深圳：兩塊“雙限”地流標

(劉曉云/《中國房地產報》/20070208)

    深圳1月31日推出的兩塊“雙限”土地流標。該兩宗地要求，住宅面積的95%須建成小于89平方米的住房，戶型必須為兩房一廳或兩房兩廳。

    “現在的土地市場相對比較保守，再加上這么苛刻的開發條件，流標也是很正常的。其實這種‘雙限’是政府的一種試探性方案，但沒有開發商愿意為這種試探性方案付出代價。”一位不愿透露姓名的開發商對記者表示，如果這些地不調整招標條件，可能還是會難逃流標的噩運。

投標價低于底價

    1月31日，兩宗位于大工業區的居住用地招標出讓。這兩宗地建筑面積總和達到23.8萬平方米。

    據了解，這兩宗地的宗地編號分別為G12201-0293和G12201-0294，位于大工業區行政一路的南和北，土地面積分別為33649平方米和44933平方米，建筑面積分別為94218平方米和143788平方米。

    較以往土地出讓相比，此次出讓在合同規定上更加具體，執行細則也更加嚴格，不僅規定了套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發建設總住宅面積的95%以上，還規定戶型為二室一廳或二室二廳(套型建筑面積小于89平方米)住房面積所占比重，必須達到開發建設住宅總面積的15%(含)以上。

    另外，與去年底流標的兩塊地的出讓條件一樣，拿到地塊的開發商，必須將住宅建筑總面積中的15%(共計13625平方米)的住房無償提供給政府作經濟適用房，產權歸政府所有，由政府向低收入家庭出售。該類住房套型建筑面積須小于89平方米(超過89平方米按89平方米計)。

最終只有三家公司投標，共6份標書。

    6份正式標書都有效，流標的直接原因均為投標價低于底價。宗地編號為G12201-0293的地塊收到3份標書，投標者分別為深圳市萬科房地產有限公司，深圳市泰華偉悅實業有限公司，深圳金融泰房地產開發有限公司，三家投標分別為：1.0001億元、0.8億元和0.75億元，而底價為1.28億元。宗地編號為G12201-0294的地塊同樣收到上述3家公司的3份有效標書，三家投標價依次為：1.2億元、1.58億元、1.63億元，而底價為1.88億元。兩宗地均因投標最高價均低于底價約2000萬元而流拍。

開發商出手謹慎

    土地是開發商的生命線，特別是在土地資源匱乏的深圳，然而兩次土地出讓卻均告流標，可見“雙限”土地在深圳遭受“冷遇”。

    萬科有備而來，但依然空手而歸。“開發商報價均低于地塊的底價，這種現象是比較少見的。其實我們給的價格算是比較高了，根據地塊的位置及相關條件，我們都做了較為詳細深入的調研，底價是有點高，可能政府的考慮在于對開發商的斟選及對房價和開發商利潤的一種潛在控制。”深圳萬科相關人士如是說。

    數位接受采訪的開發商均表示，開發條件過于苛刻是流標的主要原因，再加上現在的開發商相對較為保守，除了實力開發商敢于大把圈地外，中小開發商都不敢輕易出手。

    “雙限”的要求無疑讓開發商面臨很大壓力，大多數開發商不太接受這樣的條件，甚至根本就缺乏信心。“這樣一方面降低了開發商利潤，開發商對地塊的價值評估自然會打折扣；另一方面，開發商也不愿意在一個項目里建兩種不同性質的房子，如果商品房和經濟適用房混在一起，那么整個小區的居住群體會參差不齊，復雜的客戶群會降低項目的價值。”嘉里建設（深圳）有限公司市場總監錢思瑋說。

    對錢思瑋的觀點另有開發商表示了贊同，他認為政府以這種模式來開發經濟適用房是否可行值得深思。

    “流標的原因是多方面的，有地塊位置的原因，有價格的原因，也有開發條件的限制，土地供應方應該尊重市場，如果政府堅持現在的土地出讓方案，流標還會繼續發生。”該開發商如是表示。但招商地產有不愿透露姓名的人士表示，開發條件是一方面的原因，但主要還是現在的開發商對市場較為謹慎，不敢輕易出手。“流標是市場氛圍與土地價格的雙重原因，我們上次拿的那塊地，不也有類似的開發要求嗎？我們照樣拿了。”該人士說。