合肥：齊聚開發商 共議成本控制

(劉傳勛/《中國建設報》/20070129)

    近日，全國近50家房地產開發企業共聚合肥，就房地產開發成本控制進行了經驗交流和探討。本次經驗交流會議由中國房地產業協會城市開發專業委員會主辦，中國房地產開發合肥公司承辦。中房合肥公司總經理王維達認為，由于房地產開發周期長、投入資金大、成本控制涉及環節多，尤其在當前房地產市場銷售形勢趨緩的情況下，開發企業的成本控制顯得尤為重要。

    事實上，成本控制作為經營管理的重要部分，對于任何企業來說都具有重要意義。山東新興元地產開發有限公司副總經理孫英亮認為，從企業經營管理的角度來看，不管利潤空間有多大，成本控制都是必須抓好的一項工作，“這是企業經營理念和管理水平的體現”。

    據了解，在房地產市場較熱的情況下，多數開發商在拿地時對土地價值的評估，以今后兩三年房價每年增長15％～20％的標準進行。王維達指出，在當前房地產市場不斷變化的情況下，這種盲目、主觀評估土地價值的方法顯然不夠科學與慎重，對開發成本的控制也相當不利。

    “房地產開發的成本控制是一個系統工程，同時也是一個非常復雜的過程。”南京城市建設開發集團有限責任公司黃國峰認為，開發成本控制涉及到從項目立項、規劃設計、工程招標、施工建設、材料設備、竣工交付、工程結算、銷售、售后服務、物業管理等多個環節。

    由于項目開發涉及的環節多、周期長，不同規模和組織架構的開發企業，其成本控制的程序、流程以及方式方法也不盡相同。大連萬達房地產有限公司李文斌認為，成本控制管理手段不外乎兩種，一是全員控制，二是全過程控制，兩者也可以互補使用。

    一個成本控制得力的企業，首先都有嚴格的成本控制管理制度；其次是針對每個發生費用的環節，都制定有明細的成本控制進程表，并落實到具體部門和具體負責人；最后是及時提示和上報超出計劃費用的環節，以便在動態中控制成本。

    盡管成本控制較為復雜，但與會開發商們一致認為，若從項目開發階段和一些關鍵環節入手并逐步展開實施，控制成本也并非難事。

    首先是在項目開發前期，需要找準產品的市場定位。這要求開發企業必須對某個市場具有充分的了解，在確定購買某個地塊時，能及時對地塊的周邊區域價值作出準確的評估和分析，以確定未來產品的形式和價格。通常情況下，建筑設計費用盡管只占總成本的1％左右，但對總體成本的影響可達75％以上。因此，找準產品的定位、準確判斷出土地合理價值以及優化細化的設計方案，對成本的控制非常關鍵。

    其次是在項目建設階段，要具體明確每個環節的成本控制目標，這包括工程招標、施工隊伍選擇、現場管理、現場簽證、材料選購撥付、工程預結算、銷售推廣等環節。據了解，這個階段的成本費用約占整個項目成本的60％～70％，是項目成本控制的核心。

    “由于涉及的環節眾多，加之周期長可能發生人員變動的情況，開發企業必須對建設階段建立一套科學的管理流程，明確每個環節的成本控制目標并責任到人，才能有效降低成本。”上海中星（集團）有限公司項目管理部經理奚堅說道。

    最后是在項目后期階段，即項目竣工交付后的保修期和客戶服務階段。該階段的成本控制如果處理不好，也會讓企業額外支出很大一筆開支。這一方面要對項目進行嚴格的驗收和檢查，避免項目交付使用后再產生維修費用；另一方面充分利用工程保修期，在保修期內發現問題并及時處理，通過扣除施工單位保留金來合理降低成本。

    成本控制是貫穿項目開發全過程的系統工程，也是企業管理的重要組成部分，對于降低成本、提高市場競爭力、加快產品銷售進度、維持或增加盈利空間、做大做強企業，意義非常重大。在王維達看來，加強成本費用的管理與研究、實現成本效益目標，“已成為房地產行業非常重要的理論和實踐問題，也已經涉及到每個開發企業的生存與發展”。