提高存款準備金率對房地產市場的影響評估

  陳標金 陳文俊/深圳大學房地產經濟研究中心

經國務院批準，中國人民銀行決定從2006年7月5日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。央行在答記者問時解釋說，“當前經濟運行中仍存在固定資產投資增長過快、貨幣信貸增長偏快、對外貿易順差擴大等突出矛盾和問題”。“今年前5個月金融機構人民幣貸款增加1.78萬億元，同比多增7939億元。”“雖然消費物價指數還比較低，但如果貨幣信貸繼續加快增長，可能有刺激經濟過熱和通貨膨脹的風險。因此有必要在繼續堅持總體穩健政策取向的同時，適度加大貨幣政策調控的力度。”

提高存款準備金率0.5個百分點大約將一次性凍結商業銀行流動性1500億元。盡管商業銀行目前約有7萬億流動性較高的國債、金融債券和央行票據等資產，短期內可以出售部分有價證券對沖提高存款準備金率對流動性帶來的沖擊。但中期看，商業銀行會在貸款業務中更加謹慎，至少會放緩貸款增長速度。這無疑將對開發與消費都明顯依賴銀行信貸的房地產市場產生一定影響。

一、提高存款準備金率可能促使企業調整房地產開發資金來源結構

2000～2004年我國房地產開發資金規模保持25％以上的增長，2005年在宏觀調控的背景下仍有23.35％的增長。開發資金總量從1998年的4414.9422億元猛增至2005年的21178.48億元。從房地產開發資金各種來源的數量和比例看，“自籌資金”、“國內貸款”和“其他資金來源” 是房地產開發資金的主要來源，其中“國內貸款”和“其他資金來源”約占房地產開發資金來源的70%；“國家預算內資金”、“債券”發行、“利用外資”只占開發資金的很小比例，2005年不到2%。2004年9月，銀監會頒布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》規定“商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低于35%”后，近兩年房地產開發企業“自籌資金”占房地產開發資金來源的比例略有增加，但2005年仍僅占33.2%。

以上體現的還只是表面現象，實際上房地產開發資金來源依賴于銀行信貸的比例遠高于此。首先，“自籌資金”不等于“自有資金”或者嚴格意義上的“資本金”，統計上也不是只包括房地產企業的原始資本金和銷售利潤的留存。由于自有資金不足，為了達到“開發項目資本金比例不低于35%”的要求，套取商業銀行貸款，房地產企業往往通過關聯企業相互拆借、挪用已開工項目資金、向省外企業借款等手段拼湊資本金，使得統計顯示的“自籌資金”中有相當一部分款項間接來自商業銀行的貸款。

其次，開發資金來源中占比最大（近50％）的“其他資金來源”主要是以購房款形式轉化為房地產開發的資金以及被房地產企業以高利籌集進入房地產市場的款項，其中最主要的部分是“定金和預收款”。據中國經濟信息網的有關數據統計，2004、2005兩年的“定金和預收款”分別為7395.34億元和7749.2億元，占“其他資金來源”的86.37％和77.22％，這些資金大部分來自于個人或機構辦理的商業銀行按揭貸款，其源頭仍是商業銀行。

對于“自籌資金”和“其他資金來源”兩項，中國人民銀行2005年8月5日公布的《2004中國房地產金融報告》是這樣描述的：“在房地產開發資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30％計算，企業自籌資金中有大約70％來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30％的資金來自銀行貸款，以此計算房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。如果再考慮土地儲備貸款、流動資金貸款、建筑企業貸款、房地產企業應付款中銀行貸款的部分等方面，房地產開發資金來自于銀行貸款的比重會更高。央行在同一份報告中認為“房地產開發商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。有統計顯示，我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上”?？梢?，真實的房地產開發資金來源中，銀行貸款占55%甚至70%以上。

