中國人民銀行福州中心支行 調查統計處 /《金融統計與分析》
今年一季度，福建省房地產投資持續增長，市場需求旺盛，空置房進一步消化。但個別城市開發投資增幅偏高，福州、廈門、泉州等中心城市房價上漲偏快等問題值得關注。
一、房地產市場運行基本情況
一季度，福建省房地產開發完成投資142．5億元，同比增長58％；商品房施工面積4750萬平方米，同比增長10．2％，新開工面積547萬平方米，同比下降9．1％，竣工面積278萬平方米，同比增長13．7％。商品房銷售面積454．5萬平方米，同比增長6．2％；存量房交易230．4萬平方米，同比增長6．1％。
福建省房地產開發投資占同期福建省城鎮固定資產投資總量33．7％；房屋交易總額218億元，相當于全社會商品零售總額32．4％；繳納房地產營業稅、所得稅、土地增值稅和契稅24．3億元，占福建省地方級財政收入18．3％(其中房地產營業稅收入13．7億元，同比增長26．9％，占福建省營業稅總收入31．3％；企業所得稅、土地增值稅分別為2．7億元、2．1億元，分別增長58．9％、322％)。房地產投資、消費雙向拉動，為福建省經濟、社會發展做出新的貢獻。市場運行的主要特點：
(一)房地產投資增長加快，個別城市增幅較高。一季度福建省房地產開發完成投資142．5億元，增長58％，增幅列全國第二位，比1—2月提高15個百分點，比同期全省城鎮固定資產投資增幅高14．2個百分點。福建省除寧德市投資下降外，其他城市均保持較快增長，其中，廈門增長114％，福州增長41．2％；泉州、漳州分別增長 28．9％和41．9％；莆田市和三明市增長93．2％和80．2％。
表1 2006年一季度福建省中心城市房地產開發投資情況表
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2006年1-3月 2005年1-3月 2006年1-2月 2005年
投資額 同比增長(％) 增長％ 增長％ 增長％
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福建省 142.5 58 18.2 43 13.1
福州市 48.39 41.2 2 32.9 -0.8
廈門市 44.41 114 10 65.5 24.7
泉州市 12.85 28.9 29.3 22.7 17.9
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(二)商品房需求旺盛，存量房交易活躍。據房地產交易部門統計分析，福建省商品房銷售面積454．5萬平方米，銷售金額172．3億元，分別同比增長6．2％、22．9％。福州市區1—3月商品房銷售面積170萬平方米，同比增長13．6％，而同期商品房批準預售量僅102．5方平方米，同比下降26％，銷售量超過同期預售供給量67．5萬平方米。廈門市1—3月商品房銷售量也超過同期預售供給量15萬平方米。存量房交易活躍。福建省一季度存量房交易230．4萬平方米，成交金額45．7億元，分別同比增長61．1％、20．1％。
(三)三大中心城市房價上漲偏快。據房地產交易部門合同備案平均價格統計數據分析，年初以來福州、廈門、泉州三城市商品住房平均交易價格上漲較快。1—3月商品住宅每平方米交易均價福州市區為3733元，同比增長20％；廈門市區5642元，同比增長20．6％，泉州市區為4363元，同比增長28．9％；其他設區城市房價在1880-2738元／平方米之間，增幅在10％左右。
表2 2006年一季度福建省中心城市商品房價格情況表
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商品房單價 同比增長 商品住房單價 同比增長
地區 (元／m2) (％) (元／m2) (％)
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福州市區 4159 20.73 3733 19.99
廈門市區 6090 24.44 5642 20.61
泉州市區 5457 21.23 4363 28.92
