新政下養老地產躁動：賣概念大于賣服務

    9月，國務院印發了《關于加快發展養老服務業的若干意見》（國發〔2013〕35號，以下簡稱《意見》）。

    《意見》提出，未來新建城區和新建居?。ㄐ。﹨^要按人均用地不少于0.1平方米的標準配套建設養老服務設施，與住宅同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用，老城區和已建成居?。ㄐ。﹨^要限期通過購置、置換、租賃等方式開辟養老服務設施。

    消息一出，各方躁動不已，有券商隨即發表研報，稱養老地產發展步入快車道。

    然而，對大多數地產商來說，養老地產盡管前景美妙，但卻是一個難啃的骨頭。在9月初，同策咨詢機構召開的“養老運營模式之中國化路徑”系列沙龍上，多家地產商抱怨，因為沒有成熟的運營服務機構，養老地產目前還處于試驗階段，無法迅速推廣。

    同策咨詢機構研究總監張宏偉說，養老地產不單單涉及房地產項目開發、改建等問題，還與政府政策、開發商運營服務經驗、周邊配套、養老服務相關產業等關系密切。在政策尚待進一步研究、開發商運營服務經驗尚缺乏的背景下，養老地產目前尚不適宜粗放式開發。

    現實：多以養老噱頭賣地產

    研究數據顯示，截至2011年底，我國60歲以上的老年人口已達到1.85億，占總人口數的13.7%，已提前進入老齡化社會。預計到2015年，60歲以上老年人口將達到2.16億，約占總人口數的16.7%。

同策咨詢研究中心數據顯示，綜合預計2015年全國城市商業化養老機構的潛在需求為自理老人床位數174萬~185萬左右，需要護理老人床位數30萬~32萬張左右。按照一個項目最優化床位數為400張計算，未來三年市場上將需要至少4500個項目。

    在這樣的背景下，以萬科[簡介 最新動態]、綠城[簡介 最新動態]、保利[簡介 最新動態]為代表的房地產企業已經開始涉足養老地產，泰康人壽、中國平安、合眾人壽等保險公司也砸下重金布局。更值得關注的是，多家央企最近大手筆“試水”該領域。據不完全統計，上述三類企業在養老地產上的投資額已逾千億元。

    但在盛富資本和協縱國際總裁黃立沖看來，現階段中國的養老地產，近95%都是地產商打著養老的噱頭拿地賣地產，賣概念大于實際服務。

    位于杭州良渚文化村的萬科隨園嘉樹可謂是經典案例。據媒體報道，作為萬科集團在高端養老地產領域的試點，該項目于今年8月首度發售即售罄。但與萬科設想不同的是，一群40歲左右的少壯派成為這個項目的主要消費人群。

    “中國現在的養老地產實際上還是忽悠的多。”遠洋地產總裁李明認為，目前市面上做養老地產的就兩種類型，一種是打著養老的旗號做地產，如只是與一些養老機構合作經營，增加針對老年人的服務；還有一種是“候鳥式”養老，比如說寒冷的冬天到海南三亞、廣東珠海等地方避寒休養，這種形式更傾向于旅游，并不針對老年人提供適齡服務。

    以位于西塘古鎮的保利·西塘越為例，盡管其配置了約9000平方米國際護理中心等養生配套，但項目依然以銷售別墅和電梯小高層公寓為主，開發形式與傳統地產并無太大差異。

    英國最大地產商邦瑞集團中國區總裁白兮直言，全球范圍內從來沒有養老地產這個業態，中國版養老地產或許更多只是一個概念。