第十一屆中國國際住宅博覽會其中一個重要推廣技術是適老化住宅技術，這與我國日趨嚴重的老齡化趨勢以及居家養老的需求息息相關。
第六次全國人口普查顯示，中國60歲及以上老年人口已達1.78億，占總人口的13.26%。據全國老齡委預測，到2020年，60歲以上的老年人口將達到2.4億，約占總人口的16%，到2050年也達到29%。我國的老齡化的形勢將越來越嚴峻。
受社會經濟不發達以及傳統文化、家庭觀念等因素的影響，居家養老依然是大多數老人的選擇。然而，目前適宜居家養老的住宅卻很少。因此，住宅設計應如何適應老齡化社會、滿足老年人需求，已成為我國住宅建設亟待解決的難題。
我國需要什么樣的適老化住宅？
我國已經進入了老齡化社會，但卻還沒有達到發達國家的經濟發展水平，人均GDP也沒有發達國家那么高，在這種情況下我國應該建造什么樣的適老化住宅？老年人未來應該怎么居??？這是目前全社會面臨的一大難題。
按照北京市制定的養老規劃設想，到2020年，北京市90%的老人應該能夠在社會化服務協助下通過家庭照顧養老，6%的老年人可通過政府購買社區照顧服務養老，其余4%的老年人則入住養老服務機構集中養老。無獨有偶，很多省市都紛紛出臺了未來5~10年的養老規劃。
但是計劃似乎總是趕不上變化，到2015年我國養老機構規劃的床位，每1000位老人只有30個床位，意味只有大約30%的老人能住進專業養老機構。大多數老年人要像中國五千年遺留下來的傳統一樣，待在家里面養老，但是我們當前的住宅結構卻極不適應老年人居住。
住房和城鄉建設部住宅產業促進中心，作為我國住宅技術政策和經濟政策的研究機構，研究適老化住宅已經有多年的經驗。早在2005年，住宅產業化促進中心劉美霞、婁乃林、李俊峰等專家聯合出版一本研究專著《老年住宅開發和經管模式》，在這本書里面，提出了“適老化住宅”這一概念。
什么叫做適老化住宅呢？住宅產業促進中心產業發展處處長劉美霞認為，開發商建造60~70平方米的新居，可以用長遠的目光來做規劃設計，讓建造的房子不僅適合業主年輕時居住，也適合業主在三十年、四十年之后年老時居住。也就是說，可以將住宅改造成適合老年人居住的房子。適老化住宅概念的提出具有挑戰性和創新性，對當時人們正在熱議的養老地產有方向引導意義。
適老化住宅提出的前提是以CSI技術為基礎建設的“百年住宅”。CSI住宅是針對當前我國傳統住宅建設方式造成的住宅壽命短、耗能大的質量通病和二次裝修浪費等問題，在吸收支撐體（SAR）和開放建筑（Open Building）理論特點的基礎上，借鑒日本KSI住宅和歐美國家住宅建設發展經驗，確立的一種具有中國住宅產業化特色的住宅建筑體系。
在CSI住宅中，室內空間根據使用者的要求，隔墻、廚衛易于拆裝，具有一定的靈活、可變性，適應不同時期的家庭人口結構變化和生活方式的改變。CSI住宅的主要功能優勢體現在可變性上，人們對居住的需求隨著結婚、生育、衰老、死亡的家庭微觀生命循環而發生周期性變化，在這種生命循環的影響下，CSI住宅的可變設計就顯得非常重要，可以使住宅的功能依據需要發生變化，最大限度地發揮住宅的作用。
如今，我國的住宅很多通道口和衛生間輪椅是進不去的，不能滿足老年人的居住需求，只能是拆掉或者進行更換。老百姓一生要考慮多次更換房子，不僅僅因為房子質量問題，有些也因為隨著家庭結構的變化，原有住宅不再適合居住，CSI住宅的可變性能夠最大程度避免這一問題。
除此之外，CSI住宅的另一個優點是低碳節能。我們都知道建筑產業耗能巨大，是污染大戶，那么如何降低污染呢？其實最有效的方式就是減少大拆大建，最大限度發揮現有建筑的正能量。
住博會適老集成技術解決方案
“明日之家2012”綠色適老集成技術解決方案擬將住宅全生命周期的綠色適老建造技術進行集成，探索為普通老百姓建造好房子的集成技術解決方案。
