濟南市物業管理招標投標管理辦法

濟南市人民政府辦公廳關于印發濟南市物業管理招標投標管理辦法的通知

濟政辦字[2007]14號

各縣（市）、區人民政府，市政府各部門：

　　《濟南市物業管理招標投標管理辦法》已經市政府同意，現印發給你們，望認真組織實施。

濟南市人民政府辦公廳
二○○七年三月十九日

濟南市物業管理招標投標管理辦法

第一章 總則

　　第一條 為規范我市物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據有關法律、法規和政策規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱物業管理招標投標是指物業建設單位、業主大會和其他擁有物業所有權的法人或組織，依照本辦法通過招標選聘物業管理企業為其提供物業管理服務的活動。

　　第三條 物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

　　第四條 本市行政區域內，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業和行政主管部門對物業管理招投標活動實施監督管理，適用本辦法。

　　第五條 總建筑面積在3萬平方米（含3萬平方米）以上的住宅物業（含住宅小區內的非住宅物業），其開發建設單位須通過招投標方式選聘物業管理企業實施前期物業管理，投標人少于3個以及總建筑面積在3萬平方米以下的住宅物業，經物業所在縣（市）區房管部門批準，可以采取協議方式選聘物業管理企業實施前期物業管理。住宅小區業主大會成立之后，由業主大會確定選聘物業管理企業的方式。

　　政府提倡和鼓勵各類物業的建設單位和業主大會通過招投標方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　第六條 濟南市房產管理局負責全市物業管理招標投標活動的監督管理。

　　各縣（市）區房管部門負責本轄區內招標投標活動的指導和監督。

第二章 招標

　　第七條 物業管理招標由招標人依法組織實施。

　　本辦法所稱招標人是指依法進行物業管理招標的物業建設單位、業主大會和其他擁有物業所有權的法人或組織。

　　第八條 物業管理招標分為公開招標和邀請招標。

　　招標人采取公開招標方式的，應在公共媒介上發布招標公告，并同時在市房管局門戶網站上發布公告。招標公告應當載明招標人的名稱、地址和招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

　　招標人采取邀請招標方式的，應符合《中華人民共和國招投標法》規定的條件，并應向3個以上具備相應資質的物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。

　　第九條 招標人可以自行組織實施招標活動，也可委托經市房管局備案的招標代理機構辦理招標事宜。物業管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。

　　第十條 招標人自行組織實施招標活動的，應符合下列規定：

　?。ㄒ唬┱袠巳耸俏飿I建設單位或相關物業產權人的，其法人代表（負責人）或其代理人應參加招標工作小組；招標人是業主委員會的，應有業主大會授權。

　?。ǘ┱袠斯ぷ餍〗M成員中與招標物業相適應的經濟、技術或管理類專業人員應占成員總數的50%以上。

　?。ㄈ┚邆渥孕芯幹普袠宋募?、對投標人進行資格評定和組織評標的能力。

　　第十一條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件應包括以下內容：

　?。ㄒ唬┱袠巳撕臀写頇C構情況，包括名稱、地址、資格、聯系方式等；

　?。ǘ┱袠隧椖烤唧w情況，包括物業名稱、坐落位置、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、物業類型、產權性質、房屋幢數、套數、建筑結構、公建配套、設施設備、投標報價測算所需的各類技術參數和指標、物業檔案（含施工或竣工圖紙）、小區平面圖及物業管理服務用房配置等；

