2006房地產行業發展白皮書

國務院發展研究中心產業部"中國產業發展跟蹤研究"項目《2006年房地產業發展預測報告》(摘要)

[重要指標短期預測]明年房地產各項指標增速略有提高

要預測2006年的房地產業走向,離不開對今年房地產市場的分析,因為今年對房地產市場來講,是多種宏觀調控措施集中發力的關鍵時段。

自2004年起,為抑制房地產業過熱,中央實施了"管嚴土地,看緊信貸"為主的宏觀調控措施,這一定程度上緩解了房地產投資的過快增長,但供給增速減緩與需求的快速增長導致房地產市場供不應求,使得今年一季度房價繼續上漲。房價上漲促使國家在二季度出臺一系列旨在穩定價格的宏觀政策,從穩定經濟社會全局的角度抑制房價上漲。

這一輪調控政策的手段主要在于抑制投機需求,主要措施包括買賣住房征稅、抑制短期炒買賣商品房和提高按揭比例,同時加強存量土地管理打擊囤積土地行為穩定供給。三季度后政府政策從打壓轉向平穩,通過調整公眾預期促進房地產"軟著陸"。目前主要地區市場的樓市銷量有所回升,表明政策逐漸明朗后剛性住房需求開始釋放。但三季度以來的"國房景氣指數"繼續下滑表明,市場態勢仍持續走低,總體房市并未出現轉暖跡象。

從房地產行業周期發展的角度判斷,2005年應該處于行業從"繁榮"轉向"衰退"的轉折時期?；厮輾v史,以房地產投資額增速指標作為判斷依據,我們基本可以認為房地產行業符合五漲兩落的周期規律。1984年到1988年景氣,而1989和1990年不景氣。1991至1995年景氣,而1996年和1997年不景氣,1998到2004年維持了長達7年的景氣期,2005年房市已從波峰降落,依照周期外推2006年維持不景氣的可能性較大,轉暖點不會過早到來。

另外,也不能只靠"政策"迅速拉起房市。政府為保證調控政策的效果近期不太可能放松調控力度,而從近期情況看,政府對于稅收、融資領域的一系列整治都表明政府徹底規范房地產市場的決心,政府調控仍在繼續。但從另一角度看,政府已經充分意識到房市不景氣給總體經濟特別是鋼鐵水泥行業帶來的打擊,政策雖不促暖,也不致促跌。由于依靠市場調節往往是漸進的過程,我們預測短期內房市平穩調整期至少維持6個月,2006年總體來看房地產行業仍將位于不景氣區間的可能性較大。

具體來看各項房地產開發指標,受2004年國家對于土地市場的治理整頓政策影響,及2005年市場不景氣導致的開發商觀望態勢作用,2005年各月土地購置面積同比增長位于-5%到10%的區間,增長幅度很小,完成開發土地面積比上年同月增長率基本接近于零。我們認為國家限制土地審批,控制農用地轉為建設用地等"管嚴土地"措施和土地出讓市場化透明化等規范政策將長期影響房地產土地市場,"拿地越來越難"將是趨勢所在。

這樣預計2006年購置土地面積和完成開發土地面積指標將保持平穩趨勢,當然受指標的月度特征影響各月間數值會有較大差異。利用月度調整的數據進行分析,商品房施工面積和竣工面積指標景氣波動幅度不大,預計施工面積和竣工面積仍將維持同比增長20%左右的速度,房地產市場供應能力將基本保持穩定。

總的來說,我們預測2006年各項指標的增長速度將保持2005年下半年的增速水平或增速略有提高(見表1),但該增速與2002年至2004上半年相比會有較大降幅。值得注意的是,在較長一段時間內,購置土地面積減少將不會直接傳導到施工、竣工、銷售面積指標,這主要由于開發商手中仍有大量土地沒有得到開發,購置土地面積的減少對短期供給能力影響不大,但對于長期供給的影響將會在今后若干年內逐漸顯現。

從供求關系來看,我們利用月度調整后的竣工面積比施工面積指標發現該比值呈逐漸下降趨勢。由于2005年8月后國家統計局對于銷售面積指標采用了新的計算口徑,而該口徑與以前數據不可比,所以僅以2005年8月以前的數據進行推算,利用舊口徑下的數據變化趨勢預測總體供求情況。根據我們的推算,舊口徑銷售數據計算的該比值仍將繼續降低,但遞減速率將有所放緩,這表明房市供給與需求將逐漸趨于均衡。

[重要指標短期預測]全國商品房均價及各地區銷售價格預測

從2005年全國總體市場價格走勢來看,國家上半年壓抑房價的調控政策確實產生了效果,房地產銷售價格上漲幅度持續放緩。受整體房地產不景氣的影響,未來一年中銷售價格將保持較低速增長,但房價只存在增速快或慢的問題,整體房價持續上漲的總體趨勢不會改變。土地市場長期從緊造成的市場長期供給短缺,和消費者購買力不斷提高引發的房地產需求不斷擴大,都是房價不斷提高不爭的理由。我們預計2006年價格增幅應該相比2005年下半年的增速水平略強,商品房平均銷售價格年漲幅預計在6%左右。

