2016年，三件中國房企率先沖破三千億業績，遙望萬億。大象起舞，未知是喜是悲，經濟領域還在講述下行與調整，房地產繁華盛世背后，隱藏著種種的不可預期，我們如何施策應對？
3月22日下午，由觀點地產新媒體主辦的2017年觀點年度論壇——萬億時代的房地產在深圳舉行，眾多行業內專家就商業地產展開討論，以下是和訊房產從現場發回的報道。
主持人：過去一年，中國房地產取得了前所未有的成績，領先企業已經突破3000億銷售大關，2017年更將開啟萬億時代房地產新的篇章。
在規模的追逐中，在去庫存與調控的基調下，越來越多房企開始注重穩健與質量，行業在變革與轉型中不斷前行。并購整合、多元布局、跨界合作、模式創新等元素，成為了企業在激烈市場競爭中的制勝法寶。
房地產在分化，強者恒強的語境下，占有市場份額越來越多的企業，以及能夠發展成為行業標桿的企業，無論是引領者、觀察者還是從業者，都在探索、在變革，在尋找正確的未來方向。
直面"萬億時代的房地產"，我們在這個行業的大平臺上，與眾多睿智遠見之士一同思考、交流，尋找答案，這就是2017觀點年度論壇。
同時，觀點地產新媒體連續第九年評選與發布"中國房地產卓越100榜"，表彰在過去一年卓越、杰出與非凡的房地產及相關產業鏈企業群體。
在這短暫而又緊湊的時間里，讓我們一起見證中國房地產行業的典范與榜樣。
最后，我代表本次論壇主辦方觀點地產新媒體，聯合主辦方每日經濟新聞、華夏時報、搜狐焦點、今日頭條，合作伙伴合富輝煌以及5100西藏冰川礦泉水等，歡迎各位朋友的到來！
下面我將向大家介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：
中國房地產業協會原副會長朱中一先生
中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮先生
中國銀行(601988,股吧)業協會首席經濟學家巴曙松先生
招商蛇口黨委書記、副總經理劉偉先生
五礦地產有限公司黨委書記、總經理何劍波先生
旭輝集團董事長林中先生
保利房地產（集團）股份有限公司副總經理余英先生
陽光城(000671,股吧)集團股份有限公司總裁張海民先生
中城新產業控股(深圳)有限公司董事長劉愛明先生
中國金茂控股集團副總經理、華南區域公司總經理魏浙先生
華潤置地華南大區副總經理兼華潤置地（深圳）有限公司總經理劉嶸先生
萊蒙國際集團有限公司首席運營官鐘輝紅先生
世聯行(002285,股吧)首席技術官黎振偉先生
麥格理集團首席中國經濟學家胡偉俊先生
新鷗鵬集團首席戰略官、董事副總裁李戰洪先生
金茂商業總經理丁蕤先生
綠城房地產建設管理集團有限公司董事、總經理李軍先生
印力集團首席投資官竺海群先生
五礦地產有限公司副總經理楊尚平先生
中南置地副總裁畢興礦先生
福晟集團董事常務副總裁何建華先生
卓越金融控股集團副總裁劉宇翔先生
浙江祥生房地產開發有限公司副總裁徐英龍先生
星河產業集團副總裁閻鏡予先生
美佳華實業集團有限公司董事長洪小佳先生
鳳崗天安數碼城有限公司董事總經理余安定先生
天房集團天港建設開發有限公司副總經理毛峰女士
清華房地產校友會副會長、洲聯集團董事長劉力先生
僑鑫地產營銷中心總經理韋鳳君女士
越秀證券控股有限公司執行總裁彭浩彪先生
盛世神州投資基金管理（北京（樓盤））股份有限公司首席執行官李萬明先生
鼎信長城基金(博客,微博)合伙人張華先生
星展銀行董事總經理、中國房地產及戰略客戶主管洪誠明先生
廣東省房地產研究會副會長韓世同先生
穩盛投資有限公司董事總經理、總裁許亞峰先生
建銀國際金融有限公司董事總經理曾粵暉先生
每日經濟新聞副總經理、華南中心總經理楊勣先生
每日經濟新聞副總經理、上海（樓盤）中心總經理黃波先生
搜狐焦點深圳站總經理陳昌詢先生
觀點地產新媒體出品人、博鰲（樓盤）房地產論壇創始人陳詩濤女士
讓我們掌聲感謝以上各位嘉賓蒞臨論壇現場！同時，本次論壇還獲得了眾多來自全國暨華南實力房地產企業的參與，我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持2017觀點年度論壇的朋友們！
接下來，我們進入論壇開幕儀式的致辭環節，本環節每一位嘉賓的致辭時間為3分鐘，謝謝。
現在掌聲有請每日經濟新聞副總經理、上海中心總經理黃波先生上臺為我們致開幕辭。
黃波：尊敬的陳詩濤女士、各位嘉賓，大家下午好！非常高興今天能夠與來自經濟學界的專家學者、地產界的精英以及各大財經媒體的同仁們共同相聚在觀點年度論壇，作為本次活動的聯合主辦方，我謹代表每日經濟新聞歡迎各位的到來。
近年來城市化進程的加快使住房需求快速增長，國內的資產配置渠道也不夠豐富，一二線城市的房地產仍然是大家的價值首選，從去年開始，國家通過一系列的政策措施降杠桿、去庫存，嚴防房地產的泡沫，但是一二線的市場供應依然非常緊俏。令人欣慰的是2016年房地產企業仍然是抗住了壓力，保持了良好的增長勢頭，一大批優秀的地產企業在保持自身核心優勢的同時，轉變思路、抓住改革紅利創造的契機，也創造出了新的盈利增長點。
同樣，每日經濟新聞也在視頻直播等新媒體突起的2016年牢牢把握了新聞決定影響力的內核不變，不斷拓寬在財經報道的廣度和深度，每天為4000萬高端用戶提供最為精準和專業的財經資訊。當下近20個城市新一輪調控政策接踵而至，我們知道調控政策一直被視為是影響房地產市場效果的方式，未來房地產市場會怎樣發展，地產企業如何從平衡出發，放緩化解國家經濟轉型期的風險，為進一步增加企業2017年的營收尋找新的價值洼地。相信本次觀點年度論壇匯聚的各界精英能夠就此進行交流和分享。
問渠哪得清如許、為有源頭活水來，我們相信一大批優秀的房地產企業將為房地產的健康發展做出卓越的貢獻，成為奔流的活水，在改革中謀求創新，乘風破浪，砥礪前行，最后預祝本屆論壇圓滿成功，謝謝大家。
主持人：謝謝黃波先生的開幕致辭，接下來有請搜狐焦點深圳站總經理陳昌詢先生上臺致辭。
陳昌詢：感謝主辦方觀點地產，我是搜狐焦點深圳公司的總經理陳昌詢，歡迎各位全國各地來的朋友們和嘉賓們來深圳，如果到深圳之后需要我的時候，可以打電話找我，我可以帶你們去轉轉，非常感謝大家來到深圳。
關于萬億時代的房地產這個話題我本來有很多話想說，但是最近天氣比較陰霾，我們的調控也比較緊，主辦方給我們的講話時間也比較短，我也不能胡說八道，所以我還是照稿念。
尊敬的各位開發商代表、媒體朋友們，大家下午好！
非常榮幸今天觀點地產給了我們這樣一個平臺，讓我們在這里濟濟一堂交流，站在這里和大家分享“萬億時代的房地產”這個話題，就此我想談一下我的幾個想法。
2016年據我們的數據統計，是開發商非常喜悅的一年，也是豐收的一年，就在2016年，中國房地產企業有三家率先進入了3000億俱樂部，12家房企闖入了千億集團。此外還有131家房地產躋身了百億俱樂部。這些企業的銷售總額共計5.7萬億，市場份額已達到了48%，這說明強者恒強的態勢更加明顯，壟斷越來越明顯。
2017年中央給我們房市定了一個基本的調子，房子是用來住的，不是用來炒的。房地產行業面臨著政策與金融雙重的收緊和擠壓，房地產進入了下半場，沒有一家房企在這樣的殘酷競爭中甘于出局或者是被淘汰，無論是渴望我們的銷售規模達到萬億，還是我們的利潤達到百億，改革與創新將是我們在萬億時代尋找的突圍的利器，我們必須有法寶進入萬億，或者創造百億的利潤。創新與變革將造就一大批機遇，但有一點是可以肯定的，在沖刺萬億的道路上，需要房企漸漸的散去原有的鋼筋水泥的味道，竭力將自己的角色轉變。轉變為四個方向：第一，產業規劃實踐者，未來我們的產業化地產方向越來越明顯，第二，轉變為城市生活的服務商，我們不光是開發商，我們也是城市生活的服務商。第三，轉變為社區的運營管家，比如說深圳的花樣年這類的企業轉型就非常成功。第四，轉變為多元化的投資集團，比如說深圳的星河集團投資了陽光保險、光啟等眾多高科技企業。未來房地產市場不能只停留在建筑的本身，要更多的支持城市的規劃?，F在舊改的項目越來越多，如果在舊改的大蛋糕中不能分得一杯羹，我們將舉步維艱。
在國家城鎮化的新形勢下，如果你只是一個項目一城一池的爭奪，你很難進入萬億俱樂部，甚至進入千億俱樂部。
萬億時代的房地產該如何分享呢？我們該如何分享互聯網帶給我們的紅利？現在是一個大數據的時代，現在是90后的年代，人們都會選擇互聯網作為獲取新聞媒體和信息的重大來源。人們買房已經不僅是他個人的意識，更多的是來自于數據，他們將會用各種各樣的數據來影響他們，讓購房者找到自己合適的房子。作為領創行業在線服務商，搜狐焦點網有著優質的搜狐基因，我們在大數據時代重點籌建房地產生態圈，也就是建立一個自媒體的時代，升級技術，通過直播感官技術，為房地產開發商和購房者搭建生態，提供更好的線上線下的服務。
改革是前進的馬達，創新是發展的動力，在房地產的萬億時代，很榮幸我們在座的都置身其中，可以見證改變的力量，而我們的觀點也正在成為焦點，謝謝大家。我代表協辦方搜狐焦點預祝本次活動圓滿成功。
主持人：謝謝陳昌詢先生，接下來進入2017中國房地產卓越100榜的發布，有請觀點地產新媒體出品人、博鰲房地產論壇創始人陳詩濤女士上臺為我們發布“2017中國房地產卓越100榜及報告”，掌聲有請。
陳詩濤：尊敬的各位來賓，首先，請允許我真誠地感謝在場來自全國各地的企業界、學界、金融界及傳媒界的老師、朋友們。
觀點一向認為：專業的事必須交給專業的人才去做。所以，我相信今天下午近5個小時的論壇，各位臺上的講者、對話者乃至現場所有的參與者必將全力以赴，剖析經濟時局、資本市場走向及2017房地產可能的發展趨勢。
雖然，業內都認為觀點的會議一向很辛苦，但是看一下今天的會議日程，確實講者牛，干貨多，值得好好聽，好好論。
現在由我發布2017中國房地產卓越100報告。
這是觀點指數研究院全年做的，以前我們這個團隊主要在幕后，隨著觀點地產新媒體在資訊，特別是未來往數據研究方面轉型而努力，所以今后我們會加強這一板塊，希望得到在座各位的支持。
大家手上都拿到了這本報告，我用幾分鐘時間簡單介紹一下這個報告。
我們用“卓越開啟萬億時代”作為我們報告的主題。前面兩位嘉賓都已經講到，2016年全國的房地產開發投資是102581億元，在2008年觀點做這個榜單的時候，全國的房地產銷售額僅為2萬多億元，在不到10年的時間，這個市場增加了75%，從2.4萬億到超過10萬億，中國的房地產用了不到10年的時間就已經走完，所以今天我們的論壇定調為萬億時代的房地產。
2017年是一個穩中求進的一年，分化的樓市或者狂飆的土地，大家可以看看去年的總價和單價的前10，從2016年的數據可以看出來，我們的房地產成交其實是下降了3.4%，而因為土地的緊缺，在一線城市的房價、地價逐漸飆升。
我們這個報告里覆蓋了中國的一線和活躍的二三線城市，所有在內地有開發項目的，或者投資運營的企業都是我們的標的之一，我們的運營指標的銷售業績是全年，財務指標我們只截取到6月30號的上市公司半年報，同時結合觀點指數研究模型全年追蹤的財務數據。
品牌、管理及模式調研指標，我們采取網絡、微信投票，今年較去年提升了27%，有12736份有效問卷，我們的榜單今天晚上即將頒發的有兩個半單，一個是卓越100榜，一個是上市企業30強。而我們的分榜單有6個，包括房地產銷售100、非內房企卓越榜、品牌價值、管理團隊、商業模式和成長力卓越榜。還有單項項，包括模式大獎、綠色地產、房地產項目和廚電品牌卓越榜。我們針對全中國2016年11個熱點城市發布了11個區域榜。
大家可能比較關注一個榜單的測評體系，我們看這張圖的右邊，我們的卓越100榜的指標體系是4個，第一個是運營指標，銷售業績占了55%的權重，也就是55分，我們的內部還參考了銷售面積、土地儲備和總植產。第二個是品牌指標，包括品牌熟知度、品牌認可度、社會貢獻。第三是管理指標，包括團隊建設、管理模式、領導力。第四部分是商業模式，包括產品特性、革新的方式、營銷方式等等。
這是我們發布的2017中國房地產卓越100榜，萬科連續5年在我們這個榜單上奪冠，這里可能部分人士會覺得意外，我們不是純粹的比業績，能夠入選100榜已經是強者中的強者。在這里我們可以點評一下萬科五連冠，但是我們看到去年前三強的差距已經不大。萬科、恒大、碧桂園去年三家的銷售額是10469億元，占了全行業的8.9%。
央企重組大潮，從中海、保利到五礦都有整合。土地儲備邁向了兩億時代，特別是去年恒大、碧桂園、綠地三家的土地儲備已經超過了1億平方米，較2015年增長了3%以上。前10強雖然說變動不是特別大，但是我們感覺到占比在下降，2016年入到榜單的上市企業數量較2015年是下降的，所以今天港交所的巴首席到現場，他會給我們做一個講解。
我們看到在一線城市的房企增加了，達到了78家，二線城市的陣營在縮減。我們的主榜單在2008年就開始評的上市企業30強，大家看右邊的測評體系，后面的品牌、管理和商業模式的指標沒有變動，但是我們變動的是運營指標，我們下降到25%，而財務指標在去年的基礎上提升到30%，我們比較相信在未來的長時間的跑道上，一個企業的財務指標和抗風險能力可能會成為一個卓越企業的標桿。
這是上市企業30強的名單，中海排名第一，我們覺得中海的財務非常穩健，所以穩健的中海在去年逆襲了萬科、恒大、碧桂園，還是地產30強排名得冠軍。我們看這個財務指標，在銷售千億的企業里面，財務指標好的并不是特別多，包括我們看到龍光、合景泰富這些企業，他們的財務指標都非常好。在政策紅利下，房企財務及抗風險能力有所增強。
連續多年來，上市企業的毛利率一直在下降，凈利率也在下降，而我們的資產收益率在2015年有點反彈，但是現在還是一直在下降。
在上市公司最后的公告中，我們不斷做修訂，這是一份非常準確的銷售業績前100的榜單，3000億銷售額的有3家，千億以上的有12家。
觀點一直比較關注在內地發展的港澳企業或者海外房地產企業，我記得有一天我分享了一篇報道，是講海外的一家房地產公司，我得到了一個反饋，有一個上市公司的老總跟我說，未來我們的目標一定是香港房地產的模式，但是我們現在停不下追求規模的步伐。
在品牌價值這一塊，我們推了30家企業，今天上午我們走到華潤座談的時候，華潤談到，我用500億做的大沖這個城市更新項目，為什么這么成功？因為大家相信華潤，這是華潤的品牌，所以我們的品牌價值榜也一直在評選。
另外在管理里面，我們也評了管理團隊的卓越榜。商業模式也是大家很關注的，現在房地產已經不能純粹講開發，我們要講運營，講模式，所以我們的商業模式一直在評選，比如說旭輝的模式、綠城的新的模式，這些都是新興的力量。而我們今年也推出了成長的卓越榜，大家看到金地前兩年比較沉寂，其實它并沒有掉隊，而且在2016年的表現非常突出。這里可以看到碧桂園、招商、旭輝等等都表現非常不錯。
后面還有單項獎，有北京區域榜，首開高居榜首，上海是綠地，廣州是保利，深圳是萬科，而杭州還是綠城是區域榜的冠軍，南京是朗詩，福州是金輝，廈門是住房，成都是恒大、重慶是融創。而武漢還是萬科，這11個城市今年是不是繼續是熱點城市，請大家拭目以待。
觀點今年特別推出融資調查報告，我們這里做了2017企業融資現狀調查報告，這些文章的閱讀量都非常大，歡迎大家到我們官網去看。
未來我們還將繼續以周報、月報、季報、年報等等形式，對各種不同的內容發布相應的報告，我們的報告內容也會更加前瞻和更加專業。我們的觀點APP上也有一個“學徒問答”，歡迎大家進去討論，我們報告的全文也會在觀點地產網發布，我們今天的這份報告會全文上傳，歡迎大家閱讀、指正。
主持人：謝謝陳詩濤女士發布的榜單，再次提醒大家可以通過APP、觀點地產網微信、微博獲取報告的全文。
尊敬的各位來賓，2016年，三家中國房企率先沖破三千億業績，遙望萬億。大象起舞，未知是喜是悲，經濟領域還在講述下行與調整，房地產繁華盛世背后，隱藏著種種的不可預期，我們如何施策應對？
尊敬的各位來賓，2017觀點年度論壇的大會主題是：萬億時代的房地產。下面即將進入的是致辭暨大會主旨演講環節。
首先，我們很榮幸的邀請朱中一先生為大會作開幕致辭以及主旨演講，有請：中國房地產業協會原副會長朱中一先生。朱中一先生演講的題目是：在經濟轉型中把企業做強做大。
朱中一：各位下午好！很高興應邀前來參加2017觀點年度論壇。我到深圳來的次數比較多，前幾年我對深圳關心的是兩件事情，一件事情是城市改造和城市更新，因為前幾年深圳在醞釀成立城市更新協會，當時籌備組的人希望我擔任他們的一個職務，我說我不便于擔任，但是我很關心這件事情。第二件事情就是這兩年因為深圳的房價上漲過快，怎么樣使房地產市場健康方面。我記得三年以前我通過新華社給上面也有過一個建議，我在博鰲論壇上也談過一個觀點，因為那時候全國在講京津冀協調發展，我就提出深圳老是供不應求，惠州的商品房庫存量那么大，而且那時候房價環比下跌，東莞也要產業升級，能不能實現深圳、惠州、東莞的三市聯動和協調發展的問題。這些問題都牽扯到一個比較大的問題，所以這兩個問題是我一直比較關心的。
今天上午我們看了華潤的城中村改造項目，我覺得確實這個項目搞得也很好，說明在深圳，城市的更新改造潛力很大。
這次會議，主辦方要我講一下房地產的一些情況，我也考慮了一下，因為我現在的身份，我是一個自由人士了，協會的領導職務我已經辭掉了，所以致辭不合適，主旨演講也不合適，我就結合大會的主題來講一下怎么樣把房地產企業做強做大的問題。
對于房地產企業的做強做大，我覺得咱們先要分析做強做大的有利條件。做強做大的有利條件有以下幾點：
第一，城鎮化還在快速推進當中。2015年末，我們國家常住人口的城鎮化率是56.1%，戶籍人口的城市化率是39.9%，說明我們國家的城鎮化的路還很長，我認為這是一個最最基本的因素。再加上二胎政策的放寬，以及養老服務業發展的需要，旅游文化等消費升級的需要。所以我們的房地產，包括住宅、老年住區、新的業態，它的發展空間還是很大的。
第二，我們國家經過一二十年房地產的快速發展，有一大批骨干企業已經得到了錘煉，他們有很豐富的經驗。剛才會議也講到了這么一個數據。去年商品房銷售額過百億的131家、過千億的12家、過3000億的3家。今年肯定有更多的企業在銷售額上上一個臺階，我覺得這也是我們一個重要的基礎性條件。
而且有一個問題跟房地產關聯度非常大，自從中央城市工作會議以后就提出發展裝配式建筑問題，去年9月份國務院辦公廳印發了《關于大力發展裝配式建筑的意見》，今年2月又印發了《關于促進建筑業持續發展的意見》，在這些意見里頭明確地提出來，未來幾年裝配式建筑與新建建筑的比例要達到30%的目標，要求長三角、珠三角、京津冀三大城市群和人口300萬以上的其它重點城市要重點推進，而這些區域都是我們的骨干企業著力發展的地方。這些企業下一步怎么發展，其中有一個重要的問題，就是裝配式建筑是你要重點發展的。
