房地產行業的轉型，售轉租模式

    作為房地產業的領跑者，萬科的一舉一動總能挑動人們的神經，這一次是重慶萬科試水先租后買。據稱，重慶西九項目希望通過這種方式，為客戶提供從租房到買房的全套需求關懷。這是行業發展趨勢所向還是公司轉型個案需要？

    國內地產商由售轉租是大勢所趨

    萬科回應稱，各地公司在推廣長租公寓業務時，部分公司采用了與萬科重慶公司類似的做法，但尚未成為萬科集團的統一部署。但筆者以為，從中國房地產業發展趨向及成熟市場的相關經驗等方面看，國內房企的主營業務由售轉租是大勢所趨。

    首先，由售轉租是樓市結構變化后的必然選擇。從盈利模式和收入構成看，目前國內房企以租賃為主要收入來源的極少（上市公司中僅有深物業、陸家嘴等個案），絕大多數以住宅開發為主業，以萬科為例，其開發業務收入和利潤占比近些年來一直都在98%左右，是典型的“一業獨大”。國內房企的這種業務結構，與過去十幾年中國住宅產業蓬勃發展，人均居住面積大幅提升，房地產市場的房屋銷售以新房銷售為主以及房地產開發業務短平快資本收益率高等密切相關。隨著存量房的迅速增加，新建房交易量占比近年來不斷下降。目前四個一線城市二手房交易量已超過新房，40個重點城市二手房占總交易量的比例已達40%，而三四線城市已現明顯的住房過剩，未來各地樓市交易都將走向以二手房交易為主。

    發達國家的房地產市場幾乎都是以存量房交易為主的市場，比如美國，90%左右是二手房交易，新房只占10%左右。與此相對應，成熟市場的房地產企業，很多都持有大量物業并將租賃業務作為主要業務，這跟國內房企的業務結構有較大不同。

    伴隨著樓市供求關系和交易結構的變化，國內房企的業務結構和盈利模式轉型勢在必行，由單一注重開發轉向包括租賃在內的業務發展多元化，已成為一種必然選擇。

    第二，由售轉租是房地產去庫存背景下無奈而現實的選擇。近兩年，國內房地產市場形勢發生逆轉，由此前的供不應求、房價暴漲，轉向整體過剩，盡管目前一線城市的樓市情況略好，但三四線市場已普遍出現供過于求、價格下跌的情況。從近幾年的年度報告看，萬科的房地產開發主要集中在北上廣深一線城市，占比超過八成，但近幾年也面臨毛利率不斷下降，庫存和應收賬款不斷上升等問題。

    國家統計局最新數據顯示，10月末全國商品房待售面積68632萬平方米，環比增加2122萬平方米。在樓市去庫存大背景下，與其將庫存房閑置浪費，還不如將其租出去以盤活存量獲得租金。具體到萬科而言，在庫存壓力不斷加大的情況下，將銷售壓力較大的三線城市重慶的項目試水“先租后買”不失為明智之舉，更何況萬科的樓盤大多是精裝修房（其他開發商大多是毛坯房），由售轉租相對容易。

    國內其他公司

    SOHO中國（00410.HK）在地產界比萬科還早實施“由售轉租”，2012年8月即宣布從“開發銷售”向“開發自持”轉變，其業務轉型的背景同樣是商業地產由盛轉衰，庫存驟增。近兩年，SOHO中國的開發業務收入不斷下滑，但營業收入中物業租金占比不斷提升，2014年年報中，租金收入占比已升至7%。

    第三，由售轉租是國內房企戰略轉型的一隅。在國內房地產市場已經發生深刻變化的當下，地產企業業務轉型和盈利模式創新的大幕已經拉開，而開發長租公寓是其重要舉措。
作為行業領跑者，2015年半年報中，萬科已明確表示，將加強對養老、教育、度假、租賃公寓、物流地產等地產業務、以及裝修與智能家居、建筑產業化等地產延伸業務等方面的探索力度。并著力構建試錯機制、賽馬機制及事業合伙人制，鼓勵一線城市公司推動創新業務，鼓勵員工內部創業和離職員工再創業等。

    SOHO中國的確為自己的轉型付出了代價，這也進一步佐證了潘石屹是在做賠本買賣的推論。財報顯示，

    2012-2015年的四年時間里，SOHO中國的營收分別為161.43億元、146.21億元、60.98億元和9.95億元，同比跌幅分別為9%、58%和84%，同時公司凈利潤分別為181.95億元、124.7億元、66.89億元和14.07億元，同比跌幅分別為31%、46%和79%。與此同時，曾經掉在SOHO中國后面的恒大地產與華南碧桂園紛紛沖進房企千億俱樂部，許家印與楊惠妍還成了胡潤財富榜上的男女首富，再看看潘石屹與張欣，個人身家還停留在好幾年之前的位置。

