任木榮 劉波/《現代物業》/20080927
房地產業涉及到房地產開發建設、流通和消費服務調控管理等領域的各類經濟組織的活動。這些組織和部門之間相互聯系、相互依存、相互制約，進而形成一個有機的產業整體[1]。根據在房地產開發建設過程中的主導力量不同，可以把房地產業產業組織模式分為：房地產企業主導型、信托基金主導型、政府主導型、市民合作組織主導型。
一、房地產企業主導型
房地產企業主導型是指由房地產開發企業主導房地產開發的整個過程。在我國，人們一般把房地產開發的過程分為設想的提出、可行性分析、細節設計、合同與建筑施工、市場營銷、市場化管理六個環節。按企業對這六個階段的參與程度，可以分為一體化型與虛擬經營型。
（一）一體化型房地產企業主導型
多年來我國房地產開發模式的核心是房地產企業統攬房地產開發過程的全部或大部分環節，這種模式和以前的項目公司發展模式是適應的，和單個項目運營是吻合的。
特點：1、資本密集度高。房地產項目，投資量大，少的上千萬元人民幣，多則幾十個億。2、管理幅度寬。開發企業的管理涉及到房地產開發的各個環節。3、生產周期長。房地產項目從投資決策到項目施工入住，短則一二年，長則三四年，產品的生產周期比較長。4、生產環節多。從投資評估，到營銷策劃、規劃設計、工程建設、物業管理，房地產項目的開發過程環節較多且互相制約。
優勢：1、可控性強。由于房地產企業統攬開發過程的大部分環節，企業能夠對開發的各個環節實行有效的管理與監控。2、交易成本低廉。用企業的科層組織代替一系列的市場交易行為，極大地降低了企業的交易成本。3、單個項目利潤率高。房地產企業賺取了從策劃到物業管理整個產業鏈的利潤。
劣勢：1、管理成本高。企業內委托代理鏈條過長，容易導致管理的非效率。2、擴張速度慢、沒有實現規模經濟。隨著房地產業分工的不斷細化，一體化的開發企業很難實現規模經濟效益，同時也制約了企業的快速擴張。
（二）虛擬經營型房地產企業主導型
該模式為房地產企業將“提出設想”以外的全部環節都外包給專業化的公司進行生產和經營，只是根據“設想” 對各個環節及其相關的承包商進行協調和整合，最終將“設想”變為現實的房地產產品并完成銷售，獲取利潤。目前我國房地產業的虛擬經營有以下三種主要模式。1、房地產企業＋各種中介機構；2、房地產企業＋資源集成供應商；3、房地產投資商+資源系統供應商。
特點：以上三種模式的共同點都是外取資源、虛擬經營。但從模式三到模式一，虛擬經營的程度呈由高到低分布。模式三外取資源的程度最高，房地產企業價值鏈的每一環節都是在與外部機構、組織的合作中完成的。
優勢：1、能提高專業化程度，促進企業的分工與合作，提高經濟運行效率。在這種開發模式下，合作企業都是專業化公司，從事專一業務的生產與經營，比一體化的開發企業有更高的生產效率。2、有利于企業的快速擴張?，F在房地產企業都開始由個別城市向全國擴張，這種變化需要公司的母體進行資源的重新配置?；诖?，許多開發企業已經向資源整合者轉化，向資源的管理者轉化，整合市場可供利用的優秀資源，形成競爭優勢，集中發力，快速擴張。
劣勢：1、合作企業之間存在價值目標差異。虛擬企業是由多個企業組成的臨時性組織，各個企業的價值利益觀、具體目標不同，要使各個企業充分運用自己的能力來完成虛擬企業的共同目標就會存在困難。2、難以實現統一管理。因為虛擬企業成員來自各個不同的企業，在工作地點時間上相互獨立，缺乏統一有效的制度來進行管理。3、信任危機。由于虛擬企業的臨時性特征，企業成員之間缺乏長期合作的經歷，相互之間缺乏信任。4、產業鏈條脆弱，經營風險高。在虛擬經營模式下，房地產企業對產業鏈控制力降低，當面臨經濟波動或意外沖擊時會導致產業鏈斷裂，同時企業的高度虛擬會產生經濟泡沫，導致金融風險。
二、信托基金主導型
REITs：是房地產投資信托的英文Real Estate Investment Trusts的縮寫，是投資信托在房地產領域的應用，是一種集合不特定的投資者，將資金集中起來，建立某種專門進行房地產投資管理的基金或機構，進行房地產的投資和經營管理，并共同分享房地產投資收益的一種信托方式。根據投資形式不同，REITs可以分為權益型、抵押貸款型以及混合型。目前全球市場上90%以上的REITs都是權益型的。
特點：1、投資者的廣泛性。REITs通過精心的組織設計來吸引廣大投資者。例如，在成立條件上，美國法律規定，成立一個REITs公司，必須至少有100個股東，并且不能有5名以下股東合計擁有公司50%以上的股份。2、流動性強。REITs股票或受益憑證本質上屬于證券，可在交易所上市交易，具有很強的流動性。3、投資的專向性。相關國家的法律法規對REITs的投資方向都作出限制性規定，保證資金大部分投入房地產業。4、稅收的優惠性。這是REITs的重要特色之一。許多國家法律規定，不對REITs進行雙重征稅，只對投資者個人征稅，從而為REITs的發展提供了巨大的推動力。