《關于促進建筑業持續發展的意見》里頭就建筑業怎么深化改革還專門提到，民間投資的房屋工程當中探索由建設單位自主決定發包方式，另外也講到，裝配式建筑原則上應采用工程總承包的模式，這就涉及到建設和承發包性質的調整，這是一個很重大的改革?，F在北京已經明確提出，政府新立的保障性住房項目，政府新投資的建設項目，以及北京的存留區和通州地區5萬平方米以下的商品房開發項目，其它地區10萬平方米以下的商品房項目，全部要采用裝配式建筑。
那就牽扯到建設單位的問題，牽扯到總承包單位的問題。這個問題對我們要做強做大的企業就面臨著一個機遇，同時也面臨著挑戰，希望大家認真考慮這個問題，能夠抓住這個機遇的企業有一個比較大的發展，如果你這個問題遲緩了，可能就有點難了，我認為這是我們最好的有利條件。
怎么樣把我們的企業做強做大，本人沒有在房地產企業工作過，沒有話語權，但是圍繞著主題，我要談一些感想，在談感想之前，我確實也跟原來協會的一些同志交換過意見，談的都是我自己的一些想法。
我認為要把企業做強做大，首先就要研究開發消費者需求的、市場適銷對路的、質量好的，而且能夠做好運營和服務的產品，盡量減少和嚴防出現新的庫存。如今的行業平均利潤率，凈利潤已經降到10%以下，如果項目有10%的房子銷不出去、租不出去，就意味著這已經消耗了整個項目的利潤，甚至危及到公司的資金層面，如果你的產品銷售得好，回籠資金自然很快，發展壯大也很快。所以企業要做好產品，如果你的企業有核心技術和自主知識產生的，本人建議要盡快申報知識產權，讓這個知識產權轉化為企業的競爭優勢，我覺得這一點很重要，這是第一點。
第二，一定要提高企業的治理能力和管理能力，努力建設好一支專業化隊伍，在企業的組織結構上要區分決策層和管理層的職責。股份制企業要保持董事長自身對企業的股權控制能力，我認為這一點，我們一些骨干企業是有教訓的。鑒于房地產的產業鏈長，一些骨干企業又點多面廣，從減少工作環節，提高工作效率出發，在產業鏈的合作商，建議推行橫向集成、合作共贏的模式。比如說我們協會有一個產業的采購平臺，我們的大企業也有采購平臺。我最近在上海參加一個會議，萬科、朗詩發起成立了房地產產業鏈綠色聯盟，它甚至對鋼材、水泥、鋁合金、木材、室內裝修人造板等，都跟供應商簽了協議書，保證這些產品從源頭上就是好的，這樣就減少了采購環節，降低了采購成本，確保了工程質量。所以我認為這也是必須要考慮的。
公司的內部結構上面，我覺得要推行扁平式的管理，而且這種管理人員將來要由更多的職業經理人來擔當。另外，要充分發揮這些管理人員的積極性，像萬科、碧桂園實施了合伙人制度，我對碧桂園的合伙人制度也是很欣賞的，他們是從拿地開始，地區公司的骨干、項目公司的骨干就作為投資人。過去的項目經理只是打工的，現在他可以作為一個股東，從拿地開始就是同舟共濟的，有利益共享、有風險共擔的一個有機體。碧桂園這幾年發展得快，當然還有其他因素，但是這一點是它的重要因素。
另外，目前地價不斷攀升、大企業不斷擴展的情況下，中等企業怎么辦？我認為也必須要考慮這個問題。我們講的做強做大，并不光是大企業的事情，中等企業怎么辦？我前不久到揚州去過一次，揚州有三家本地的企業，它在本地是知名企業，而且有各自的特色產品，三家的市場占有率占到當地的一半左右，為了應對高地價和國內一些知名企業的競爭，他們在幾個項目當中采取了合作拿地，合作開發的模式，信譽非常好，我覺得這些也可以借鑒。
另外一些小企業確實面臨著下一步生存的問題，但是我覺得我們的小企業可能要順應這么一種形勢，如果你有地，你就主動地合作開發，甚至你可以作為一個股權，你原來是董事長的，你現在作為一個股東就行，我認為這樣就避免防止被兼并的痛苦，大家都可以考慮。
主持人：謝謝朱中一先生的精彩演講，請您回座休息。再一次感謝朱中一先生，謝謝您對觀點年度論壇一直以來的參與和支持。接下來我們
有請招商蛇口黨委書記、副總經理劉偉先生上臺。劉偉先生演講的題目是：招商蛇口的建設實踐。
劉偉：非常感謝組織者給我這次機會跟大家分享一下招商蛇口的商業模式的實踐。大家對招商地產比較熟，因為招商地產過去是上市公司，
在2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地產，重組整體上市，這個上市其實是一個全面的轉型，這個模式可以讓大家知道招商蛇口在
干什么事。
我今天介紹四個方面，首先談談蛇口模式的演變。在深圳建市之前就先有了蛇口，1979年有一位老人在中國的南海邊畫了一個圈，這個圈
畫的就是蛇口，從此中國的改革開放拉開序幕，當時的招商蛇口就是以港口和臨港工業以及港航物流業為主的區域。經過38年的演變，大家
看到的新蛇口已經完全變成了一個現代的海濱新城，當然它還在不斷地演進之中，所以我們把它的模式叫做“港-區-城”。
蛇口1979年建區，經歷了5次的產業升級和創新發展，在發展的過程當中，招商蛇口不斷地創新，實際上是開發了一種獨特的區域開發模式
，或者說產業新城的模式，我們把它叫做蛇口模式，這個模式就是政府賦予較大的自主權，由一個企業自籌資金，獨立開發、建設、經營、
管理。這5次升級，很多熟悉歷史的都比較清楚，1979年改革開放的炮，到我們引進三來一補的企業，到產業調整、升級，再到引進高科技
的企業，以及到現在自貿區背景下的產業升級?，F在大家看到的這個照片，實際上就是現在招商蛇口所在的辦公樓，也是一個1984年的三
洋廠房的升級版。
我們把蛇口的模式叫做“前港-中區-后城”的模式，我們把產業和城市綜合開發，以港口先行，產業園區跟進，配套的城市功能開發，從而
形成整片聯動。前港是有時間也有空間的概念，前面是港口，中間是出口加工區+自貿區，加上后面的產業的升級。
蛇口模式1.0版，這是最開始的時候，實際上就是港口的建設。招商局的港口最開始是我們最大的一筆投資，實際上這個港口，我們講1.0的
港口，原來是一些貨運碼頭、散雜貨，現在這個港口已經完成了幾次升級，除了貨品由散雜貨上升為集裝箱為主以外，現在中國最大的郵輪
港口也在蛇口誕生了，是一個非常炫的港口，可以說它是中國乃至全世界郵輪中心里邊最棒的，而且是由企業建設、管理和運營的。
蛇口模式2.0，蛇口工業區逐步形成，過去都是制造業、加工業，甚至有一些帶有污染的工業，這些工業也經過廣東的騰籠換鳥，騰籠換鳥
的影子在蛇口最能看到，陸陸續續這些工業都退出了，新的產業已經形成，還有一些舊的廠房，我們把它升級，做一些創意的產業，這也形
成了一些新的樣板。
蛇口模式3.0。這個圖就是蛇口的郵輪碼頭實景照片，港口的模式本身也在升級，現在這個區域的人均GDP已經達到了6萬美金，過去我們那
些廠房的產值，每平方米2000塊錢，去年每平方米的產出達到了10萬元。
前港-中區-后城的模式，我們是經過38年的摸索，加上招商局在廈門對岸又一個56平方公里的開發區的實踐，我們總結出了招商局關于產業
園區、產業新城發展的心得或者模式。
所謂前港就是這個城市不能空，一定得有產業，只有這樣的城市才是可持續的，這樣人們才能待得住，才不會出現鬼城。我們的模式就是一
定要把這個區域的人流、物流帶起來，然后才是扎扎實實的，大家在這兒安居樂業。最終形成前港-中區-后城的模式。
現在招商蛇口用這個模式已經走向了國內外，通過不同的方式實踐，而且這種實踐的效果得到了當地老百姓和政府一致的肯定。
今天我們說房地產的萬億時代，其實我覺得過大的規模未必一定是好事，大象會跳舞，但是大象跳舞還是很累的。在中國城鎮化進程當中，
我們能夠做出什么樣的貢獻，可能對一個房地產企業，對一個在這個行業中奮斗的企業，我覺得可能要做更多有意義的事，對行業有更大貢
獻的事，我覺得這可能是更精彩的。
招商蛇口的轉型，我們現在是中國領先的城市級園區開發與運營服務商的定位。在城市和園區的開發與運營方面，我們是做這樣的轉型，和
過去的純房地產開發發生了根本的變化，成為中國城市升級，包括功能、產品、生活方式和產業服務升級的標兵。
我們的做法是依托產業園區，打造產網融城一體化的發展模式，形成社區、園區、郵輪三層業務。招商局的郵輪現在宣傳還很少，我們在中
國沿海主要的城市完成了郵輪母港的布局，包括現在廈門的郵輪母港都是由招商蛇口在組織建設的，一體化開發。我們有了這些沿海的布局
，再加上接下來的郵輪運輸船隊，這是高端旅游的郵輪，一個非常精彩的產業即將呈現。
我們的做法主要是“區域聚焦、城市深耕、轉型發展”。轉型發展對每個企業來講都面臨很大的挑戰，在這方面我們除了傳統的社區或者說
房地產開發以外，在園區和郵輪方面我們會發力，會為我們的新的競爭力的形成做出新的樣板。
對我們前港-中區-后城的再提煉和通用化，我們認為它叫SIDO模式，也就是戰略研究和布局、產業導入和升級、一二級聯動開發、城市綜
合運營。
做前港-中區-后城，這是招商局的特色，我們經過幾十年的沉淀總結出這套模式，我們在對外也都有實踐，總的來說要想做這種模式，第一
，要有長期的準備，它是一個長周期的，它的回報期會比較長，有可能在前期會有比較大的投入，后期的回報在后邊，所以你耐不住寂寞，
可能你這個模式的選擇就會遇到挑戰。當然，它的優勢就是我們有完整的體系，然后也有比較高的門檻，同時綜合開發帶來的豐厚的增值收
益，可能比大家都在那兒搶地會好一些。更重要的是，由于一個城市主控一個區域，它的整體性、前港-中區-后城的互動不割裂，這就形成
一個城市、一個產業的有機的運行。
我們在這個過程中踐行國家一帶一路、自貿區戰略，以及國家雙創的戰略，在我們的區域中進行這些實踐，蛇口也被國家列為雙創基地，郵
輪自貿區的試驗區。
我們在全國已經做了十幾個園區，我們不圖多，我們圖精、圖把它做好一點，做得有特色一點，會根據這個城市的需求去開展一些從輕資產
到重資產的園區。除了全國的園區以外，我們在一帶一路國家也有一些項目。
關于合作的探討，請大家記住招商蛇口這個名字選的是一個歷史符號，就是中國改革開放，招商蛇口不限于蛇口，除了我們在全國40個城市
有布局以外，我們在海外也有很多布局，我們可以和合作伙伴一起來做很多的工作，比如說通州臺湖，我們跟北京市政府合作，做副中心的
一部分工作，它也會做一個非常有特色的精致城市、田園城鎮的方案，這個面積也很大，當然，接下去還有一些詳細的規劃，也希望到時候
有合作方跟我們一起合作。還有在湖北蘄春打造招商局大健康產業基地，蘄春是李時珍的故里，但是那里是一個貧困縣，招商局對這個地方
進行產業扶貧，我們在這里將圍繞大健康來打造產業基地，這里最有名的就是中草藥，我們會在這里打造出我們的大健康產業。
愿與大家攜手共創輝煌，招商蛇口歡迎大家。
主持人：謝謝劉偉先生為我們帶來的精彩分享。接下來進入開幕演講的環節，本環節我們邀請了兩位重要的嘉賓為我們帶來精彩的演講，首先有請第一位開幕演講嘉賓，中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮先生，為我們帶來“產業組織結構的優化是供給側改革的組成部分”的演講。
陳淮：謝謝主持人，謝謝大家。“產業組織結構”和我們今天要討論的萬億時代，以及剛才TOP100榜的榜單發布有些關系。我們的確進入了一個強者恒強的時代，大的企業若干年來始終在不斷地擴張，并且占有的不管是銷售額還是銷售量的份額都越來越大，企業的集中度有明顯提高，這個趨勢叫做產業組織結構的變化。
講個故事，2015年年初的時候，有深圳市房地產業著名的領頭人說，房地產業的黃金時代過了，今后恐怕最多是個白銀時代。還有一個教授，據說是發改委的顧問，說趕緊把深圳的房子賣得一套不剩。我猜聽了他的話的人現在殺他的心都有。
當時我就講過這個故事，80年代末到90年代初，中國的家電業異軍突起，那個時候的丈母娘需求，從80年代初、中期的自行車、手表、縫紉機升級為冰箱、彩電、洗衣機，中國的家電業有了長達10余年的輝煌，一直到亞洲金融危機爆發。在這個過程中，家電業也涌現了一批非常知名的企業，遍布大江南北，北京的雪花冰箱、牡丹電視機，上海雙鹿冰箱等等很多品牌。
但是從亞洲金融危機之后，到2001年初，人們說家電業的黃金時代過了，黃金時代的時候家電企業的廠長牛得不得了，屁股后面跟著一大堆的等著寫條子的人說，我兒子娶媳婦不容易，就差一套家電就把媳婦取到家了。突然家電賣不出去了，2001年中國彩電的生產能力是4000多萬臺，銷售量不到2000多萬臺，大部分的家電都在降價銷售，9大家電企業在南京開會，大家說要約定形成一個價格聯盟，誰也不許在成本之下競爭。包括中央主流媒體也一片驚呼，說中國加入世貿組織了，意味著中國的家電企業要全軍覆沒。
的確全軍覆沒了，曾經在90年代輝煌一時的中國家電企業幾乎沒有一個活下來的。但是這些企業死光了不等于中國的家電業就全軍覆沒了，中國在加入世貿組織后的10年，成為世界第一大家電大國。不論是黑家電、白家電、大家電、小家電，我們當之無愧、別無爭議的世界產量第一。你說90年代是黃金時代，還是加入世貿組織以后的10年是黃金時代？
這個故事我在2015年初講的，今天再重述，有一個重要意義?？雌饋砦覀儾⒉皇钦f在走下坡路，進入一個下降通道，恐怕我們進入了一個新時期。在后來10年的家電發展中明顯出現了一個結構調整，就是組織結構的調整，一批新的龍頭企業崛起，成為大江南北、國內國外市場占據主要領軍地位的企業。今天我們看到中國家電業的天下，其實也是這些當年涌現出來的，沒有政府保護、政府支持發展而形成的組織調整。
大、中、小企業之間的關系就叫做企業組織結構，企業組織結構是企業產業結構的一個組成部分，我們討論供給側結構性改革的時候，千萬別忘了產業組織結構的問題。今天我們討論萬億企業，上3000億的有若干家，上千億的有十余家，上百億的又有幾十家，其中百億以上銷售額的企業占到了半壁江山，這是一個組織結構的明顯變化。這個變化意味著什么呢？
第一，大的龍頭企業在這個產業中正在承擔著企業健康發展、組織結構不斷優化的作用，這些大企業沒有一個是簡單的規模擴張、簡單的擴大再生產，而是在中國的城鎮化中各自探索著一個自己的獨創之路。比如說萬達在很多二三線城市的綜合體，很多大企業對城市老舊城區的該在正在發揮著重要的作用，農民工進城引領著新型城鎮化的方向。
剛才招商蛇口的老板講他們在湖北蘄春做項目，但是我也想告訴大家，蛇口當年發展，從窮到富是外來人聚集的，你在武漢周邊的地方是把當地人從窮到富的改造，這個區別恐怕在我們的新型城鎮化探索中，后一條路更為艱難。
當然，我們還可以舉出很多，比如說華夏幸?；鶚I，環北京城市帶發展，他們當時做這個事的時候請我去了多次，我都不看好人家能成功。都是在中國的城市化當中探索者符合人口聚集的城市改造、城市擴張、城市發展之路做出貢獻的。
第二，這些大企業都是在技術領先、技術探索，房子是用來給人住的，怎么讓人住得舒服，滿足人們不斷增長的需要，更新的功能、更好的配套。剛才朱會長講的裝配式建筑，在這些方面，我們這些大企業都是領軍的，當之無愧的核心地位，他們在過去中國房地產業發展中，應該說功不可沒。
第三，這個組織結構的變化，在抗風險能力上顯出了房地產企業不斷增強。這十余年來這種論壇我參加無數次，每次媒體告訴我們的主題詞都是撲朔迷離、怎么突破重圍，怎么走出冰點，好像最近的房地產調控政策頻繁出臺，沒人這么說了，為什么沒人這么說了？我們沒聽說哪個大企業面對危機了，說明以大企業為帶頭的企業抗風險的能力、應對環境變成的能力比起2005年、2008年、2013年大為增強。萬億時代我想有什么值得總結的話，肯定有以上幾點。
當然市場也是在變化的，再講一個故事，80年代初、90年代初中國的鄉鎮企業如燎原之勢，當時鄧先生說，這是三分天下有其一，這是異軍突起。但是亞洲金融危機爆發的時候，鄉鎮企業基本死光了。為什么？
不知道誰給當時的領導出了個主意，要讓鄉鎮企業離土不離鄉，進廠不進城，說農民兄弟搞工業化挺好的，就在你們村里搞，千萬別到城里來。這是誰出的主意？恐怕是建設部的人。
這些鄉鎮企業為什么能蓬勃而起呢？因為市場面對的是供不應求的賣方市場，產品的質量再差，它也能銷售出去。亞洲金融危機爆發之后，市場仿佛在一夜之間逆轉為買方市場。我們痛失了一次鄉鎮企業發展為中小城鎮產業依托的歷史機遇，造成今天大城市人口分布不均，房價上漲，跟這個情況相關，同時也給我們一個警示，市場不是總是供不應求的，供不應求到供大于求的轉變可能在一夜之間就會發生，到那個時候又是一輪新的優勝劣汰。
上述兩個故事供大家參考，這是我們中國自己走過的路，謝謝大家。
主持人：謝謝陳淮先生為我們帶來非常精彩的分享，接下來有請中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松先生演講，他為我們帶來的題目是“2017年中國房地產市場十大趨勢”，掌聲有請。
巴曙松：很高興參加觀點的這個會，而且在陳淮的后面講，因為很多時候在他前面講，老是被怕批判。
我今天跟大家梳理一下近期我們看到的數據。兩會之后房地產調控政策的加碼，范圍的擴大，引起了非常大的關注。從相關城市的樓市數據來看，確實是非?；鸨?。北京二手房以周計算的成交量已經接近了2016年的最高水平，市場非?；鸨?，而且價格的上漲勢頭非常強勁。比如在成熟市場，在香港市場觀察一個房地產價格走勢，它往往是幾個固定的，流動性比較大的小區二手房的價格，這個指數參照意義比較大。我們往往看新房比較多，這個新房就給地方政府有很多調控的余地，你想讓房價平，我就做組合，郊區的便宜的樓盤多開，高端的樓盤少開。二手房的成交價格走勢是有很重要的參考價值的。北京二手房的成交價，我們看到一個顯著的上升的趨勢。
與此同時更值得關注的是，可售的房源下降到了一個比較低的水平。黃色的線就是去化周期，我們看到到2月份已經降到4.39個月，從歷史水平來比，這是一個非常有限的存量。
觀察二手房市場還有一個帶看量，它反映了買房人購房的活躍度。進入2月份之后，客戶的活躍度，從統計的數據看，達到了一個歷史的最高水平。
還有從二手房交易的掛牌價、均價和環比漲幅看，業主方明顯比較強勢，所以我們可以看到很多的媒體報道說，我們連夜跟業主談判，終于砍價從400萬砍到450萬成交了。這其實是一個玩笑話，但是反映了它的議價空間在收窄。
（見PPT）上面是業主方有利的議價，是上漲的，下面是降的（還是有降的）。我們可以看到客戶的議價空間明顯收窄。
這是從另一個角度看到北京二手房的議價的走勢路，沒有什么議價空間，愛買不買。
而且銀行的放款時間延長，導致違約也增加。左上這個圖顯示在北京的二手房成交里面，使用貸款的人數占比，從2016年下半年開始有一個迅速的回升，很多人在二手房買賣里面也是需要貸款的。
我梳理了一下3月份各地陸續出臺的既認房也認貸的限購、限貸的措施，如果把前面的火爆的氛圍和這個政策對照起來看，就可以理解這個現實情況。
實際上既認房又認貸在歷史上確實屬于比較大的力度，一般的市場短期的溫度有所降低，這是從歷史的數據來看的情況。在這樣的背景下，我們從統計數據來看一看，房地產市場有哪些新的趨勢呢？
第一，成交量確實在下滑，熱點城市的需求短期內受調控的政策抑制，重點城市每周成交量的走勢開始呈現有一定的回落。抑制的是哪一塊呢？
