上海：普陀地塊22億花落長和系 上海半年賣地200億

（田新杰/《21世紀經濟報道》/20061230）   

    12月26日下午，今年上海賣地最大單出爐。
    這幅上海今年國有土地使用權公開掛牌出讓三號公告中的黃金地塊———普陀真如副中心大型綜合地塊，最終由李嘉誠旗下長(江實業)和(記黃埔)系聯手以22億元收入囊中。
    至此，上海自今年8月中旬掀起的賣地潮達到高潮。根據上海市房地局官方網站公開數據計算，即使三、四號公告土地僅以掛牌起始價計，今年上海國有土地公開掛牌出讓總額將超過200億元。
    然而，正如市房地局一內部人士坦言，上海每年通過各種渠道出讓的土地中，公開招拍掛的土地僅僅是一小部分。換句話說，上述200億出讓總額與上海土地出讓總收益相比，可謂滄海一粟。
長和系22億底價拿地
    普陀區真如副中心地塊注定將成為今年下半年上海集中推地的一個高點：其由上海市重點建設市鎮之一的真如副中心啟動區四幅相連地塊A3－A6組成，總建筑面積72萬平方米，其中住宅占到20％左右，約14.4萬平方米，商辦部分占80％；地塊掛牌起始價高達人民幣22億元。
更吸引眼球的是，掛牌文件明確要求“獨立競買人或聯合競買人中至少一家必須是世界500強企業(以2006年美國《財富》雜志公布的名單為準)或其控股子公司，且該企業必須占聯合競買投資比例50％及以上”。
    這幾乎可以確定，不管是參與該地塊報價還是競標以及最后摘牌的，都將是“大鱷級”的企業。而此前坊間即有傳言，據目前符合該競買條件的房地產企業情況，近來在國內及上海房地產市場最活躍的非長和系莫屬，而長和系也在此前正式參與該地塊投標。
    12月26日下午4時是該地塊掛牌截止時間，記者在現場了解到，僅有以3家公司聯合形式組成的唯一競標單位入圍，包括雅富投資有限公司60％股份、上海長潤房地產開發有限公司25％股份、上海江和房地產開發有限公司占15％股份(三家企業均為長和系旗下公司)，不過聯合競標組有關人士在現場表示，詳細情況以日后公告為準。最終，這個上海今年賣地的最大單被該“聯合體”以底價悄然收入囊中。
    有分析人士測算，上海商用物業的建筑成本一般在5000元/平方米以上，照此計算，該地塊項目的總建筑成本接近40億元，加上22億元地價投入，整個項目總投資將超過60億元。
    有分析人士測算，上海商用物業的建筑成本一般在5000元/平方米以上，照此計算，該地塊項目的總建筑成本接近40億元，加上22億元地價投入，整個項目總投資將超過60億元。
上海半年賣地200億
    長和系22億底價拿下真如地塊，在很大程度上是今年上海下半年集中賣地的一個縮影。
    此前，上海市房地局先后公布了今年上海市國有土地使用權掛牌出讓一、二號公告的“成績單”，在總共43個土地標的中，僅兩個流標。有不少地塊以底價成交，但也不乏諸如多家大型開發商激烈角逐的顓橋地塊等“搶手貨”。
    據公布數據計算，已經出讓完畢的今年一、二號土地出讓公告中標總價分別為453678萬元和574196萬元。而尚未最終出讓的三、四號公告涉及的土地，招標書中的掛牌起始價總額分別為559101萬元和474707萬元。也就是說，即使三、四號公告土地僅以掛牌起始價計，今年上海國有土地公開掛牌出讓總額已高達2061682萬元。
    然而，這只是今年上海國有土地公開掛牌出讓的總額，上海每年通過各種方式的賣地總收益遠比這一數字高很多，但具體究竟是多少，這一直是個謎。
而近年上海土地出讓收益情況究竟如何？
    日前，上海市房地局在其官方網站上公布了《上海市城鎮房地產開發土地供應和開發利用情況公示》，其中公布了批準用地時間自2004年至今年7月共896幅土地的各項詳細情況。
    市房地局辦公室有關負責人表示，該土地供應及開發利用情況公示是應此前中央有關部門向社會公開土地相關情況的政策要求，為近年來首次向社會公開此類詳細數據。
    根據該公示所透露的數據，共896幅土地幾乎包含了上海所有區縣，但在相對數量上，主要集中在市中心外的區縣。據公示數據測算，896幅地塊的土地款總額為9223558.552萬元，相應土地純收益為2237760.4萬元。
    值得注意的是，在公示的這些地塊的“取得土地方式”一欄中，盡管公示時間段內正是上海國有土地出讓公開招拍掛大力推廣的階段，但從總量上而言，通過公開招拍掛方式出讓的土地所占比例仍然只是一小部分，更多的公示地塊則是通過協議出讓等非公開的方式出讓。
    “盡管這次公示了多達近900幅土地出讓的各項詳細信息，但遠不是全部，只是選擇了一小部分進行公示。”上述房地局內部人士透露，“與同一時間段內上?？偟耐恋爻鲎寯盗肯啾?，公示地塊其實只占一小部分。”
    而對于公示樣本是如何選擇的及有關土地出讓總收益，該內部人士無奈表示，盡管是市局相關處室負責人，但也并不知道詳細情況。
    事實上，根據上海市統計局《上海統計年鑒2006》中“主要年份土地使用權出讓情況”披露的數據，僅2004年、2005年出讓土地的幅數就分別達到1739和1539。顯然，實際出讓的土地數量遠比公示中的896幅多得多，相應的，土地出讓收益同樣如此。
    中國指數研究院華東分院副院長陳晟表示，作為專門研究房地產相關數據的專業機構帶頭人，他也未曾從正式的官方渠道獲得土地出讓收益的相關數據，“所能確切知道的，只是公開出讓的部分。”
    有專家坦言，此前中央有關部門對土地出讓收益公開的政策趨向明顯，包括上海在內，土地出讓收益公開化將是今后土地調控政策的方向。