關于鞍山市房地產市場發展狀況的幾點思考

　  隨著社會經濟的快速發展，房地產行業已經成為鞍山市經濟發展的支柱產業，2012年，來源于房地產的稅收收入已占我市地方稅收收入的40%，超過58億元。據不完全統計，房地產業的發展直接或間接地影響著相關五十多個產業和行業的發展。
　　一、房地產為什么會漲
　　房地產的快速上漲，根源于中國房地產市場存在著巨大的需求空間，而房地產開發建設需要巨額的資金支持和較長的建設周期(多層一般需要一年半左右,高層需要二年半左右),決定了房地產開發建設不可能短期迅速滿足市場的供應,供不應求是房價過快上漲的根本原因。
　　房地產需求既有剛性需求，又有非剛性需求,其中剛性需求有三：一是結婚住房需求。子女進入結婚年齡，在經濟允許的情況下，雙方父母都會努力為孩子購買婚房，哪怕是貸款；二是改善性住房需求。衣、食、住、行，當衣食無憂之時，自然會要求改善住房條件。改善性需求為房地產市場提供了巨大的需求空間；三是加速城市化進程產生的住房需求。1980年，我國有1.9億城鎮人口，不足5000萬個家庭，改革開放30多年，我國城市化水平不斷提高，2012年城鎮化率為51.3%，也就是說中國已有7億多城鎮人口，約2.4億個家庭,凈增加的1.9億個家庭需要1.9億套住房。
　　非剛性需求：主要是投資或投機性需求，供需的不平衡就會產生價格背離，長期的背離自然會產生巨大的利潤空間，近幾年我國的房地產市場價格的迅速增長，進一步加大了房地產的潛在收益空間，使投資者趨之若騖，產生了投機性需求。另外,還有大城市的集聚效應，更是進一步加速大中城市房地產價格的過快上漲。
　　二、我國、我省、鞍山市房地產發展現狀
　　中國的房地產發展，歷經計劃經濟時期主要靠單位分配住房的供給制到上世紀九十年代中后期開始向市場經濟轉變，通過房改逐步走向市場經濟，進入二十一世紀才真正走入市場化的漫長過程。九十年代初，我國城市人均住房只有七八平米，蝸居、四世同堂、獨身宿舍做婚房司空見慣。人類最基本的需求是衣、食、住、行，當收入達到一定條件之時，特別是當衣食無憂之時，自然會產生對改善住房條件的需求。改革開放30年，我國的住房也隨著經濟的飛速發展而得到巨大改善 ，特別是近十五年來，客觀評估我國城鎮居民居住條件是：除農民工、農村人口進城、城鎮特殊貧困階層外，基本達到了有房可居，相當一部分群體已經實現了住房方面的小康水平。據國家統計局住房調查辦于2011年3月公布的統計資料顯示，截止2010年底，我國城鎮居民住房率為89.3%。據建設部資料，截止2009年底，我國城鎮居民人均住房建筑面積約為30平方米，年人均增加住房建筑面積1平方米。按此計算，截止2012年底，全國城鎮居民人均住房建筑面積約為33平方米。按全國平均家庭人口2.9人計算，平均家庭住房的建筑面積已經達到了95.7平方米。遼寧全省數據尚未獲取，但基本與全國情況相當；鞍山市在政府十二五規劃報告中，提供鞍山市城鎮居民人均住房情況的表述是：鞍山市城鎮居民住房由十一五初期的人均住房19平方米增加到十一五末的人均33平方米，就此估算鞍山市現有人均住房建筑面積約在35－37平方米左右。
　　三、房地產業下降產生的影響
　　房地產是地方經濟的支柱產業，是地方稅收的主要來源，房地產業如果大幅度下降，將會對地方經濟和地方稅收產生致命影響。尤其是對鞍山，鋼鐵是鞍山最著名的產業，房地產業下降將使鋼鐵行業受到最大的直接影響。房地產業下降將使建筑業低迷，建材行業受到直接影響；據有關統計，房地產的發展直接或間接地影響著相關五十多個產業和行業的發展。
　　四、房地產會下降嗎？
　　有房可居并不是人們的住房需求標準，全面小康社會為住房建設提出了更高的要求。我們未來的住房需求標準是什么尚無明確的標準，可能也無法用精確的數據去衡量，但是隨著社會的發展進步，我們未來的住宅標準可能將會是寬敞明亮型、安全舒適型、節能環保型、環境友好型、鄰里和諧型。按此標準，三口之家的居住標準絕不應滿足于幾十平米，筆者認為應當是120㎡－180㎡之間。按平均150平米即人均建筑面積50平米計算，我國還有人均增加建筑面積15平方米，即我國改善性住房還應當有105億平方米左右的需求空間。