無論是二手房還是新房，它成交的每一套的套均面積有所減少，改善型需求受到抑制。北京二手房成交的套均面積，2017年1月份是80平方米，右下角是2017恩年各個月份二手房的占比，最上面紅色的那一部分是140平方米以上的，黃色的區域是120—140平米的，淺綠色的是90—120平米的，比較多的是60—90平方米的。
二胎政策的放開使得三代同屋的現象可能會逐步的增多，多居室、二套房的需求在增加，人口結構的變化導致改善型需求的占比在上升。
第二，土地供應受限，熱點城市供需缺口加大。每次聽陳淮主任講我都覺得很有啟發，他覺得萬億時代要靠組織+結構、組織結構調整，但是我聽他對地方政府不加大土地供應不批評，我很不滿，因為他是從建設部出來的，他對這個情況非常了解。
我們看到重點城市房價上漲，但是它的土地供應的缺口非常大，土地市場的需求不減。我們看到北京、上海、杭州、合肥這幾個城市近幾年的土地供應，在2016年明顯偏低。就像大家經常討論香港的高房價一樣，很多人會說香港缺地，香港并不缺地，香港的土地里邊用于建住宅的只有7%，這里面還有3%是給新界這邊建鄉村屋的，真正那些高樓林立的部分，只占香港的土地面積4%，所以土地供應是非?，F實的一個問題。
土地供應減少也就罷了，但是在這個土地供應的結構里面，商品住宅供應量的比重又降低了。從這個圖中商品住宅、保障房、自持商品住房、公建、自住型商品住房這幾個里面來看，商品住房用地的供應量占比是下降的，本來總量就不夠，占比還下降。這是值得我們關注的非常重要的趨勢。
第三，房價走勢平穩，熱點城市房價上漲壓力雖受調控抑制，但不容忽視。一線城市的新房和二手房的庫存同步在減少，以前可能新房和二手房之間還有相互的互補作用，而現在我們看到的是同步的減少，上面是北京的新房可售套數，下面是二手房可售的房源，都出現同步的減少。
土地供應的缺口持續的存在，新房供應跟不上，使得一線和熱點二線城市已經或者正在進入一個存量房的時代，所以二手房成為滿足熱點城市需求的主力，這也是非常顯著的一個趨勢。
第四，充分流通：二手房已成為滿足熱點城市需求的主力。
我們在這個圖上把2016年年度的房價的漲幅和百人流通量的分布做了一個散點圖，我們發現提高存量房的流通是解決局部市場供不應求、支持市場平穩健康發展的重要手段。所以我現在看到有的城市的調控，非常值得擔心的一個措施就是加大流通的成本，盡可能讓能夠到二手房流通的供應量減少，這個看起來比較出氣。
但實際上我們從理論上也好，從事實上來看，不僅新房土地供應有缺口，同時還加大二手房流通的成本，使它的供應進一步減少，這個可能產生的效果跟你調控的方向很容易相反。所以我建議陳淮主任能不能帶隊總結一下我們這么多年房地產調控的教訓，要不然過一段時間又犯，你在那里當主任的時候還能提醒他們，現在你不當了，他們又犯了，又開始加大二手房流通的成本。特別是中國的房地產的來源非常的多元，通過充分的流通，來給他發現一個有深度的市場價格，本來是一個很好的事情。
第五，租賃市場進入發展快車道。我每年畢業的學生在北上廣深工作的，以前聚會還談一談詩和遠方，現在談的最多的就是房子，有房子和沒房子的心態差得很遠。
現在可以預計在非常長的時期內，可能年輕人在一線城市是以租賃為主，中央一個主要領導批示過，要想了解中國社會的陰暗面，就要去看看租賃房的市場。但實際上市場需求又非常大，我們怎么讓未來的年輕人在城市里創業的時候，給他一個舒適的、安全的環境住下來，發展租賃市場，我覺得是難以回避的方向。
怎么保護租戶的利益，不能說自己出個差回來就被業主攆走了。所以怎么進行政策的引導，怎么發展規?；?、專業化的機構，適當地加強準入資質的監管，這一點我覺得也是不可回避的新課題。
第六，信貸環境收緊，房地產開啟去杠桿：轉杠桿成效不明顯。
去年去產能、去庫存方面有明顯的進展，但是在去杠桿方面進展是不大的，當時也有政策思路提出來要轉杠桿，意思就是說去杠桿可能對市場沖擊比較大，因此讓居民加杠桿，把企業部門的杠桿轉給居民，把地方政府的債務轉給居民，讓企業和政府去杠桿。但從去年的實際情況看，居民加杠桿之后反而還帶動了企業和地方政府加杠桿，所以杠桿不僅沒有降，還在繼續上升。
現在看下來，房企的融資渠道收緊，個人的購房貸款收縮，所以購房杠桿出現回落是一個很明顯的趨勢?，F在微信很發達，我們在微信的金融群里面討論的多的就是，這個房地產泡沫大概什么時候破，大家都在推測它的邊界，比如說買房的人為什么敢這么高價還買，怎么取得杠桿，買了房子之后從銀行借款，借款之后房價漲了，他再抵押給銀行，所以實際風險還是轉給了銀行，自己已經套了一次現。到頭來把銀行、企業捆在一起了，最后的邊界是哪個呢？邊界是居民的儲蓄增長速度。
第七，開發投資增速持續放緩。從統計數據看，房地產的開發投資、商品房銷售面積增速開始出現一定的回落。
第八，開發企業集中度提高。出現了3000億的企業，你再想讓它簡單地靠項目一個一個的增長來達到萬億，可能需要的時間會比較長，我們會比較快的看到萬億，它的方向就是剛才陳主任說的，組織企業結構的整合、并購和洗牌。
往往在市場下行的周期里面，開發商的集中度是提高的，左邊這個圖是中國的前10大房地產企業的銷售面積和金額的集中度，前10大占到了18.35%的銷售金額和12.35%的銷售面積。右邊這個圖是主要的房企的銷售金額和同比漲幅，我們可以看到這些大的企業反而在調整期成長得比較快。
這個圖也進一步看到主要房企拿地的金額和它的投資銷售比，以及它的銷售面積和同比的漲幅。這就是一個行業在洗牌、整合、并購的趨勢。
第九，環一線城市圈效應進一步顯現：城鎮化發展到新階段。
不再是所有的城市都有人的涌入，而是以幾個中心城市為核心的城市群，作為中國城鎮化主要發展的載體，特大城市的產業人口的外遷，以及隨之而來的購房需求的外溢，使城市圈效應進入到新的階段，前幾輪周期你很難想到上海的房價漲，連嘉興都開始限購。在這個圖里我們看到了，環北京、上海、深圳和幾個內陸中心城市，它的新房、二手房成交價格和周邊地區的關聯度，我們看到了一個明顯的擴散效應。
需求和資金的聯動性增強帶動城市圈房價聯動性增強。去年大家用的比較多的詞是“分化”，但是沒看到“聯動”這個詞。分化是中西部、小城市的分化，但是在一個城市圈的大中小城市里邊，這個聯動效應在明顯的增強。
這是2016年非常典型的一個特點，延續到了2017年，環一線城市圈效應在進一步凸顯。比如我們看到環上海的主要城市的漲幅，蘇州新房漲了42%，二手房漲了31%。環深圳的城市，深圳去年的漲幅也很大，緊隨其后的東莞、惠州也出現了明顯的漲幅，所以這個城市群效應很明顯。
第十，短期內房地產危機爆發的可能性較低，但是要關注局部風險。大家都說中國的居民杠桿率未必那么高，但是確實要注意這個風險，我們和國外成熟的經濟體比的優勢就是我們的居民負債率不高，但是我們有劣勢，就是我們的居民財富積累的存量小，他承擔這個債務的能力是相對弱的。房貸收入比，我們看到中國的指標出現了明顯的上升。
未來的城鎮化還有空間，比如說人的城鎮化怎么融入，怎么圍繞著城市群來進行統一的部署和規劃，這將是未來非常明顯的一個新的趨勢，也就是說以圍繞中心城市的環一線城市都市圈的城市群建設，將成為中國新階段城鎮化發展的一個主要載體和動力。
主持人：謝謝巴曙松先生。從房地產稅到長效機制，房地產基礎性制度的建立仍難確定。分化市場一日千里，回歸居住屬性會成為良藥嗎？既要抑制泡沫，又要防止大起大落，2017年已經定調。
尊敬的各位來賓，本次觀點鏗鏘行的主題是：房地產回歸與長效機制之問。
首先請主持嘉賓臺上就坐，有請：中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松先生。接下來有請參與討論的嘉賓上臺，他們是：中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮先生；旭輝集團董事長林中先生；保利房地產（集團）股份有限公司副總經理余英先生，掌聲有請以上幾位嘉賓。
巴曙松：最近一兩周，我發現房地產市場轉的段子有點像當年股市5000—6000點的時候的段子，非常多?，F在有一句玩笑話說，現在中國的這些上市公司里面，利潤能夠在北上廣深買一套房子的不到一半，所以在北京和上海的兩個本地人結婚，這個業務規?；旧舷喈斢趦杉疑鲜泄静①?。而且說這些房地產中介已經取代中國的上百家證券公司和投行，成為最大的投行，雖然撮合一單，成交額就上千萬。
我看這次的題目深“房地產回歸與長效機制之問”，我們的文件一說“要建立××”，其實意思就是說現在還沒有。我們說要建立長效機制，說明現在還沒有。
我一直在想一個問題，兩會剛剛勝利結束，怎么各地都搶著買房子，這些買房人到底擔心什么呢？都有點恐慌性，站在買房者的角度，站在開發商的角度，站在政府的角度，他們怕什么呢？為什么會出現這樣的情況呢？我們先討論這個問題，請陳主任先給我們分享一下。
陳淮：說那么長的主題詞，其實就一句話，什么是長效機制。我覺得我們討論房地產長效機制，請金融專家來是個錯誤，尤其請金融專家做主持人就是更大的錯誤。因為長效機制和金融沒什么關系。我們一些官員和金融專家都以為房地產的長效機制就是利率，就是貨幣供應量、貸款規模，最好給中央領導擱一個水龍頭，我的升息、降息、貸款規模多大，要多大開多大。
什么叫長效機制呢？第一，是一個長期建設調整過程才能發揮效應的機制。
第二，建好了以后在一個長期過程中發揮效應的機制。這就是中文之妙，聽起來像繞口令，但是有道理。為什么有那么多剩女呢？因為“她從前喜歡一個人，現在就喜歡一個人”。
打個比方說，基礎設施、市政管廊、產業結構升級、城市功能區調整，是一天能建成的嗎？這是一個長期過程。但是當它完成以后，這個城市的國際競爭力，居民的福利資源等都會有一個非常大的提高，這就叫長期建設才能完成的事和建設以后在長期中發揮的效用。
有哪些呢？四條：第一，城市結構調整。人們都想去北上廣深。巴博士畫1萬張圖，從2017年畫到3017年它也是這樣，因為北京再加大土地供應，沒有人能憑空造出土地面積來，除了上帝，我估計劉謙也不行。
何況此地非彼地，誰能把北京核心市區擴張了，全中國十幾億人都想住到北京去，無論如何住不下，那怎么辦？大中小城市均衡發展是出路，讓人們更均衡地分布在更多的中心城市，讓福利資源、教育資源、就業資源，以及養老資源和很多商業資源更均衡地分布在各個城市中，這叫長效機制。北京房價為什么漲？就因為這個短缺，不均衡。調整的第一個長效機制和金融沒關系。
第二，土地制度的改革。土地不是今年、明年的供應量的大和小，而是要讓土地這種基礎要素真正成為市場競爭的、自由配置的、合理的要素。從政府的壟斷供給下解脫出來，從政府的行政性供給手段中解脫出來，這才能夠真的實現房地產市場的健康發展，這叫長效機制，這一條和利率、貨幣供應量、貸款規模也沒關系。
第三，這一點和金融有點關系，把長期依賴于銀行作為貨幣供應者的間接融資轉變為直接融資。這句話說了十幾年，由于銀行這個地位在其中，當人們要改變這個格局的時候，他說那不行，這是我的肥肉。
當一旦出現風險的時候，他說那不行，風險過多的集中在銀行的頭上了。實際上有很多人在不同層次上愿意承擔房地產業的風險，比如債券，比如說更大的直接融資，這些事是根本解決房地產業抗風險能力的關鍵，這是長效機制。
第四，風險防范的堤壩。房地產業本來有風險，要有防范風險的堤壩，而不是說不讓風險出現，誰能控制得了地震、海嘯、火山爆發？只能在出現之后，人們有效的、高效率的、事先做好預案的機制下減少災害損失、人員傷亡。長效機制是干這個的。
比如說明天突然通貨膨脹了，一大批在2014年、2015年、2016年買了房的人怎么辦，利率上揚，月供翻了一番，你付得起嗎？怎么對他們實行救助，這叫長效機制。一大批人想炒房子，炒房子的資產配置需求也是正當合理的市場需求，但是我們怎么把他們從對實物型住宅的需求上引導到虛擬資產上？
比如說房地產價格指數，北上廣深出一個指數，你到市場上炒這個指數，你預期深圳房價漲，你買指數不就行了嗎，別買實物房，這叫長效機制。類似的防波堤還有很多，比如住宅儲蓄銀行，它是讓人們更多的對自己的住房責任承擔起更大的責任，比如說你自愿地把你的錢存到巴曙松銀行的住宅儲蓄賬戶中來，政府給你免個人所得稅。但是你唱卡拉OK不行，你必須用于將來的住房消費，人們更自覺地在他的收入中對自己未來的住房負有責任，這些都是長效機制。
什么叫長效機制，以上四個方面是我們房地產健康發展的短板，這是需要建立的長效機制。
巴曙松：我作為主持人評論三點：第一，陳主任把剛才的5分鐘已經占用完了，而且這5分鐘講的比剛才15分鐘的實際內容還多。
第二，我原來一直以為是領導們不知道什么叫長效機制，現在我明白了，他知道，他就是不做。
第三，我補充一個數據來證明房地產市場和金融業強相關。我們把這十幾年貨幣供應量和社會融資總額，和房價、房地產成交、市值，以及跟股市價格做了相關分析發現，中國的股市反而跟貨幣供應量關系還不是很大，反而房地產的關聯度非常大。所以還真的就是跟金融相關。所以下一次你還得請一個搞金融的來主持，我可以不來，但是還得找一個搞金融的來。
陳淮：房地產業和金融的關聯，和房地產業的長效機制和金融的關聯是兩碼事。股市和金融的關聯太大了，股價沒和金融的關聯聯系起來，但是股價的波動和金融密切的聯系起來了。
巴曙松：請業界的余總和林總談談目前的房地產的狀況，怎么看它的長效機制對我們業界的影響？順便也評論一下陳主任的看法。
林中：中央政府提出來長效機制，希望房地產行業能平穩健康的發展，因為這個行業涉及面很廣，既涉及到經濟又涉及到民生，這個出發點是好的，但是市場并不是能這么平穩，每年跟GDP同樣的指數增長，可能是所有政府都希望看到的，全世界的政府來看，房地產問題都不是一個純經濟問題，都是經濟加上政策一起作用的市場，全世界沒有一個是完全市場化的房地產市場。
中國走到現在，房地產面臨著新的問題，我們目前看到一個現狀，就是這個市場分化很厲害，二線城市就分化為四類，有壓力大的，壓力中的，壓力小的，還有沒壓力的，三四線城市也分了三四類，中國已經不能用漲和跌來看，所以我們要分化的調控。
但是在目前這個大的格局看，一線和二線城市其實面臨著很重要的問題是供應短缺，雖然我們現在強力在一線和二線城市打壓需求，大部分的投資需求打壓下去以后，其實它還有自住的剛性需求，這一塊的需求沒辦法被滿足，過一兩年以后，只要政策一放松，這種需求連帶的一些投資需求會爆發反彈，又會出現一些情況，一二線城市房價再漲百分之四五十，那是可以看得到的。
這就回到一個很重要的問題，長效機制里面很重要的，比如說城鎮化政策，我們是想把人口導入到中小城鎮，控制大城市的發展，要控制大城市的絕對人口數量，比如說北京2200萬，上海2600萬，這種數量是不是有一個依據？
因為一個國家的人口分布不是均衡在國土上，仁厚密度是平均的。我們看日本東京的人口密度和北海道的人口密度差了幾百倍。北海道的人口密度大概一平方公里只有幾十人，東京的仁厚密度在每平方公里大概有幾十萬人。
中國未來的國家的競爭力一定是在大的城市群形成的帶動的創新的力量、金融的力量、產業轉換的力量，推動中國在世界上的競爭力。所以我們的城鎮化是不是要把人口往中小城市導入？中小城市有很多的土地供應，但是沒有需求。所以我們一邊壓制一二線城市的需求，不增加供應，一邊中小城市要大力去庫存，這個方面其實就是一個長效機制需要去解決的問題。
解決它的供需結構性錯位的問題，背后也涉及到土地的政策，包括陳主任也講18億畝紅線如何來分布。我們看到上海、北京都沒地，其實你把上海的地圖拉開，上海和蘇州中間有大部分的綠地，那都是基本農田。
巴曙松：你覺得按照陳主任講話說的四個方面的長效機制，房價就能下來嗎？
林中：我覺得有可能，我們的改革是被倒逼的，只有矛盾到比較深刻的時候，這些機制才會出來，日子好過的時候，這些機制都不一定出來。
所以我認為長效機制的推出對整個行業的健康發展是很重要的，但是長效機制的推出涉及的面和利益是比較廣的，我們所有的改革都是倒逼的，只有到某一個時刻，我相信這些機制在可預見的將來一定會出來。
余英：我非常同意陳主任的觀點，他提的四點是長效機制最主要的四點，當然不限于這四點。
巴曙松：你覺得還有哪些不足，再補充兩條。
余英：就陳主任給大家說的話留下印象深的，我在他的觀點下再說一點問題，以證明他的觀點是正確的。
因為我是搞城市規劃出身的，這些年國家在推行城鎮化，希望控制特大城市規模，發展中小城市，但實際情況是村到鎮、鎮到小城市、小城市到大城市、大城市往特大城市移民的現象非常嚴重。什么原因？就是我們的醫療、教育等等資源全在最好的城市里面，我們都希望能夠在最好的醫院、最好的學校旁邊有一套房子，這個房子能增值，誰占領了這個房子，誰的增值最好。
那個青山綠水、新鮮空氣的水庫邊上、大湖邊上的房子不值錢。國外也一樣，我到德國去，德國人都往一些大城市走。
現在搞特色小鎮，希望開發商把醫院、學校都帶過去，人們都住在小鎮里，如果真能做好當然非常好。
另外土地這一塊也是如此，前一段時間有一個謠傳說要放開土地，農民的宅基地可以流轉，我說這是好事，以后郊區的開發商的別墅沒人買了，開發商的別墅賣600萬，我買農民的地蓋個別墅最多100萬，無非開發商的別墅就是多一個會所，但是住別墅的人也不是天天到會所里去。
到開發商那里買的別墅可以抵押、銷售，農民地上建的別墅法律不保證，哪天被拆了，所以土地沒放開是不行的，現在只有一家賣地的，開發商就是買地，這一塊的長效機制沒有做到。
政府說它有一個工具箱，里面有各種政策，隨時拿出來，里面可能也有這個長效機制，但是目前來看用得比較立竿見影的，比較短的機制用得多一點，而真正的長效機制可能不是說一兩年就能解決的。
前段時間說廣深之爭，說深圳想超廣州，缺的不多，就缺幾個國際一流的學校、國際一流的醫院。這就是很大的缺口，跟北京、上海、廣州相比，深圳這方面確實缺得很大，但是深圳的創新環境很好，所以這一輪房價猛漲。如果深圳再把北上廣的好醫院、好大學、好中學都引進來，深圳的房子就可能不是今天均價十幾萬了，可能均價得20萬了。如果再往深圳集中，這個房價控不住。
但是如果在我們老家有特別好的學校、特別好的醫院，可能我們馬上都去買了?，F在誰敢到郊區買房養老？突然得病了還得往廣州拉，路上兩個小時，如果是心臟病發作，十幾分鐘就沒希望了，所以這一級的長效機制非常重要。
當年有一位專家給領導建議說北京市交通堵就是因為有一環、兩環、三環、四環，說北京把環去掉了就不堵了，我覺得是瞎扯。北京為什么堵？也是城市空間的問題，市政府、中央政府，各部位、央企總部全在中間，每天人往中間去辦事，能不堵嗎？所以現在北京搞了個通州，算是分散了，這就是一個城市結構調整帶來交通的改善。
假設我們在惠州海邊有更好的基礎設施，我相信住在深圳北部的人還不如住在東邊的惠州，但是實際情況不是這樣的，所以我覺得長效機制，可能陳主任說的幾條里面，對整個結構的調整，減少分化非常有幫助。
現在看到了分化，前年就說分化，去年也說分化，今年的分化更嚴重，前兩年是北京、上海的人口凈流入，這兩年是廣州、深圳的人口凈流入，每年來幾十萬人，這是上了戶口的，還有大部分沒有戶口的，還有流動人口，人員越來越集中，房價越高。分化加劇，一線城市暴漲，這些問題需要一個長效機制來解決。
