上海：樓市近期火爆

(李良/《中國證券報》/20070528)

    五月份，上海樓市銷售旺季的強勢特征正逐漸體現出來。統計數據顯示，上周（5月11日―5月17日）上海樓市共成交68.55萬平方米（剔除動遷房、配套商品房），環比增31.3%，創今年新高，平均成交價格10149元/平方米。其中，住宅成交59.77萬平方米，環比增25.4%，平均成交價格10204元/平方米。而值得關注的是，本周的成交量創下了2007年周成交量的新高。

    成交量放大的同時，還帶動了價格的上揚，并出現了久違的排隊熱潮。近期上海多家新盤開盤時，均出現了大量人群集中排隊的情況，甚至出現了一些樓盤開盤后就銷售一空的情況。在這種情況下，一些開發商開始試探性地提價，如某樓盤新一批房源上漲了500元/平方米，達10000元/平方米，而成交均價達到10489元/平方米，與該案2005年11月的推盤價8100元/平方米相比，一年半時間就漲了近30%。而新房的排隊熱潮也同時影響了二手房的交易。盡管在旺季上海二手房交易并未出現明顯放大，但由于新房市場熱潮和意向購房者增發，許多二手房房東的心理價位明顯提高，惜售情況較多。

    業內人士分析指出，造成這種現象的原因一方面是，作為銷售旺季，在國家未有新的宏觀調控政策出臺，同時現有政策效果不明顯的情況下，此前被壓抑的需求部分釋放，引發了消費熱潮；另一方面，一些剛性需求在股市中獲得豐厚收益，當前股指較為敏感時期選擇規避風險而進行置業，這也造成了一定的消費熱。不過他同時指出，這種熱潮是階段性的，銷售旺季結束后，成交量會再度下滑。而股市財富轉移樓市的效應并不明顯，考慮到股市財富的風險性，如果股市出現下跌，很有可能會削弱許多剛性需求的購房能力，這也會讓熱潮退去。

    盡管對未來市場前景仍存爭議，但開發商們卻不失時機地利用這個機會快速推盤。數據顯示，上周共有24個樓盤推出34.22萬平方米新房源，雖然不及節前的75.18萬平方米，但比5月前10天20個樓盤23.13萬平方米的供應量，多出了11.09萬平方米。而4月份的統計數據則顯示，2007年4月，上海一手住宅市場新增供應面積為162.35萬平方米，環比增加163.73%，同比減少23.85%。

    從區域市場供應看，上海有6個區的供應量在10萬平方米以上，分別為寶山、松江、青浦、閔行、浦東和閘北，其中寶山依舊為供應量最大區域。分析人士認為，連續兩月供應量大幅增長，反映了開發商對市場前景普遍看好。

    另一個值得關注的板塊是寫字樓等商業地產。有關數據顯示，至去年年底，上海甲級寫字樓銷售價格的“行情”已達到2.8萬元/平方米，但在租賃市場仍是“一房難求”。今年一季度，滬上甲級寫字樓的平均租金上揚0.7%，達到每天7.82元/平方米，而空置率僅為4.9%。專業機構的寫字樓季度報告顯示，預計到2010年，上海甲級寫字樓的租金將持續上漲。