在房地產開發資金55%甚至70%以上依賴銀行貸款的情況下，商業銀行為滿足提高存款準備金率的要求，控制貸款增長速度，甚至收緊貸款，必將給房地產開發企業的流動性帶來壓力。特別是對于那些已開工項目投資規模較大的企業來說，由于開發資金的需求存在剛性，如果貸款難以滿足資金需求，很可能迫使企業加大已建成項目的銷售力度，回收資金以彌補自身流動性的不足。

二、提高存款準備金率可能遏制房地產需求的過度膨脹

近幾年我國房地產價格在二次三番的政策調控下依然屢創新高，不斷加強了消費者“越晚入市，房價越貴”的認識，助長了消費者和投資者的“追漲”行為。一些消費者東拼西湊首付款，急急按揭供房；一些投資者利用按揭貸款的杠桿效應，放大房地產投資規模。這些現象的存在使房地產消費與投資需求過度膨脹。另一方面，人民幣升值預期強烈，對外貿易順差擴大，使國內貨幣投放呈現出剛性增長，商業銀行流動性十分充足。商業銀行在逐利動機的驅使下，也很樂意為消費者甚至投資者提供按揭貸款，進一步助長了已經膨脹的房地產消費與投資需求轉化為實現需求。在這兩股力量的作用下，房地產市場呈現出“價格上漲—需求膨脹—貸款增長—購買力增強—價格進一步上漲”格局，房地產價格上漲與需求膨脹一定程度上相互促進。

我們知道提高存款準備金率在各種貨幣政策中是發揮效率最直接和迅速的政策工具，商業銀行在這一政策作用下必須立即作出反應。盡管商業銀行可以首先選擇出售有價證券彌補流動性的不足，但中期看，其貸款業務不可能不作相應調整，至少貸款增長速度將會放緩。在房地產按揭貸款中，銀行可能將更嚴格地執行首付款比例要求，一定程度上將遏制近年來房地產需求的過度膨脹。

本次央行上調存款準備金率0.5%，是繼今年4月28日上調貸款基準利率0.27%，5月17日出臺“國六條”，5月29日出臺“國六條”實施細則之后，不到兩個月時間內我國出臺的又一宏觀調控政策措施，因此有必要對這些政策措施可能產生的政策效果加以綜合評估。

細分可以發現，這些政策措施中包括的土地和住房供給政策主要有：“新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上”，“優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％”，“對超出合同約定動工開發日期滿１年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿２年未動工開發的，無償收回土地使用權”；稅收政策主要有：“對購買住房不足５年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅”；金融政策主要有：“上調貸款利率0.27%”，“對項目資本金比例達不到３５％等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對空置３年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物”，“個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％（90平米以下自住除外）”，“提高存款準備金率0.5%”。

從這一系列政策組合中可以看出，“征收土地閑置費”、“收回過期未開發土地使用權”、“優先保證中小戶型土地供給”、“90平方米以下住房必須達到70%”、“嚴格開發貸款資本金比例”、“將空置商品房排除在貸款抵押物之外”，這些政策將直接作用于開發商，一方面將迫使開發商減少土地囤積，加快住房開發，特別是增加中小戶型住房的供給；另一方面將降低開發商從銀行獲取貸款的能力，迫使加快商品房銷售，減少“捂盤”行為。“上調貸款利率”、“上調首付款比例”、“延長住房轉手交易征稅年限”，將直接作用于消費者與投資者，遏制他們的住房需求。同時，我們也應注意到，這些政策發揮效率的速度與程度，都取決于商業銀行的執行力度，如果商業銀行流動性過于充足，可能在執行中不會那么及時和嚴格，這些政策的效率就可能大打折扣。最新推出的“上調存款準備金率”是直接作用于商業銀行的政策措施，對減少商業銀行的流動性具有立竿見影的政策效果。從這個角度來看，提高存款準備金率0.5%很可能誘發商業銀行加大前期房地產調控政策的執行力度，控制房地產開發和消費貸款的增長速度，進而加速和鎖定近兩個月來各種調控政策的政策效率。

提高存款準備金率會不會成為壓向房地產市場的最后一根政策稻草，值得重視。