《樓市》
隨著5月17日國務院常務會議審議并通過“國六條”消息的公布，2006年房地產宏觀調控政策浮出水面，簡短的六條文字背后究竟暗藏著何等玄機？ 《樓市》記者于日前采訪了國務院發展研究中心、國家稅務總局等政府部門專家和國內著名學府學者，對“國六條”進行逐條深度解析。
第一條解析：對各級政府提要求 向資源集約化與老百姓利益靠攏
[“國六條”第一條原文：切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。]
主要是對各級政府提出更高要求
“調整住房供應結構”被列在第一條位置，足見其重要性。為此，記者采訪了國務院發展研究中心宏觀經濟研究部主任張立群。
張立群表示，新政策提出“重點發展中低價位、中小戶型普通商品住房、經濟適用房和廉租住房”，無論從供應體制的調整還是土地資源的利用方面來說，都很有針對性。
“住房供應有兩個渠道，一是政府供給，目的是滿足普通居民的基本生活需求；二是市場供給，由開發企業通過市場機制滿足改善性的住房需求。政策中所提到低價位、小戶型、經濟適用房和廉租房，都是針對政府供給提出的要求，這是由城市化進程中人口與資源的矛盾所形成，而市場手段無法解決的問題，必須要由政府供給來解決。”
90平方米戶型應成為主流
“雖然政府會逐年增加城市住宅建設用地的供給，但我國的國情不適合僅僅追求高檔房和大面積住房的發展，這種發展方向不符合我國宏觀經濟的發展。”張分析說。
為何我國不適合發展距離城市中心區較近的高檔住宅？張解釋說，“研究結果表明，我國現有城市居民人均住房面積15.6平方米，以三口之家計算，平均城市家庭住宅面積為50平方米；社會主義小康目標的人均住房面積是22平方米，也就是家庭住房面積為66平方米，即建筑面積在90平方米左右比較合適。如果不限制和調控高檔住宅的用地，那么將會加大城市化進程中人口增長與資源的矛盾，而加大這種矛盾的后果將會反過來影響普通城市居民的住房質量和品質。”
政策暗含要求地方政府加強政策落實力度
對于如何控制高檔住宅的發展，新政策指出“各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求”，對此，在相關細節政策出臺之前，即各地方政府和職能部門沒有相應的規章制度出臺以前，如何制定規劃、如何設定比例成為百姓關注的焦點。
對此，張立群認為，政府規劃主要應針對住房面積和戶型，避免城市中心區大戶型和別墅項目的出現；比例方面的政策制訂則應該一方面遵循城市土地資源充分、合理利用的原則，另一方面也要考慮市場因素，即是否能夠滿足需求：雖然現在房地產市場對大戶型的需求存在，但是不能只考慮市場，應該適當的在政策上加以控制。
對于政策未來實行情況的預期，他保持觀望態度。他強調，政策具有針對性，但是還要由地方政府和各部門的配合才能達到效果。如土地管理部門是否對土地供應進行政策下調整，建設部是否對工程監理出臺新的指標，都有待觀察。
第二條解析：強化經濟杠桿 狠抓行政監管 變“粗放調控”為“精細調控”
[“國六條”第二條原文：進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求?？茖W確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。]
房產流通環節將成時下稅收調節重點
針對國六條中稅收的調節作用，長期從事財政稅收及金融證券理論研究，并多次為北京市房地產有關稅收政策諫言獻策的中央財經大學財稅研究所副所長劉桓，對《樓市》分析說，“我認為國六條的稅收重點在于流通環節，而不是保有環節，其主要意圖是要理順房地產交易過程中的各種稅收安排。”
劉桓認為，任何國家在經濟發展過程中都會經歷一段特殊時期，在這個過程中，住宅的半商品化決定了其準公共產品的性質，在居者有其屋還沒有解決的前提下，房地產不能完全采取市場化的運作手段，而應加入行政干預。
征稅要區別對待 物業稅等保有環節征稅乃長久之計
按照當前房地產市場的供求關系狀況，提高流通環節的營業稅可以促使一部分炒房者退出；但提高后的營業稅也可以被轉嫁到購房者身上，僅通過提高轉讓中的營業稅并不能起到根本性的調節作用。劉桓對此分析說，應該在開發和轉讓環節同時對中、低、高檔房執行不同的營業稅標準，這樣可以使發展商的不同產品收益有所體現，調動其開發普通住宅的積極性，對二手房交易也不會產生太大影響。