1．建造套型小、設施齊、功能全，老百姓買得起，住得好的適老住宅。小套型、多居室、多功能空間以及可改造的大空間結構體系，能夠滿足住宅全生命周期的使用要求，建造使老百姓滿意，可居家養老的住宅。
2．戶外場所設計，采用適合老年人(包括各種年齡段和健康狀況的居民)生活習性和健康要求的集成技術措施。
我國城鎮住宅(特別是大中城市住宅)大多數為高層高密度住宅，探索該類住宅戶外空間的適老成套技術解決方案是當前重要的研究課題。
①使城市街區空間、居住組團內環境交往空間、停車空間、樓內公共空間以及主要配套服務設施均可實現無障礙聯通，并鋪裝和設置相關的適老鋪砌材料，提示標識和照明設施，保證老年人出行的安全和方便地使用輪椅。
②結合各類街區環境空間、組團中心公共綠地空間營造更多的交往和文娛活動場所，設置可供老年人晨練、晚練、交往和老少同樂的環境空間，促進老年人的身心健康。
③使樓內通道和樓電梯空間能夠快速運送和容納急救擔架，并保證急救車輛能夠快捷地到達每個住宅單元出入口。
3．采用適合老年人(包括各種年齡段和健康狀況的居民)生活習性和健康要求的戶內空間布局和輔助設施。
①為滿足住宅全生命周期的使用要求，其各種功能空間(或經過改造后的空間，特別是入戶過渡空間、盥洗空間、餐廚空間)應滿足老年人使用輪椅和在他人輔助下能夠自理生活的使用要求。
②其空間布局、家具布置、門窗設置、開關插座和燈具安裝等能夠符合老年人的生活習性，并能夠使老人之間相互關照。
③鋪裝和安裝各種防滑材料和輔助設施，避免老年人在出現不穩定姿態時跌倒摔傷。
4．探索適老型綠色節能集成技術的應用。①采用適合老年人使用的無吹感低溫輻射采暖制冷設備。②采用適合老年人使用的整體衛浴和廚房設備。③采用應急呼救、燃氣報警、智能門鎖、戶內狀態顯示等智能家居技術。④采用隔聲降噪的高性能門窗和浮筑樓板隔聲技術。⑤使主要居室可獲得充足的陽光和新風，并利用地板新風技術保證室內健康的空氣質量。
5．探索可減少資源消耗集成技術的應用。①采用裝配式PC結構、鋼結構和木結構，采用模數協調的工業化預制裝配構件和模板，減少資源消耗，提高工業化建造水平。②采用CSI結構體與填充體分離以及管線分離體系，增強建筑耐久性、可改造性和可維護性。③利用可再生能源(太陽能和熱泵技術)解決冷熱源和生活熱水的供給。④采用同層排水和節水型用水設備，并利用非傳統水源進行植物澆灌、洗車和水景補水。⑤規劃用電節能方案，采用節能燈具，并采用智能化能源監控和計量技術。⑥采用低溫輻射高效采暖制冷技術，以及可能量回收的室內新風技術。⑦減少體型系數，保證戶內自然通風，并采用復合保溫墻體圍護結構和可調節遮陽設施等被動節能技術。
我國養老地產兩個典范案例
案例一：卓達，要做中國最好的養老社區。
家庭養老必須依托一個強大的社區，卓達養老是社區養老。盡管把家庭、單元樓設計的很完備，但不可能上千萬平方米住的都是老人，所以，卓達提出了全齡化養老服務社區，有兒童，有青年，也有百歲老人。老人的總比例不能超過25%～30%，也就說1000萬平方米如果住30萬人，老人大約占10萬人，讓人感覺不到這不是專為老人設計的社區，最重要是讓老人盡可能多在家中生活，由社區給他們強大的支持。比如說夫婦兩位老人，有一方已經喪失生活能力，另一方還有能力照料，但依靠他自己照料得不是很完善，這時候社區要給予扶助；還有在家里不能做飯、洗衣的，但可以在家里生活，于是社區里就要有做飯、洗衣的；還有在家里發生意外，需要緊急搶救，社區能夠立即搶救，等等。
這些東西林林總總，有上百樣功能構成一個社區養老服務。包括老人要吃餃子，自己家不能做，不想做，三兩餃子要六種餡，社區有人準時把餃子送上去，包括要家庭理療、護理、全護理、半護理，所有的這些，包括陪著老人聊天，包括讓老人各得其所。就是坐在輪椅上，還有兩個手指能動的老人，都得讓他攆毛線，讓他感覺在工作，自己還有用。讓曾經有社會職務的老人在這里二次創業，能不能掙來錢是另外一回事情，讓他感覺到沒有被邊緣化，沒有被遺棄，仍然站在社會舞臺上。
