常州市關于進一步規范我市商品房預（銷）售管理的通知

常州市住房保障和房產管理局 常州市物價局 中國人民銀行常州市中心支行文件

常房規發〔2010〕1號

關于進一步規范我市商品房預（銷）售管理的通知

各有關單位：

為貫徹落實《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）、《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）、國家住建部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號）和《省政府辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（蘇政辦發〔2010〕13號）文件精神，根據部、省關于規范房地產預（銷）售行為的要求，結合我市實際情況，就進一步加強商品房預（銷）售管理、規范商品房預（銷）售行為通知如下：

一、加強商品房預售許可審批管理

（一）嚴格商品房預售許可條件。一是對2008年9月5日后新出讓土地的房地產開發項目，要求多層結頂，小高層、高層工程形象進度至1/3才準予預銷售；對2008年9月5日前已取得土地但未按出讓合同開工的房地產項目，要求形象進度達到±0以上才準予預銷售；對2008年9月5日前已取得土地且按照合同正在分期開發的房地產項目，仍按照原政策執行（即完成總投資額的25%）；二是申請預售的項目必須足額繳清土地出讓金并取得國有土地使用權證，預售申請時必須提供繳清土地出讓金的繳款憑證；三是嚴格審查投入資金達總投資額25%的證明材料。對于土地有抵押貸款的項目在投資資金的計算上應把抵押的金額在已投入的金額中扣除再計算，對于土地未抵押的項目應將項目領取預售證的事實及時告知土地主管部門。

（二）明確預售許可最小規模。房地產開發企業預售商品房應當以項目為單位申請預售許可；對開發建設規模較大、實行分期開發和分期交付的商品房項目，可按照分期開發的規模申請預售許可。申請預售許可的最小規模為一幢，不得分層、分單元申請預售許可。

（三）建立商品房預售許可面積預測繪制度。房地產開發項目申請預售時，商品房面積必須經過有資質的房產測繪機構的預測繪并通過產權登記部門的審核。

（四）規范預售許可變更。取得商品房預售許可證后的在售商品房項目，如因規劃、設計等發生變更使申請預售許可時的相關內容和預售方案發生變化，房地產開發企業應持預售變更申請表，及時到主管部門辦理預售許可變更手續。

二、加強商品房預售方案及預售資金管理

（五）加強商品房預售方案管理。加強對預售方案的審核，預售方案應當詳細說明項目基本情況、項目用于銷售以及企業保留自有的情況（企業保留自有的房屋必須在辦理初始登記后方可交易）、項目建設進度計劃情況、落實預售資金監管情況、項目銷售計劃和銷售方式、每套商品房的預（銷）售價格及價格調整方式等內容。分期申請商品房預售的項目，前一期申請預售許可時的預售方案不落實的必須進行整改，整改期內暫不受理后一期商品房預售申請。預售方案中主要內容發生變更的，應當報主管部門備案并公示。

（六）加強商品房預售資金監管。商品房預售資金必須專項用于購買項目開發建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款、法定稅費和其他相關費用，任何單位和個人不得挪用和違規使用商品房預售資金。

房地產開發企業可以選擇銀行保函或設立監管賬戶方式進行商品房預售資金監管。房地產開發企業通過銀行保函方式進行資金監管的，銀行保函的金額為項目總投資額，期限至項目辦理初始登記；房地產開發企業通過設立監管賬戶方式進行商品房預售資金監管的，按下列方式辦理：

1．房地產開發企業在申請項目預售許可證前，必須確定監管銀行，設立商品房預售資金專用賬戶，并簽訂監管協議，商品房預售資金必須全部存入專用賬戶。每個項目的監管銀行不得多于3家，監管銀行應按照監管協議規定，加強商品房預售資金監管。

2．房地產開發企業應按季向房產行政主管部門填報《常州市商品房預售款專用賬戶資金收存使用情況報表》（附表），監管銀行審核填報金額的真實性后蓋章確認。

3．分期申領預售許可證的項目，企業在申報后一期預售許可證時，必須對項目已獲得預售許可的商品房預銷售情況及資金收支情況向主管部門提供書面報告，監管銀行應對資金收、支總額及賬戶進行核對并簽署意見。

4．商品房預售資金沒有全部存入專用賬戶或者沒有按規定使用專用賬戶資金的，暫不受理企業后一期預售許可申請；責令企業進行整改，情節嚴重的將按相關規定進行處罰。

三、加強商品房銷售行為管理

（七）加強售樓場所公示。房地產開發企業預售商品房應將預售方案中相關信息在銷售現場醒目位置進行公示。公示的主要內容：商品房預售方案、公司營業執照、資質證書、土地及在建商品房權利狀況、城市商品房銷售管理辦法、商品房預售許可證、建筑總平面圖、公建配套計劃表及公示圖、建筑節能信息、商品房銷售價目表、商品房買賣合同（示范文本）、前期物業服務委托合同、業主臨時規約。項目代理銷售的還需公示代理銷售委托書、代理企業營業執照、經紀企業備案證書。

（八）加強預售房源管理。房地產開發企業應當在取得《商品房預售許可證》后10日內將取得預售許可的全部房源嚴格按照申報價格（備案價格），明碼標價一次性對外銷售，不得以各種借口分批、分次銷售。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不得以認購、認定、登記、選號等各種名義收取預訂款性質的費用，變相預售商品房。

（九）加強退房管理。嚴格執行國家關于期房禁止轉讓的規定，任何單位和個人不得以退房加價銷售的形式變相進行期房轉讓。商品房買賣合同網上簽訂備案后，沒有辦理房屋所有權初始登記確需退房（注銷備案）的，所退房源由主管部門統一組織對外公開銷售，銷售價格不得高于原合同價格；凡是已辦理房屋所有權初始登記的商品房不得辦理退房手續，由相關權利人辦理好房屋登記后再進行轉讓。

四、規范商品房交易秩序

（十）認真執行商品房銷售價格備案制度。各房地產開發企業在申領《商品房預銷售許可證》之前，其所有商品房銷售價格須報價格主管部門備案。備案的銷售價格為最高銷售價格，開發企業在實際銷售過程中如要突破原備案的銷售價格，必須提前15天到價格主管部門重新備案。備案價格同時在價格主管部門、房產主管部門的官方網站上和樓盤交易場所醒目位置向社會公示，并做到“備案價格、網上公示價格、現場明碼標價三價統一”。

（十一）嚴格執行商品房的“一價清”和“明碼標價”制度。開發企業在商品房銷售中對購房者最終結算時實行一個價格，即將商品房開發建設中的各種設施、設備費用及各種規費，全部納入成本計入商品房銷售價格，嚴禁在房價外擅自收取未經價格主管部門批準的費用；開發企業在樓盤交易場所醒目位置按“一套一標”公示商品房銷售價格。

（十二）建立和完善商品房預（銷）售監管工作機制。加強項目后續管理，建立健全預售回訪制度，不定期對在售項目的銷售情況、施工進度、售樓處公示情況進行回訪。

（十三）加強房地產市場執法力度。加大對捂盤惜售、囤積房源、虛假交易、炒賣房號、價格欺詐等擾亂市場秩序及其他違法違規行為的查處力度。

附件：《常州市商品房預售款專用賬戶資金收存使用情況報表》

常州市住房保障和房產管理局 常州市物價局

中國人民銀行常州市中心支行

二〇一〇年六月三日

（通知全文和附件下載）