巴曙松：我聽出來了，你們三位說了房子還是要漲，但是你們聽聽坐在后面那些年輕人的憤怒。
我們從金融的角度還是看數字，現在中國老百姓持有的住宅房地產市值大概270萬億人民幣，還不算今年漲的這一波，這是去年下半年的估算。你們剛才說這一輪調控之后，一旦把限購取消，還要漲百分之三五十。270萬億，每漲10%就是27萬億，27萬億是什么概念呢？上海證券交易所、深圳證券交易所和香港證券交易所，三個證券交易所所有的上市公司全買下來是70萬億，如果中國的房子漲10%，就能把上交所買下來，再漲10%，把深交所買下來，再漲10%，把港交所買下來。
房子作為資產，它跟其它的資產是有比較的，它就這么一直漲下去？這是我的第一個疑問。
第二，周邊市場越來越開放，現在我們北上廣深比東京的房子貴，更不需要跟美國比了，我在紐約住了兩年，只要離開曼哈頓島，這個房子跟北京比較真是太便宜了。我們說人多有霧霾，為什么人多呢？你說醫療條件好，在霧霾那么重的地方，你說醫療條件好，這也是挺幽默的。
所以我的第二個問題要請教的，房地產這一個資產已經高達270萬億的市值，如果說它繼續漲，跟其它的資產的估值比較越拉越大，跟周邊的其他的經濟體的價格差異越拉越大，我們能不能想一下大概什么時候是個頭？什么時候是拐點？
陳淮：我想巴博士會有點失望，他剛才一直在引導嘉賓指出我的錯誤。我現在懷疑巴博士你的博士學位在哪兒拿的。房地產的價格是邊際價格決定的，簡單說深圳有400萬套、500萬套房子，只要今天賣一套房子，這個房子漲10%，我們理論上說全深圳這500萬套房子都漲10%，但是它的住宅面積增加一分一毫沒有？沒有增加。這不能夠說明就能夠買港交所。但是人們可以建1萬個交易所，能建1萬個深圳嗎？這是第一。
第二，銀行的帳上經常有很多這樣的虛擬資產，比如他們貸給鋼鐵、石油、石化、水泥、基礎重工業的那些資產，那些資產能不能用30年呢？能用。但是它的技術壽命和經濟壽命可能只有3年，3年之后這些設備已經是過時的了，必須淘汰的了，但是在銀行所記的這些用于抵押的資產項下，這個凈資產還是按照它那個自然壽命計的，所以它那個資產價格你千萬別信，千萬不要信銀行金融家講的數字。
巴曙松：反正也沒有回答我的問題，還是請你們兩位回答一下。
林中：剛才巴教授講中國270萬億的房屋的市值跟交易所的比較，我們沒有做過這個比較，比如說香港房地產市場的市值跟港交所的比較，我認為這個比較并不能代表什么。
從房地產的趨勢來看，中國的房地產還是會向前，只有具備幾個大的趨勢出現以后，它才會放慢動作，第一個是中國城市化率超過75%了，整個中國大的城市人口的轉移、流動基本上進入一個比較均衡的狀態。第二，中國的GDP進入了一個低速增長期，GDP增長不會超過3%了。
第三，中國的人口的老化程度比較高了，到那個時候中國房地產可能會出現一些調整。
巴曙松：大概什么時候呢？
林中：我不知道。
巴曙松：總得有一個人回答吧，余總來回答。
余英：說到房價這個事，包括國內的資產這么大，有時候確實牽涉到一些國家的政策，不敢講了，現在人民幣也不讓出境了，以前買國外的房子也還可以每個月刷一下，現在刷不了，我有一些朋友到馬來西亞買房子，就靠刷卡付錢，現在也卡住了。
談到國內國外資產配置這一塊就不太好談，不好說。但是我想強調一點，我一直看好的是沿海這三大都市圈，也可以算上三小都市圈（成渝、武漢、海西）。我認為這些地方在長效機制還沒發揮效應的時候，人還是往這邊集中，哪天長效機制發揮作用了，人們開始回鄉了，在國外也發生過，可能是10年、20年之后。
這個醫院、大學不是10年就能發揮作用的，大家還是往珠三角、長三角跑，振興東北老工業基地，2003年我在沈陽工作，去振興老工業基地了，2007年我離開沈陽，我發現自那之后大量的人都離開了東北。
你要說具體的時間，我不是算命先生，但是畢竟說國家的長效機制，應該以10年為一個單位來計算，在10年之內，我還是看好這三個區域的房價。本來不應該說房價，但是大家都很關心，我覺得至少這三大區域的房價不會跌，這是肯定的。能夠通過按揭貸款撬動的，你的錢被你的哥哥姐姐們炒房子發財了，你看到這個例子在你面前，你自己想吧。
巴曙松：本來想條件兩個問題，一個長效機制，最后也是在討論中。再想討論一下房價什么時候出現拐點，我看回答的也很含糊，可能這就是現在房地產市場面臨的現狀，這個問題還在探索中，還沒有答案。所以我們觀點地產還得不斷地辦下去，不斷地討論下去。
主持人：謝謝幾位嘉賓。在他們意猶未盡的討論中，我們開幕的演講與觀點鏗鏘行的內容也到此結束。
接下來進入第一環節的議程。多元化是大家經常在提的一個詞匯，它承載了很多企業的夢想，升級和轉型也成為很多企業的現實行動，在消費服務時代，最傳統的房地產行業也要依靠多元化去尋找未來的成功模式，所以我們論壇第一環節的主題是“融合發展篇：多元發展，消費服務時代地產升級”。
有請第一位演講嘉賓上臺，保利房地產（集團）股份有限公司副總經理余英先生為我們帶來“40+20金句”。
余英：我這個人的身份是建筑師，所以我特別喜歡談產品的問題，本人又對營銷比較熱愛，雖然是業余的，但是也喜歡營銷，所以我談的是產品。
在房地產生產過程中，從拿地到開發、建設，到銷售、服務，這個產品的生產鏈，真正能給開發商帶來價值的是前端和后端，中間的鋼筋混凝土的建筑的建造形式，又提倡半手工、半工業化，基本上省不了多少錢，各開發商算鋼筋含量算得比較準，投標也投得比較準，也預留了包工頭偷工減料的一部分，所以省不了多少錢。
而真正把產品做好，尤其是很多企業拿了地王以后，全公司打雞血，把產品做好了，地王也賣好了。當然還有一個就是后端的營銷，這也很重要，一手爛牌打好，這是高手。不是很好的項目經過了各種渠道的營銷把它賣好。當然還有后期的服務，把它服務好，這也是很重要的。我談問題總是喜歡談到產品上。
作為業內人士，我們搞房地產更看重的是拿地，拿地的對錯決定了企業生死存亡和發展的一半，很多企業沒有發展好，被人家兼并重組了，可能就是很多地拿錯了。第二個就是微笑曲線，這個企業的管理、產品的定位方面。
為了回應今天的主題，我前面加一段話。剛才接受采訪的時候說過了，在這里再羅嗦一下。今天論壇的主題是“萬億時代的房地產”，保利地產在2012年第二個進入千億俱樂部的時候我們就提出了一個題目叫做“千億之后的保利地產如何走”，思考了四五年的時間，保利地產還堅持它的企業戰略，堅持一線城市，深耕二線城市，適當地補充一些三四線城市，而且以三大都市圈、三小都市圈為主的戰略。時間證明這個戰略從2012年—2016年風風雨雨，這個市場好與壞的波動當中，保利地產一直走得很穩健。
我一直在思考，作為一個企業，尤其是大企業、領軍企業，在這個市場上要擔當什么樣的責任，誰都想當老大，但是什么是老大？這是第一個問題。第二，老大應該做什么？
我們現在很簡單，我們的小編們都可以排出來誰是老大，誰在中國最牛，因為排銷售額和銷售面積就可以知道誰是老大。我曾經在微信和微博上說過，大學排名，小編如果能排出來的大學排名一定不專業。大學排名的指標有很多，如果大學排名排學生數，誰的學生招得多誰就是老大，那一定是山東藍翔和登封少林，他們的學生最多。
我們僅僅是靠銷售額和銷售面積排老大，這是媒體不專業的第一點。媒體不專業的另外一點就是喜歡問我房價還漲不漲。中午我們吃一頓飯，你老是說這個菜未來還會不會漲價，那個菜怎么吃？還有胃口嗎？
我們房地產需要思考的問題很多，我一直認為企業做大，銷售額在全國排名前幾名確實很光榮，但是作為一個負責任的開發商，我們一定要思考給社會留點什么，“安得廣廈千萬間”，給老百姓都有房子住肯定是好的，但是到今天到底建什么樣的房子，我覺得真的要思考。
剛才巴曙松一直在引導我們，是10年還是15年拐點來了？如果到哪一天真正時常發生變化了，有更好的投資比房地產好的時候，大家都開始不買房的時候，有個萬億企業，可能那天就轟然倒下。很多不是那么大規模的反倒沒事。
今年我們看到排名前5、前10的企業是在市場上搶地最猛的企業，把地搶高了，手上的地都挺貴，甚至比周邊的房子還貴，這時候怎么賣，是不是想辦法壓一壓成本來賣？如果這些企業不搶，別的企業拿到便宜的地，是不是能夠做得更好一點？也就是說我們這些老大們做的東西一定比那些中等的企業做得好嗎？我不相信。
所以回應萬億企業，我一直覺得不要追求規模。咱們今天陳詩濤女士發布的排行榜里面沒有把銷售金額和面積作為硬指標，而是把企業各方面做了一個綜合排名，做出了綜合排行榜，我覺得非常好。一個房地產領軍企業應該對這個行業的發展做很多貢獻。
保利地產一直堅持布局在城市的中軸線和沿江兩岸，因為廣東人特別喜歡水，所以在大江大河兩岸都是保利地產拿地的區域。另外我們一直跟著城市規劃走，跟著城市建設的熱點走，在廣州現在有一個金三角，珠江新城、琶洲、金融城，在這三塊地方。
保利地產是廣州市開發量最大的，所以保利地產在廣州連續6年成為廣州老大，也就是因為我們在土地拓展方面能夠堅持以自然山水、珠江兩岸、新的城市片區為主，包括廣鋼，保利地產在里面獲得了6塊地，是開發量最大，在這些熱點板塊我們都能堅持獲取土地
我經常強調一句話叫中心城市的城市中心，這是房地產企業拿地的重點，也是小業主們投資的重點。千萬別到非中心城市去買房子，也別到城市周邊去買房子，要在城市中心買房子，升值快。
另外，如果買不起中心城市的城市中心，就買城市中心發出去的軌道交通的地鐵上蓋物業。再次之就拿都市圈周邊的一些地，比如深圳周邊、廣州周邊、上海周邊、北京周邊，因為一線城市從2010年就開始限購了，限購以后好多人想了各種辦法，可能偷偷摸摸搞了第三套了，再搞第四套就很難了，但是這些人手上確實有錢，怎么辦？只能去那些不限購的地方去，到離他比較近的地方，開車一小時左右，有山有水，最好是海景、山里有溫泉的地方。這是我們拿地的特點。
另外高鐵和高速公路是很重要的，最好下了高速就能到你的項目，而不能下了高速再走一小時國道、鄉道。像我們在汕尾做的金町灣，就是我們主動跟當地政府溝通，當時汕尾沒人敢去，只有碧桂園一家，每年的銷售額大概4個億，我們去調研，所有人都告訴我說這里沒有市場，就像非洲人不穿鞋一樣，說沒有市場。但是我們堅持拿好地，做好產品，我們一年賣了15個億，創造了一個市場。
另外，我們準備開發以后進行了城市規劃，跟政府一起做，我們把我們拿的那塊地做了一個大的規劃，變成汕尾的金町灣旅游度假區，同時在營銷方面也考慮了都市圈的效應。
業主看到我們有五星級酒店，學校、醫院，是一個既可以自住又可以度假的盤，我們這個項目占據了整個汕尾的8公里長的海岸線，里面還有一個村子。我們50萬平米同時開工，現場30多臺塔吊，告訴業主，兩年之后你不用住在工地里，如果是滾動開發，10年都住在工地里。
另外就是做產品，在萬億時代如果你要想生存得好，一定要做好產品，做好社區規劃和服務，只有這樣，在大風大浪來的時候，在別人的房子賣不動的時候你能賣得動，所以做好產品非常重要。
像廣鋼的項目，拿地也很重要，一期很貴我們沒有拿，二期便宜了我們拿了，然后三期恢復到一期的價格，但是那是已經過了兩年之后了，我們兩年之后拿到兩年之前的價格，在這方面我們拿地是取勝了。我們在6塊地做了6種產品，我跟我的團隊說，相當于我們是6個開發商拿的地，6個產品銷售，不要自己跟自己打，一定要錯開。
當然我們也做了一些深訪，我們深耕廣州15年，最了解廣州，同時在建筑外立面、園林方面也做了很多的研究，我們再不做那種密密的樹林，我們的園林是一個用的園林，不是一個看的園林，我們的外立面、裝修、除濕系統、收納系統都做了很多的升級，這是以前沒有的產品，是真正更新換代的產品。
另外就是針對90后設計一些小的戶型，我們研究他們的生活習慣，我們做減法，把你家的房子盡量減到樓下去，相當于只給你賣兩個臥室，我把里的餐廳減掉，當然不可能家里沒餐廳，我下面的配套特別好，90后女孩基本不會做飯，在家里那個餐廳也基本上是個擺設，所以我們把公共配套做好，把家里盡量做小，因為這是一個地王的項目，地王要賣出地王價，就要想辦法把單價提高、總價降下來。
我們還有很多產品都進行了認真的分析，由于時間關系不能講得太細。
我們堅決不做樓王單位，我們把它分解小，讓它的總價變低，這樣才好銷售，最傻的是做一個大樓王，結果這個樓王比其它的都賣得低。
時間關系就不能再說了，歡迎大家去參觀指導。
主持人：謝謝余英先生的分享，他帶我們回到了地產的本質。拋開外界的種種輿論，房地產仍然是一個產品。
接下來要請出本環節的第二位演講嘉賓，有請新鷗鵬集團首席戰略官、董事副總裁李戰洪先生，為我們帶來萬億時代--房企"ONE WAY"與"地產加法"的分享。
李戰洪：最近一年我又多了一個新頭銜，我是集團美國公司的CEO，大家以后來美國可以找我，我會全程接待。
一不小心我昨天做了35頁的PPT，時間非常緊，我半分鐘講一頁。
今天主要是三個方面，第一是行業生態。剛才大家討論長效機制是什么，我說10年前我就找到了長效機制，未來10年還是這個長效機制，每年就是這個“抓”字。這是我們政府在過去10年的長效機制，未來10年相信還是這樣的長效機制，這就是以行政手段為優先的長效機制。
這里我列了一些數據，這是很有內涵的，這里列的數據分別是1015、2025、5035、10045。1015是10強企業占全國房地產市場15%的份額，我這里的數字是取整的，我把尾數全部去掉了。從這里可以看出名堂，最后一個數字是100強放棄占45%的市場份額。
前幾年他們還是占35%的市場份額，這幾年下來提升到45%，說明市場集中度越來越高，在這種特征下，中小企業的生存會越來越困難。這個數字是今年最有規律的數據，5035是50強的企業35%的市場氛圍，2025是20強的企業占25%的市場份額。
現在的市場集中度越來越高，死亡就越恐怖，這些大企業的份額基本上是以消滅中小開發商獲得的，特別有意思的是，基本上都是大開發商在說市場拐點來了，泡沫來了，叫人家快點走，它自己堅決不退，而是去收購、兼并那些小企業。
我認為未來還是戰國時代，不是春秋時代，春秋時代是追求領土擴張的模式，戰國時代是滅國戰爭。所以剛才說的1015和10045其實就是開展滅國戰爭后面的數據。
在行業生態下，行業趨勢中：倉皇、失措、慌不擇路。很多企業簡單找一個噱頭，對企業華麗包裝，以革命的名義達到不革命的目的，有些企業掛上狗頭，賣出羊肉。我認為房地產這個行業是國家除了壟斷的行業之外最好的行業之一，不管你往哪里轉，回過頭來看，最好的行業還是房地產。
第二部分，房企ONE WAY。我一直認為老板能力差，企業才多元化，中國地產企業的發展告訴我們，一致認為房地產拐點來臨，盲目轉型的企業不具備可持續發展能力，也不具備生存能力，你一直覺得沒有拐點，沒有泡沫，這個企業就有希望，以后就不會死。
過去20年中國房地產主要的能力是依靠一種特別突出的企業表現來求生存、謀發展，獲取政府資源、土地資源、政策資源、資金資源、市場資源、合作資源。過去20年的經驗告訴我們，要在中國房地產混下去，一定要獲得一個單項冠軍，在未來10年這一點依然有效。我一直認為在中國的房地產市場里沒法獲得全能冠軍，大家獲得單項冠軍是很重要的。一定要把自己某一方面做到最強。
只會做一個市場的開發商往往會被優先淘汰，死掉的開發商只做一個市場，就是做房子的銷售市場，只會做一個市場的開發商基本上都被淘汰，你做兩個市場可以兩點一線，做三個市場可以做成立方體。
第三部分，地產加法。同樣是萬億時代，我們說的是房地產的萬億時代，我想到魯迅的一句話“世上本沒有路，走得人多了就有了路”。但是我們逆向思維，世上本來有路，走得人多了就沒有路。在萬億房地產時代下，我們發現了另外一個大蛋糕，就是文教衛市場，和房地產關聯發展，文教衛是關鍵。
新鷗鵬錯過了過去10年規?；l展或者全國化布局的機會，現在只有100來億的規模，它把所有快速發展的錢拿去辦學校，辦了8所學校，其中有2所大學，回過頭來看，雖然當時有很多坎坷、酸甜苦辣，我們說人間正道是滄桑，雖然新鷗鵬錯過了以規?；癁閷虻娜珖季?，但是我們卻搶占了全球布局的先機，包括我們的教育現在已經有北美、澳洲、亞洲和歐洲教育中心。
這是我們做的占地2.7平方公里的中國教育產業園。這是中國第一個教育綜合體，我們以前都聽過商業綜合體，以百貨、超市為主力店的綜合體。從某種角度來說，我們是在復制七八十年代的青少年宮，把所有的教育集中到一個城里面來，現在在國外已經有4個項目，在國內正在建的有5個，所以我們三年一飛沖天，三年一鳴驚人，這是我們的發展戰略。
（見PPT）這是我們的其中一個教育城。這是我們的教育產業園，這是新鷗鵬的學校，我們這個學校也被評為中國馳名商標，現在我們馬上要在美國辦學校。我們有世界最大的房地產學院，世界上第一個開辦房地產本科的是沃頓，它有1萬多本科生，我們現在有1萬多本科生。后來了解到他們是總共畢業了2萬多畢業生，在校生只有2000多，所以我現在可以說我們是世界上最大的房地產本科學院。
這是新鷗鵬的本科學院，在經濟類的學院里面從第九名上升到第七名。
主要我們是三個集團，教育集團、地產集團、產業集團，兩個馳名商標，2016年中國民營企業500強，排名第321位。中國房地產百強企業的第48位。
我們三個階段的產品，我覺得這個思路很重要，有企業產品、城市產品、社會產品，我們一直按照這個思路來走。企業產品就是做開發、建房子。城市產品就是建社區，做服務。我們做社會產品就是建學校，做教育。
新鷗鵬集團主要是做學歷教育，區別于新東方，新東方是做培訓教育，我們的特點是做學歷教育，但是要從進入門檻來說，或者事實來說，做學歷教育的難度遠遠大于培訓教育。新東方在10年前就找我們新鷗鵬談過，現在就想跟我們合作，我們下一步做好學歷教育的同時，培訓教育也是我們的一個重要方向。
主持人：謝謝李戰洪先生為我們帶來教育家的全新的思路。接下來有請清華房地產校友會副會長、洲聯地產董事長劉力先生，為我們帶來“消費服務時代地產關注點”的演講。
劉力：現在我們面臨的地產市場和新的業態，隨著消費升級，出現了一些現的關注點，消費升級體現在很多方面，包括金融消費，我們只選三個話題來講：文旅消費、養老消費和養老消費，看看這三個領域的變化。
先看一下文旅消費，總的變化用一個詞來說就是品質化，具體可以分三個方面。
文旅消費方面，中國旅游業也是萬億規模了，到2020年要做到投資2萬億，總的產業規模要做到7萬億。過去的旅游小鎮或者旅游景區都是只做一個核心的景區景點，現在需要做整個景區完整的品質的提高。
比較代表性的就是無錫的靈山勝境，過去就是一個大佛、梵宮，后來它做了4期，成了現在這個經典，是一個住宅區，但是先建成的是一個商業街。全國沒有哪個樓盤是要看樓盤需要憑門票的，要180塊錢一張門票，所以它是把整個項目做成了景點，而不是景區里面有幾個個別的景點，而且它的品質是做到了極致。進去之后大家會覺得不是在中國，完全是模仿了日本的京都、奈良，而且非常精致，像拍電影一樣，可以說是做到了道具的深度，或者叫日本的工藝精度。