　　在未來加快城市化的進程中，還有農民工進城的需求。新一代農民工已經是非傳統意義上的農民工，準確定義應當是新一代產業工人。當老一代農民工進城的時候，他們還有可能重新回到農村去，然而新一代農民工已經不能適應農村的生產生活，進城已經成為必然，城鎮化是我國長期發展的必然趨勢，十八大報告更使城鎮化并入了快車道。據《中國發展報告2010：促進人的發展中國新型城市化戰略》報告勾畫的我國未來城市化的愿景：從“十二五”開始，用20年時間解決中國的“半城市化”問題，使我國城市化率在2030年達到65％。這意味著，未來18年我國將以平均每年1100萬人的速度，到2030年基本解決已經在城市和未來進城的近2億農民工及其家屬的市民化問題，使他們享有與城市原有居民同等的公共服務和各項權利。
　　未來18年近2億農民工及其家屬進城，意味著還需要約6600萬套住房，雖然他們的住房不能按人均50平即三口之家150平計算，但三口之家每套60平方米應當是最基本的需求，按此計算，則還需要40億平方米的住宅供給。由此可見，未來中國房地產市場仍有約145億平方米左右的房地產需求空間。
　　五、需求與可能
　　雖然理論上講中國的房地產市場仍有約145億平方米左右的房地產需求，然而需求與可能之間是有差異的。當人們沒有足夠購買力的時候，理論上的需求是難以實現的，然而隨著收入倍增計劃的實現，人們收入水平和積蓄的不斷增加，理論上的需求必將得到逐步的釋放，從而使理論上的需求成為現實的可能。
　　六、購房與租房
　　住有所居是居民生活的基本需求，然而是否是所有居民都要有屬于自己的住房值得探討。香港60%以上的居民都是靠承租來解決住房問題，其做法也值得借鑒，從目前政府導向和人們理解上錯誤地把住房的剛性需求往往理解為只是“購房”，對剛進城務工的農民來說，他們從農村走向城市，一般缺少足夠的經濟基礎，就其購買能力而言，可能再低的房價也無能力購買，其實對不少人來說租房才是現實的選擇。
　　對目前中國社會來說，租房的需求應有較大的空間，有房可居不能錯誤的理解為只是“購房”。對承租者應當提供充足的租房房源，對政府來說，靠國家財力提供廉租房、公租房是有限的，充分利用社會資本，解決可供出租的房源才是一個良好的選擇。即讓有錢人買房，無錢人租房，讓有錢人賺取合理的租金，政府對低收入群體適當給予租房補貼才是最佳途徑。
　　七、房地產還會快速增長嗎？
　　未來中國房地產市場仍有需求空間，但并不意味著房價還會快速上漲。建設小康社會和加速城市化進程都為房地產市場提供了發展空間，十八大為城市化描繪了宏偉藍圖，未來城市化發展的重點是發展小城市、發展縣域經濟、發展鄉鎮經濟，房地產的未來發展也將主要集中在三四線城市。今后十年、二十年，中國經濟增長的重要方面是城市化，是城市化推動經濟發展，而且房地產仍然是將來經濟發展中的重要角色。在前一輪房地產調控的“組合拳”中，限購、限貸、限房價、限地價等行政干預手段比重較高。決策層希望通過“組合拳”對遏制房價過快上漲起到一定作用。而現實是房價依然居高不下，從2012年來看，全國總體情況是房價漲幅不高，但亦未有大的下降。個別城市的大幅下降是因為前期的泡沫太多，鄂爾多斯地處內蒙古大草原，如果不是工作需要，房價再低江南人家也不可能選擇到鄂爾多斯去生活；溫州房價亦不應高得離譜，這些地方房價合理回歸當屬自然。就全國來看，房價并未出現可能引發次貸危機式的影響，全國二、三、四線城市房價還是穩中有升。當房地產市場出現瘋狂的時候，國家利用行政手段實施強力的行政干預是十分必要的，但國家宏觀調控并不代表著房地產市場就此會走向死亡。未來我國的房地產市場仍將保持平穩增長，但高速增長期已經過去，未來房地產的發展或將進入平穩增長期。
