部門，暫停出讓是由大連市政府有關領導決定的，具體規劃則交由大連市規劃局具體調整。估計該地塊可能在年底再次掛牌。
熟悉該地塊規劃的知情人士透露，大連市相關領導認為該地塊鄰近星海灣金融商務中心區，規劃中商業比例不夠，要在里面添加一個五星級酒店及一部分商業比例。
“準地王”槌落誰家
“盡管暫停掛牌出讓公告規定，重新出讓時，已認購《掛牌出讓文件》的企業登記繼續有效，可以參與競爭，但規劃的更改其實就是一個變相再抬高門檻、最終鎖定到意向方的行為。”一位開發商指出。
而醫大地塊這個“準地王”究竟花落誰家，讓當地業界充滿猜測。
相比大連萬達、億達等本地實力開發商而言，大連正源無疑有更多讓人關注的理由。這家大連本土房企在去年將股權轉讓給摩根士丹利而聞名業界。不過，大連正源董事長秘書接受本報采訪時明確表示，不會投標。
萬達相關人士表示，因為商業項目銷售回款周期太長，也不會投標。
在輾轉采訪中，本報獲悉醫大地塊的最終接手者可能是香港華潤。
華潤作為香港上市公司，具有外資背景，能夠做到用美元支付保證金，此外，華潤在大連幾個項目的發展過程中，積聚了豐厚的人脈和資質。
據了解，目前華潤集團在大連的投資總額逾200億港元，項目有大連星海灣項目、大連天津街項目、開發區濱海社區。
記者從華潤內部人士處了解到，市政府表達過將該地塊交由華潤開發的意向。華潤可能會和大連本土的海昌聯手競爭該地塊。海昌在大連一直扮演一個城市土地運營商的角色，政府背景雄厚。
“不管最后槌落誰家，都應該通過透明競爭得到。公平、公開、公正的招拍掛程序，是建立地產和諧市場的基石。”一位開發商說?！?/font>
閱讀：
6185
次
2007/9/11 14:25:00