經過了一年瘋長，到年底在政策的收緊下，房地產市場終于回歸平靜。成交量下跌一半，價格維持穩定。盡管我說了那么多的房地產分析，還是有很多人在問，明年房價會怎樣，會不會還是一放松就暴漲。這個其實很難預測，因為政策隨時在變，我們只能分析一下整個的市場變量在哪里，也就是說什么因素會打破如今的調控。
首先，央行，明年一季度就能看出央行的態度，如果還像今年一樣一季度大規模放貸刺激貨幣產生，那么風險極大。說實話今年的經濟困局，十有八九來自于央行年初的放貸，大量的刺激和貨幣溢出，造成了今年的匯率困局，以及房地產的瘋狂上漲。而這種大水漫灌的放貸，對于經濟并沒有什么好處。經濟沒起來資產泡沫到起來了。從整個的資產負債情況就能看出，隨著外匯下降，央行的資產在縮水，按理說這個時候央行應該少發貨幣，但今年初我們抖機靈，在資產負債收縮的情況下無錨發貨幣，想的是通脹沒怎么漲，股市還有災，所以試一下，結果后果相當嚴重，直接催生了資產泡沫，下半年才開始往回收。所以，現在央行戰戰兢兢也只能漠視錢荒而不理，主要都是在為一季度的頭腦發熱買單。所以，明年我預計央行仍然是穩健偏緊，不敢再耍小聰明了。但如果一意孤行，明年1季度繼續來個發大水，那么就很危險了。
其次，限購，即使央行繼續發大水，如果限購限貸繼續執行，估計多發出來的錢，就會沖擊通脹了，CPI上行，股市上行這是大概率事件，但如果限購和限貸也隨之松動，大量的貨幣還是會首選沖擊樓市，這是慣性思維導致。所以大水漫灌下，放松調控是最要命的一件事，那么北上深的房價將再度暴漲，當然伴隨而來的就是大量富豪高位套現，繼續離場，外匯壓力驟然上升。匯率風險上升，債務風險上升。
第三，美國，明年美元如果突然轉弱，或者甚至出現金融危機，全球重回QE模式，這可能就是推動央行政策掉頭的一個重要因素，印錢這個事得有人陪著，自己印錢玩危害太大，如果美國人陪著玩，這風險就小了很多。到時候人民幣重新升值，央行繼續印錢，資產繼續泡沫，經濟繼續刺激。一切都是虛假發榮，這就相當于戒毒后復吸，這個風險還是存在的，而且還不小。
第四，土地，有沒有可能突然放開土地供應能？可能性不大，現在整體的思路就是用時間換空間，而土地就是唯一一個自己能說了算的因素，如果土地也放開了，房地產預期將馬上逆轉，房地產最好是不漲不跌，大跌崩盤的話，實在不利于明年的穩定，而明年又是必須得穩定的一年，道理大家都懂。
第五，房地產稅，明年兩會啟動房地產稅的立法工作是大概率事件，但由于有調控的呵護，以及限貸和限購的保護，所以房地產不會大比例拋售，既然賣不出來房價也就不會大跌。炒房團看著房地產稅立法了也是瞎著急，使不上勁。如果降價10%能賣出來，他肯定會降，但如果降價50%他才能賣出來，他目前還沒有這個勇氣。
所以綜合來看，房地產現在穩定是最優方式，其次是上漲，最壞情況是大跌，提前大跌可能會讓后面的稅制改革流產，所以希望房價上漲的，就趕緊盼著全球金融危機，盼著央行繼續貨幣擴張。但即使這樣，往往政策具有很強的滯后性，很可能是先跌后扶再漲，就像08年一樣。而明年最大的概率是，房地產和調控依舊穩健，房價不漲不跌，成交量暴跌9成。央行貨幣偏緊縮，外匯壓力減輕，匯率靈活波動。美元繼續走強，把歐洲一些國家的債務刺破。全球財富重新洗牌，美國獲得最大利益。而高房價的問題，則換屆后前面的同志把鍋背上，問題則交給后面的同志去解決。（齊俊杰，財經專欄作家、投資人）
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2016/12/5 17:35:00