曹騰 王維波 朱宇 楊志剛 張蓮娜 / 中國證券報
二三線城市房市是否成為投資熱點，普通百姓閑談漫議，道出原汁原味的心聲：房價高得難忍受，買與不買都心有不甘。
高密 高門檻擋住進城路
農村的春節照例是熱熱鬧鬧，大人小孩都高高興興，但山東高密市尚家村的王富怎么也高興不起來，因為他的兒子在縣城買房子的愿望今年又落空了。
特別讓他郁悶的是，現在不像過去那樣因為沒有戶口當不了城里人，而是因為他沒有足夠的錢讓兒子買得起房子。盡管他平常連包煙都舍不得抽，但他始終不明白:前幾年勞作一年存的錢還能買二三平方米的房子，可現在似乎連一平方米也買不了。
高密市是坐落在山東濰坊最東邊的一個縣級市，與青島市膠州接壤，是當地農民認識并邁向城市的第一步，也是我國城市化進程中廣泛容納農民的最基層城市之一。但這樣一個地勢平坦，土地供應充足的小城市，房價照樣噌噌上漲。據介紹，五六年前這里非常好的商品房的價格每平方米大約800－900元，現在同樣的房子價格在1700元左右，漲幅接近一倍。這樣的漲幅已賽過大城市。
一直想改善居住條件的“城里人”張保山感受最深的是，無論前幾年價格低時還是現在價格高時買房，開發商都會掏干你的全部積蓄，包括未來的積蓄。他對此百思不得其解，因為這些年他的收入和積蓄確實是增加了，城里蓋的房子也越來越多，但買房的感覺與幾年前價格低時相比，怎么就絲毫沒感到輕松呢？
說起高密這樣的小城市房價也瘋狂的原因，當地人似乎有著普遍的看法，即主要是經濟發展較快，城市化進程加速，農民轉為城市居民后對住房有著相當大的需求，加上原來的居民也要改善居住條件，所以對住房的需求一直都在快速增長。而全國房價上漲的大環境無疑也是影響小城市房價的重要因素。
當然，房子的質量也是有了質的提高。無論從什么方向走近這座小城，都會看到不同色調、不同結構的棟棟新房，鑲嵌在街區之間，使冰冷的鋼筋水泥有了些生氣。過去的房子現在看來不僅顯得陳舊和死板，從內部結構設計到外部裝飾都與現在不可同日而語。
不過，對像王富的兒子這樣的年輕人來講，從農民到城市居民的這一身份轉變，雖已沒有了制度障礙，但高房價又使他們的進城之路困難了許多。因為沒有自己的住房，感覺就只能是外來打工者，而不斷上漲的房價正像越來越高的門檻一樣，使他們不得不在城外徘徊。
要越過這一“門檻”，讓自己的兒子成為城里人，像王富這樣的農民就必須更拼命掙錢，更拼命存錢，然后將這些錢交到城里的開發商手中。如此，仍然留在農村的生活水平就不可能真正地提高。
也有人對房價上升覺得高興，這不僅有開發商，還有一些城里人。荊先生就具有一定的代表性:剛開始放開戶口時許多人擔心，認為大量的農民會涌入城里居住，所以當時還采取收費的辦法減緩進城壓力，但現在看來，不斷走高的價格無意中充當了“減緩器”。
對于未來的走勢，多數人認為仍會上漲，因為城市化進程遠未結束，但似乎不可能無止境地上漲，居民收入會像風箏的線一樣拉住房價，特別是建筑材料價格的下跌將會減緩房價上漲的勢頭。同時，房價上漲也會抑制需求，如果房價超過了人們的承受力，那些原本打算在城里買房的人就會放棄買房，或者在城郊蓋農房，加之道路狀況良好和交通工具的改善，這成為不少人的選擇。
王富也在與兒子商量這樣的辦法，在市郊的農村蓋一處住房只需要5－6萬元，遠遠低于在市區買房。蓋房后先居住，以后如果有機會買商品房，可以將此房賣掉。這雖然不像城里人那樣，但畢竟不用起早貪黑的每天跑30多公里路了，可以說半只腳已邁入了城市。
看來，農民要真正地轉變為城市居民，即使沒有了戶口這樣的制度障礙，也并不會輕松，無論是即將進城或是依然留在鄉下的，無論進入之前還是之后，都是如此。
重慶 多空鉚起來
成渝高速重慶端口兩側，是一排待售的小戶型公寓，“首付1萬，月供400”的大幅促銷廣告似乎在向人們炫耀:在中國第四個直轄市，房價真的很低。