國家稅務總局稅收科學研究所理論政策研究室主任張培森與劉恒一致認為，規范房地產市場的根本辦法在于保有環節，如果對存量房中的不同產品征收不同的稅率，能夠迫使囤房者的預期降低，逼迫他們非出售房產不可。張培森進一步認為，按照物業稅的方向進行改革將更有利于房地產市場的發展。
差異化房貸首付政策必將實行
對于國六條對信貸政策的提法，某商業銀行多年從事信貸專職審批工作的負責人張立京表示，最大的不同點在于充分體現出了區別性，而不是一刀切。他認為，根據不同的產品執行不同的首付款比例，完全具有操作性。去年全國各地已劃分了普通商品房和高檔房的標準，這可以作為區別對待的基礎。比如經濟適用房保持20%的首付比例，高檔房為40%，別墅考慮提高到50%，這都是可以實現的。另外也可以調整不同產品的貸款期限。相比上述信貸手段，利息政策的區別則很難實現。
政策一針見血指出土地工作的重點是“監管”
在采訪中，張立群用“很有針對性”對國六條在土地方面的指向作了評價，他表示，盡管目前用于開發的土地供應在不斷增長，但僅僅追求大戶型的房屋很不符合現實國情，加強土地監管的確是當務之急。
現實中開發商任意改變土地用途的現象的確并不鮮見，以天津為例，曾經拍賣了6塊經濟適用房，其中好幾塊都被轉換形式搞成了高檔房，還有危房改造變成商業房的情況也屢屢發生。因此對于土地制度的完善，中國社會科學院某專家的態度也顯得非常堅決，“現在我們土地管理的辦法就是拍賣，而對土地利用的方向沒有實行跟蹤管理，下一步土地管理的力度的確在于土地管理局對土地具體利用方向的及時跟蹤和管理。”
第三條解析：必須抑制人為的被動性住房需求 遏制愈吹愈烈的惡性拆遷風
[“國六條”第三條原文：合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。]
近期出臺的“國六條”中，國務院明確提出要“合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求”。對于該條政策，長期研究城市發展的中國社會科學院研究員、城市經濟專家劉維新表示，“近兩年部分城市大拆大建的現象比較嚴重，現在國六條把抑制被動性購房需求作為控制房價的重點和手段，長期來看應該會比較有效。因為從源頭上減少了部分購房需求，就會在一定程度上緩減供求矛盾，這樣對房價的瘋漲產生一定的抑制作用。”
拆遷風是全國范圍被動性購房主因
將時光倒回到20世紀80年代末期，廣州、廈門、福州等城市曾一度成為國內大拆大建的典型。而近兩年，天津等地區拆遷力度之大，似乎又在重蹈這些城市當年的覆轍。據粗略統計，目前天津的整體購房需求中，約有80%是由大量拆建造成，這一需求也成為推動當地房價迅速上漲的重要因素。與天津相比，還有一些城市的拆遷安置需求則占到了當地市場商品住宅的一半。
大拆大建中的很多房屋并非到了非拆不可的地步，甚至建了不到20年的房屋被強行拆掉的例子也不乏其中，土地資源和社會資源則在拆建過程中被大量的付之東流。由于拆遷會帶來當地GDP的大幅增長，如今很多地方政府都愿意通過大規模拆建來抬高房價，以此維護城市經濟的表面繁榮。
今后拆遷工程要提前規劃 合理評估
建設部于2004年1月1日出臺，并于3月1日正式實施的《城市房屋拆遷行政裁決規程》，對于這種現象也并沒有起到明顯的遏制作用。甚至“國八條”和“七部委意見”作為改革開放以來房地產調控力度最大的政策，其威懾力和效果也顯得有些微弱。“目前房地產政策的出臺和執行，是兩頭熱，中間冷，即中央政府和老百姓熱，開發商和地方政府中間冷。政策的執行力度之所以被漸弱，根本在于法律監管不到位。” 劉維新一語中的。
劉認為，這次國務院明確強調要緩減被動性的住房需求，是在提醒各地政府，今后房地產建設和城市發展過程中，拆遷工程應該特別慎重，同時在拆遷之前必須對原有建筑進行準確的評估和定位。首先要看原有房屋是否到了非拆不可的地步；其次要考慮建筑在歷史文脈延伸中的作用，確定其歷史保護價值的必要性。
“我國原有的住宅建設缺乏統一規劃，具體的建設管理執行不到位，每年究竟批了多少土地、建了多少房子，其中高檔房、低檔房、經濟適用房的比例如何，都沒有系統的管理，這是現在房地產市場所面臨的深層次的問題。”因此他建議，“抑制被動性住房需求的關鍵是合理的規劃，下一步建設部應該對住房結構進行合理規劃，而且每年出臺新的規劃方案。”
第四條解析：作為購房人最痛恨的詬病，政策引導方向是明確的，但調控效果恐難樂觀