這樣的項目也非常多，在北京就是古北水鎮，離北京150公里，即便不是長假、不是周末都訂不上房，是北京新造的一個假古董，一個片區，有酒店、商業街等等，也是品質非常高的，是由烏鎮的團隊到北京來做的，這就是整體的品質。
第二個品質的提高是從硬件場所的品質化到技術體驗的品質化。硬件品質已經做得很好了，比如說西塘，現在開始轉向科技，由聯想跟傳統的技術團隊合作，在傳統的古跡品質上做智慧旅游，做AR、VR。還有一個例子是敦煌，敦煌的文物古跡已經非常著名了，他們開始跟臺大故宮合作，用VR體驗1700年前的敦煌。北京的首都博物館擴股發掘特展里面也是用VR眼鏡幫助參觀者進入上下6層，7.5米深的虛擬挖掘現場。
第三個是文化內容的品質化。旅游觀光第一代主要是看，觀光、拍照，然后上車走人，第一代的品質比較單一，而且沒有什么IP，比如說深圳的華僑城，早期的錦繡中華、世界之窗，是集世界之大成，沒有自己獨創的IP的。后來像歡樂海岸這樣的綜合休閑度假產品出現，不僅僅是觀光，另外開始重視自己的IP，第一批IP進來有迪士尼、viacam、discovery的IP主體等等。它不僅僅是主題公園賣門票，它所有的周邊產品，不管是音響制品，還是玩具、書籍、出版物都能掙錢，所以是一個復合的、立體的。
在中國這方面做得最好的可能就是深圳的華強方特世界，它有熊大、熊二，有自己的IP。常州的做恐龍園的，它是先做樂園，再反過來根據樂園里面的角色反向開發IP?，F在做文旅的，要想做內容的品質的提升，必須要和這些有IP的企業合作，比如說華策影視，在中國拍電視劇的，一年1000集，再比如說愛奇藝、鳳凰衛視，或者是做電子游戲類的，比如說網易、盛大、騰訊，有大量的游戲角色，這是可以跟文旅相結合的。
再一個就是運營服務的品質化。比如說烏鎮，過去那些店都是分散的，由于中青旅入住了之后，統籌了運營，再就是里面的活動的組織，從最早的江南枕水人家到整個烏鎮的中國先鋒戲劇節，最牛的就是世界互聯網大會，這個已經是國家層面的，影響力之大，對這個旅游項目的宣傳、品牌力的提升，都是別的景點很難比擬的，這是運營的品質化提升。
第二個大的方面就是健康養老。健康養老的消費也在升級，這方面應對的主要是標準化，也分三個方面。
一個是養老機構的標準化，過去的養老機構的標準幾乎是沒有的，所以這個過程是從0到1，而且是在機構養老里面，它先建立標準，但是一年能交幾十萬，花200萬買卡的高端養老院還是比較少的，多數人還是傾向于，我既然沒有那么強的支付能力，我就居家養老，所以現在家居適老化的改造成為平民養老的首選項，但是它缺少的是一個標準。
現在有一個統計，65歲以上的老人在家里跌倒摔傷的，85%是因為家里的環境不適合老人居住，所以帶來一個巨大的改造的空間，北京現在有一個安馨養老，它提供三個服務，第一是到家里給你提供養老的咨詢，第二是給家里輕型的改造，做適老化改造，第三是提供日本生產、設計的養老的產品。
二是設計標準化到服務培訓的標準化。養老建筑設計的標準化已經出臺了20年，但是服務和培訓的標準化目前沒有，中國整個市場需要的護理人員超過1000萬，可是全國養老機構的護理人員不足100萬，經過專業訓練持證上崗的不到10%，面臨七八百人的缺口。這個產值按照中華護理協會的要求，每人7800元的培訓費用計算，中國老年護理培訓市場規模超過700億元。
第一個關注的是建筑設計的時尚化到品牌的時尚化、店家的個性化，第一代的購物中心都是在建筑的外表皮上做得比較炫，形成一個建筑地標，現在消費者很成熟了，你建筑做得再炫都沒有用，我很清楚各種時尚品牌、服裝品牌的品質真實的信息，所以客戶會有自己的選擇，互聯網時代，人人獲取信息都非常容易了。
時尚的建筑就不夠了，這就需要里面的品牌怎么樣形成時尚的搭配。里面的業態組合怎么應對年輕人的需求，比如上海的K11，集體驗、餐飲、社交、休閑、購物于一體，購物歸到最后一檔，去到商場購物是最后的需求，主要是時尚和體驗。
此外店家的個性化，比如Hollister，全部的服務員都是沙灘救生員的裝扮，購物者在里面體驗也成為一種時尚。還有很多其它的店家，看起來像一個美術館、藝術館一樣，不僅僅是柜臺賣東西。
另外就是業態組合時尚化，里面的零售已經是很小的一部分，比如說大悅城，它的騎鵝公社、5號車庫都做得非常有特色，再一個是誠品書店，它是一個非常成功的案例，而且開創了一個新的時代，跟它學的書店非常多，比如說方所、先鋒書店、如是書店、Pageone等等。
還有一點是室內的主體，大部分城市的消費地圖已經定型了，你要想新建一個商場，一定得有一個獨特的內部的效果。因為我們去購物不僅是目的性消費，是我們買東西，還是要社交性的需求，所以大的商場里面越來越像藝術館、大酒店、游樂園。
還有經營活動的時尚化，商業的體驗性應該是互動的，應該讓小孩、家長、老人都參與進來，所以結合了藝術欣賞、文化體驗、親子娛樂等等。像上海的環球港就是以藝術活動的組織見長
最后總結一下，消費升級時代有哪些共性，第一，消費產品個性化成為主流，沒有個性化就別做了，現在市場上不缺大路貨的產品。
第二，消費層級細分。第三是對產品服務的需求極致化，而且這個極致是沒邊的，不斷地升級。作為開發商提供產品供應的應對策略也是三條：第一，深度挖掘個性化的需求，即便你做一個很小眾的店，但是中國市場是巨大的，總量是巨大的。
第二，渠道應該下沉，選擇互聯網無法替代的那些體驗需求，這是實體店的優勢。第三，制勝的不再是硬件的規模、而是內容和服務。
主持人：謝謝劉力先生的演講，在消費升級的大場景下，我們下一步要依托內容和服務去打造更多細分場景里面可能有的機會。
本環節的演講到此就全部結束，接下來我們要進入主題討論會的環節。
傳統的房地產正在"消失"，當互聯網和消費時代的新概念開始改變行業，越來越多企業作出了自己的選擇。多元發展與服務升級，機會似乎變得更多，這會是主流嗎？2017觀點年度論壇第一場主題討論的主題是：從產品到服務消費時代房地產的新世界。
首先請主持嘉賓上臺就坐，有請廣東省房地產研究會副會長韓世同先生。接下來有請討論嘉賓上臺，他們是：中國房地產業協會原副會長朱中一先生；新鷗鵬集團首席戰略官、董事副總裁李戰洪先生；中南置地副總裁畢礦先生；美佳華實業集團有限公司董事長洪小佳先生；清華房地產校友會副會長、洲聯集團董事長劉力先生；僑鑫地產營銷中心總經理韋鳳君女士。
韓世同：這次討論的話題是大家非常關注的，昨天我跟世聯行的黎振偉先生接受了廣州電視臺的一個采訪，是關于集中式公寓的，我了解這件事情萬科也在做，世聯行也在做，他們現在除了不蓋房子，基本上其它的業態都做。
萬科原來不做商業，現在它的八爪魚計劃是什么都做。在這樣一種新的時代下，我們今天利用這樣一個平臺探討一下從快消品時代進入到以服務、運營來獲取市場的狀況。今天在座的新老朋友都有，剛剛有三位已經演講過了，我們讓沒有發言的嘉賓先講講，先從這位美女開始。
韋總來自僑鑫，我知道韋總是地產界非常知名的人士，僑鑫的創始人也是歐洲的僑領，他在廣州做了很多的發展，我剛開始感覺他們只做豪宅，后來看了他們的簡介，了解到他們是非常多元化的，包括科技、投資、教育、媒體、餐飲等等很多方面，請韋總給我們介紹一下，僑鑫在消費服務方面的感受，覺得這個會不會成為未來的主流。
韋鳳君：非常感謝韓總，韓總對僑鑫很了解。僑鑫是一個關注廣州市場的開發商，非常感謝韓總能大家介紹僑鑫集團。我在回答這個問題的時候，我嘗試著做一些思考，現在非常多的開發商或者剛才的主持人和嘉賓提到的觀點，我們現在的背景是處在一個萬億的時代，包括越來越多的開發商能夠進入到千億的俱樂部，很多開發商也是在向千億俱樂部這條道路上奔跑，但是僑鑫集團很特別，我們覺得在這條道路上永遠看不到我們的身影。
所以我第一個想法是，房地產的轉型和升級，首先我覺得要思考清楚，不能盲目地轉型，要清楚地看待自身的核心競爭力和優勢，然后才考慮轉型這個問題，我覺得首先要認清楚自己的核心在哪里。
僑鑫從1995年開始房地產，雖然我們的項目不多，但是每個項目都能成為城市的標桿，是因為我們很堅持，要么不做，要做就做最好，我們從來不以規模取勝?？赡苌钲诘拈_發商不一定了解僑鑫，但是我說一個數據，在去年北上廣深這些一線城市，最頂級的房地產銷售排名中，我們無論是銷售的套數、金額還是均價都排到了第一位，這就是因為我們一直在堅持個性和特點，而不是盲目擴張和轉型，這是我們堅持的一點。但是不盲目的轉型和升級，也不代表我們不創新，我覺得首先要尊重商業邏輯，但是也要在這個市場里面看到市場的變化，這也是很重要的。
我特別想闡述一個觀點，現在房地產的價值導向大家非常清楚，原來李嘉誠說的“地段地段還是地段”，在前10年其實產品一直是開發商能夠贏得市場的一個非常重要的因素，但是在未來的房地產開發里面，除了提供很好的產品，也要注重產品的服務，同時也要關注圈層的服務。
韓世同：我再稍微補充一下，大家可能對僑鑫不太了解。僑鑫在廣州做的第一個外商活動中心，這是在非常早的時候，在20多年前就做了，然后它做了第一個匯僑新城，然后又做了匯景新城，然后又打造了匯悅臺，是廣州價格最高的臨江的豪宅，然后他們在從化做了一個從都，是非常高端的溫泉度假的物業。
旁邊這位是美加華的洪總，你們每次都是美女來，今天你親自出馬，請你也好好介紹一下，你們是專業的商業地產運營商，而且專注于做三四線城市，它的規模不像萬達這么大，是6萬到10來萬平米的規模。我一直希望跟他們合作推動他們模式化的復制。今天請洪總介紹一下在消費服務的時代他們的體驗、看法，還有看看他們有什么樣的想法。
洪小佳：我給大家介紹我們這幾年做商業地產的體會。我們公司從2006年進入這個行業，我們的地產就跟消費服務結合在一起。在前幾年形勢特別好，商鋪很好賣，增值很大，我們在初期享受了土地增值的紅利。在這幾年，三四線城市出現了大量的商業過剩和商業的爛尾的情況。
但是從我們公司做的項目來看，我們首先把產品做對，我們立足做體驗式商業，現在做的萍鄉和銅川的兩個項目，都是按照新式的體驗式商業的建筑形態和消費形態來做設計的，除了大家通常所說的餐飲、娛樂、兒童教育之外，我們會更多的跟當地的農貿市場做一些對接，把農貿市場拉進來，把城市服務功能拉進來，例如城市候機樓。
從目前來看，因為三線城市的商業的情況，企業更應該有定力，堅持做好自己的產品和服務，我們覺得這個市場應該是比較大的，因為每個城市幾十萬人口，他一定要消費的，可能有很多商業的爛尾，但是只有把消費服務做透做好，這個市場還是很巨大的。這個能不能做成一個模式持續推廣，我們也在探索，我們對這個也是有信心的，這是我們在三線城市做的。
另外，我們公司在2008、2009年回歸到深圳，也做了深圳的舊改項目，同時我們也把這種消費服務帶到深圳的舊改項目，例如我們做社區的商業中心，大概是3萬平米。在做的時候，我們除了通常的購物中心的業態，也把兒童的教育帶進來，把社區的服務帶進來。目前來看它的吸客能力是越來越強的。
同時我們也想，隨著城市的發展，對于產品的附加值提升這一塊是很有幫助的，因為我們的小區里面有一個商業，可能我們的價格會比周圍的項目更高一些，如果你的小區足夠大的話，這個回報是很大的。所以做我們這種服務，它支持到地產的價值提升，這也是很重要的一塊。
當然從未來來說，我們的消費服務是不是能成為主流，有一個方向我感覺很關鍵，就是在90后、00后這一代，他們對擁有多少套房子并不關注，他關注的是要有一個我喜歡的空間，可能我不一定有一套房子，我花一筆錢買一個綜合服務的平臺空間，有越來越多的這種消費需求，它離主流就越來越近了。
韓世同：洪總剛才特別強調做社區商業，大家都知道社區商業是比較難做的，而且他是把肉菜市場也能組合進去。
昨天我也跟黎總一起看了春繭那個運動場，它做得非常好，有三樣東西我看得眼睛都大了，一個擊劍項目，他們把它做成生意，還有籃球，很小的小孩子在里面學習籃球，他不是像很多地方只是開放給人家租場，他做培訓，這個非常好。還有小孩子的娛樂中心，也搞得非常專業，這個生意很多，而且投入不用很大，很多的設施都能用，這個非常好。像洪總講到的，大家可以進行一些創新，不是僅僅是餐飲之類的東西，其實還有更多的東西可以發揮作用。
下一位是來自中南置業的畢總，我知道中南置業是三大產業，昨天我還聽朱會長介紹你們，說你們未來不得了，因為他們是橫跨建筑業、房地產業、商業產業。
畢興礦：現在是六大產業。
韓世同：可能我看的資料太舊了。未來在產業化方面，你們的拓展空間非常大。請畢總談談你們是怎么迎接消費時代的話題。
畢興礦：回到今天互動的主題——多元發展。中南置地在2016年就開始研究這個課題，2017年要給自己定一個戰略的基調，我們要弱化地產屬性，強化價值平臺的功能。也就是說我們要尊重在戰國時局之下的地產新生態。
為什么這么說？舉個發生在身邊的小例子，我估計做戰略、做投資的兄弟們可能感同身受。我們2005年之前拿地，百強企業到政府那邊基本上已經很有面子了。2008年之前，20強房企、30強房企也是蠻有面子的。2008年之后就不是這樣了，2008年到2013年之間，我可以建一個商圈，可以解決地標、勞動就業、稅收，政府很待見。但目前這個時局之下還是這樣嗎？不一樣了。我們說研究客戶，客戶需求在變，政府的需求也在變。
最近我們在幾個熱點城市拿地，你說是地產商，基本上不待見你，你是20強也就那么回事。如果你有市政管廊，可以做一二級聯動，這樣就有點感覺了。如果你還可以做學校、醫院，還有大數據金融等等，這樣他的興趣就來了，這就是我們今天講的這種新生態，我認為在這個時局之下，中南置地首先要做好的一個戰略就是尊重地產新商業生態，我想這是我們立足目前500億的門檻，去沖刺千億所要干好的首當其沖的事。
另外，剛才主持人問到服務升級的問題。中南的理解，我們認為現在不是缺少好的產品，也不是缺少好的作品，而是看你的產品里有沒有內容。沒有內容，你就是鋼筋混凝土。
舉一個發生在身邊的小例子，最近剛好和一些研發、銷售的小伙伴在做一個課題，叫“中南置地2017年科研體系建設”，這個課題怎么研究？首先還是關注消費者的痛點在哪里，你不能強塞給他，也不能填鴨式的。
時間關系我舉一個點，我覺得還是蠻有共性的參考價值的。我們現在說首置首改的家庭都有孩子，孩子需要什么，這樣的家庭的痛點是什么？實際上我們思考了一個問題，現在6個大人圍著一個小孩，小孩的痛點就是孤僻，他孤獨，他沒有玩伴，慢慢的甚至自閉，這種情況下，我們怎么樣來做我們的產品內容呢？
比如說在我們的園林打造上，可能5級綠化、7級綠化，這只是標準化，這是門檻，在這個門檻之下，可能我們更關注的是這個園林里面圍繞著孩子的益智拓展，圍繞著孩子的成長，我們怎么樣給他打造一個共享空間，基于這樣，我們的產品有內容了。
同樣，另外一代人，我們的老人，我們的父母都是從一個城市，為了兒女輾轉到一個陌生的城市，他到了一座新的城市，他面臨的痛點是什么？沒有友誼，沒有老伙計，沒有人說話，這種狀況下引發出很多痛點，家庭的不健康。
在這種情況下，我們的社區配套，在我們的園林里面，又怎么樣給這些人群做一些定制的服務？我覺得這些點可站站的有很多。整體來講，我想戰略趨同，百強企業或者20強企業道和術各有不同，但是我想一個原點是我們在當下要尊重消費者的主張，要切切實實地尊重消費者的主權。
韓世同：我們看到現在很多豪宅，都是為有錢人考慮怎么生活得更好，你剛才提到孩子、老人，怎么讓他們在這個社區環境中生活，我覺得很感動，有這樣的抱負、情懷和責任開發產品，一定會得到消費者的喜愛。
剛才李總談到了很多的數據，你們既做地產，又做教育，我剛開始還想，你的教育這樣做，錢怎么弄，你應該是以住宅的利潤來發展教育，這種資金安排、商業模式方面能不能給我們透露一些，或者介紹一下你們在這方面的一些做法、經驗、體會，怎么樣去打好地產教育這個牌？我覺得你們非常特別，在兩個方面都做得非常好。
李戰洪：這分兩個階段，如果多元化發展，這個我是不贊同的，我叫關聯發展，你如果不做房地產，做其它的行業去了，這是不太好的，關聯發展是我們的第一個思路。
第二個方面，我們過去24年做教育，做學校就是扎扎實實把它做好，把它做強做大，教學質量做到當地第一，它和房地產沒有什么關系，我們是一個房地產集團，一個教育集團，教育集團一心一意做學校，房地產集團就一心一意做房地產開發。最近這個階段，從去年開始，我們就把兩者結合起來了。
韓世同：剛才劉總提到了老人的問題，畢總也提到，在消費時代如何幫助老人家更好地生活，在這一塊請劉總再給我們講講。
劉力：日本在這方面已經很超前的，我們引進就行了。
我講講對年輕人這一塊，90后在地產界被輕視的，在座的90后有多少我不知道，雖然中國的財富是拿在50后、60后的人手里的，但是90后是完完全全另外一代，90后的人里面發生的事情我是很驚訝的，他的審美標準，消費的選擇方方面面全是不一樣的，所以提醒大家關注一下。
還有我剛才提到北京的那家給老人提供養老服務的機構，他們的員工都是90后，90后給老人說的東西他們都會聽，這也是很好的方式。
韓世同：請會長給我們總結一下。
朱中一：我補充幾點。我覺得核心要做好適銷對路的產品，同時要關注配套服務，這是第一個觀點。我們要面向市場、面向客戶，滿足客戶需求。
第二是關于配套的問題，今天上午看了那個項目之后我也在想，有些配套是政府很愿意強調商業配套之類的，作為社區也必須要配套，但是現在整個的商業地產，它的供應過剩，這兩年去庫存的量，每個月在增加的就是商業地產，在這種情況下，咱們的配套怎么做，需要好好研究，我覺得企業可能要考慮考慮。
第三，我希望大家關注全裝修和裝配式建筑這一塊，國務院已經發了幾個文件，大家一定要關心，這就涉及到將來的開發企業怎么發包的問題，怎么樣和總包企業建立關系的問題，這一關如果突破了，企業可以上一個大的臺階。第四，講到養老的問題，我覺得在今后的若干年里頭，旅游+養老地產必然是我們經濟增長的重要的點。
在今年的政府工作報告里面有一句話，“要落實帶薪休假制度”，這個制度落實了，全民的旅游就會實現了。另外，全國每年新增的老人是800到1000萬，這部分人有經濟能力，身體健康，有旅游要求，所以怎么樣來適應這部分市場的需要，發展好旅居性的產品大有潛力。
韓世同：因為時間關系，本環節到此結束，謝謝各位。
主持人：非常感謝韓世同先生在這一環節的主持，也感謝各位分享嘉賓給我們碰撞出了這么多的干貨。
第一環節到此結束，大會即將進入第二環節演講和討論的議程。
這是一個呼喚轉型和創新的年代，當前路已經可以看到終點，惟有變革才能突出重圍。但是，當所有人都在迷惘中尋找方向的時候，怎樣才能找到正確的道路？
今天論壇第二環節的主題是：產業創造篇：地產維新企業轉型變革領先之路。首先有請本環節的第一位演講嘉賓，旭輝集團董事長林中先生，為我們帶來“千億旭輝的組織變革”。
林中：謝謝主持人，謝謝各位嘉賓，這是主辦方的題目，對未來的變革做一些分享。
因為時間很有限，所以我簡單跟在座所有的同行分享關于變革的話題。地產界未來會有很多的變化，業務的轉型、商業模式的變革，可能還有很多機制的變化，當然變來變去，其中一個很重要的核心是組織的變革。