這讓在京工作“居不易”的記者艷羨不已。春節一個星期左右的假期，在與一幫小學、初中和高中同學的各種聚會和“龍門陣”中，這樣的心情遠不止一次。同學們的絕對收入不高，但他們的物質生活質量不低。他們不僅享受麻辣燙和麻將，也享受著與收入更堪配比的商品房。
在經過2003－2004年的上漲后，2005年重慶房價漸趨穩定。就市區而言，除了解放碑、沙坪壩等商業、文化中心地區以及一些江景房絕對房價有超過5000元/平米外，其他地方房價大致在3000以內，與多數白領月收入基本相當。
不過，與市區房價的穩定大相徑庭，重慶一些郊縣的房價則在去年出現了一波補漲行情。在被稱為“城鄉結合部”的銅梁，去年掀起了一股“消滅百元房”的浪潮——2004年，除一些帶精裝修的房子，800元幾乎成為銅梁城區內房價的上限。而走過2005年，半數左右的新樓盤已突破千元大關。
郊縣房價的上漲有兩方面的解釋。據老家的朋友介紹，前期在重慶以及其他一線和二線城市炒房的資金，已有部分撤至類似銅梁這樣的三線地區；而從“基本面”看，擬建設的高速公路將大大縮短一些郊縣與重慶之間的空間距離，因此拉近了與市區房價的差距。
與其他地方一樣，房價走勢也是重慶市民非常關心、樂于爭論的話題。只不過，個人看法中亦參雜了類似“多頭”與“空頭”這樣的立場。老家在重慶、工作在上海的小劉，2003年和2004年在重慶買了5套房，盡管目前已有30％的利潤，但小劉仍不愿出手，“上海房價能翻番，重慶為什么不能？何況，從絕對價格、城市發展前景等角度看，重慶房價沒理由不漲！”
而參加工作不到兩年、目前尚未購房的小吳則持不同看法，“重慶房價即使上漲，也沒有多大的空間，畢竟，目前的房價與市民平均收入水平已基本掛鉤，再漲，誰買得起？反正現在三五百出租的房子多的是，我不趕這個趟！”
記者一個表哥是個包工頭，對于房價走勢，他的言行非常“矛盾”。“房價肯定還得漲，別的不說，現在拿地比以前難多了，價格也高了，房價不漲，誰去蓋房子？”不過，他隨即又饒有興趣地向記者打聽，有沒有其他的投資機會，“我準備把資金撤出來，房地產生意是越來越不好做了。”
揚州 會漲不會炒
作為長江三角洲的中型城市之一，揚州在經濟方面一直接受上海及蘇南城市的輻射。在此前一輪以上海為龍頭的房市熱潮之中，揚州如同潮汐的邊緣地帶，房價也隨之起舞。新樓盤房價屢創新高，市區均價直奔3500元/平米而去。
跟漲也就會跟跌。春節當地媒體的報道中披露，揚州商品房均價首次出現下滑，去年四季度均價下調了79元/平米。
在與眾多親朋好友的聊天中，大家對揚州房價總體走勢的認識基本一致，隨著揚州經濟的發展，居民收入水平的提高，房價上漲是必然的，買房應趁早，但揚州當地缺乏炒房的基礎，因此房價的上漲會比較理性。
你言我語之中，有三個樸素的理由支撐上述判斷。記者的舅舅是市直機關單位的一名司機，經常會給大家帶來市政府規劃方面的“權威”消息。“揚州的土地不像上海、北京這些大城市那么緊張，只要土地不緊張，開發商成本就不高，房價自然漲不上去。目前，整個城市都在向西邊開發區拓展，只要公路，煤電水等公共設施跟上，市區人口會逐漸向西邊遷移，到時候住的地方大，房價也不會太高。”
而記者一位持幣代購的同學談起房價來不急不徐。“揚州好多個樓盤我都去考察過了，我一點都不著急。晚上下班沒事我就騎車去附近幾個小區逛逛，黑燈瞎火的很多，空置率這么高，怕什么！揚州不像那些大城市有大量的外來人口，上海公司多、外企多；北京機關多、需求旺盛；揚州主要是本地居民自住需求。外地來做生意的不會常住，農村務工人員也缺乏購買力，所以房價炒不起來。但是房屋質量好、環境好，開發商實力強的小區還是會受到追捧。”