分地區來看,我們利用2005年8月前國家統計局公布的各地區月度商品房銷售額和各地區月度商品房銷售面積數據相除計算出各地區月度商品房平均銷售價格,經過修勻處理后得到的數據進行分析。我們發現幾乎所有地區無論價格和銷售量都保持增長趨勢,但地區差異很大,這不僅表現在絕對量和價的不同,也表現在量和價的增長速度差異上。

從價格絕對水平來看,北京和上海兩地區價格2003年開始平均銷售價格就在4000元以上,并且逐年遞增,處于價格第一檔位。廣東2002年以來價格變化不大,價格穩定在3500元左右,處于價格第二檔位。天津、浙江、江蘇、遼寧和福建2002年平均銷售價格只有2000多元,但提速很快,目前已經達到3000多元,位于價格第三檔位。而四川、重慶、湖北、安徽、山東2002年平均銷售價格2000元以下,到目前為止價格也有不同幅度增長,它們處于價格第四檔位。

從價格增長速度來看,上海不僅目前平均銷售價格最高,增長速度也最快,每月平均價格增幅在65元左右,其它地區中增速較快的有天津(每月平均價格增幅在37元左右),浙江和江蘇(每月平均價格增幅在30元左右)安徽(每月平均價格增幅在22元左右)。

從價格增長階段來看,總體來說價格呈線性增長,但一些地區如山東、江蘇、天津、上海在2004年初價格突然提速,這種增速在2005年宏觀調控下得到一定糾正。我們對于2006年各地區的商品房銷售價格預測考慮到價格增長的長期趨勢和一些地區由于價格增長過快受到調控造成的增速減緩兩個因素。

從銷售量水平看,首先價格較高的地區銷售量也較大,但北京和上海的銷售量并不像價格那樣突出的高,第一集團中主要包括北京、上海、廣東、江蘇、浙江和山東六大地區,山東銷售量2004年后逐漸減少,已經逐漸脫離第一方陣。第二,從銷售量增長幅度來看,各主要地區除四川外基本保持穩定增長的態勢。增速較快的有北京、山東、遼寧等地區。第三,從銷售量增長階段來看,2005年在政府宏觀調控下,各地區銷售量的增長趨勢產生一些變化。

其中北京、江蘇和山東銷售量增長強勁,而浙江和重慶地區銷售額變化很不穩定,上海地區甚至出現了銷售量負增長的情況。我們對于2006年各地區的商品房銷售量增長預測首要考慮的是歷史數據反映的銷售量增長長期趨勢,而銷售量受到宏觀調控的影響將逐漸減弱,表3中大致可以表現地區間銷售量增長的差異。

結合各地區價格與銷售量變化趨勢,我們可以簡單評述并預測一下各地區發展概況及未來走勢。首先,各地區房地產市場的發展是與當地經濟發展水平密切相關的,當經濟總發展水平提高時對房地產需求旺盛會使房地產市場量價雙升,這就可以表現為各地區房地產市場銷售量與銷售價格都穩步上升的狀況。其次,房地產過熱僅是局部現象,實際上全國數據的變化可能只反映部分重要地區,而并非大多數地區,我國大多數地區還是保持平穩發展的態勢。(報告執筆人:國務院發展研究中心產業部楊建龍清華大學趙巒)

[房地產長期走勢分析]從長期看基本住房需求與投資需求潛力巨大

從基本住房需求來看,購房需求目前已經開始釋放并仍有巨大潛力。隨著人們收入水平的提高,經歷了千元級(洗衣機、冰箱、電視機)、萬元級(計算機),逐漸將步入十萬元級,這主要包括汽車和購房消費。國際經驗表明,人均收入1000美元是購房消費的消費起速點,而事實上我國東部較發達地區購房需求已經提速,并且呈現居民收入水平越高,購房消費增長越快的趨勢。中西部地區總體經濟水平比較落后,但商品房銷售無論銷售價格還是銷售量都處于穩定提速中。隨著整體經濟水平逐漸提高和城市化進程的加速,未來很長一段時間內基本購房消費需求都將保持旺盛。

住房作為一種耐用消費品具有投資屬性,房地產投資需求逐漸凸現。目前大多數居民仍選擇銀行存款的投資方式。而事實上,目前銀行存款利率水平較低但物價上升水平很快,造成銀行實際存款利率為負。加上中國股市長期不景氣,股市、基金、債券三大主要投資方式的表現不盡如人意,住房作為一種保值增值的金融工具作用凸現。

