黃山區城市住宅小區驗收移交管理暫行辦法

黃山市黃山區人民政府辦公室文件

黃政辦[2006]41號

            關于印發《黃山區城市住宅小區驗收移交管理暫行辦法 》的通知

各鄉鎮人民政府，新城街道辦事處，太平湖風景區管委會，區政府有關部門和單位：

      《黃山區城市住宅小區驗收移交管理暫行辦法 》已于2006年3月23日經區政府第56次區長辦公會議審議通過，現予印發，請認真貫徹執行。

                                                                     二00六年四月六日

黃山區城市住宅小區驗收移交管理暫行辦法

第一條   為進一步規范房地產開發行為，加強對城市住宅小區驗收交接的管理工作，保障住房消費者合法權益，提高住宅小區建設整體質量水平，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》等法規、政策規定，結合本區實際，制定本辦法。 
第二條   本辦法適用于黃山區行政區域內國有土地上開發建設的住宅小區驗收移交活動。 
第三條   住宅小區驗收移交（不含建筑單體）是指對開發建設的住宅小區市政公用設施、公共服務設施和綠地等配套設施的驗收移交。
新建住宅小區整體建設完成后應進行驗收交接。分期開發的住宅小區，可以實行分期驗收交接。
第四條   市政公用設施包括小區道路、標志標識、停車場（庫）、室外公共照明、環衛設施（垃圾箱、垃圾中轉房）、各類公用管線（供水、電力、電信、燃氣、供熱、有線電視、雨水、污水等）及相關的建筑物、構筑物。 
公共服務設施包括物業管理用房、商業用房、社區服務、娛樂體育、安全防范等設施。 
綠地包括廣場、公園、小游園、組團綠地及其他塊狀、帶狀綠地等。
第五條  黃山區房地產管理局負責本區行政區域內住宅小區驗收移交的組織和管理工作，并協調處理驗收、移交中的有關問題。
建設（含市政、園林）、規劃、市容、環保、供水、電力、電信、消防、社區等部門和單位分別按照各自職能進行專項驗收，必要時可以邀請人大代表、政協委員及業主代表參加。 
第六條  各相關職能部門和單位組織的專項驗收應當依據法律法規、標準規范與項目批準的規劃設計的批復文件及配套設施建設圖紙文件，對住宅小區住宅規劃建設情況及配套的市政公用設施、公共服務設施和綠地的建設情況進行逐項驗收備案。
第七條  房地產開發建設單位應在住宅小區規劃設計中，明確住宅及配套設施建設內容，并對市政設施、公用設施、綠地等配套設施進行專項規劃設計。在申領建設工程規劃許可證之前，應規劃行政主管部門提交小區配套設施建設圖紙文件或承諾書，同時報區建設、房地產行政主管部門備案。提交的圖紙和文件應明確配套設施的建設內容、交付期限（分期建設的，必須載明分期交付期限和內容）及其他有關要求。
房地產開發建設單位應當按照批準的建設內容及期限完成房屋和配套設施的建設。
第八條   住宅小區建設項目符合下列條件的，房地產開發建設單位可向相關部門申請單項驗收： 
（一）在批準的用地紅線范圍內所有的建設項目已按批準的規劃設計全部建成，并滿足入住要求； 
（二）住宅、公共服務設施、市政公用設施和綠地等單項工程質量全部驗收合格，且竣工驗收資料齊全； 
（三）法律、行政法規規定應當由國土資源、建設、規劃、消防、環保等部門出具的認可文件或準許使用的文件已具備； 
（四）施工現場清理完畢； 
（五）被拆遷戶已安置； 
（六）施工單位已簽署工程質量保修書； 
（七）已落實物業管理單位； 
（八）房地產開發建設單位已提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》； 
（九）住宅小區市政基礎設施已按規劃納入城市基礎設施網絡。 
第九條    申請住宅小區驗收的，應當提交下列資料： 
（一）國有土地使用證、國有土地出讓合同或劃撥用地決定書、拆遷許可證、建設工程竣工規劃驗收證、建設工程施工許可證、標準地名批準文件； 
（二）各單項工程的房屋建設工程竣工驗收備案材料； 
（三）住宅小區建筑總平面圖、綠化總平面圖、綜合管線總平面圖等竣工圖紙；
（四）所有單項工程按工程編號、施工編號、建筑面積、用途及其設計、施工、監理單位等制定一覽表；
（五）規劃、建設、消防、環保等部門出具的批準文件及資料；
（六）推行全裝修的成品房應出具室內裝修質量驗收資料和室內環境檢測報告。 
第十條   小區物業驗收項目的名稱、使用性質、建筑面積、占地面積以及輔助設施，由區規劃行政主管部門批準的規劃設計圖紙及文件予以確定。主要包括：
（一）批準的年度投資計劃、規劃、用地、設計、建設施工和繳費等文件、資料手續；
（二）規劃建設項目得到落實，滿足規劃批準的條件，無違章建設；
（三）市政公用基礎設施和公建配套設施全部竣工，并且符合施工設計要求；