除了這些外部因素外，真正影響房價的還是居民的收入水平。記者拜年時候遇到小時候的鄰居，一家三口還住在10年前單位分的宿舍里，他們說的話最為實在:“想買房也要考慮口袋里有沒有這么多錢，揚州是小城市，我們夫妻兩口大都是單位職工，收入主要靠工資，要攢錢給小孩上大學、結婚、買房。在條件允許的情況下，我們會考慮換房，但主要看單位效益如何。說老實話，我們工薪階層的收入有限，投資觀念保守，炒房風險太高，不敢玩。揚州像我們這樣的人比較多，有單位的房子住著，新房的價格就算炒起來也沒有人跟進，價格自然就掉下來了。”
鹽城 買或不買心都不甘
“北京房子多少錢？我們這里的房子越來越貴，真是買不起。”狗年春節，記者在家鄉鹽城走親訪友之時，常常聽到這樣的抱怨。
在經歷了2004年的高燒后，如今房價走勢已成為鹽城人最關注的話題之一。2004年，鹽城房價上漲幅度超過30％，遠遠超過當時的南京和蘇州。時至今日，鹽城的房價依然未有大多數人期望的下跌之勢。房價高企，和普通工薪階層收入難以匹配，成為記者身邊不少人的共識。
“鹽城這幾年房價漲得真是太猛了。”記者的一位親戚在閑聊時多次感慨。在很多人看來，作為江蘇北部的中小城市，鹽城的房產價格已經大大超出了老百姓能承受的范圍。
打開電視，房地產廣告比比皆是，“高檔社區，高尚生活”，這些在北京房地產廣告中頻頻出現的詞匯一樣被用在鹽城的諸多商品房項目中，當然，新樓盤的價格同樣“高檔”。記者了解到的不少房地產新項目，價格都在2000元以上。
對于房價，鹽城人大多無可奈何。市中心個別小區居然接近4000元/平米。“房價這么高，但是鹽城人的收入可不比蘇南地區，畢竟蘇北的經濟還要差一些。”一般來說，鹽城人的收入也就1000－2000元/月，三四千的收入在這里還是少數。
目前鹽城市區劃分為城西南、T地帶、老城區和城東版塊(鹽城浦東)四個版塊。正在進行的城市改造帶動了房產價格的上升。T地帶是鹽城新興的CBD，房地產平均價格也最高，據說均價已經接近3000元/平米。其余幾個區雖然價位沒這么高，但近年也是漲了不少。
對于戶型，記者也聽到不少意見。“房地產項目是不少，但是戶型太大，大多都是100平米以上的，中小戶型實在太少。”記者的一位同學抱怨。當聽說北京的小戶型近年很火時，他很是羨慕，但又說:“鹽城外來人口沒北京那么多，確實不用太多小戶型，但80－90平米的戶型也是很少。”
正“水深火熱”看房的范小姐，家在鹽城市下屬的射陽縣，自己在市里工作了幾年，前幾年也攢了點錢，但因為一直沒有想到結婚，也就沒急著買房。今年范小姐終于打算結婚，好明年生個“豬”娃，這才發現鹽城的房價著實漲了不少。自己看得上的都是2300元以上的價格，加上戶型也比較大，一套房子下來30萬左右，按照自己一個月不到兩千的收入，跟父母伸手已是在所難免。
“再大漲應該不太可能了，但是要下跌也是很難吧。畢竟城市在不斷發展。買房是剛性需求，對老百姓來說，現在不買是嫌貴，但以后買未必就便宜多少。買或不買，都是心有不甘啊。”記者的一位長輩如此總結。
包頭 漲勢洶洶市民發懵
包頭是內蒙古最重要的工業城市。兩三年前，這里的樓市和其他中等城市一樣波瀾不驚；而在剛過去的2005年，許多購買新開發商品房或二手房的居民感到，自己的錢包被“打劫”了?，F在市區繁華商業地帶的房價已經達到2500元/平米以上，遠遠超出普通百姓的購買能力。
記者的一位同學在2000年買下了包頭昆都侖區主干道友誼大街旁的一套商品房，五層85平方米5萬多塊就“搞定”了，每平米620元。去年年初，他六層的鄰居把同樣面積的房子出手，賣了6萬多塊。讓他咋舌的是，時隔一年，那套房子剛剛又以12.5萬元的價格轉手。
記者的姐姐去年年初換了新房子，當時她看中的樓盤一期每平米1580元，而下半年的二期樓盤起價便達到1800元，而且據說到后來拿著現款都買不到了。