概括起來就是卓達社區養老不能停留在理念上，要通過社區的設置、規劃來完成。
“比如說66歲住進來，80歲的時候還能自理，86歲的時候就動不了，動不了也不能從社區直接去醫院，還要繼續生活，卓達要讓動不了的人、有疾患在身的人能夠繼續保持相當高的生活質量，比中國任何其它社區生活質量、生命質量都要高。這好比一棵樹，社區就是根，也是樹干，每個家庭就是分出的枝、葉子、杈、果子，社區養老和家庭養老就是這樣一種根基、主干、枝杈、分葉和果子的關系。再加上機構養老，就是果子熟了，從樹上掉地上了，不能在樹上掛著了，于是機構養老就要收起來，人生不就是果子嗎？到熟透的時候也就是徹底結束的時候，然后讓機構養老來服務他。”
卓達養老社區既要能滿足一般人的生活需要，又要必須滿足老齡人的生活需要，哪怕30歲的人在卓達買了房子，他一生也不需要再遷徙了，因為這里完全可以滿足他；20多歲的人買房子，他的父母五六十歲，將來逐漸老了，也完全是可以用的；老人買了房子，老人百年之后，這個房子給兒女，其它年齡段的人仍然可以很好的生活。“這就好比吃的奶粉，老齡人的奶粉卓達中青年人，包括少年都可以吃，卓達養老社區要求做到這種兼顧水平。”
案例二：親和源，服務至上的養老社區。
親和源股份有限公司創建于2005年，堅持推動和發展中國老年產業，探索以會員制為形式、融居家養老和機構養老為一體的全新的養老模式，致力成為中國老年產業的第一品牌企業。
親和源董事長奚志勇認為：“親和源必須要做成一個完全屬于老人的家的概念。”將這樣的理念付諸實踐，親和源推出了會員制模式，并設計了A卡和B卡兩種形式。如果一對達到法定退休年齡的老夫婦購買了A卡，他們不僅可以在親和源社區自由選擇大、中、小三種戶型中的一套房屋，還可以作為遺產留給子女，因為A卡有效期與房屋土地的使用年限相同，且不記名，可繼承，可轉讓；B卡是記名卡，有效期至老人生命終結，但有一個15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的費用將被退還給家屬，如果居住期在15年以上，超過的部分免費，另外，對應大、中、小三種戶型，B卡以三種價格出售。
目前，A卡已經漲到75萬/張；而對應三種不同戶型，目前一張B卡的價格分別達45萬、58萬和85萬。但要住進親和源養老社區，A卡會員還要按照房屋面積，每年繳納3～7萬不等的管理費，B卡會員則無論面積大小，每年統一繳納管理費2.3萬元。
在奚志勇看來，親和源比“家”更好的是，它還有一套服務體系，不僅為老人配備了生活秘書、健康秘書和快樂秘書，負責解決老人生活中的各種問題，還在社區內設有護理醫院、頤養院、健康會所、配餐中心、老年大學、圖書館、文體活動室、咖啡廳、門球場等配套設施。
親和源老年住宅中的配套要高于普通住宅。例如，每棟大樓之間都有遮陰擋雨的走廊相連接，即使下雨天，老年人也可以在社區內隨意行走。每套公寓衛生間有方便老年人用的扶欄，床頭有應急按鈕。此外，房間里的人在預先設定的時間范圍無任何行動，紅外檢測裝置將自動報警，老年人在房間內出現中風、昏厥等突發疾病，可及時搶救。此外，社區內要配備商業。在醫療方面，社區內有以老年?？茷樘厣念U養院，與曙光醫院對接，小病小痛可前往醫治。若是有大病，社區有班車專人送往市區曙光醫院治療。
親和源作為企業，必然是有盈利目的的，目前的收費標準，的確只能一些中高端老年人才能負擔，但是這逐漸可以通過政府補貼來完成。在奚志勇看來，高收入的老人也曾為社會做出過貢獻，也有養老的需求，傳統的養老院因為缺乏個性化的服務，導致很多機構的產品浪費，這才促使這部分群體轉向高端的產品。要解決這一貧富問題，政府可以選擇把一部分補貼給予年長者，讓其自主選擇養老產品，這樣也可以同時解決中低端老年的養老問題。最后形成一個雙贏的局面。
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2012/12/6 9:50:00