今年有關房價的統計數字看起來還是比較樂觀的，但是，公眾對房價變化的感覺與數字呈現的情況并不完全一致，輿論對于房價的關注也并沒有降溫。數字和直覺，哪一個更有說服力？這并不是最重要的問題。重要的是，從2004年開始，房價的快速上漲確實已經歷了較長的時間，已經變得不容回避。
房價上漲過快，消費者很擔心，政府也很擔心。而許多觀點認為，只有開發商是開心的。但是，房價的過快上漲無人可以從中受益，即使開發商也不例外。過于亢奮的市場，也絕非是對房地產的真正利好，平穩發展才是行業之福。
和同行中一些朋友談到房價問題，大家都覺得比較憂慮。中國房地產行業發展到今天，已經到了一個十字路口。未來如何才能走向和諧健康的道路？這不僅是行業、也是社會面臨的一個問題。
是房價太高還是貧富分化？
從2004年開始，房價上漲幅度明顯變快。與此同時，中低收入家庭越來越覺得買不起房。表面上看，這個因果關系非常明顯：買不起房就是因為房子太貴。但是深入探究一下，恐怕問題還不是這么簡單。
說一種東西貴還是便宜，并沒有絕對標準，貴不貴是相對于收入而言的。近年來大家說房價太貴，用得最多的是房價收入比這個概念。那么，中國的房價收入比到底是一個什么狀況？是不是高得太離譜，是不是越來越高？
結論可能是讓我們有些驚訝的，這15年中，房價收入比總體來看是呈下降趨勢的。我們再來看另外一組數據。從1998年到2004年，住宅均價累計增長了43%；而居民可支配收入累計增長了72%；存款余額增長累計增長了158%。從7年的時間跨度看，居民平均財富增長遠遠高于住宅均價增長。
如果說，中國房價收入比越來越高，這個說法不成立，那么是不是因為中國的這個比值一直偏高呢？1998年聯合國人居中心有一個統計數據，世界各國房價收入比的平均值是8.4，中位數是6.4。中國的房價收入比，比中位數要稍微高一點，但是明顯低于平均數。由此可見，中低收入家庭買不起房，原因并不是房價收入比太高，也不能簡單地說是因為房子太貴。那么問題到底出在哪里？問題恐怕就出在“平均”兩個字上。上面所有的數據，都用的是平均數字。從平均數字來看，大家應該是買得起房的，但問題是大家的收入并不平均。根據有關數據，中國最富有的20％的人，差不多占有全部收入的一半。而越富有的人，可以用來買房的錢占其全部收入的比例就越高。因此從房屋的購買力來看，20％的富人恐怕占據的還不止是半壁江山。
富人不買房子買什么？
為什么房子賣給了富人？這其實是一個偽問題。不是因為房價太高，只有富人能買得起，所以房子都賣給了富人；恰好相反，正是因為大部分房子被富人買走，所以房價才高。
所以現在的情況是，中低收入家庭住房困難，而富人不僅買得起大房子，還能購房投資。但是富人為什么要買那么多房子？這背后有另外一個問題，就是“不買房子，他們買什么”？
世界上大多數市場經濟國家，貧富差距拉大的同時，一般都意味著勞動的競爭激烈程度高于資本競爭，資本回報高于勞動者回報。這對房產投資存在抑制作用，因為社會平均投資收益率越高，投資房地產的代價就越大，相對收益水平就越低。但是，對于中國這樣的轉型國家，卻可能出現一種特殊情況，那就是貧富差距拉大的同時，投資回報水平卻出現下降。
從2004年開始，美國國債利率穩步上升，而中國國債利率卻呈下降趨勢，目前美國7年期國債利率已經高出中國近一倍?？紤]到通脹因素，這個差距應更為明顯。中國最大的資本市場是股市，但是從2000年開始，中國股市好幾年呈大熊市，到2005年第四季度才出現好轉。這個大熊市期間，平均來看股民不僅沒有獲得回報，總體財富反而大為縮水。
除了回報率水平之外，缺少投資渠道也是大量資金涌入地產投資市場的原因之一。在中國，金融產品單一，金融創新的步伐似乎還跟不上經濟發展和財富積累的速度。而自主投資實業，又受到諸多準入限制，制度成本和交易費用較高。在這種情況下，許多資金進入不動產和原材料市場，其實也是無奈之舉。除了富人之外，加入房產投資的還有很多中產階層和普通市民，他們大多屬于跟進性質，節奏比投資主力要慢半拍，因而在價格上升階段盈利較少，而市場一旦出現波動，他們是最大的受害者，但是他們依然趨之若鶩地加入進來，這只能說明目前我們的投資渠道確實太匱乏了。
所以，要解決大量資金涌入地產投資的問題，根本出路還在于廣開投資渠道，讓老百姓有更多的選擇。
住房超前消費該停下來了
富人的購買力擺在這里，而且他們目前投資門路還不多，很大一部分錢只好用來買房子。在這種情況下，即使房價降下來，甚至硬性把房價“管起來”，富人和窮人的購買力也是同步上升的，一半以上的房子還是會被富人買走。而比賽排隊，他們可以雇人來排；搞實名制他們可以用親戚朋友的名字，甚至還會出現“黃牛黨”。這是世界上已經屢見不鮮的情況，沒道理中國會例外。