[“國六條”第四條原文 ：進一步整頓和規范房地產市場秩序。加強房地產開發建設全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。]
執行力度加大 收效可能甚微
針對“國六條”第四條內容，原國資委研究中心宏觀戰略部部長、北京科技大學博導趙曉認為：“從文字上看，新“國六條”的第四條很難說是新的內容，主要是再次強調。但可喜的是，第四條針對目前房地產開發中普遍存在的不良行為提出了明確的政策導向，其中囤積房源和哄抬房價為百姓最為痛恨的事情。如果能通過開發建設過程的全程監管來消除或減少此類行為，會對房價穩定產生一定的積極效果。要很好地落實這一條，要加大政策力度，甚至在體制上作文章，比如可以通過人大對地方政府和相關部門進行引導，以及新聞輿論監督和公訴的辦法來發動群眾進行監督。”
就此項政策出臺以后，擅自變更項目、違規交易是否能夠得到控制，對囤積房源和哄抬房價行為影響如何等百姓關注的問題。趙曉中肯地表示：“由于地方性具體政策的力度有待加強，所以這項內容不太可能出現立竿見影的效果，但對抑止開發商不法商業行為還是會有積極性的作用。”
“另外在加大政策力度方面，行政手段應繼續進行，但要更細致，注意供應方式和供應結構的調整。如果地方政府能夠按照‘國六條’精神認真制定細則，并且在增長導向與民生導向間尋求平衡，盡力消除囤房、囤地、過度炒作等不良商業行為，此條內容的效果會比較明顯。”
不解決制度性缺陷難以治本
北京土地學會秘書長劉鋒則指出，“國八條”中就有相關內容的涉及，但從政策出臺一年來的效果并不理想，究其原因是制度方面的根本問題未解決。
作為房地產構成的根本，土地，并沒有被政府持有，而是被開發商以“招、拍、掛”方式取得。這種土地出讓方式，是政府依據市場經濟發展的規律制定的，但是在考慮市場因素的同時卻忽略了行政監管的作用。因此在土地出讓給開發商之后，造成了開發商在開發過程中出現違規行為的可能。
“體制的根本問題不解決，即國家不能占有土地使用權，那么在‘開發商的土地’上出現的違規現象，是不能依靠政策的出臺來解決的。”
劉鋒建議，政府要從根本上改變供應制度。首先，收回土地所有權使用權，從而使土地價值與房屋價值分離。其次，開發商轉變成為外國地產業的承建商，即對土地不具有開發和使用權力。同時，政府應充分發揮土地所有者的開發權利和建設過程中的監管職能。
這樣，在政府保證土地價值，即完善土地基礎設施配套的基礎上，購房者可以從開發商手中購買純建筑成本加建筑利潤構成房屋價格的房屋，同時購房者向國家交付土地使用費，將從根本上杜絕違規行為和房價上漲過快現象的再次發生。
第五條解析：住房保障制度被提到空前高度 不再單方面強調住房商品化
[“國六條”第五條原文：加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。]
對“國六條”第五條規定，趙曉表示：“該規定將會改變這些年來中國房地產的發展方向，即只強調市場化，不強調政府的公共職能；只強調增長導向，不強調民生導向；只想著掏老百姓的口袋，不想著為老百姓辦事的發展模式。”
廉租房建設被提高到住房保障體系的首要位置
第五條強調的是要加快城鎮廉租房制度建設，這主要為解決低收入家庭的住房困難。“加快建設”明確了方向：即廉租住房制度對房地產市場的發展具有重要意義，應該建設并且要擴大建設規模。
首都經貿大學教授張躍慶在談到廉租房建設時表示，我國住房保障制度尚不完善的主要表現就在于城鎮廉租房制度尚未建立，使低收入人群，即沒有經濟能力購買商品房或經濟適用房人群，無房可居。政府之前提出建立城鎮廉租房制度，和此次“國六條”強調“加快”兩字，是政府決心建立住房保障制度中凸顯行政職能非常重要的一個環節。
建設廉租房是解決最低收入階層住房問題的重要手段，但市場上廉租房數量還遠遠無法滿足需求，而這些需求最真實、最緊迫、最應當受到重視，滿足這些需求是住房社會保障屬性的重要體現。北大光華管理學院院長助理周春生認為，調控的目的是為了讓最普通的人群都有房子可以住，而加快廉租房建設是有效的手段和途徑。
經濟適用房發展重規范而非速度
緊隨“加快城鎮廉租住房制度建設”的導向之后，溫家寶指出要“規范發展經濟適用房”。一個“加快”，一個“規范”，顯然是傳達了不同的導向。