從過去來看，組織的演變，包括我們自己，從創業開始一直到現在走過的一些路，一般創業的時候都是單項目公司，就一個項目開始的，所以基本上它的管理就是項目制，然后到一個城市多項目的公司，你可能在這個城市有好幾個項目，它的管理模式很簡單，一般都是直線職能制，因為直線職能制最有效率。
然后可能開始跨一個城市去發展，我們看到很多公司在進入雙城發展階段，我們看到很多的模式都是要多點管理。它不會形成集團總部，就像兄弟一樣，只是一個多點管理的公司。
然后到多個城市發展，開始進入一個職能矩陣，開始逐步形成集團化管控的雛形，開始進入一個區域布局，在區域內布更多的城市。這時候集團化的管控開始組建，集團化的部門開始出現，這時候它的特點是強業務管控的集團化管理。
到多區域發展，不僅是在長三角，可能在環渤海、中西部也會發展，這時候集團所有的公司差異度比較大，有很成熟的公司，也有初創的公司，所以基本上采取的都是差異化的業務管控，不成熟的公司管控的力度就強一點，支持的力度就強一點，服務的力度就強一點。
到全國化階段，它會變成一個弱業務網絡，或者轉向戰略管控，到后面的全球化、多元化，基本上采取的是戰略管控或財務管控。所以一個組織的變革，隨著規模從小到大，業務復雜度從簡單到復雜，所以整個企業的組織都在不斷地調整和變化。就像小孩越長越大，腳會越長越大，去年穿39碼，今年就得穿41碼，這個鞋子不變的時候，這個腳就會很難受。
組織的演變核心的都是在解決兩個事情，一個就是規模與效率，第二個是效率與風險。
組織會隨著規模和業務復雜度而發生變化，因為規模帶來了管理的幅度、管理的層級，以及管理復雜度的變化，如果在項目很多的時候你還采用直線職能制，那你就是效率非常的低下，所以在項目小的時候，直線職能制非常高效，項目多的時候，項目矩陣式才比較高效。
以項目為導向，所有的職能都是為項目在服務。所以集團化的管理也是一樣，集團在初創的時候，城市少，規模小，你的管理幅度，管五六個總經理，你管得過來，管十來個也管得過來，未來如果還在管這種城市總經理，未來3000億的企業，基本上都要在三五十個城市左右。三五十個城市的管理跨度太大，你不可能每個都投入時間，甚至交流、溝通的時間都沒有。
所以組織的演變，第一個是解決規模和效率的問題，規模和效率是所有組織都不斷在它的發展過程中要解決的。第二個要解決的問題是效率與風險。因為組織大了，就存在著信托、責任、契約精神，就存在著授權與被授權的管理。
所以這種規模在滿足效率的同時，如何去管控住風險，使組織在授權的時候不發生重大的風險事件，所以組織一直在平衡的就是收權、放權、分權、集權、資金的平衡，這是一種動態的平衡。組織移植在解決的第二個問題就是效率與風險。
旭輝未來5年的組織變革。因為旭輝未來5年將要邁過千億，接近兩三千億規模的時候，我們最近在花很長的時間思考未來的組織，什么樣的組織能滿足規模與效率的平衡，所以我們會采取大平臺+小集團+項目集群的三級模式。
集團總部要變成大的平臺，它是戰略平臺，為集團的戰略制定實施，以及戰略的分析做準備，確保走的方向是對的，確保做對的事情。
第二個是資源的平臺，集團一定是一個資源的平臺，包括一些供應商的資源、合作伙伴的資源、人才的資源，以及一些品牌的資源。
第三是集團要轉化為一個資本的平臺，包括港股和A股上市公司的平臺。
第四個是在業務方面集團是一個投資的平臺，因為對地產企業來說，投資還是一個非常重要的事，投資決定了企業成敗的70%。
第五，要打造知識平臺和信息平臺，因為整個集團化的信息體系才能解決大型企業對經營管理的要求，特別是在經營管理中對管理會計的要求，因為沒有這些管理會計的指標、經營數據，我們是很難來對一線的經營及時的掌握和了解，進而在大的決策、大的經營方向上、大的經營策略上做出調整。也就是我們講的要打造智慧組織，開發企業未來要提升專業能力，核心就是要變成一個有智慧的組織。
關于小集團。區域業務管理總部，用區域支撐服務和項目，我們劃分小集團的規模是200億到300億，以這個規模組成一個小集團，未來我們希望打造20個小集團。小集團在區域內的市場占有率的目標是5%—10%。這意味著小集團承擔了原來集團的大部分業務職能。
關于項目。在我們內部項目是一個最基本的經營單位，因為它是一個利潤中心，我們內部把它稱為戰斗連，項目總經理就是少將連長，雖然級別不是很高，但是要求很高。因為他是一個項目經營的第一負責人。
未來5年這種三級架構要完成幾點，第一是業務前移，第二是經營下沉，第三是一線當家?？偛孔タ?、區域主營、職能主建，項目主戰。集團的管控模式會從目前差異化的業務管控轉變到弱業務管控偏戰略管控，集團會抓一些直屬能力業務的需求，大部分偏向戰略管控，做到頭精、腰粗、腿快。
簡單跟大家分享旭輝對未來組織變革的思考，謝謝。
主持人：謝謝林中先生的分享。我們要請到的下一位演講嘉賓是五礦地產有限公司黨委書記、總經理何劍波先生，他為我們帶來“地產國企改革中的500億創新路徑”。
何劍波：大家好，今天也是主辦方的命題作文，地產國企的改革發展。剛才林總是闖1000億，我們是在奔500億，都在路上。上了1000億的在奔3000億，過了3000億的要上1萬億，這就是地產行業的一個生龍活虎的局面。
其實我不太主張把企業分成國企和民企，因為地產行業是一個市場化程度很高的行業，所有的企業應該說都是在同樣的游戲規則下來平等競爭的。但是畢竟企業的股東確實是在觀察、分析一個企業的非常好的維度，既然今天有這個題目，我也是跟大家做一些分享。
說到國資背景的房企，我覺得分兩類，一類是中央企業背景的房企，如保利、中海、中交、華潤、五礦等等。另一部分就是地方的國資企業，像綠地、金地、首開、華發等等，其實在早期的時候，國企背景的房企幾乎占據了整個房地產市場。
這里有一組數據，在1994年由建設部、國家統計局等共同評選出的首屆中國房地產綜合效益百強企業中，無一例外全是國有企業。這就說明了民營經濟進入房地產領域也是90年代中后期以后的事情，從1998年一直到2003年，這個期間中國房地產迎來了快速發展的時期，民營和港資企業紛紛進入了這個市場。
2004年清華大學等單位評選出的新一屆百強房企中，國有企業的下降到了40%。在2010年，國資委提出了做強做優再做大的指導思想，當時180多家央企，有90多家都有房地產業務，在國資委的主導下，當時只保留了16家，后來又增加了幾家，最后是21家企業，當然現在又合并了幾家，實際上加起來也不到20家以房地產為主業的央企。
在這樣的情況下，國資背景的房企在房地產行業中的比重進一步下降。2016年房地產企業銷售前100家房企中，央企18家，地方國企16家，國資房企加起來也就34%，所以不但是比重下降，而且總體的體量也有縮小的趨勢。
剛才觀點發布了2016年的排行榜，我看到在前20名的排名里面，國企只有5家，占的比例也是比較少的。所以社會上的輿論，有的輿論我覺得也是有所偏頗的，也有炒作，說國進民退，實際上在這個業務領域里面，國企并沒有那么兇猛。
當然并不是說大家不想進，我認為還是有中央關于國有企業的整體的戰略布局和整個發展的要求和發展方向上的導向，所以這一塊從事實來說就是這樣的情況，總體來說是占了1/3的比例。
國企和民企從事房地產都有哪些優勢和劣勢。國企的優勢是信譽優勢，在一個地方如果說是央企的項目，對客戶來說是有很大的吸引力的。另外一個就是融資的優勢，總體來講現在咱們國家的融資環境還是對國有企業傾斜的。
另外就是行政和土地的優勢，國有企業擁有良好的政府關系，更容易獲得一些比較低成本的土地資源。還有一個是抗風險的優勢，對于很多國企的房地產企業來說，它都有控股公司，這個母公司都非常大，對它不管是融資，還是業務的發展，還是遇到問題的支持，應該說這都是非常重要的一個因素，其實這也是投資者在投資的時候考量的一個因素。
當然還有一個優勢，我認為也是很特別的，我們的民營房企基本上就是干這一行的，但是央企往往是干很多行，房地產只是它其中一項，很多央企的房地產跟它的主業是有一定的結合度的，這在某種程度上是對它的房地產業務有支持的，有貢獻的。
比如說招商蛇口，它不是純粹的房地產，它是因為有蛇口工業園，有這么一個事先的不經意的當時發展起來的業務，現在跟地產業務結合起來，讓它如虎添翼，形成一個新的業務模式。
又比如華僑城，它是從做旅游出來的，一開始也不是搞地產的，但是它借助于旅游的拳頭產品或者核心能力，大大地推動了它的房地產業務的發展，它在很多地方建旅游項目，這都是跟它的房地產項目結合起來的。特別是近幾年中國的經濟發展到了消費時代，對旅游、休閑、度假的需求更大，所以對它的業務應該是有更大的推動。
五礦也是如此，因為五礦的業務也是很多，它包括金屬礦產、基礎設施建設等等，我們的房地產也是跟基礎設施建設、管廊建設、產業園開發等等業務能夠很好地結合起來的，這也是它的一個業務的強項。
對于民企來說，這個優勢也是很明顯的，一個是市場競爭優勢，機制靈活，能夠快速地應對市場變化。第二個是體制優勢，權責清晰，以結果為導向，管理的效率比較高，第三個是人才優勢，有了好的機制自然能吸引到好的人才。
當然有優勢也有劣勢，剛才說了國企有很多優勢，實際上也有很多束縛，可能在座的民企感覺不到。比如說國企必須得講政治、聽招呼，去年拍了很多地王，哪個國企如果拍了地王的話，國資委是要點名批評的，這個壓力是很大的，另外在合規性上要求也是很高的。
對國企的改革方向，一個是內部資源要進行整合，比如說招商蛇口和招商地產，中海地產和中建地產，這個內部整合很重要，很多企業內部都是都頭在做業務。第二是引入社會資本實現提質發展。
簡單介紹一下中國五礦，中國五礦在21家以房地產為主的央企里面，一類是跟房地產相關的搞建筑的，例如中建這樣的企業，另一類是多元化的，五礦就是其中的的一家，五礦是中國最大的礦塵企業，旗下有有色金屬、黑色金屬、金融、科技、地產等等領域，201年全年實現了營業收入4400多億，在財富500強排名前150位，資產規模7500億，在境外機構、資源項目遍布全球60多個國家和地區。
近年來地產業務成為中國五礦的利潤支柱，戰略地位不斷提升，集團明確要堅持多元化產業配置的方針不動搖的業務定位。五礦地產是集團旗下的專業化房地產開發平臺，也是香港的上市公司，目前公司的業務涵蓋了房地產開發、建筑安裝、商業地產、產業地產、地產投資，以及地產服務等六大板塊，業務頒布環渤海、長三角、珠三角和中部的22個城市，以及海外的城市。同時公司還在北京、香港等核心地段擁有寫字樓、酒店等高端物業。
近年來五礦進行深化改革，按照業務專業化、機制市場化、管理一體化和資產證券化的路線進行了整合和市場化改革，以授權平臺架構業務的重整以及決策、人事、管理、資源配置的市場化為重點，最終形成了以上市公司為統一平臺的管理架構。
目前五礦地產已經進入了新的跑道，加速發展的階段，展望未來幾年，公司將聚焦開發協同創新，成為最具創新力可持續發展的房地產企業，力爭到2020年，我們的目標是跨入500億的行列。
我就介紹到這里，謝謝大家。
主持人：謝謝何劍波先生的精彩分享，第二環節的演講到此結束。我們要進入的是主題討論的環節。
要規模還是要利潤？這個選擇題一直存在和考驗著中國的房地產企業。從百億、千億到三千億，身處萬億夢想觸手可及、不再虛幻的年代，急速擴張的企業模式如何兼顧盈利和穩??？
第二環節主題討論會的討論主題是：轉型期房企規模與模式選擇題。
首先請主持嘉賓上臺就坐，有請世聯行首席技術官黎振偉先生。接下來有請討論嘉賓上臺，他們是：中城新產業控股(深圳)有限公司董事長劉愛明先生；中國金茂控股集團副總經理、華南區域公司總經理魏浙先生；萊蒙國際集團有限公司首席運營官鐘輝紅先生；五礦地產有限公司副總經理楊尚平先生；星河產業集團副總裁閻鏡予先生；鳳崗天安數碼城有限公司董事總經理余安定先生。
黎振偉：我們這一節的話題是“轉型期房企規模與模式的選擇題”，為了這個題目，我昨天到現在一直在做很多的探討，也在做功課，因為這個題目不好講，你說規模好還是利潤好，這個怎么說呢？我是有想法的，剛才在下面跟魏總談了很多，我想這個話題我們接下來要給大家一些干貨。
一般來說大家都關注演講嘉賓的內容比較精彩，對話嘉賓有時候會比較隨意，我們希望這一輪的對話不隨意，我們很認真地思考規模與企業的利潤模式的問題。
2016年對中國的房地產企業來說是一個非常關鍵的時刻，我們看到三個數字，我們的銷售面積、銷售額、單價的增長，我看同事們給我做了一下統計，我發現好像是中國有史以來最高的。也就是說我們遇到那個最好的時期，但是也面對著最困難的時期，因為很多在調整，我們企業在轉型。特別是在講到規模與利潤上，我們怎么選擇，我們的模式怎么變，這個如果走不好，我們就很難去面向千億、萬億。
臺上有這么多嘉賓，我們每人只有4分鐘的時間，首先第一位是劉總，您的背景很特別，從萬科出來又到協信，您是從幾百億的企業出來的，您怎么看這兩個關系？從你的角度，你怎么去實踐這個轉型？我們的提問就是兩個，第一個是認識，第二個是有什么意見了建議。
劉愛明：其實這個問題換一個問法，答案很清楚，比如說我問林中，同樣的規模你希望利潤高還是利潤低？肯定是希望利潤高。在同樣的利潤，你希望規模大還是規模??？肯定規模小，因為規模大了很累。所以換一個問題，這個答案很清楚。模糊的問題不好回答，這是我的第一個思考。
順著這個思考再往下想，這個社會無非是要利潤，利潤多我寧愿規模小一點。但是你要利潤，肯定要有一定的規模，接下來你就要追求一定的規模，我覺得這是問題所在。我想把這個規模做大，能否做大，這是關鍵。如果用規模小的方法，你不做大，你沒辦法做大了，核心不是你想要規模、要利潤的問題，核心問題是有沒有能力把規模做大，這是第二個思考。
接著再往下，規模從100億、1000億，現在有企業提出要沖6000億，碧桂園楊老板今天下午在香港公開說要到4000億，心里面估計還藏著一塊，5000億肯定沒問題。這么大的規模，我們看到像萬科這樣的企業，它能做大，它實際上是用一套管理標準化來實現這個企業的擴張。企業擴張到一定的程度，必須要有相應的辦法來管理好，否則對企業來說就是一個惡夢。
最后我談談一個小小的轉型。我也想做大規模，但是怎么做？你做大規模，無非就是客戶到你的園區來，你給個理由，為什么客戶到你的園區來？你的理由給不出來，這個規模不是你想做大就可以做大的。
我給的理由就是，客戶最關心什么痛點，我解決客戶的痛點。我的客戶是產業企業，你問企業老板最關心什么，他們最關心的就是生意好不好做，生意好做，就到你的園區來，如果沒幫助就免談。我就打造一個企業轉型升級的服務平臺。所以說我提出來我的使命叫“聚焦產業升級，服務中國制造業企業轉型升級”，你的生意必須這么做，你不這么做，生意根本做不了，客戶不到你的園區，你何談規模。
黎振偉：劉總現在轉型做產業園，從我個人理解，在中國目前這種還相對比較粗獷的經濟發展情況下，確實需要先有規模，才有利潤，到了一定的程度再去控制規模，中國就是這樣發展的，我到世聯看到老板也是這樣發展的，沒有規模就沒有利潤。
下面一位企業非常有意思，就是中國金茂，我剛才跟魏總談了很多，在去年200強企業的銷售里面，金茂的規模和銷售額不是最高的，但是用規模和它的銷售面積相除，它的單方賣到3萬多塊錢，而我們的前幾名的企業，萬科的單價是13000，恒大、碧桂園的單價都是8000多，您怎么看待規模和利潤的效益？你們企業接下來又會怎么做？
魏浙：實際上規模和利潤不是一個選擇題。
企業的生存是靠利潤的，如果講規模的話，要講安全的、可持續性的利潤。作為一個企業，在小的時候你肯定是要有一定的利潤先活下去，然后要持久的，你會做得更安全，大家很清楚要把規模做大，沒有人不追求做完了再做大的概念?，F在企業越來越大，實際上一個是每年的市場增量。
第二個是自由競爭之后的壟斷是必然發生的。你可能現在是壟斷，前100強占到了一半，可能到最后占到百分之七八十的可能性都非常大。再到最后可能還更加壟斷和收縮，這是很正常的一件事情。實際上這些企業增加的不應該拿規模去講，應該是你的市場占有率，你是拿掉了別人的市場占有率。
拿金茂來說，金茂上市比較晚，我們是2007年上市的，我們從2008年在北京開始做第一個住宅項目，到去年的規模不到500億，這是我們的銷售物業的規模狀態，但是在這一塊，我們已經完成了21個城市的布局。你到每個地方布局，你實際上拿掉的還是別人的市場份額，今后企業不管是多大規模，一定要找到適合自己的規模才行。
對金茂來說，除了住宅銷售物業，大家可能從金茂大廈知道，這個企業是從金茂大廈開始，剛開始是酒店和寫字樓，做持有物業，我們在上市之前，大部分都是這種類型的物業狀態。變成做住宅的時候，這是它的企業DNA里面涵蓋著做高端的，做品質地產，最后變成了這個企業的一個方向，它的布局和它的要求、模式就變成了一個目前我們做品質地產的模式。
在這個模式下，包括對企業布局的要求，我們在一線城市和二線城市（主要的發達的二線城市）布局，在這個市場中我們針對的是改善型需求，在這里面占有你的市場份額，那就是找到你的合適的規模。我們也是在不斷地做大，因為你不做大，你的未來和安全性是沒有保障的。
我們現在也定了目標，我們1000億的目標是在3年之后，有的企業則不一樣，根據我們的定位不同，根據每個企業的性質不，你在你的市場中拿掉多少，你能做強和做到你自己能夠去站住的市場。
黎振偉：您做到1000億的時候還堅持你的品質地產嗎？還是要多元化？
魏浙：企業的多元化我認為也是必然的，現在金茂的戰略，剛才說了那幾項產品，本身我們還在做城市運營，像長沙的梅溪湖7.3平方公里的開發，還有南京上坊和青島的高新區，都是大規模的開發，在這個模式上我們依然沒有放棄，還在不斷地做城市綜合體類型的大規模的開發。
這還是有我們的依托，作為一個中央企業，中化集團五大產業的背景，石油、化工、農業、金融、貿易，這些都是它可以借鑒和應用的部分，再加上它本身的特征來發展。每個企業不管是大還是小，它都有自己的特征，從它的特征找到發展方向，多元化畢竟是一個自己的選擇。
黎振偉：剛才在臺下我跟魏總談了很多，我覺得接下來這個行業會很精彩，大家都在往大做，而且大家都有不同的方法做，沒有一個企業的方法是一樣的，包括銷售額前三的企業，大家都不一樣，接下來大家各自在思考做大規模的時候，我們企業的模式在哪里。金茂有很獨特的模式，它很大的一塊不是賣房子，而是區域運營。
下一位嘉賓是五礦的楊總，剛才何總講了五礦的目標，2020年要達到500億，我們也跟你們合作過，你們怎么看你們的規模和效益，以及你們接下來的500億怎么去實現？
楊尚平：前面劉總講得很清楚，規模和利潤其實沒有什么直接的關系，企業肯定是追求利潤，賺錢是第一位的。
我理解利潤應該跟企業的核心能力有關系，如果核心能力強了，這個企業肯定賺錢，現在賺不了錢，以后也會賺錢，而且它轉型以后也會比較成功，轉型以后也會賺錢?，F在我們作為房地產企業面臨著規模和轉型的選擇，就目前來講，很難從原來規模比較小的幾十億、上百億，跟1000億、3000億的企業競爭，這個沒有機會了。
反過來，作為小規模的房地產企業還是要把自己的核心能力鍛煉起來。比如說你有一個比較強大的融資能力，最好是直接融資能力，不要光依賴金融機構，還有就是對市場有一個非常強的、比較敏銳的分析市場的能力。
