劉笑一/《中國房地產報》/20070822
“任何市場都是有風險和周期的，開發企業一定要理性拿地。”8月10日的南京市國土拍賣現場，主持拍賣會的南京市國土局市場辦工作人員不停地提醒“板橋地王”拍賣現場不斷舉牌的開發商。
然而最終的結果是，在富力、仁恒地產、復地、雅居樂等11家地產巨頭的拼搶下，金地以22.5億元的天價將板橋地塊收入囊中。
僅次于2006年年底仁恒集團拿下的河西地王24.05億總價,南京土地出讓史上總價第二高價的地塊就此誕生。
此次受到熱捧的板橋地塊位于南京雨花臺區板橋街道辦事處大方村，是一塊超大型住宅用地，用地總面積約為59萬平方米，實際出讓面積高達46.8萬平方米，這是自南京土地市場實施招拍掛制度以來，面積第二大的居住用地，僅次于2003年寶善地塊(世茂濱江新城)約48.4萬平方米的實際出讓面積。
與5.7億元的掛牌底價相比，這一新誕生的地王身價整整高出近3倍。按照2185元/平方米樓面地價計算，加上開發等各項綜合成本，成本價就將在5000元/平方米左右。而加上金地的品牌價值，今后該項目房價預計會達到7000元/平方米。遠超出目前地塊周邊2500元/平方米的房價。
“還可以，價格尚在我們的預期之內。”金地上海公司總經理趙漢忠告訴記者，金地在板橋新城可能推出一個類似上海“金地格林世界”的大型住宅項目，區域內會有完備的配套設施，產品類型則趨向多樣化。
而他此前透露，金地剛剛完成的45億元增發，資金將主要用于在長三角區域拿地，金地仍將在南京尋找新的地塊。
如此看來，此次金地在南京斥資22.5億大手筆拿地，底氣十足似在情理之中。
而4月金地也曾在南京河西以8.4億元高價拿下所街地塊，使得奧體板塊樓面價格直沖5500元/平方米。隨著板橋地塊落槌，金地目前已經在南京儲備面積約56萬平方米，可開發建筑面積達118萬平方米左右。
板橋新城位于南京主城的西南方向，按照規劃，預計3~5年，板橋地區將建成一個具有鮮明生態特色的“產業生活衛星城”，到2012年，板橋新城將囊括60平方公里的發展空間，擁有35萬居住人口。
在趙漢忠看來，板橋有望成為南京的又一熱門板塊。金地拿下這塊地是出于戰略性考慮。
但據記者了解，此次板橋地塊參與競拍的開發商心理價普遍在10億~15億元，樓面地價不超過1500元/平方米，而眾多專家也預測該地塊實際成交價不會高于萬科10天前拿下的江寧地王。拍出的22.5億天價，已然超出了所有人的預計。
南京市國土局的一位官員則坦言：“拍出如此之高的價格，我們也感到意外。”
隨著目前南京主城的土地日益稀缺，開發商已將目光轉向了外圍。在南京蘇鼎房地產研究所所長宋堅看來，江北過江交通未解決前，南京樓市開發熱點已經開始南拓。
“目前主城用地已經十分緊張，但雨花臺區土地量還有不少，比如板橋新城這樣的規劃用地，這些都將是未來開發的熱點，板橋地塊緊靠寧馬高速、繞城公路，交通的優勢將帶來一定的升值空間。”宋堅說。
從7月下旬誕生的江寧地王，到金地拿下板橋地王，南京城郊板塊的“巨無霸”地塊高價出讓，顯現出一些大開發商已經陷入了“搶地”的狀態。
萬科拿下的江寧地王房價預計將逼近8000元/平方米，而目前江寧的房價大都在5000元/平方米左右；板橋地王更是壓縮了主城與郊區的房價空間，7000元/平方米的房價預期將使得南京主城區的房價更高。
有消息稱，今后南京將對大面積地塊的出讓進行限制，防止開發商囤地，類似板橋的超大地塊極有可能成為絕版，但這卻從另一方面更加刺激了開發商奪地的決心。
“可以想象，今年出讓的地塊到2008年底、2009年上市的時候，南京的房價會高到什么程度。”與南京房地產開發建設促進會秘書長張輝的擔憂一樣，今年的南京土地市場令相當一部分業內人士頗為疑慮。頻頻“誕生”的江寧地王、板橋地王的背后，顯現的是開發商在豪賭市場的預期。
南京土地供應雖然再度放量，卻未能緩解日益高漲的地價。對比鮮明的是，在南京“一房一價”新政實施一個多月以來，并未見南京的高房價有下行之勢。為此南京“地價拉升房價”之說，在近段時間進一步被推到風口浪尖。
“國土局在此次拍賣中多次發出風險提醒，在以前是很少見的。”在板橋地塊現場拍賣會的南京網尚研究機構一位負責人表示，“這至少表明政府流露出不希望地價再次高漲的態度。”
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2007/8/22 9:36:00