解決低收入階層的住房問題，經濟適用房確實可以發揮重要作用，也體現了住房的社會保障功能。目前，北京市每年也都有經濟適用房的建設用地計劃。但是，經濟適用房在發展過程中出現了諸多問題。戶型過大、購買資格審批不嚴，等等，一系列問題的出現，導致經濟適用房原應有的功能大大削弱。因此，溫家寶總理指出，要“規范”其發展，而不是一味加快發展速度。
對此，首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任邢亞平建議，關閉經濟適用房的市場“開口”，將其完全納入政府的管制范圍之內，整個開發銷售過程完全由政府操作：開發一級土地、選擇建筑企業、制定價格、界定購買人資格、銷售及二次處置，也就是說，讓經濟適用房完全脫離“市場調控”之手。這樣一方面利于土地資源的合理利用，另一方面可以避免開發商的介入使土地及房屋價格超出“經濟適用”的范圍，同時還能嚴格控制購買經濟適用房的人群，避免“開寶馬住經濟適用房”的現象，也可避免經濟適用房再次交易時完全變成了商品房，價格大幅上漲。
發展二、三級市場還是要靠市場調節 政府應科學引導
“從市場角度來講，宏觀調控的主要作用是引導，若政府正確引導，二、三級市場的發展依據市場經濟規則隨時進行調整和完善，就能實現健康發展的目標。”趙曉表示。
房地產二、三級市場是商品房市場中的一個重要部分，其主要調控方式還是應通過市場調節，但若政府加以正確引導，制定合理的細則并落實到位，二、三市場的發展就會朝著健康的方向發展。“‘國六條’的精神是一個很好的起點。”趙曉說。
第六條解析：房地產信息統計與披露制度建設及媒體輿論引導水平與其行業發展地位不相適應
[“國六條”第六條原文：完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場需供求信息，堅持正確的輿論導向。]
政策明確指出房地產信息數據混亂
“國六條”第六條的內容，反映了政府要求建立與房地產業在國民經濟中的地位相適應的數據統計和信息披露制度。對此，邢亞平分析說，建立與房地產市場供需結構相聯系的信息制度的確勢在必行。
“之所以在今年的調控政策中強調這一點，是因為現行的、已經公開的信息存在著不成體系、多元化和不準確的問題。比如，同一個統計內容，由不同的政府職能機構進行統計，出發點會不相同：土地部門考慮的角度與建設部門考慮的角度不同等，導致統計出來的數據各不相同，而這些不同的部門又通過不同的渠道發布這些消息，那么最終會導致，獲得消息人得到的信息出現偏差，從而對這些信息產生不明確、不公開、不準確的認識。這項政策的出臺，就是要求建立一個統一的、體系化的體制，使消費者、開發企業和政府部門都從中獲得最可靠的市場依據。”
邢亞平進一步認為，信息制度的建立，最大的受益者不會是消費者，即消費者不能通過政府建立了信息披露制度而從中獲得房價下降的好處?，F行的信息制度已經把土地、房屋的價格以公開的形式發布給了大眾，但是完善的信息披露制度建立的真正受益者應該是政府職能部門和房地產市場的資本流向。第一，有利于政府在數據信息的基礎上對市場現狀進行分析和預判，從而對市場進行調控；第二，有利于資本擁有者對市場的判斷，從而決定何時、何地、采用何種方式進入市場。對消費者而言，只能是通過數據的公開了解市場的現狀，而無法根據一些數字就斷定開發企業或政府部門存在不公開交易行為，并以此為武器打壓房價。
國家可能會將加強對媒體輿論引導的監督
第六條對整個房地產市場信息的發布作了明確的指示，即“全面、及時、準確地發布市場需供求信息”。這里的全面不僅指數據的全面性，也是針對包括開發商、媒體和政府在內的所有行業內部關聯方提出的要求。該項政策表明今后輿論監督力度將大大加強，將對存在于媒體、開發商、甚至一些政府部門的不負責任的言論進行更嚴格的監督和管制。
“市場信息的對稱與否，是衡量整個房地產市場是否完善的重要標準之一。加強政府信息的透明度和改進現有制度的缺陷固然很重要，但不要忽略媒體對信息的發布和導向作用?，F在很多媒體僅僅為了提高自身的知名度而斷章取義，選擇某位政府官員或學者的言論作標題來吸引讀者眼球，這樣做非常不可取。正確的導向要求輿論媒體具有基本的判斷力與新聞道德準則，要真正客觀地、準確地對市場現象和事實進行報道。” 張立群對此項政策的最后部分作了如是分析。
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2006/6/7 10:41:00