首先,房地產具有投資和自用消費的雙重屬性。對于家庭而言,投資房地產一方面可以使資產增值,另一方面可以滿足家庭未來的住房需要。其二,房地產具有良好的保值性,盡管有折舊存在,但是作為不動產,房地產的保值性能良好,在數年內其使用價值不會降低。其三,房地產有出租和出售兩種投資模式可供選擇,便于投資者在長期出租和短期出售之間調整投資策略,規避風險。所以我們判斷雖然近期內國家為了平抑價格著力打擊投資需求。但從長期來講,房地產投資需求仍將有發展空間,也將推動房地產市場整體需求持續增長。

[房地產長期走勢分析]房屋供給能力有限將造成房價持續平緩上漲

住房供給在短期內將保持平穩上升的趨勢,但長期看國家對于增量土地控制的作用將逐漸顯現。由于住房用地本身數量是有限的,也就說明房屋供給能力是有限的,但需求隨著經濟水平提高和城市人口的增加而保持旺盛,這種供需矛盾必然反映在價格的持續增長上。當前我國房地產周期特征比較明顯,而周期也較短(一般認為我國房地產周期大致為7年,而從發達國家經驗來看,美國18至20年一周期,日本、英國10年左右)。這樣各年間隨著景氣周期的輪換價格增幅有所不同,但今后很長一段時間價格持續平緩上漲仍是大勢所在。

[對策]平抑房價四管齊下

宏觀政策正確引導,平抑房地產周期波動

當前房地產業作為國家經濟的支柱產業,其產業關聯度高,帶動性強,與金融業聯系密切,發展態勢關系整個國民經濟的穩定發展和金融安全。但房地產業作為周期性消費品,又具有其固有的波動較大的特征。所以政府宏觀調控政策應設法平抑減緩房地產周期波動帶來的不利影響,防止供求關系過大波動可作為衡量宏觀調控是否有效的最重要標準。

具體分析來看,供給方面應主要關注房地產投資問題。國家對于外行企業的盲目投資應該關注。需求方面要注意調整消費者消費預期,平滑消費者消費需求。為使市場參與者對未來走勢有較明確的預期,政府應該注意政策的穩定性和信息的準確披露,使市場中的開發商和消費者清楚政策意圖,對市場走勢有個大致判斷,盡量避免消費者心態的大起大落,出現持幣待購或者瘋狂搶購的局面。這里尤為重要的是政府政策應注重長遠和連續性,不能頭疼醫頭腳疼醫腳。

應該讓市場主體明確政府宏觀調控的目標和邊界,即可達到平抑需求波動的作用。這樣房地產供求波動較小,總體市場的周期性波動也會平緩,也就有利于促進總體經濟的平穩發展。

堅持區別對待、有保有壓的調控原則

對于各地區應該堅持區別對待、有保有壓的調控政策。我國各地區經濟發展水平相差很大,而這種經濟上的差異反映在房地產消費上就尤為突出。而我們經常關注的全國房地產數據基本只能反映個別占比較大地區的房地產消費情況,它常常給我們造成一種假象,以為全國的數據反映出"過熱",總體就都"過熱"。而從地區差異分析我們不難看到,除去上海等個別地區房市泡沫明顯以外,大多數地區還是處于正常發展階段。此時一刀切的調控政策對于一些地區剛剛起步的房地產市場打擊很大,從而影響房地產行業的長遠發展。

切實解決低收入人群的住房問題

要保證中低價位住房供給。對于普通商品住房供應,地方政府要保證土地供應,在招標、掛牌出讓時可以適當限制出讓金底價；面向市政配套工程涉及的拆遷安置對象等特殊群體供應的普通商品住房建設項目,可以將規劃設計條件與土地出讓捆綁招投標,通過合同約定,適當降低地價、限定房價,并控制戶型。其次要有針對地加強經濟適用房供給。

要落實各種補貼和保障政策。對于城市最低收入家庭要完善廉租住房管理制度。天津市采取"建、收、補、轉"四種住房保障方式統籌聯動,解決城市最低收入居民住房安置問題的做法值得借鑒。

積極拓展企業融資渠道

當前企業"資金鏈"偏緊已是普遍的現象。從當前地產公司的融資渠道看,除了銀行貸款和房地產信托外,上市融資、債券融資、利用外資幾種融資途徑門檻都很高,只有少數企業能夠享受,所以對于大多數企業仍只有銀行貸款和房地產信托可用。我們建議應該考慮房地產直接融資渠道的擴展,比如目前仍存在法律障礙的產業基金。

當前市場中已成功發起設立的幾家準地產基金正在積極地進行探索中國式房地產產業基金道路的有益嘗試,可以預見,隨著《產業基金法》的出臺,產業基金合法地位的確立,產業基金模式必將成為房地產融資市場的重要力量。要努力健全房地產的融資體系:一是圍繞房地產融資而構建的具有不同市場功能的金融機構體系,二是構建提高房地產金融資產流動性的市場體系。要促進專業化的房地產投資基金、抵押資產管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協會等金融機構的建立。要建立房地產金融資產的流通市場體系,借助資產證券化、指數化、基金化等金融手段,實現房地產金融資產的流通和交易。