　?。ㄈ┪飿I管理服務內容及標準；

　?。ㄋ模┩稑巳思巴稑藭囊?，包括投標人的資格，投標書的格式、主要內容及份數等；

　?。ㄎ澹┱袠嘶顒臃桨?，包括招標組織機構、開標時間、地點、方法與程序等；

　?。┰u標標準和評標方法；

　?。ㄆ撸┩稑藭芊庖蠛退瓦_的截止時間、地點及方式；

　?。ò耍┗跇说呢熑?；

　?。ň牛┪飿I管理服務合同的簽訂說明；

　?。ㄊ┢渌马椀恼f明及法律、法規和規章規定的其他內容。

　　第十二條 招標人應當在發布公告或者發出投標邀請書前10日，持以下材料到市房產管理局備案：

　?。ㄒ唬┱袠斯婊蛘咄稑搜垥?；

　?。ǘ┱袠宋募?；

　?。ㄈ┬陆椖啃杼峁┙ㄔO工程規劃許可證和經規劃部門批準的規劃詳圖；

　?。ㄋ模┲匦逻x聘物業管理企業的物業管理項目需提供原物業管理服務合同；

　?。ㄎ澹┓?、法規和規章規定的其他材料；

　　上述招標材料有違反法律、法規、規章及本辦法規定的，主管部門應要求招標人改正后方可備案。

　　第十三條 招標人可以根據需要對投標申請人進行資格預審。

　　實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。

　　資格預審文件一般應當包括：預審申請書格式和申請人須知，申請投標物業管理企業的資質等級證書、營業執照、主要管理業績的證明材料、技術裝備、財務狀況以及擬派出項目負責人和主要管理人員的簡歷、資格、業績等證明材料。

　　第十四條 經資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果。

　　在資格預審合格的投標申請人超過10家時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

　　第十五條 公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十六條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間前15日，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

　　第十七條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。

　　第十八條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。

　　招標人設有標底的，標底必須保密。

　　第十九條 招標人應當按照以下規定時限，完成物業管理招標投標工作：

　?。ㄒ唬╊A售商品房項目應當在取得《商品房銷售許可證》之前完成；

　?。ǘ┬陆ìF售商品房項目應在現售前30日完成；

　?。ㄈ┓浅鍪鄣男陆ㄎ飿I項目應當在交付使用前90日完成；

　?。ㄋ模┲匦逻x聘物業管理企業的物業管理項目應當在物業管理服務合同屆滿或解除合同前完成。

　　第二十條 建設單位實施前期物業管理招標，投標文件截止之日投標人少于3人的，建設單位可持招標文件，招標、投標過程的情況書面說明及相應證明向物業所在縣（市）區房管部門提出采用協議方式選聘物業管理企業的申請。

　　住宅物業項目總建筑面積小于3萬平方米的，住宅建設單位可持《建設工程規劃許可證》等材料向物業所在縣（市）區房管部門提出采用協議方式選聘前期物業管理企業的申請。

　　縣（市）區房管部門應在受理申請后的7個工作日內，對符合規定條件的予以核準。

第三章 投標

　　第二十一條 本辦法所稱投標人是指響應物業管理招標、參與投標競爭的物業管理企業。

　　投標人應當具有相應的物業管理企業資質和招標文件要求的其他條件。

　　第二十二條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。

　　第二十三條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。

　　第二十四條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十三條的規定送達、簽收和保管。

　　第二十五條 投標文件有下列情況之一的，視為無效：

　?。ㄒ唬┧瓦_時未密封；

　?。ǘ┯馄谒瓦_；

　?。ㄈ┪醇由w企業公章；

　?。ㄋ模┪窗凑袠宋募缶幹?。

　　第二十六條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

　　投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。

　　投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。

　　禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。

第四章 開標、評標和中標

　　第二十七條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。

　　第二十八條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：

　　由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。

　　招標人在招標文件要求提交投標文件的截止日期前，收到的所有投標文件，開標時都應當眾予以拆封、宣讀。開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。

　　第二十九條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的三分之二。

　　評標委員會的專家成員，應當由招標人從市房管局建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。

　　與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。

　　第三十條 招標人應當在開標前3日，到市房管局申請抽取評標委員會專家成員，確定成員人數和后備成員人數。

　　市房管局應當在招標文件確定的開標時間前2日，通知抽取的評標委員會專家成員。評標委員會專家成員因故不能參加評標活動的，依序從抽取的后備成員中予以補充。

　　招標人未按前款規定，從依法組建的物業管理評標專家名冊中抽取評標專家的，評標無效。

　　第三十一條 評標方法一般應采用綜合評估法。

　　評標委員會應當根據招標文件確定的評標方法、評標標準，擬定《綜合評分表》。評分標準應當按照《綜合評分表》規定的內容，采取百分制的方法，合理確定各項內容的比重和分值。