再有一個，以前萬科講微笑曲線，我理解我們要有一個比較強的營造團隊，具有工匠精神的營造團隊，從產品的定位、設計、工程，甚至交付結合在一起，把產品做好。還有一個是打造資產運作、資產管理的平臺。如果我們這幾個能力打造好了，作為一個房地產企業，你在房地產行業里面繼續做也沒有問題，再轉型找新的商機，這個機會也是比較多的。
我們作為一家房地產企業，從現在來看，地產行業的發展我覺得還是有一些新的方向的。比如說現在我們的二手房、一手房的成交比例，二手房比例明顯增加，現在在一線城市二手房成交是一手房的幾倍，一二線城市基本上進入了存量房的時代，現在可以在存量市場和公寓市場方面動一些腦筋。
另外一個，現在中產階級的規模在擴大，它的消費能力在升級，怎么樣把中產階級的消費結合地產來做，比如說在旅游度假產品上做一些文章，我想機會總是會有的。
黎振偉：謝謝楊總，楊總剛才說了一點我覺得蠻關鍵，他說核心能力很重要，其實核心能力是決定規模的，你沒有這個能力就沒法做大規模。通過規?；仡^再來支持你的利潤提升，我想這也是一個觀點，如果你沒有一定的規模，你在一個地上要賺很多的錢，那會很難，在中國我們還是提升能力去放大規模，在規模里面挖掘我的潛力和利潤。
下一位是來自星河的閻總，星河是一個老企業，在深圳有很多年的發展，在接下來面向500億的過程中，我發現你們很關注互聯網+小鎮的模式，在東莞的一個小鎮你們投了200多億，每年產生的利潤也是200多億，而且不斷產生新的利潤，不是只把房子賣掉。你是來自星河產業集團的，你理解的產業跟地產商又有什么不同？
閻鏡予：咱們今天這個問題講“規模還是利潤”，我覺得要把這個問題細化一下，我們今天不是談總規模和總利潤，如果談總規模和總利潤，大家肯定是要總利潤，規模最終也是為利潤服務的?？赡茏尨蠹艺嬲容^糾結的是，單個項目你是要規模，還是說你一定要對這單個項目要有利潤？
星河29年來基本上深耕珠三角，而且到現在也沒有上市，在房企里面也算是一個比較特立獨行的民營企業。為什么會有這樣一個舉措呢？實際上是因為我們公司內部有一句話，叫做“星河要做500年，不做500強”，也就是說我們始終是把穩健放在第一位的。
但是最近我們也發現一個問題，你做不到500強，好像你也沒辦法做到500年，這又反過來證明，一定要有適度的規模，才可能讓你取得一個相對有競爭力的能力，這是我們現在在不停地調整的，這是第一個。
第二個，我們一方面是講利潤的大小，其實我們更關心的是利潤的來源。星河雖然是房企出身，但是賣房子到目前為止僅僅變成了我們的來源之一，當然目前還是一個相對主要的來源，但是我們其實還有其它更多的來源，包括我們的商業，在深圳大家都知道cocopark。
包括我們的金融投資，現在我們是創新投的二股東，前海母基金、國家中小企業發展基金、紅圖創新基金，我們都是LP。我們也是陽光保險發起的時候單一大股東，我們也是福田村鎮銀行的股東，所以我們在金融投資的領域也做了非常多的事情，而且投資的效果也不錯。
我們現在有了商業、金融投資，同時有了房地產的載體，我們基于這樣的背景，所以前來我們才開始來做產業。所以某種程度上來講，我們做產業是先具備了產業運營的能力，然后再來做產業運營的載體，所以我們現在做星河world、特色小鎮都是如此，剛才主持人說我們每年利潤200億，這是我們所有引進企業共同的利潤，不可能是我們一家的利潤。
從這個角度來講，我們更關心的是利潤的多角度的來源，我們在做產業地產這個方向，我們除了賣房子、租房子之外，其實更多的我們還會加入到金融投資的元素，把我們所能夠產生的利潤空間，在一個集中的載體里面體現。
黎振偉：我剛才引出閻總的話題，是想探討另外一個話題，我們的傳統房企如何在多元化的能力上增加收入，這個很重要。如果光靠拿地增收這是很難的。
最后一位嘉賓是天安數碼城的余總，天安數碼城在中國是一個很好的典范，在今天大家都講規模的時候，天安數碼城怎么體現你的規模和效應？大家都關心產業，你是做產業的，而且你們做得很成功。
余安定：目前天安數碼城的規模還不是特別大，關于企業規模和利潤的問題，實際上是個偽命題，大家都知道利潤更好，但是有句話叫“向規模要效益”，為什么要講規模？
我覺得可能在互聯網的語境下，這句話經容易理解。你看看京東到今天為止還是虧損的，還沒有任何利潤，但是京東這家公司很值錢，因為它有規模。應該說在互聯網的語境下，規模是很重要的東西，當你的量達到一定程度之后，你的規?？赡軙稍瓉淼睦麧櫟呢摂底兂衫麧櫟恼龜?，你的核心競爭力能夠出來，我覺得可能應該是在這個語境下來理解這個問題。但是不管你怎么大的規模，怎么成長，我覺得最終你必須形成良性的規模，如果你不能到良性的規模，京東假設燒錢再燒100年，我相信它的資本肯定不支撐它。
我們也是在想這個問題，現在大家都在講發展到6000億、1萬億，我不是看好這個方向的，我覺得到6000億、1萬億以后，看起來是形勢一片大好，但是實際上危機重重，這個龐然大物要倒下的時候，就是一秒鐘的事情，可能就是一夜之間的事情，怎么樣讓龐然大物能夠活得更好，能夠活得更長久，我覺得要革自己的命。你今天的規模是不是良性的，每個房地產企業要認真地檢討一下自己。
我記得俏江南在深圳開第一家的時候，體驗特別好，感覺特別好，當它在中國大江南北都開滿了店的時候，你會發現找不到那個感覺了，很多人的創新和發展已經超過它了，我覺得有更多更好吃的地方，我不想去吃俏江南了。
同樣的道理，當你的房地產的規模不斷擴張的時候，你的核心競爭力是在不斷地優化，不斷地創新，還是說你只是在規模的擴張，賺規模的錢，表面上的浮在這里的錢，我覺得這是一件很危險的事。所以我的觀點是，我們可以撇開這個問題去看，對于房地產企業來講，規模也不重要，利潤和規模的問題應該是說未來什么樣的模式能夠保證房地產企業（不管是大的還是小的）能夠長久的發展，能夠活得更好。
我個人的想法，在互聯網的觀點來講，現在很多互聯網企業，除了BAT之外，大家都在講生存法則，都在提重度垂直，我覺得重度垂直可能是未來房地產發展的一個方向。
前面幾位都講得很好，有的房地產專注在旅游，有的專注在教育，有的專注在產業，你即使成長到了萬億企業，你也應該有常人所不及的能力，而且在這個方向上你永遠保持你的創新力和競爭力，就像劉總提他的產業地產，我很關注劉總的觀點，他也提到要打造產學研結合，幫助企業轉型升級，我覺得這些都是很好的方向。
重度垂直怎么做？我可以拿我自己的實際案例來講，去年天安數碼城在鳳崗打造了一個項目，這個項目是我操盤的，就像劉總講的，產業地產是一個很慢的事情，它不是可以快速擴張、快速規?；臇|西，我們去年在鳳崗做了一個產業項目的一期，大概10萬平方米，去年1月份開工，3月份就完成了100家企業的招商，當年就實現了資金的正收益。
實際上這個項目到現在為止還沒有入住，但是在沒有入住的情況下，我們實現了100家企業的很多資源的整合和對接，我覺得這個其實某種程度上來講，就反映了一個企業在某一個方向上能不能真正做到重度垂直，你對你的客戶的了解，你對你做的這個行業的資源整合能力的把握，我覺得可以提供出來給大家做一個參考。
還有一個案例，我女兒上學的時候，我會關心她，讓她不要買辣條吃。最近我會跟她說，你給我買一包衛龍辣條回來吃吃。因為我關注到這家企業做辣條現在已經做到百億級。過去大家對辣條的認識就是在很不干凈的作坊里生產出來的產品，大家都不敢叫小孩去買，但是它把大家都痛恨的一個行業，通過自動化，通過衛生標準的建立，把產品賣到歐洲、美國，我現在買來嘗了嘗，我覺得挺好吃，也挺衛生。
反過來思考房地產行業，我們大家都是行業內的，不好自己說自己，有時候我出去我也不好意思說我是做房地產的，因為總是感覺中國房地產這個行業好像干了什么壞事一樣的，大家覺得好像實業家很高尚，房地產行業總是跟高大上聯系不到一起。
我覺得我們做這個行業的是不是也可以換換思路，為什么一定要從不斷增長的房價中尋找利潤？我們是不是也可以像衛龍辣條的方式一樣，在我們的資源整合當中向產業的整合，向其它的方向尋找利潤點，最終做到我們的房價不增長，甚至慢慢地往回落。我在鳳崗做了一些這方面的實踐，為什么我能夠實現當年完成招商，就是我們在資源整合、成本控制、企業整合上實現了讓所有的企業像狼一樣撲上來要我的物業，因為他花的錢比給一塊地給他建的成本還低，我能做到這一點。
黎振偉：余總真的是做產業的，天安數碼城是行業里面做得很經典的?，F在很多人想找你們合作，你們有沒有橫向擴張的沖動和計劃？
余安定：客觀來講，我們集團有這個沖動，但是我比較理性，我一直跟他們講要慢慢來。
黎振偉：剛才余總給我們一個新的思路，互聯網經濟之下，規模與利潤可以有新的認識，這是變的，但是不變的必須是良性的，必須是有價值的，而不是為大而大的，這一點上我覺得也改變了我們。
經過我們這一輪討論，我自己也有一個思考，業績是利潤的前提，是基礎，而利潤是企業可持續發展的目標。評價企業的大小不僅是規模的大小，而是你能否抓住政府與客戶市場需求上做大，并做出利潤，如果這樣做到的話，我想這個規模和利潤就合理了。
我們本環節的討論到此結束，謝謝各位。
主持人：謝謝黎振偉先生，謝謝各位分享嘉賓。第二環節的議程到此結束，下面進入第三環節，資本創新篇：金融制勝，資本時代的房地產機遇。
2017年，流動性不再是房地產高歌猛進的催化劑，政策已經轉向、樓市開始調整，過去享受著貨幣紅利的房企如何繼續起舞？資本與房地產要實現更緊密的結合，惟有創新，才能制勝。
各位來賓，論壇第三環節的主題是：資本創新篇：金融制勝資產時代的房地產機遇。
有請麥格理集團首席中國經濟學家胡偉俊先生，為我們帶來“為什么樓市之火屢澆不滅”。
胡偉?。悍浅８兄x觀點邀請我來做這個演講，我之所以講這個題目，是因為最近兩三周我們看到樓市又有新的升溫，我最近打開微信群，我看到幾乎每個群都開始在討論為什么房地產又開始變得更加火熱。
我去年10月份左右寫過一篇文章，討論的題目是“中國房地產市場是不是泡沫”，那篇文章在微信上被轉得非常多，在最近房地產再度升溫的時候，我想在這里跟大家分享我在這篇文章中的一些看法。
現在對房地產其實有很多的誤解，比方說很多人認為中國的房地產價格一直在上漲，是因為房地產是一個泡沫，中國存在著大量的貨幣的超發，甚至在2014年的時候，房地產系在下行周期，又有很多深說中國房地產是過度投資了，我覺得這些看法都是有問題的。
如果你認為中國房地產是一個泡沫，是因為貨幣超發的話，你沒辦法解釋很多現象。
你沒辦法解釋為什么全國的房價有這么大的差異，我們看到一線城市和一些二線城市房價上漲得非?？?，但是很多三四線城市的房價，它過去幾年沒有什么太大的上漲？
如果是泡沫的話，為什么只有一二線城市漲這么多，為什么冰火兩重天？如果是泡沫的話，我們也沒辦法解釋，這一輪房價的上漲基本上都集中在一線城市和一些核心的二線城市，或者是一線城市的周圍的城市。你看股市里面有泡沫的話，它漲得最多的是垃圾的股票，因為只有垃圾的股票，沒有基本面的才會被吵起來，而這一輪房價上漲我們看到都是有基本面的城市的房價。
另外一個，你說貨幣超發，全世界都在印錢，為什么中國的房價漲得最多？其它的國家房價也漲，但是漲幅有限。還有我們知道香港是不能印錢的，它是跟著美國的貨幣政策走的，為什么香港的房價也漲這么多？
我覺得對貨幣超發有一個誤解，大家認為中國的貨幣超發就是央行印了很多錢，把房價托起來了?，F實中更加現實的情況是，我們看到去年的房價在往上走，老百姓都要買房，大家都去申請房貸，所以我們看到去年45%的新增的貸款是來自房貸的，而前年只有7%。
所以不是說貨幣超發把房價托起來了，而是房地產市場火爆，把貨幣的供應抬上去了，所以我說這個錢不是央行印出來的，是房子印出來的。
所以這個根本的問題，我用四個字概括，就是中國的房地產有一個很大的供需的錯配，在一二線城市的需求很大，供應是不夠的，在三四線城市，它的需求比較小，但是它的供應非常大。
我右邊這張圖放了2011—2015年商品住宅施工面積的年均復合增長率，我們看到一線城市是最低的，二線城市次之，三線城市是最高的，所以也不例外，房價漲幅正好是倒過來，一線城市最多，二線城市其次，三四線城市過去幾年都沒有太大的上漲。
房地產這個市場樓市之火為什么屢澆不滅？可以用一個基本的經濟學的框架來解釋，我們看房價的需求側，為什么一二線城市的需求大？因為人們愿意來，因為他有工作，一二線城市有很細致的勞動的分工，所以很多工作只有一二線城市有，而且它的服務業好，中國最好玩的東西、最好吃的東西可能都在一二線城市。比如說年輕男女要談戀愛的話，他在一二線城市可選的人都多很多。
第二個是它的醫療、教育的水平高，在中國的醫療、教育都是非常行政化的，這就決定了中國最好的醫療、最好的教育都是跟著政府走的，它都是在一線城市。在美國，紐約、波士頓當然有好的醫院，但是美國達拉斯這種很小的地方，它都有非常好的醫院，這跟中國的情況是完全不一樣的。
但是為什么三四線城市需求??？其實很簡單，大家都愿意去一二線城市，三四線城市的人口是流出的。
最近業界一直在討論這個問題，就是三四線城市這一輪銷售的上漲是不是可以持續，我認為是不能持續的，因為我認為三四線城市的房子和一二線城市的房子是不太一樣的，一二線城市的房子承載了很多教育、醫療、工作的東西。但三四線城市的房子更加像一個消費品，它更多的像一個消費升級，就是大家錢多了，想住更好的房子，這是暫時的，不會像一二線城市有那么大的需求在那邊。
我們再回到供給側，為什么一二線城市的供給不足，我覺得有以下原因，第一，土地供應不是市場化的，政府是一個壟斷者，它供應的量是比較小的，在供應的量中間，它在工業用地、居住用地里面，它其實也是比較傾向于供應工業用地的，居住用地是比較小的，這個情況跟香港也是一樣的，香港那么大的地方，它的居住用地只有7%。
第二，中國還有18億畝的耕地紅線，土地跨地區流轉還是比較困難的。第三，我跟一些官員溝通過，他們覺得北京、上海的人太多了，醫療、教育已經負荷不了了，我覺得這也是因為中國的教育、醫療很大程度上是行政主導的，所以它在醫療、教育、養老這些服務業的供應上不夠，所以沒有辦法承擔更多的人口的流入。
第四，一二線城市對土地財政的依賴比較低，三四線城市對土地財政的依賴比較大，所以土地供應比較多。我們從需求和供應的角度就可以看到，一二線城市的需求非常大，但是供應非常小，而三四線城市需求相對比較小，供應比較大，這就造成了我們看到現在一二線城市和三四線城市的冰火兩重天的情況，一二線城市的房價比較高，二三四線城市的庫存又比較高。
我們看今年的經濟，看房地產的短周期，我們已經接近了這個短周期的頂部，下半年可能會慢慢有所下行，但是我也不認為中國房地產的價格會有一個比較大的下跌。但是我認為它現在確實造成了很多問題，所以它也很難說是可以持續的。
高漲的房價造成了巨大的社會的財富的分配的差距，我認為中國根本的問題不在收入分配，在于財富分配，但財富分配最大的原因就是房價的不同。
另外，它延緩了中國人口集聚的過程，降低了中國經濟的潛在的因素，因為人口集聚在一起是可以煥發很多創造力的，但是這個高房價延緩了大家往一線城市、二線城市聚集。同時這個高房價也導致中國的儲蓄率非常高，因為老百姓需要存錢來買房，如果儲蓄率非常高的話，你把錢存到銀行，銀行再把它貸出去又變成債務，導致中國的債務非常高，這些都是聯系在一起的。
談到現在的解決辦法，我覺得現在要解決供應錯配還是比較困難的，一方面我們看到過去十幾年我們都是采用壓制需求的辦法，可能這一輪也是如此，但是壓制需求，我們知道過去10年下來，看到這個情況是很難持續的，大家還是希望到一線、二線城市定居，特別是到一線城市。
房產稅出臺的難度也比較大，今天限于時間我就不細談為什么這個比較困難。增加土地供應，這是一個比較好的方法，但是這個牽涉到改變中國過去用得比較久的增長的模式，這個改變也是比較困難的，所以沒有一個不付出巨大代價的解決方案。
未來看房地產，從我們宏觀的角度來看，我覺得需求還是要看增長，供應就要看政策，看土地的政策會不會改變。為什么需求要看增長？我們在拿中國房價和日本房價對比的時候，我們說上海的房價是大家收入的30倍，東京的房價是日本人平均收入的20倍，你這樣比的話是不能得出上海的房價泡沫比日本要大的，因為上海的增速和日本的經濟增速也不一樣，如果跟今年的收入比，上海的房價是30倍，東京的收入是20倍，但是如果未來20年，上海的增速是5%，東京的增速只有2%的話，你看未來20年的平均收入，上?，F在的房價并不見得比東京貴，所以還是要看未來的收入增長情況，所以我說需求還是要看增長，這個取決于你對中國經濟未來的看法。
現在房價的問題，我認為它體現了土地的錯配，中國現在的債務問題其實也牽涉到很大的錯配，中國資金方面的錯配，在國有部門和私有部門，國有部門集中了70%以上的債務。
我平時在海外工作，很多海外投資者最擔心的就是中國債務會不會出現問題，因為我們知道美國2008年就是因為它債務出現了問題，歐洲前幾年有歐債危機，也是因為債務出現了問題。我跟海外投資者通常這么說，中國是不太會出現美國和歐洲這種債務危機的。為什么呢？因為他們的債務都是私有部門，除了國債之外，中國的債務，真正的私人部分的債務是很低的，很大一塊是國有部門內部的，包括國有企業、地方政府、中央政府，它的借錢的人又主要是來自中國國有的銀行體系，所以它有很大的機會在這個體系內部騰挪。
但是另外一方面，你看這個債務的角度，這也不是說完全沒有問題，因為你這個資本不停地錯配到生產率沒有那么高的地方，從長期來說，你的潛在地增長率就會下降，這是我們的問題。所以我說中國現在很多問題都是存在一個錯配，房地產就是一個土地的錯配，而債務就是一個資金的錯配。
基本上我想講的就是這些，因為今天時間有限，我沒有辦法講很詳細的數據，但是我對這兩個問題都寫了很長的文章，《中國房地產是不是泡沫》、《中國債務虛與實》，這兩篇文章里面有很詳細的介紹，謝謝大家。
主持人：胡偉俊先生在非常短的時間里面從全球化的視角下幫我們展望了房地產市場。
尊敬的各位來賓，在聽完胡偉俊先生的精彩演講之后，是否意猶未盡？下面，我們繼續進行第三環節的主題討論會。
當金融被戴上緊箍咒，以往在房地產行業無往不利的資本如何繼續制勝？抑制泡沫、管住貨幣、嚴控信貸，市場大環境不斷收緊，房地產的金融創新之夢如何繼續奔騰？
各位來賓，第三環節主題討論會的主題是：創新與監管房地產金融如何通往大時代？
首先請主持嘉賓上臺就坐，有請越秀證券控股有限公司執行總裁彭浩彪先生。接下來有請討論嘉賓，他們是：陽光城集團股份有限公司總裁張海民先生；麥格理集團首席中國經濟學家胡偉俊先生；綠城房地產建設管理有限公司董事總經理李軍先生；卓越金融控股集團副總裁劉宇翔先生；福晟集團董事常務副總裁何建華先生；盛世神州投資基金管理（北京）股份有限公司首席執行官李萬明先生；星展銀行董事總經理、中國房地產及戰略客戶主管洪誠明先生；鼎信長城基金合伙人張華先生；穩盛投資有限公司董事總經理、總裁許亞峰先生；建銀國際金融有限公司董事總經理曾粵暉先生。