　　一是人均30多平的居住條件表明這些年來城鎮居民人均居住條件已經得到徹底改善，絕大部分人不僅有房可居，而且相對于目前的經濟條件改善住房的需求已經不再十分強烈，在房價居高不下，如果在對未來房價預期不過快上漲的情況下，延緩購房是完全可能的。二是國家宏觀調控的強度已經表明國家從宏觀調控層面不再允許房價過快上漲。房價過快上漲國家還將出臺更加嚴厲的調控政策。據此表明我國房地產市場的高速增長期已經過去，但需求的存在也表明我國的房地產市場不會下降，即使下降也只是短暫的曇花一現，就此我國房地產市場將進入平穩增長期，筆者認為我國的房地產市場未來至少還應有十年的增長期。
　　八、應對房地產業發展的對策
　　房地產業不僅關聯相關五十多個產業和行業的發展，僅房地產業帶來的地方稅收已經占我省地方稅收的35%以上，在一些地區已經接近或超過40%，我們應當充分利用這一機遇期，支持、鼓勵、引導房地產市場向著健康方向發展。
　?。ㄒ唬┖侠硪龑ё》拷ㄔO與消費。國家在規劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優惠政策支持，并明文規定享受優惠政策普通住房的具體標準。在解決有房可居時期，這些政策導向是正確的，也引導了中低價位、中小套型普通商品房的建設與供應，加之國家加大經濟適用房與廉租房的建設，在一定時期解決了有房可居的問題。然而隨著小康社會的全面建成，人們的住房需求必將在未來幾年發生較大變化，住房消費取向必將向寬敞舒適、節能環保、環境友好、鄰里和諧型轉變。然而，房地產具有較長的使用周期，一般住房的使用期限是50年，有條手機短信為中國未來房地產發展算了一筆帳：“中國獨生子女1.4億，他們爺爺奶奶走了留一套房，外公外婆留一套房，爹媽留一套房，共三套住房，找個門當戶對的也三套住房，兩人結婚時再按揭一套住房……十多年后，會看到滿街手里有六七套住房的中年夫妻，但他們付不起物業費、水電費……只有拋售，于是房價長線必跌”。未雨綢繆，為了適應未來消費者的需求，我們的房地產宏觀調控政策亦應做相應調整，從現有房地產現狀看，現有中小戶型房產已經能夠滿足未來的發展需要，我們應當積極引導房地產開發企業多建設符合滿足未來需求的符合寬敞舒適、節能環保、環境友好型的住房。
　　積極做好保障房建設將是一定時期國家戰略，然而，如何進行保障房建設確是值得研究的課題?，F有中小戶型住房已經能夠滿足未來的需求，再多建設無疑將是未來的浪費，如果能夠將現有改善性住房所騰出來的中小戶型房產通過政府運用保障房建設資金收購做為保障房、廉租房房源，將是一個良好的選擇，尤其是大量收購后作為廉租房，還可以為將來的動遷節約大量的成本費用。
　?。ǘ┙ㄗh政府積極發展房地產市場，出臺更加優惠的購房政策，舉辦更多房產交易大會，力促房地產市場健康發展。促進房地產市場的發展，讓鞍山人民盡早實現寬敞舒適、節能環保、環境友好型的住房夢想，需要政府的宏觀調控、正確引導、政策支持。在暫時不改革財政分配體制、收入分配機制的基礎上，我們可以在以下地方稅收政策上對房地產給予政策扶持：
　　1、通過財政返還方式繼續在購買新建商品房、二手房上給予契稅補貼；
　　2、提高非普通住房標準，除國家規定的面積（144平）、容積率政策限制外，應再次提高普通住房價格標準，只要面積小于144平，容積率大于1.0的均為普通住房；
　　3、對購買非普通住房（即面積144平以上的）多繳納的契稅給予財政返還；
　　4、對出售居住滿五年的非普通住房多繳納的營業稅，市縣財政留成部分給予財政返還；
　　5、對為改善居住條件購買新住房（包括二手房），在一年內轉讓舊房的，對其賣舊買新已經繳納的契稅給予50%的財政返還等等。
　　雖然通過財政返還可能會使我們地方稅收收入和財政支出雙增長，但畢竟財政收入在返還后還會有所增加；更主要的是讓遼寧的老百姓得到了實惠，讓遼寧房地產業得到了發展；同時，使相關五十多個產業和行業得到拉動。在房地產市場發展的大趨勢下，我們應當抓住機遇，進一步推進我市房地產市場的健康發展。