長春：房地產有望駛入地鐵時代

中國房地產信息網/20070803

    長春地鐵預計2009年開工，目前已進入科研工作，據專家估計，到2018年長春將形成立體軌道交通網絡。

    地鐵沿線形成“地鐵經濟效應”

    地鐵沿線住宅租售、房屋置換的成交率均高于同一區域其它地段，其價格也略高于同等水平物業。從住宅類型分析，并非所有的地鐵樓盤在后續市場上的表現是一樣的。對位于地鐵主要出口的商業物業和面向工薪階層的中低價位普通公寓樓盤，受地鐵的影響最大。地鐵物業的這種升值潛力，在中低端住宅上將體現得更為明顯。而對于豪宅，以及別墅類產品則影響較小。另一方面，地鐵對城市商業鏈的影響，將造成部分地段的土地及商業價值的提升。所以，從投資角度上分析，地鐵沿線樓盤造成的土地稀缺性在一定程度上勢必造成物業的保值和升值。

    地鐵帶來的商業效應將日益凸現，現有的購物模式也將隨之悄然改變。地鐵的開通，將帶動大量周邊客流的進出，市中心的商業網點不再以本區域居民為主。在中轉站點或大型地鐵出入口，二、三級商圈也將因地鐵而形成新的商業中心。

    沿線不動產將增值

    地鐵，是地下對地面的一次革命 地鐵與地產，有人說地鐵是地下對地面的一次革命?地鐵到哪，哪的房價就漲，繼而帶來樓市價值與布局的重新整理，全世界的地鐵線都在表現著地鐵對房產的增值作用。研究者普遍認為，地鐵對周邊區域的地價提升比率，根據原有區域條件不同可達到5％~15％；原有區域距離城市中心越遠，原有交通條件越差，地價提升比率越高。地鐵帶來的是市區概念的延展、放大和稀釋，因為我們衡量距離的方式是時間，當地鐵速度縮短了時間，城市的距離就越來越近，城市的規模也因此可以發展得越來越大，從而帶來成都人生活半徑的延長。

    理性看待地鐵商圈前景

    四川省住宅產業商會秘書長郭漫舸曾談到： 并非所有的地鐵站點都能形成商圈，都能成為投資熱點。能成為商圈主要有以下幾種情況，一是與傳統商業圈相結合，重慶路商業圈；二是與其它交通樞紐或地鐵中轉交匯而形成的商圈；三是“龍尾式”商圈。四是未來市政規劃的重點區域，如長春市南部新城的規劃，即市政府的南移勢必將形成新興商圈。

    結合對地鐵經濟的研究，我們認為，市郊樓盤因地鐵效應受益最明顯，市中心普通住宅則相對受益較小。市區內地鐵出入口的商業物業則是最大的受益點。從地鐵1號線的規劃設點來看，鄰近地鐵站點1000米以內輻射圈的物業，將是地鐵概念的極大受益者，尤其在起點站、終點站、中轉站附近。

    我們把地鐵對房地產的輻射效應分為三個圈層：核心圈層，地鐵出入口之地面，通常稱為地鐵上蓋物業，以商業保值、增值可能最大；緊密圈層，周邊兩個街區之內，以商業、寫字樓及城市公寓收益最大；輻射圈層，視站點位置而論，愈是郊區范圍愈廣。