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(四)空置房進一步消化。一季度福建省空置商品房總面積301．8萬平方米，同比減少16．4萬平方米，下降5．2％，占前三年商品房竣工面積6．5％，空置總量在合理范圍之內。其中商品住宅空置面積111萬平方米，同比減少11萬平方米，下降9％，僅占前三年商品住宅竣工總量2．9％?？罩梅恐猩虡I用房占39．2％，占前三年商業用房竣工總量的25．4％，反映存在商品房結構不合理問題。
表3 2006年一季度商品房屋空置面積情況表
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空置商品 各類房 同比增長 空置一年以上 各類房屋 同比增長
房屋面積 屋所占 的商品房屋面 所占比重
(萬平米) 比重 積(萬平米)
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商品房 301.82 100.00 -5.17 212.35 100 19.53
其中 商品住宅 111.07 36.80 -8.95 60.43 28.46 -5.47
商業用房 118.36 39.22 -1.14 92.61 43.61 32.34
寫字樓 29.18 9.67 -8.90 24.72 11.64 5.33
其他 43.21 14.31 -2.94 34.59 16.29 70.56
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(五)房地產信貸繼續增長。3月末福建省房地產貸款余額1165．1億元，同比增長27％，當年新增貸款127．7億元，同比多增76．1億元，新增貸款量列各行業首位。其中，房地產開發貸款420．52億元，同比增長43．2％，購房貸款744．6億元，同比增長19．4％。此外，福建省新增住房公積金17．1億元，同比增長10．7％；住房公積金歸集總額達332．1億元，較年初增長5．4％，一季度向7873戶職工發放個人公積金貸款10．7億元，戶均貸款13．6萬元，同比增長6．7％。
二、房地產投資大幅增長的主要原因
(一)土地購置費明顯增加。一季度福建省土地購置費達60．2億元，是去年同期的2．43倍，占開發投資總量42．3％，比重與去年同期相比提高14．8個百分點。在投資增幅58％中有39．2％的增長是土地購置費增加拉動的?？鄢恋刭徶觅M增加因素，商品房建安及土地開發投資拉動房地產開發投資的增長在19％左右。土地購置費增加是去年底供出的土地集中在今年2、3月份交土地出讓金而形成的。受宏觀調控政策影響，去年上半年福建省各地供地普遍減少，市場供給不足。下半年各地調整供地節奏，加大土地供應量。如福州市去年上半年僅供地312畝。下半年供地2190畝，是上半年的7倍；廈門市下半年出讓土地1515畝，是上半年土地供應量的2．2倍。土地購置費集中在今年初收繳入庫，形成一季度土地購置費的階段性較大幅度增加。同時，土地招拍掛實施后，近年地價上漲，土地購置費明顯增加。
(二)土地開發投資明顯增長。福建省完成土地開發面積179萬平方米，同比增長18．6％；完成土地開發投資8．8億元，占開發投資總量雖小，但增長明顯，達 232％。
(三)商品房建安投資增加。去年第四季度市場需求回暖，日趨旺盛，刺激樓盤上市節奏加快，開發商加大投資、加快施工進度，今年一季度福建省商品房施工面積增長10．2％，福建省商品房建安投資75．3億元，比增46．8％，在建規模投資量占開發投資總量達52．8％。
三、三大中心城市房價上漲原因分析
(一)市場供求關系偏緊。市場需求旺盛是拉動住房價格上揚的最重要因素。從福州、廈門、泉州等中心城市情況看，商品房市場需求旺盛，大多數樓盤剛開盤不久，樓盤銷售率一般都在85％以上，廈門、泉州、晉江等地樓盤登記數是可售房源的3倍以上，相當部分樓盤一開盤就銷售一空。市場需求強勁有以下幾個因素：(1)城市化進程加快，購房入戶籍政策的實施，促進了中心城市人口聚集，增加市場需求明顯。從一季度購房對象看，福州市區八縣人員購房量占63％，廈門市外地人購房占56．2％，分別比2005年又提高了3和9．7個百分點。(2)隨著經濟發展，居民收入水平提高而投資渠道單一，購置第二套住房用于改善住房條件或投資增值、保值的需求不斷增加。福建省房價與發達地區相比處于中等水平，消費者對市場預期看好，激發購房熱情。(3)拆遷帶來的被動性需求增加。如福州市茶亭街改造、溫福鐵路兩個項目實施，動遷6000多戶、拆除房屋建筑面積80多萬平方米，帶動了住房需求。
