從歷史的維度看利率與房價關系

張健/國土資源網/20101109

　　10月19日，央行突然宣布調息，普遍的觀點是房地產調控并非主因，人民幣升值和通貨膨脹壓力才是真正的原因，這里嘗試在歷史的語境中解讀此番加息的背景和意義。

　　上世紀70年代以來，世界經濟得到迅猛發展的同時，也帶來了經濟的較大波動，各國政府對宏觀經濟的運行采取各種調控手段，即利用利率和信貸量等貨幣政策來控制資金的使用成本和資金的供給，以達到刺激經濟發展或防止經濟過熱的目的。當經濟陷于低迷時，政府可以通過降息刺激居民消費，鼓勵民間投資，市場經濟也因消費及投資的增長而活躍。

　　再比如, 上世紀90年代全球范圍內形成了IT產業和股市的泡沫，伴隨著2000年泡沫的破裂，全球經濟開始走向低迷。為了刺激經濟發展, 以美國為首的世界各國都實施了擴張性的財政政策和積極的貨幣政策，其中就包括推行低利率，利率水平降至幾十年來的最低位, 而這種低利率政策加上股市的低迷, 使得投資者更傾向于投資房地產, 并使房地產投資在相當長一段時間成為拉動各國經濟的主要力量。

　　利率既代表借方使用資金的成本，也代表貸方出借資金的回報。過去十多年里房產開發量、房價走勢以及利率三者之間的相互聯系就很好的證明了這一點。當利率非常低時，每年的房產開發量和市場成交量都在不斷增加，成交價格也處于穩步上升中；反之當利率處于加息通道時，開發商的開發借貸成本和購房者的購房貸款成本都在增加，從而會影響房屋開發量和市場成交量，進而影響房屋價格。

　　此次宣布加息0.25%, 是政府進一步調控經濟過熱的手段。而不論是外部當前的國際經濟形勢，還是國內自2004年實際進入通貨膨脹時代，都構成了加息的重要基礎。

　　對于房地產而言，加息顯然是較大的不利因素。譬如在上世紀90年代中，人民銀行在1993年到1996年之間三次調高利率，商品房銷售面積增長率從1993年的55％下降到個位數增長。

　　但我們也應該意識到, 現在是從一個幾十年來的最低位開始加息, 2.5%的一年存款利息還是遠低于4%的通貨膨脹率；另外加息會有一個過程, 對房價的影響也會有一個過程。加息25個基點，貸款年限20年為例購房者月還款將增加3％左右；加息100個基點，購房者月還款將增加11％左右。購房者月還款的增加，將進一步拉高房價收入比，給房地產需求帶來一定的壓力。

　　利率的上調同樣也會增加房地產開發企業的成本。由于房地產企業的建設資金大多依賴銀行借貸，加息將對房地產企業的投資熱情造成一定影響，利率提高后，資金供應偏緊將使開發商實際的資金成本更高。

　　前幾年許多國家實行的超低利率為全球房地產的發展帶來了契機，成為拉動許多國家經濟的巨大力量，同時也使其中一些國家房地產市場形成了一定的泡沫。在過去的若干年中，特別是2008年金融危機前的幾年，除了日本、德國、東南亞各國外，全球許多國家的房地產價格都在上漲，自上世紀90年代中期到金融危機爆發的2008年以來，美國、英國、澳大利亞、愛爾蘭、荷蘭、西班牙、瑞典等國的住房價格已上漲了40％到60％以上。

　　目前來看，全球利率將會隨著各國經濟的復蘇而走高，伴隨著澳大利亞、中國等國的加息, 很可能預示全球進入新一輪加息周期開始。

　　綜合來看，利率與房價兩者之間確實存在著負相關的關系，利率向上對房價有向下的壓力。當然，有時候也會出現利率提高情況下房產價格上升的情況，這種現象也許是由于其它因素對房產價格影響更敏感造成的, 比如對未來房產價格上升的預期、真實收入的增加或者地區移民人口數量的凈增長。