有請以上的嘉賓上臺。
彭浩彪：各位嘉賓，大家好，我是彭浩彪，我看了今天的議程安排，時間也挺緊湊的。本場論壇的議題是“創新與監管——房地產金融如何通往大時代”，我們這場的嘉賓一共有10位，時間只有35分鐘，在這里我就不再羅嗦了，我們馬上開始這個論壇的議題。
對創新與監管，我個人感覺這是一個很特別的題目，創新與監管有千絲萬縷的關系，房地產與金融實際上就是事業資本與金融資本的結合，今天的大會的論壇主題是“萬億時代的房地產”，我們怎么利用金融工具去催化和推動產業資本的發展，這是一個很大的命題。
我們首先從張總開始，我看到陽光城最新的資料，2017年有比較大的拓展，陽光城快速拓展自己的業務，無論資產的獲得還是整個資產負債表的增長，都取得了長足的進展。但是正如之前論壇的嘉賓提到的，規模的成長是需要有一個比較健康的基礎為背景的。所以我想在這里請教一下張總，您是怎么看待這樣一個安排的？也就是說在你們業務快速發展，公司的整體規模增長的過程當中，怎么去看待表內、表外的整體的金融安排？
張海民：上一個環節就討論到規模與利潤的話題，現在的房地產市場中，如果不成規?？赡芫蜁黄绒D型，或者被吃掉，這是一個很殘酷的現實。
去年千億企業已經有十幾家了，3000億的已經有了3家，以后不管是5000億還是1萬億，這是以后的事，整個房地產的規模發展必然會走到這個階段。但是在追求規模的過程中，必然有高周轉、高杠桿。
在這個發展過程中，我們在用的金融的工具還是蠻多的，比如說最早的開發貸，到后面多種創新的融資，還有這兩年資本市場上的開放，這都給我們提供了很好的發展基礎。去年我們探索作為一個聯合基金。房地產是一個具有金融屬性的行業，以后要往常規的方向走的話，基金是一個很好的方式。金融機構要有錢，它也要追求利潤、規模，它更多的做的是資金管理。而開發商靠的是完整的體制和能打仗的團隊，相對來說解決了金融機構所擔心的，我們缺的是資金。
所以去年我們嘗試了這個方法，結果我們一拍即合，比如說有一些并購基金，從去年陽光城的拓展來看，有80%是并購回來的。去年資金池中央已經叫停了，我們就聽黨的話，不用這個了，我們現在更多的在用并購基金，還有做存量資產，也就是城市更新的基金。
最近也在使用產城一體化的產業的基金。我們現在也發覺我們的很多合作伙伴，比如說國企，他們是有錢的，他們也可以成立基金，現在很多上市的國企都已經在考慮有盈余資金以后怎么用，我們在這方面也進行了一些嘗試，我相信這些嘗試會給更多的發展商帶來另外一片天地。
彭浩彪：謝謝張總，陽光城去年80%來源于并購基金，可以說它不僅是在業務拓展上擁有比較好的金融工具，而且它能夠比較恰當地處理表內表外的關系，使得自己的債務杠桿顯得比較輕盈，然后用體系外的資金可以推動公司的發展，確實是非常獨到的。
下面有請第二位嘉賓，來自綠城的李總，我知道綠城在代建方面是很有特色的，所以我想請李總介紹一下綠城在代建和金融方面的經驗。
李軍：我來自綠城管理集團，我相信很多人都不了解，我其實跟在座的金融大佬們目前是最沒有關系的，但是未來是最有關系的一個行業細分領域，我們目前在中國做輕資產，做代建，我現在代建的項目有171個，代建的面積有5000萬方，我在代建領域里是絕對的第一。大家對這個細分領域還比較陌生，所以我做了一個硬廣告。
其實我來應該是被安排在最后一個，我是要聽各位大佬講的，我還是一個學生。我來表示兩層意思：
第一，我們非常理解和明白房地產的金融屬性，這是它最重要的屬性之一，尤其我們在做代建的轉型過程當中，很多的同行理解，我們做代建變成輕資產了，不用錢了，就靠腦子、靠品牌、靠團隊，就靠知識輸出就行了。
其實不是的，因為這個行業還是個重資產行業，不是說你做了輕資產，做了代建就可以拋棄這個行業的金融屬性，所以在這個過程當中，我們隨著規模越做越大，我們越來越明白這個過程當中需要金融體系的支撐，需要資本力量，需要各種創新的支撐。
第二，我們明白接下去還有很長的路要走，在這個過程當中，我們看到歐美的一些模式，金融、投資和最后的純開發分離的趨勢非常明顯，在國內這個趨勢也在慢慢起來，但是這個真正要走下去，需要政策支持，需要金融支持，需要一些變革。
理論上講，中國的金融，我理解目前對房地產的支持，它的手段、途徑是比較單一的。前段時間我們也在說，國內什么時候真正出REITs的時候，才是把中國的金融板塊翻過一個里程碑。因為現在金融機構想要獲得的利息和財務成本遠遠超過一個房地產行業健康發展的要求，我們認為這個過程當中有很多可以創新去做的，我們想把代建這個板塊做得更大，接軌歐美的模式，這個過程中缺少金融創新，今天我真的是作為一個學生來聽聽各位大佬的觀點，也許回頭我可以講講我的學習感受。
彭浩彪：謝謝李總，以我的理解，代建某種程度上也是資本融通的折中的辦法，正是因為前期土地投入、建設方面，需要得到更多的金融融通，所以現在有這種代建的安排，包括你剛才提到的REITs的安排，我覺得跟張海民總提的并購基金是一脈相承的，這都是表外的金融工具。
下面有請第三位嘉賓，也是剛才演講的麥格理集團的首席中國經濟學家胡總，我留意到你剛才在介紹的時候說到，你不認為中國存在債務危機，這么聽下來我是很高興的，因為我是做投行的，如果不存在這種債務危機的話，或者不存在這種大條件出現的話，我想不僅是我，在座的各位房地產的老板也會更喜歡，這樣某種程度上是不是意味著我們在后續通過債務融資，通過債務杠桿去通過房地產產業的發展上規模方面，可以有更多的空間的安排？
胡偉?。何蚁氤吻鍍牲c，第一，我不認為中國從一個國家的范圍內會出現一個大的債務危機，但是我不覺得作為一個個體的企業，甚至一個行業不會出現一個債務的問題。
第二，我認為不會出現歐美投資者所擔心的債務危機，但是我也不認為接下來我們就萬事順利，沒有任何問題了，事實上就像我剛剛說的，我們不會出現債務危機，其實反而減緩了我們現在解決很大的資金錯配、土地錯配的緊迫性，反而降低了我們長期的增長率。
你說中國的房價有沒有泡沫？我認為它有一個很大的不確定性，你看未來的經濟增長怎么樣，如果未來大家的收入可以做到5%到10%的話，我認為完全沒有泡沫，如果未來沒有增長，收入增長只有2%或者3%的話，那我覺得就可能是有泡沫。
未來的收入增長怎么樣，就跟現在的資源配置是否有效有關系，當然也跟金融方面有關系，因為金融本質上就是配置資源，我們知道過去金融領域監管非常嚴格，過去兩三年，它處在一個去監管的過程中，當然中間也會出現很多套利的手段，過去幾個月，中國在金融方面慢慢加強了監管，所以在短期內，我覺得嚴監管可能是今年的主題，但從長期來說，我覺得金融的發展還是需要慢慢更加市場化，為房地產企業，包括其它的經濟增長的企業更好的配置資源。
我認識一些在房地產企業做CFO的朋友，資金對房地產企業當然非常重要，但是他們特別擔心這個資金來源有很大的不確定性，這個時候政府希望它發展房地產，資金就比較容易拿，政府希望打壓房地產，很多融資渠道就會斷掉，這是很多行政的手段在里面。長期來說，還是需要市場、利率在其中發揮更大的作用。
彭浩彪：謝謝胡總，我聽下來就是從資金的錯配、土地的錯配，再到最后政策與行業實際需求和發展的錯配，這一系列的錯配當中，我們需要去解決它的發展的方式和取得這樣一個平衡，我們需要在發展中解決問題，其實歸根到底，發展了才能解決問題，沒有發展就沒有辦法去解決問題，我覺得這是一個核心的問題。
接下來有請第四位嘉賓，來自福晟集團的何總，我了解何總是軍人出身，現在我看到介紹材料還是高炮的預備役軍官。我想請教何總，您是怎么從軍人的視角切入行業，看待房地產和金融行業？我看到福晟集團是2015年在香港借殼上市的，我也想請教一下，過去這兩年你們在資本市場里面如何吸取一些有用的東西推動公司的發展？
何建華：主持人沒有按套路來，突然問到軍人和開發企業的問題。
今天我們談企業的規模，我覺得規?？隙ㄒ?，做大才能做強，以市場份額的多少決定你的占有率。行業內有一句開玩笑的話，3到5年后，如果你年銷售達不到1000億，你不要說你是大的開發商，大量銷售量都往前靠了，前30%的企業要控制百分之七八十的市場，這是非常嚴肅的話題。
現在大量的開發商到長三角、珠三角、京津冀、中部的一些熱點城市找地，有些通過土地市場招拍掛，可能搶的是地王，甚至還熔斷了，有的是通過收并購的方式拿地，像深圳這樣的地方迎來了城市更新，除了深圳以外，像廣州以及其它的區域也在做，所以大量的開發商也在搶地的狀態，規模還是要做大。選擇正確的城市是未來發展的非常重要的一點，所謂的將軍是打出來的，靠市場考驗做出來的。
福晟是地產+建筑的形式，我們談收購、并購，有些項目可能是資金鏈有一些問題，我們有一家特級，三家一級的建筑企業，我們可以很快把建筑現場復活，給業主信心。
在上市企業方面，企業要做大一定要進入資本市場，通過IPO需要一定的時間，借殼是直接的方式，但是成本會高很多，福晟在上市方面也在一直努力，有好的消息會跟大家公布。
彭浩彪：你說的最后一點我完全贊同，你們應該更多地使用金融工具，這樣企業可以發展得更快，我們做投行的也會發展得更快。
接下來有請盛世神州的CEO李總，我看到你們的基金是行業里面比較早期進入房地產的，是地產與金融結合比較好的一家公司，而且目前在國內的地產基金里面是十大基金，所以我更想聽一下你從基金的角度切入，作為一個專門的投資經理或者是資本運營的投資人的角度，怎么去跟產業結合起來？或者怎么可以幫助房地產企業去加速發展？
李萬明：2010年盛世神州基金成立的時候，聶會長和我們董事長張先生就一直討論美國的發展模式和中國的房地產發展模式，我們以前區分的是香港的模式，以后房地產發展要走向美國模式，香港模式是包羅萬象，什么都是自己做，投資、開發、銷售、物業管理都是自己做的方式，在美國早就分離了，投資商、開發商是分離的。
這些年有一些大的房地產開發商也在往這個方向轉，綠城代建就有這種可能性。如果能發展成既代建同時又組織投資，那就區分出兩批人，一批做開發，一批做投資。盛世神州基金本著這個初衷成立了，經過這7年的發展，已經做了100多億，我們想在未來仍然會有很多機會跟大家合作共同發展，我們認為房地產還是有機會的，還有10年的好光景，不管它是白銀時代還是黃金時代，看你怎么挖掘，是一個盈利水平還相對不錯的行業。
在盛世神州這兩年的探索中，我們覺得可能會有三個方面需要引起注意。
第一，小型房地產企業未來會慢慢被淘汰?？梢赞D型到做房地產投資，盛世神州組建的基金中常常會設置優先和劣后，劣后級的投資人就可以是房地產出身的人，他對市場懂得判斷，知道風險怎么樣，同時對后續的利潤也比較清楚。再加上金融機構、銀行、保險資金的優先級，共同組建一個專項基金去投資某一個小公司的項目，這是一個非常好的方向。
第二，并購基金比較有前景，我們這兩年做并購基金做得很有成效，很多項目在小的公司名下是很難發展的，但是通過并購基金的方式，我們基金可以負責大量的資金的組織和投資，能夠有一家比較大型的開發商。
比如說全國排名前100位的上市公司，跟我們一塊合作，我們可以在利潤的分享上少一點，但是在安全性上可以比合作的開發商更好一點。這樣就可能會形成一個開發商只投20%左右的錢，我們基金投80%左右的錢。但是在未來的利潤分配上，我們可以實現五五分，這種方向是非常不錯的一個發展方向。
第三，關于監管的問題，無論是證監會還是銀監會，都在要求去杠桿，也就是說不希望影子銀行在左右中國的各行各業，包括房地產行業。我們作為證監會監管的PE基金，我們也在非常認真地對待這個方向，希望更多的投資人在我們這里能夠通過股權投資分享到好的收益。當然會有一些安全設置，可以說在盈利方面我們放棄一些，但是在安全性上我們可以得到更好的保障。通過這個辦法既符合證監會的監管規定，又能夠使得我們的投資人更好地分享未來10年房地產的發展。特別希望能夠跟在座的各位進行合作。
彭浩彪：通過不同的基金產品在不同的階段，確實可以為房地產企業發展提供一些幫助和支持。
下面有請建銀國際的曾總談一下，境內和境外是不同的市場，境內是高監管的，但是它的估值會更高。海外的監管會更寬松一些，市場條件也會更自如一些，但是它的估值會比較低，在去年也出現了萬達退市想回來國內A股上市的情況，實際上這是境內境外兩個不同的市場存在著政策和市場環境錯配的問題，結合房地產企業在這方面，金融資本市場和房地產企業，曾總也是這方面的專家，您是怎么看待這個問題的？
曾粵暉：說到監管，全世界都有，從我的經驗來看，并不是說海外的監管更加寬松，只是選擇更多，企業展示的機會更多。每家企業都有自己的發展方向和自身的定位，因此在資本化的過程中，可能有不同的取舍?？偠灾?，我的觀點是，在任何一個市場，我們要從市場中獲得利潤，前提就應該是合法、合規、合理，這在任何一個區域都是一樣的。
說到這個話題，我有幾點觀察的現象和思考，跟大家做一個簡單的分享。就是關于金融服務業和地產的關系。
許亞峰：穩盛投資是希望能抓住行業中的趨勢，今天與會的嘉賓都是很專業的，對行業的趨勢大家都看得到。第一個大趨勢，我認為是一二線城市的房地產市場仍然是一個供不應求的狀態，土地的供應和市場的去化還是這樣的狀態，所以導致了交易非常好，我希望通過股權基金和并購的基金，我們繼續投資于一二線城市的房地產開發和并購的業務。其實從我們第一期的股權基金的表現來說，目前我們已經清算了一個產品，已經遠遠超出了我們的預期。
第三個趨勢，我希望抓住一些一線城市或者1.5線的核心城市，現在我們明顯能看到它們進入了存量房的時代，資本市場給我們提供了很多的交易的工具，當然可能我們現在還不能真正的做成REITs，但是資產證券化已經給我們提供了更多的選擇，所以目前我們也在做這樣的嘗試。
我們在一線城市或1.5線城市去收購、持有一些有穩定現金流的，不管是辦公樓還是一些創新型的產業園或者是城市更新類的，甚至原來是廠房，改造成這種新型的辦公，然后我們再通過資本市場把它做一個資產證券化的產品，目前我們也有一個產品正在報送交易所審核的過程中，我們希望在未來能夠抓到一些中國房地產發展的趨勢，基金能夠有一個共同的成長。
彭浩彪：謝謝許總，您剛才提及的這些新的模式確實對產業來說是比較有益的。
接下來有請鼎信長城基金合伙人張華先生，我從公開資料里面看到，鼎信長城基金是一家專注于房地產產業基金的管理公司，公司擬定的投資標準已經成為全國房地產基金投資聯盟的標準藍本，我覺得這句話確實是把公司的高度給勾勒出來了，并且受到證監會委托完成上市房企監控指標系統的建設。從這個角度來看，確實公司在這方面已經是成為這個領域里面的領航者和標桿了，所以我想請張總介紹一下公司的情況。
張華：可能大家對鼎信長城還不是很了解。鼎信長城成立已經4年半的時間，整體的投資規模440億左右，去年我們投了約140億，我們是一家為數不多的多年來堅持以股權投資為主的地產基金，最近大家對監管也很熱議，尤其是4號文，大家都覺得很緊張。
其實我們內部在出4號文之前也跟會里溝通了一下，包括在會后我們也及時地在公司內部做似內訓，我們對4號文也做了解讀，對股權投資而言，反而4號文會讓我們行業更加規范，同時對我們整體投資的方向上會有一個更大的聚焦，這也是我國鼎信長城基金在2017年的主題，我們要聚焦。
在這個聚焦的主題下，我們是怎么做的？
第一，我們堅持平臺策略，這個平臺策略講究的是堅持5優的投資原則（優質的合作伙伴、優秀的城市、優秀的項目、優秀的條件、優質的操盤團隊），包括金茂、五礦都是我們的平臺合作伙伴，我們都投資了不少的優質項目。在平策略之上，我們再做優質股權項目投資。我們在上周出了一個投資策略報告，這個報告也是我們聚焦和專業的體現。
另外剛才主持人提到我們給監管機構做的房地產的投資的體系，我們還給行業做了一個投資白皮書，在這個白皮書框架底下，我們對公司投募管退的流程做了細化的分析和規范。在這個框架下我們會把基金的運作、經驗值對項目的貢獻度逐漸的降低，反而讓我們的專業度對項目的貢獻度逐步的提升到一個更加專業的層面，這也是鼎信長城一直在追求的目標。
同時我們公司非常注重內訓，去年我們公司內部組織了87場培訓，基本上每周有1到2場內訓，在培訓當中我們會對所有的投資、募集、管理、退出全流程的各個細節做一個詳細的內訓，所有的投資人員、中后臺人員都會不斷提升專業度。
彭浩彪：謝謝張總。最后我們請最后一位嘉賓，星展銀行的洪總，您作為海外投行的專家，您覺得海外市場，或者您從海外的角度給我們國內的房地產企業有些什么建議？
洪誠明：我想把我的發言和第一場精彩的討論結合在一塊。當時巴博士和陳主任有一個精彩的分享，實體經濟和虛擬經濟對房地產平穩發展的長效機制有什么樣的影響。從海外的角度來說，能夠看出我們現在在一個關口，如果能在國內推行REITs的話，是可以有效地達到這個長效機制的。
我也想把第一場精彩的分享打個圈，我認為巴博士和陳主任的分析都非常到位，在房地產市場運作里面，需要虛實兼備，有陳主任所說的實體的經濟，我們把這個叫做柴，另外就是巴博士所說的虛擬的經濟的支持，也就是貨幣的支撐，我們把這個叫做油，我們發現在一線城市，柴的供應非常少，油非常多，因為M2的供應減少了，會影響經濟的運作。柴的供應不夠，油又不能減少，巴博士說中國的房地產的存量有250萬億到270萬億，深圳、上海的交易所的市場總量大概五六十萬億。
REITs其實就是一個非常好的工具，它可以利用這270萬億的存量作為一個載體，然后提供一個供應，這個供應就是房地產的屬性，因為在國外的REITs不是一個名股實債的產品，它的出現就是一個股票，你拿著這個REITs的股票，就是等于做業主。它沒有幾年退出的原因，我喜歡前海的萬豪酒店，我買不起整棟，我買一個單位，長期持有，長期享有租金，我走過來可以說我占有一部分。
如果能夠在中國境內推行一個像國外的REITs的產品，在國內有很大的存量的市場，有270萬億的存量，一年中國房地產的消費或者是吸納量是十多萬億，很快就能夠通過這樣的產品的樹立，有效地把一些資金吸納，有效地滿足市場上對于房地產的需求。
彭浩彪：謝謝洪總，我用最后一分鐘發表我的感覺。
剛才洪總提到了REITs，我覺得這個很好，越秀集團前年就把廣州珠江新城的西塔整體打包裝進了香港的越秀房托，這也是一個REITs，現在我們形成了越秀地產、越秀房托、海外創新的銀行和越秀證券控股，以及國內的越秀金控，我們是以地產發家，最后逐步擴展到境內外有這么一個跨境的金融控股平臺，全牌照的產業鏈框架當中。不僅我們自己是把地產和金融緊密結合在一起，而且我們也很愿意陪同我們的客戶利用金融資本市場各方面的工具加快發展。因為今天時間的關系，我們就不再展開了，謝謝各位在座的嘉賓，謝謝大家。
主持人：謝謝彭先生為我們帶來的這一環節的分享。正如同各位嘉賓剛剛滔滔不絕的發言一樣，大家都有意猶未盡的感覺，所以我們大會的精彩仍然繼續，現在我們要結束的是2017觀點年度論壇的大會議程，同時稍適休息之后，我們將要見證的是2017中國房地產卓越100榜發布盛典。
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2017/3/28 10:20:00