(二)開發成本增加推動房價上漲。(1)地價上漲明顯，如福州市金山地塊2003年平均地價97萬元／畝、平均樓面地價750元／平方米，2004年地價為121萬元／畝、樓面地價982元／平方米，比2003年分別上漲24．7％和30．9％，2005年地價攀升到 170萬元／畝、樓面地價1420元／平方米，比2003年分別上漲75％和89．3％，兩年漲了近一倍。(2)高端樓盤和中高層樓盤提高了商品住房的建安成本。同時，樓盤結構發生變化，中低位、中小戶型住宅比例偏小，大戶型、高價位住宅比例偏大，開發高檔化影響統計均價波動明顯。
(三)地價上漲傳導效應推動房價上漲。經營性房地產開發用地實行招拍掛以來，土地拍賣價格逐年上漲，去年以來上漲尤快，地價上漲推動周邊樓盤房價提高。如福州市金山地塊今年3月6日拍賣一宗地，地價及樓面地價高達241．68萬元／畝、樓面地價2266元／平方米，周邊樓盤隨即提高房價60—100元／平方米。房價上漲后，銷售勢頭并沒有減弱，反映了消費者“買漲不買跌”的心理。
(四)不同利益主體相互影響共同推動房價上漲。由于銀行利率較低，股市低迷，社會資金缺乏其他投資渠道，使一些投資者進入了房地產市場。極少數開發商及中介機構利用市場信息不透明、不對稱，謊報商品房銷售進度，發布不實價格信息，有的放慢銷售進度，囤積房源，誤導市場預期，人為造成市場緊張，帶來房價短期內非正常上漲。部分購房者擔心房價上漲提前人市，少數投機者炒作購房，也加劇了房價上漲。在多重的因素作用下，共同推動了房價非理性上漲。
(五)稅收政策調整一定程度上增加開發成本。去年企業所得稅按利潤率15％預征，今年3月6日國家稅務總局對省會城市及計劃單列市企業所得稅預征的利潤率又提高到20％，今年福建省新開預征土地增值稅，住宅預征稅率按銷售收入的1—2％，再加上去年房產新政取消了非普通住宅契稅減半的優惠政策，三項合計預征稅率提高了4．3-6．8個百分點，總共交易環節的稅費普通住宅達到 14．65％，非普通住宅達到17．15％。由于市場需求旺盛，增加的稅負最終還是轉嫁到房價上來。
四、相關建議
加強對房地產市場的宏觀調控引導。應按照社會管理和公共服務要求，處理好政府與市場的關系，處理好增加財政收入與保證中低收入群體住房供應，構建和諧社會的關系。
(一)保持房地產用地供應均衡性與持續性。部分地區土地供應不均衡是造成其投資增幅較高的主要原因，為此，建議對投資增幅較大的城市，國土資源、建設、房地產、規劃等部門加強溝通協作，根據市場供求狀況，適時適度調節土地供應數量，區位結構及供應時間，保持土地供應相對均衡，促進市場的平穩增長。同時，建議加大清理閑置土地力度，促進存量房地產用地投入開發建設，在不增加土地購置費的基礎上，增加市場的有效供應。
(二)改善市場供應結構。建議國土資源部門根據城市總體規劃和土地利用規劃及市場需求，及時制定并公布土地供應計劃，從供應時間、區域布局上確保普通商品住房建設用地不低于60％，在土地出讓時，要把規劃設計指標及套型面積等控制性要求作為土地出讓的前置條件，確保中小戶型住房的供應；房價漲幅較大的城市，應試行把限定房價作為土地出讓的前置條件，保證中低價位住房的供應，嚴格審批聯排別墅等低密度高檔住宅建設。
(三)加快建立完善住房保障制度。盡快制定并公布經濟適用住房發展規劃、今年開工和竣工面積計劃及占商品住房總量的比例；國土資源部門應牽頭規劃部門盡快選定經濟適用住房建設用地布局，做好項目儲備；在土地供應數量上，要確保經濟適用住房、廉租住房建設用地占房地產開發用地總量10％以上；建立廉租住房保障長效機制，各設區市在年底前全面啟動廉租住房制度。
(四)規范市場引導合理需求。結合房地產市場秩序整治，規范商品房銷售和中介行為，抑制投機炒房，促進房價穩定。運用稅收政策杠桿，調節超額開發利潤，對三年前以協議出讓方式取得土地的，應強化土地增值稅的征管力度，以利市場公平競爭。積極鼓勵發展住房二級市場和租賃市場，滿足不同消費群體的需求。新聞媒體要加強正面的宣傳和引導，引導消費者確立理性的住房消費觀念。
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2007/1/22 14:49:00