　　第三十二條 評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人及其他利害關系人的好處。評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦等情況，并接受行政管理部門的監督、檢查。

　　第三十三條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

　　第三十四條 在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。

　　評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。

　　第三十五條 評標中除了現場答辯部分外，應當在保密的情況下進行并遵守下列規定：

　?。ㄒ唬┰u標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見，承擔個人責任；

　?。ǘ┰u審投標文件工作必須在封閉環境下進行。評委不得外出、不準會客、不準使用任何通訊工具與外界聯系；

　?。ㄈ┰u委獨立評審投標書，不準互相串聯、議論有關標書的內容；

　?。ㄋ模┰u委必須嚴格按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審、比較和評分；

　?。ㄎ澹┰u委將評審結果簽字確認密封后，交工作人員。

　　第三十六條 評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。

　　依法必須進行招標的物業管理項目，因評標委員會依法否決投標或者界定為廢標后致使有效投標少于3個的，招標人應當重新招標。

　　第三十七條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告。評標委員會應當按照評標結果，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。

　　招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

　　第三十八條 招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。

　　招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

　　招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立物業管理服務合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

　　招標人是業主委員會的，應將招標結果及時告知全體業主。

　　第三十九條 招標人應當對投標書的內容進行保密，不得復印、抄錄。在確定中標候選人當日將未中標的投標書全部返還；將排序二、三名的中標候選人的投標書立即封存，在與中標人簽訂物業管理服務合同之日將中標候選人的投標書全部返還。

　　招標人收取投標人投標保證金的，在確定中標候選人后5日內應當向未中標的投標人退還投標保證金；在與中標人簽訂相應的物業管理服務合同后5日內應當向中標人和中標候選人退還投標保證金。

　　第四十條 招標人與中標人應當自簽訂物業管理服務合同之日起15日內，到市房管局備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件、物業管理服務合同等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。

第五章 招投標服務和評標專家管理

　　第四十一條 市房管局應及時向社會公布物業管理項目招標信息，制定有關招標文件和評標綜合評分表示范文本，同時提供評標專家名冊，對評標專家、招標代理機構進行管理和培訓。

　　第四十二條 市房管局或其指定的機構應建立為物業管理招標投標服務的有形市場，全市物業管理招標投標的開標、評標活動須在該市場內實施。

　　第四十三條 市房產管理局應建立由物業管理方面的專家、學者組成的物業管理評標專家名冊。專家入選評標專家名冊，采取個人申請和單位推薦兩種方式。

　　第四十四條 市房產管理局對申請人或被推薦人進行評審，對符合條件的頒發評標專家證書。

　　評標專家聘期為3年，期滿后按照本辦法第四十三條規定的條件重新評審，對符合條件的重新頒發評標專家證書。

　　第四十五條 市房管局負責專家名冊的日常管理工作。建立評標專家檔案，詳細記載其評標的具體情況，對評標能力、廉潔公正情況實行年度考評；對評標專家進行有關法律和業務培訓。有下列情形之一的，取消其評標專家資格。

　?。ㄒ唬┧较陆佑|投標人的；

　?。ǘ┦帐芾﹃P系人的財物或者其他好處的；

　?。ㄈ┫蛩送嘎杜c評標有關的情況的；

　?。ㄋ模┎荒芸陀^公正履行職責的；

　?。ㄎ澹┮驑I務能力及信譽等原因不能勝任評標工作的；

　?。o正當理由，拒不參加評標活動的。

第六章 附則

　　第四十六條 住宅物業建設單位未按本辦法規定的招投標方式選聘物業管理企業，或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業管理企業，依據國務院《物業管理條例》第五十七條予以處罰。

　　第四十七條 物業管理招標過程中發生的廣告代理、信息發布、文件編制、勞務、交通等相關費用由招標人支付。招標文件中約定由中標人或投標人承擔的除外。

　　第四十八條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。

　　第四十九條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文字的解釋發生異議的，以中文文本為準。用文字表示的金額與數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。

　　第五十條 本辦法由市房管部門負責解釋。

　　第五十一條 本辦法自2007年5月1日起施行。