所以中低收入家庭能不能住得好一點，關鍵是房屋供應量有多少。但這方面的情況，現在并不樂觀。最近幾年城鎮住宅新增量幾乎是逐年劇減，盡管商品住宅的供應量在增長，但是全部住宅的供應量從2002年開始出現大幅度縮減。我們來看看未來幾年的一個預測（見圖2）。
根據這個研究結果，要實現2015年人均建筑面積33平方米的目標，現有土地供應能力只能滿足不到一半的要求。我們認為，綜合考慮供給能力和收入水平、收入結構，2015年合理的戶均面積應該是在87平方米以下。而中國現在的情況是，存量住宅戶均面積在100平方米左右，而新增住宅的面積更有越來越大的趨勢。這樣的面積，即使按美國的標準來看，也不算是特別經濟了。何況在中國無論人均土地資源還是人均財富，比起美國來差得都很遠。如果按戶籍人口計算，現在我們城市的人均住房面積達到了25、26平方米，這是一個中上收入國家的房屋面積。
所以中國一直以來存在住房超前消費的問題，超前消費和資源緊張之間的矛盾，現在是越來越尖銳了。停止超前消費、改變居住理念，已經刻不容緩。未來的居住理念，一定是由追求面積變為追求品質，這樣才能減少對土地資源的濫用和依賴，更有效地解決盡可能多數人的居住問題。而從行業的角度看，要適應居住理念的變革，就要推進產業化，提高性價比，提升住宅質量、使用壽命與節能性能。
鼓勵出租型物業
還有一組數據也很有意思。很多美國人住的住宅都是租的，歐洲一半人住的房子不是自己的，而我們的自有率達到了80％以上。中國的城市住宅自有率不僅超過美國，也超過幾乎所有的發達國家或地區。
中國人過去的房子都不是自己的，現在走到了另一個極端：我要住房子就去買，不愿意租。用來出租的房子也很少。為什么呢？除了消費觀念之外，恐怕也要檢討一下我們的金融政策。
發達國家解決中低收入家庭的住房問題，主要靠出租物業。而這個行業能夠發展起來，主要是靠金融業的支持。
現在中國的開發商做房子，基本上都是用來賣掉。而現在投資地產的購房者，基本上也是為了轉手賣給下家。這和國外的情況差別很大，但是原因并不在于國內開發商或者投資者的興趣取向不同，而是金融環境造成的。
開發商把房子做好如果不賣而是用來出租，那就涉及到一個資金無法回籠的問題，資金無法回籠，接下去就無法實現再生產和發展?，F在銀行對個人按揭貸款還是非常愿意做的，但是對開發商的貸款，限制是越來越嚴格。而民間的投資者，即使他們愿意向開發商提供資金來支持出租型物業，卻又找不到合適的渠道。在國外這個問題主要是通過REITs解決的，但是中國現在還沒有這個金融品種。
現在商業地產領先了一步，但是住宅的轉機還不明顯。商業地產如果蓋了就賣，整個賣掉是很困難的，最終就會像住宅一樣，分成小塊賣出去。但是商業地產需要整體管理經營，這和住宅不一樣。如果出現這種尷尬局面，商業地產會非常糟糕。好在這幾年國外基金開始介入，商業地產才出現了轉機，整體持有出租的模式開始建立起來。
要讓人人都買得起房子，這是很不容易的，從國外經驗來看，甚至是不必要的。關鍵在于要讓大家住得起房子，大量出租型物業的存在，是非常重要的一個環節。所以應該鼓勵出租型物業的發展，鼓勵開發商變純粹售房為租售并舉。而要實現這個轉型，恐怕需要給予一定的優惠政策，或者為商業模式的創新提供空間，尤其是金融配套的建立非常關鍵。
邁向和諧之路
收入水平的分化，使房地產行業走到了一個敏感而且暗藏沖突的境地。未來要走向和諧健康，現在是一個十字路口，需要各方的努力。政府解決政策層面的問題，消費者也有居住理念的選擇，而發展商在這樣一個特殊階段，更應該把握好自己的方向。
現在貧富分化很懸殊，房地產又是熱點話題，發展商坐在風口浪尖上，如果無動于衷很難說是明智的。在這樣一個階段，開發商應該跨出這個行業，從更廣的社會責任角度出發，思考如何為緩解矛盾承擔我們的責任。
社會財富，有一個三次分配的過程。第一次分配是市場經濟，鼓勵人們去創造財富，追求的是把社會總財富的蛋糕做大，使一部分人先富起來；第二次分配是政府通過稅收和福利政策，保障弱勢群體并促進社會公平；而第三次分配則是富有階層通過投身公益事業主動促進社會的和諧。
從發展商的責任角度看，在第一次分配中主要是守法經營，依靠專業能力創造利潤；在第二次分配中主要是照章納稅，稅交給政府，由政府來決定如何分配。這兩方面，有許多規范經營的企業應該都做得不錯，但是對第三次分配的思考，現在可能還不是很多。
第三次分配應該是目前討論的一個重點。有責任、有能力的企業以及已經富裕起來的人們，如何從腰包里掏出一些錢來做一些事情，如何讓這些事情的效果最大化，這是一門很大的學問。從20世紀開始，美國的企業家前半生鉆研“斂財之道”、后半生鉆研“散財之道”，這是一個普遍的情況，而且后者并不比前者缺少挑戰性。
當然，通往和諧之路任重道遠。我們目前所做的，還只是一個開始。
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2006/8/2 9:17:00