（四）游園、綠地、樓間綠化及道路兩側、樓間硬化工程全部竣工，并符合施工設計要求；
（五）小區范圍內的施工機具、臨時建筑、建筑渣土、剩余構（部）件全部拆除清理運完畢，達到場清地平；
（六）單體工程的工程質量合格率達100%，并且竣工驗收備案證明齊全，無質量問題；
（七）物業管理用房的落實、物業管理企業的落實、安全防范設施完備以及其他規定的內容和標準；
（八）消防通道及設施、電力、電訊等管線、設備按規劃要求設計施工到位； 
（九）有關行政主管部門認為需要補充的其他資料。
第十一條    驗收的部門和單位應當在接到驗收申請之日起5工作日內，對開發建設單位提交的資料進行審查，不具備驗收條件的，應書面告知申請單位不予驗收的理由；具備驗收條件的，有關部門應當在5工作日內進行驗收，出具驗收備案表。
房地產行政主管部門依據各專項驗收備案表，頒發《住宅小區交付使用通知書》。
第十二條    對不影響使用的一般性問題，驗收部門應出具《住宅小區驗收整改通知書》，由房地產開發建設單位限期完成整改后，由驗收部門進行復驗，整改費用由開發建設單位承擔。
房地產開發建設單位對驗收意見有異議的，可在收到《住宅小區驗收整改通知書》之日起5個工作日內，向驗收的部門提請復驗。 
第十三條   市政公用基礎設施和公共服務配套設施項目未經驗收或驗收不合格的住宅小區，不得交付使用。
對配套設施不完善或拒不整改的小區，房地產行政主管部門不予退還開發建設單位交納的項目資本金，有關部門應暫停新建項目的審批手續。
第十四條  區房地產行政主管部門對經驗收合格的住宅小區，應在各專項驗收全部合格起15日內核發住宅小區驗收合格證。對經驗收不合格的，不予核發《住宅小區交付使用通知書》。并由開發建設單位按有關規定或要求進行整改，直至驗收合格。
第十五條   房地產開發建設單位在與業主在簽訂商品房買賣合同時，應明確約定房屋交付使用的市政及公共配套設施條件；在房屋交付使用時，市政公用基礎設施和公共服務配套設施，應與同期房屋同步交付使用。
對因客觀條件原因一時不能及時配套建設的設施，應在合同中約定建設完成時限。
第十六條   住宅小區內按照城市規劃配套建設的供水、供電、電訊和有線電視等設施由開發建設單位按照以下規定移交：
（一）分戶水表（含水表）以外的供水設施，移交給供水單位，并由供水部門進行日常維護。
（二）樓內配電箱（含電表）以外的供電設施，移交給供電單位，并由供電部門進行日常維護。
（三）電訊交換箱（含交換箱）以外的電訊管線及設施，移交給電信部門，并由電訊部門進行日常維護。
（四）有線電視分配箱（含分配箱）以外的管線及設施，移交給電視網絡部門，并由電視網絡部門進行日常維護。
（五）供氣等其他專業配套設施計量表（器）以外的管線及設施，移交給相關專業部門進行日常維護。
第十七條   住宅小區內市政、公建配套設施的產權為小區內業主共同所有，法律、法規及商品房買賣合同另有規定的除外。開發建設單位按照城市規劃配套建設的下列設施，無償移交業主委員會實施物業管理：
（一）按規定提供的物業管理等用房及設施；
（二）小區內綠化及設施；
（三）道路、路燈、環衛、排水管網等設施；
（四）為小區服務的其它公建配套設施。
第十八條   住宅小區建成交付使用時，房地產開發建設單位應向業主委員會出示《住宅小區交付使用通知書》。
住宅小區驗收合格后2個月內，房地產開發建設單位應向業主委員會按照法律、法規規定及合同的定移交物業用房、停車場等市政、公用配套設施，向有關專業部門移交配套設施，并辦理相關手續。
住宅小區業主委員會成立之前，開發建設單位應自行或委托物業管理企業對住宅小區進行前期物業管理。
第十九條    住宅小區移交前由開發建設單位負責管理維修，并承擔所需費用；移交后由接收方負責管理維護，并承擔所需費用。在質量保修期內，所需的維修費用按工程質量管理的規定執行。
第二十條    住宅小區驗收移交后，由業主委員會依照有關規定委托物業管理企業進行管理。對接收前已實行物業管理的住宅小區，也可繼續委托物業管理企業進行物業管理，委托合同應作相應變更。
第二十一條   違反本辦法規定，將未驗收或驗收不合格的住宅小區交付使用的，由房地產行政主管部門根據《城市房地產開發經營管理條例》有關規定，責令補辦驗收手續、責令限期返修，并處以罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。 
第二十二條   驗收部門與單位的工作人員違反本辦法規定的，依法予以行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十三條   本辦法實施前已經建成的小區，有關配套設施的移交，可參照本辦法有關條款執行。
其他新建住宅小區達到條件的，可以參照本辦法執行。
第二十四條   本辦法由黃山區房地產管理局負責解釋。
第二十五條   本辦法自2006年5月1日起施行。