    經歷四年轉型之痛，2016年SOHO中國交上了一份不錯的成績單。公告顯示，2016年實現租金收入15.11億元，比去年增長45%。不過，2012年SOHO中國提出的五年實現40億元租金收入目標看來很難實現。同時，受外匯管制影響，物業出售步伐也將放緩。此外，SOHO中國打造的共享辦公產品SOHO 3Q具體業績并未公布，該產品暫時沒有分拆上市的計劃。業內認為，在租金收入不抵預期、物業銷售放緩的情況下，未來SOHO中國仍面臨如何保障盈利的問題。

    萬科總裁郁亮曾表示，萬科的出租公寓，已經建立“萬科驛”和“萬科派”兩個品牌。其中面向城市新移民第一站的“萬科驛”，建立起可復制的商業模式和同業競爭力。預計2017年將提供15萬間租賃公寓，主要類型為6個月以上租期為主的中長期租賃服務。目前，萬科在廣州、廈門、西安、重慶等多個城市的10余個長租公寓項目已開業。而重慶西九項目試水“先租后買”，不過是其中長租公寓營銷的一種模式而已，很有可能在其他地方推廣。

    租賃公寓項目將成為萬科未來幾年業務轉型和發展的一個重點，并可能對中國房地產市場產生較大影響。

    短期將面臨業績調整

    如上所述，重慶萬科的先租后買案例，是國內房企在市場出現重大變化后的發展戰略和業務轉型選擇，是行業發展的大勢所趨，有其必然性。與此同時，對其他房企的經營管理也具有借鑒、參考意義。房地產企業大力發展租賃業務或先租后買，對公司和市場主要有以下影響：

    第一，長租公寓與住宅開發業務之間存在協同效應，相輔相成。長租公寓的租客是潛在的購房客戶，可以幫助公司的住宅開發業務提前鎖定客戶，進而節省開發項目的營銷費用，而對長租客戶“先租后買”，實行購房優惠，也可以推動長租公寓業務的發展。但客戶租賃的公寓和未來購買的住宅是兩類不同的產品，不能理解為對原有住宅開發業務的替代，更不是全面顛覆原有的開發銷售模式。

    第二，發展長租公寓（或開發租賃項目）業務，對房地產公司的財務結構產生較大影響。與短平快資本回報率較高的房地產開發銷售項目不同，長租公寓項目資金沉淀大，項目投資回收周期較長，資本回報率較低，因此對房地產企業的資金實力和資本運營能力等都有較高的要求，而一些中小房企則可能因為由售轉租轉型難面臨被市場淘汰的風險。由此也將促進國內房地產企業與金融業的融合，大大推動房地產金融創新與發展。此次重慶萬科的租金抵房款聯合促銷做法，與此前國內開發商常用的“押金抵房款”促銷并無本質的不同，但是卻被解讀為金融創新之舉。

    此外，萬科此前已聯合鵬華基金發行REITs產品，這將有利于公司開展長租公寓項目。

    第三，發展長租公寓業務有利于提升房地產公司的估值。房地產開發型業務凈資產收益率相對較高，但經營業績波動較大，通常被認為是強周期性行業，因此用市盈率法的估值較低。而物業租賃業務的資產收益率相對較低，但現金流和經營業績較穩定，因此該業務應給予較高的估值，進而有利于改善國內房企的整體估值水平。

    第四，大力發展長租公寓業務對房屋租賃市場影響較大。目前，國內租房市場很不發達，一方面城市化過程中，大量流動人口進入城市特別是一線城市，但憑其收入無力購房只能租房；另一方面各地的房屋租賃市場除了政府提供的少量公租房外，絕大部分租賃房源都是由個人房東提供，租房市場服務較差，也較不規范，這進一步強化了中國人“愛買房不愛租房”的觀念，形成惡性循環。不僅于此，很多城市特別是一線城市近幾年來推行限購政策，一定程度上影響了租房房源供給，導致房租大幅上漲，加劇了城市中低收入階層的居住困境。與此同時，很多房企手里卻存在大量的滯銷房，閑置不租造成了資源浪費。

    房企轉型做長租公寓，不僅可以增加租房供給，有效抑制房租價格上漲，而且可以提供優質的房源與租賃服務，促進房屋租賃市場的規模經濟和規范發展。

    在文章的最后希望這些大企業，在售轉租的背景下給我們的年輕人減少一些租房壓力。