（費愛華/中國行業研究網）
一、零散銷售、統一經營
拆零銷售是目前大部分商業地產開發公司采取的辦法。物業一旦被分割出售，就意味著一個完整的商業設施在所有權和經營權上都被徹底分割，失去了它的整體性。物業被拆零銷售后，一般有兩種選擇。一是由開發公司招一家或多家主力商戶，采取返租的形式對全部或部分物業統一經營。二是由各個業主各自經營，開發公司提供指導意見并實施物業管理。
這一策略的優點是能很快收回投資，單位售價很高，同時能保證商場經營規范和經營檔次，適合規模較大、潛力大的物業。采取這一方式存在的風險是，由于整體物業被拆成一個個小塊，給日后的商業經營管理埋下隱患，一旦經營業績不佳，不僅開發商品牌受損，樓盤及附近住宅物業的品質都會下降，業主和投資者也不能獲得穩定的租金收益。
二、零散銷售、各自經營
這一模式非常適合規模不大、檔次一般的物業。采用這一經營策略的優點是開發商能盡快收回投資，且平均售價較高。風險是開發商缺乏對項目的整體控制力，散戶自身調節的經營風險很大。因為一個整體性差、經營格局紊亂的商場是不會有好的效益的，由于缺乏主力店，業主受短期利益驅動、各自小規模經營很容易使整個商場變成街頭的大排檔，實際回報與預期收益可能相差甚遠。另外，如果是商住結合的物業，底商層次的下降有可能導致住宅商品房價值的下跌。
三、整體出售、整體經營
對一些物業，開發商希望盡快脫手，收回投資。他們往往通過拍賣或其他形式將自己的物業出售給商業公司。這些開發商往往對商業經營不熟悉、也不準備進入商業領域，企業實力較弱，有一定的資金壓力。購買者往往是對商業投資運作非常熟悉、資金實力雄厚的公司。這一策略適合于規模較小、檔次一般的物業。其優點是開發商能盡快收回投資，風險較小，但由于一次性投入過大，與購買者談判有一定難度，所以往往整體售價較低。
這一模式的一個變化是采取先租后售、租金抵房款的方式進行。即在首付一定的現金之后，用每年的房租逐年抵算房款，實際上是一種按揭分期付款的方式。與一次性付款相比，這種方式的優點在于能夠和經營者共擔一部分風險，因而會吸引更多的投資者，有利于談判的進行；缺點是開發商承擔了一部分風險，資金回籠慢。
四、整體出租、整體經營
采取這一模式的開發商往往實力雄厚，并且與國內外著名大型商業品牌特別是連鎖超市在投資開發前便組成了戰略聯盟。國際和國內的大部分知名商業經營者往往采取租賃的方式與地產開發商合作，比如沃爾瑪、家樂福、蘇寧電器、國美等。其租期比較長，一般是10—20年。與著名零售企業合作的優點是，合作時間很長，收益穩定，風險較小。也有一些企業采取保底銷售提成方式，旨在降低風險。
這一經營模式的另外一個變通模式是“租售”結合。其特點是整個物業被拆成兩部分，大部分以較低價格出租給商業巨頭，小部分則拆零高價銷售、各自經營。主力商戶的進入，可帶來極大的人流，將極大地提高其他物業的租金或售價。
五、零散出租、各自經營
香港商業地產巨頭在北京的投資項目比如恒基中心、東方新天地、新東安、國貿中心等都有一個共同點，就是只租不賣。即使像恒基中心連年虧損，發展商也沒有賣掉的意思，因為發展商看重的是長遠利益，有足夠的資金培育商業氛圍，等待市場成熟。源源不斷的租金回報將使這些項目成為發展商的“奶牛”。與“整體出租、統一經營”策略相比，采取這一經營模式的物業一般處于黃金地段，不需要“主力商戶”入住來提高物業檔次。開發商的租金回報率較高，對商場擁有控制權，可以保證商場經營特色和檔次，租賃的對象往往是國內國際著名品牌。
隨著商業地產的理性化發展、實力雄厚的開發商的進入，上述以“產權式商鋪”為特征的第一、二種經營模式的比例將逐漸縮小，“整體出租、整體經營”策略將更多地受到歡迎。因為“地產+商業”運營模式從整體上保證了所有權和經營權的統一，特別是對地產資源和商業資源進行了高度整合，分工明確，實現了雙贏。不過這一模式的缺點是地產和商業雙方是松散聯盟、合作關系比較脆弱。為了規避這一風險，一些大型商業巨頭開始向地產行業滲透，比如國美電器的國美置業就專門負責商業地產的開發；而深圳茂業集團則已經形成商業房地產開發和百貨零售兩大支柱產業的合力效應。
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2007/6/18 14:22:00