優勢：從REITs的定義可以看出，其具有以下幾個優勢：1、可以聚集眾多的分散資金投資于房地產業，為房地產業的發展提供必要的資金支持。2、能有效地分散投資風險。REITs集合了眾多投資者的資金，可以進行組合投資，有利于分散投資風險。3、投資者可以享受到專業化管理的收益。由于成立專門的投資機構進行房地產的投資和管理，投資者可以享受到專業化管理的好處。而專業化的管理在降低管理風險的同時也提高了REITs的投資收益。4、能實現有效的監管。由于大部分REITs是屬于公募性質的投資機構，因此容易受到第三方力量的監督，有利于REITs規范科學的發展。
劣勢：1、成長性受到限制。由于各國規定REITs要把大部分的收入分配給股東，這就制約了REITs的成長性。2、治理結構較為復雜，容易產生利益沖突。REITs一般會涉及到房地產所有者、投資者、投資銀行等相關當事人，設立REITs必須向有限合伙人、投資銀行和其他有關各方支付管理費、咨詢費和傭金，這就不可避免地要產生利益沖突問題。
三、政府主導型
政府主導型產業組織模式是指政府在房地產生產過程中的縱向一體化，即指政府自身或委托國有公司直接進行房地產產品的生產，從土地的取得、開發、建設以及銷售等各個環節，均在政府控制下進行。
特點：1、政府高度參與。在房地產生產過程中，從土地的取得、開發、地上建筑物的建設以及房地產產品的出售等各個環節，均在政府控制下進行。2、縱向一體化。在政府主導型產業組織模式中，政府以土地所有者身份向一體化進入房地產開發直至將房產交付給特定的社會群體，中間不存在土地市場以及其他中介組織。3、福利性。政府以土地所有者身份進入房地產開發，不以營利為目的，主要負責經濟適用房、廉租住房、周轉住房和農民工公寓等住房的投資和建設，促使效率與公平的矛盾合理解決。
優勢：1、價格低廉，能增進低收入者的福利。由于政府以土地所有者身份向一體化進入房地產開發直至將房產交付給特定的社會群體，中間不存在土地市場以及其他中介組織，這種開發模式必然會帶來房地產價格的下降。2、政府可以有效地調控房價。政府實行縱向一體化生產形式，能夠直接參與投資經濟適用房和廉租房的建設，發展一個與商品房市場并存的“二元”體系，可以把經濟適用房和廉租房的消費功能明確的界定，減少投機，能極大地降低人們對房產升值的預期。
劣勢：1、供應對象確認困難。由于經濟適用房和廉租房具有社會福利性質，必然會出現供不應求的現象，如何確保城市弱勢群體的住房權利還需要一套完整的機制來保證。2、“內部人”控制的問題突出。由于政府直接進行房地產產品的生產，房地產業各個環節均在政府控制下進行，很難保證經濟適用房不變成“公務員”小區。3、影響經濟的運行效率。在政府的“父愛關懷”下，房地產市場的效率肯定降低，即公平是有代價的。
四、市民合作組織主導型
市民集資建房是房地產行業的新生事物，是政府、房地產開發商、市民三方博弈的一個非納什均衡，它是消費者對目前國內高房價的兩難選擇，也是對當前極不規范的房地產市場的群體性反抗。目前全國各地個人集資建房主要有股份公司、住房合作社、中介公司與開發商合作等模式。
特點：1、消費者橫向聯合。市民集資建房是房地產行業的新生事物，消費者面對高房價已產生了集體反抗意識。2、非市場化。這是一種與市場化、專業化相背離的行為，但具有經濟人的理性。3、不確定性。市民集資建房響應者眾多，并且形成了一些組織模式，但面臨制度上的壁壘、法律上的限制，其發展前景不是很明朗。
優勢：1、價格優勢。這是市民集資建房的出發動機。2、社會支持。央視《東方時空》在焦點房地產網上進行了一個民意調查，結果顯示95%的人支持個人合作建房。3、定位準確?；ê线m的錢，買合適的地，蓋合適的房子，幾乎實現了生產到消費的精準對接。
劣勢：1、制度缺失。目前個人合作建房尚無相關的法律與行政法規，且與地方政府通過利用國有土地經營城市和創造財富的執政理念沖突，因此，幾乎所有地方政府都對此持消極態度。2、管理困難。個人合作建房屬于民間組織行為，極易出現失控局面。3、法律限制。在我國，個人合作尚不具備房地產開發的資質，由政府認可的土地使用者只是房地產開發商，而不是所有合作建房的參與者。
五、結論與建議
1、加快金融體制改革，大力發展房地產投資信托基金。
REITs在很大程度上可以彌補我國房地產直接投融資制度缺口，也有利于化解銀行的系統風險。同時，一些大型的房地產企業通過發起設立REITs，可以形成以REITs為核心的房地產投資運營模式，實現企業內部的產融結合，通過兼并、重組途徑，成長為一批實力雄厚、具有世界競爭力的大型集團，從而提高中國房地產業集中度，提升整個房地產業的組織化程度和競爭力。
2、各級政府要以廉租房制度為核心，建立住房保障制度。在住房矛盾突出的大城市由政府組建非營利性的公營住宅機構或特殊企業，以此為基礎，較大幅度地擴大廉租房制度的覆蓋面，發展一個與商品房市場并存的“二元”體系，促使效率與公平的矛盾合理解決。
3、合理引導合作建房行為。目前，合作建房仍然要通過公開的招拍掛的市場方式取得土地，也基本上是按照房地產開發的模式進行操作，并且一些合作建房行為，帶有很強的集資傾向，參加者有相當一部分是以投資為目的有房戶，因此，相關部門應合理引導規范合作建房行為，防止引發新的社會矛盾。
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2009/12/11 10:43:00