許多朋友都很后悔，沒有買套房子炒炒過把癮。一個朋友講，市主干道鋼鐵大街一端郊區地段的商品房，早年開發出來后無人問津，前年年底的均價是1100—1200元/平米，部分位置不好的樓層是800元/平米。而現在同一地段的房子均價早已攀升到1800元/平米以上，只要開盤就被一搶而空。“當時為什么不買一套呢？反正肯定不會跌”，這個朋友后悔不已。
包頭市三區中，昆都侖區和青山區規劃較好，中心繁華地段的商品房每平方米均價已達到2300元以上；而東河區是老城區，區內繁華地段的最高房價在1800元/平米左右。記者的一位朋友住著精裝修過的房子，現在市價1000元/平米左右。他也按捺不住要炒炒房，“區政府要搬了，新政府大樓附近的房價起來了，趕緊去買一套！”
記者接觸到的人大多對攀升的房價忿忿不平:“包頭是傳統工業城市，我們這樣的工薪階層仍占人口的絕大多數，這幾年大家的收入增長遠遠趕不上房價漲幅，人口也沒有大幅增長，房價憑什么能漲到這個份兒上？”對于未來房價的走勢，他們也是迷惑不解:“房價這么漲應該算是到頭了，可是現在樓盤一開就被搶空，到底買還是不買？”
天津 老城復蘇價先行
天津城區是從市中心按內環線、中環線、外環線向外展開，所以，老百姓說起房價，無論是新房還是二手房，基本都以這三條環線來劃分價格區間。
天津老城區在規劃范圍內的平房、舊樓需要拆遷或改造，內環線以里的居民區將減少，中環線附近的房子緊俏，房價自然就漲了起來。
記者通過調查發現，現在內環線以內，只要是5年前蓋的商品房，每平米基本都漲到了5000元以上。老邵10年前花15萬元買了一套位于內環線以內的60多平米兩居室，現在這附近被劃入海河沿岸重點開發區域，將建設一個中心商務區，目前對老邵這套住房的估價已經超過了30萬元。
而市區內海河沿岸的在建新樓盤位置優勢日益凸顯，房價早已高高在上。有的樓盤2004年初剛開始打地基時，預售價每平米是5300元，目前建成在即，現房價格將達到8000—10000元。
小王大學畢業后留在天津工作，他2003年底在中環線邊一個規模較大的新建小區買下一套90多平米的兩居室期房。當時每平米售價2900元，到2005年5月小王收房時，現房價格每平米已經漲到4100元，同年11月小區里在建的新高層樓開盤，均價定在了6300元。房價的竄升，令小王咋舌:“多虧當初買了這里，要是現在買房，只能選擇離市中心更遠的地方了。”
天津房地產市場的發展潛力，吸引了不少外地的地產商爭相到天津圈地蓋樓。一家北京地產商在兩年前開始著手外省市的開疆拓土，首先將天津作為其開拓的重點地區。目前，他們在天津的第一個住宅項目已經落戶在地段優越的中環線以內。據該項目銷售主管介紹，2005年下半年項目正式開盤時，均價在5700元左右，現在售價已上調至6100元左右。這個項目先期推出200余套，目前已銷售一半多。
說到近五年天津房價總體漲幅大大超過50％，該人士認為，前些年天津房價被低估了，與近鄰北京房價的差距實在太大，現在的上漲是一種“補漲”，屬于正常的反應。據他估計，這個項目從現在到2007年下半年交房入住，價格應該還會有上漲空間，但幅度可能不會很大，因為天津購房者對價格的承受能力目前還不是很強，對價格的敏感度要高過對樓盤品質、地段優勢等方面的考慮。
據天津房地產業人士透露，僅從地價來看，總體房價上漲還將延續。況且，在未來幾年內，天津城區的拆遷力度還將加大，外來人口也在增加，以及年輕人首次置業、中老年人更新住房，這些都會推動旺盛的住房需求將保持相當長的一段時期，房價居高不下是一個必然趨勢。
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2006/2/10 9:24:00