房地產業發展應注重長期制度設計

張智/中國房地產網/20090428

　　為了應對國際金融危機對于我國經濟增長的沖擊，中央和地方政府近一年以來針對房地產出臺了大量的經濟刺激政策，如減少降低住房信貸成本、降低房地產流轉環節稅率等，這些政策都將在短時間內對房地產市場的回暖起到一定的積極作用。然而，這些刺激方案本質上屬于宏觀政策，雖然可以在短期內起到活躍市場的功效，而我們尚且不論其功效是否會維持更長時間，但注重短期總量調節的政策對于房地產業長期健康發展的益處并不大。

　　在未來的十幾年的時間內，為了引導和促進房地產業長期的健康發展，我們應當針對“產業”制定相關的產業政策，這個產業政策應更加注重長期的制度設計。而其中最為迫切的制度包括以下幾個方面：

　　第一，整合房地產開發企業，促進市場結構的合理化。據相關統計顯示，2008年我國共有房地產開發企業6萬余家，其中前10位開發企業的銷售額僅占全行業銷售額的7.7%。這說明我國房地產市場屬于極為分散的原子型結構，這對于資金密集型的房地產業來說非常不合理。過度分散的結構不但有礙企業甚至行業的長遠發展，而且也會降低企業的抗風險能力。因此，為了促進市場結構的合理，房地產的產業組織政策應當立足于促進行業整合，培育若干家資金實力雄厚的開發企業，并在城市市場內形成有效的競爭格局。

　　第二，大力推進住宅產業化，提高產業技術水平。我國房地產的建設過程還處于粗放型的“作坊”階段，住宅部品的生產還未實現產業化，對現代化生產方式的應用極為有限，這種落后的生產模式既不利于產業內部的專業化，也不利于資源和能源的節約。因此，大力推進住宅產業化進程，促進生產的專業化水平，是提高產業技術水平、促進房地產業資源和能源利用效率的核心。

　　第三，拓寬房地產融資渠道，提高系統的抗風險能力。目前，我國房地產開發投資中有55%%以上的資金來自銀行系統，直接融資渠道不暢以及過度依賴銀行，不但降低了房地產業融資的靈活性，同樣不利于產業以及金融系統的抗風險能力。2007年下半年以來，因利率提高而造成的房地產業資金緊張就是最好的例證。因此，在未來的發展過程中，應當建立起房地產業的多元化融資渠道體系，促進房地產業投資基金、REITs（房地產信托投資基金）、房地產項目債券用于房地產開發，并積極推動房地產企業利用IPO直接融資。