張家口市物業服務收費管理規定

第一條    為規范物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，促進我市物業管理行業的健康發展，根據國家發展改革委員會、建設部制定的《物業服務收費管理辦法》和河北省物價局、建設廳制定的《河北省物業服務收費管理實施辦法》，結合我市實際，制定本規定。
第二條    本規定適用于本市行政區域內物業服務收費行為及其管理活動。
第三條    本規定所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對居住、辦公寫字樓、工業、商業等房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第四條    物業服務收費實行統一政策、分級管理。市價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，負責全市物業服務收費管理并指導、協調、監督、管理全市物業服務收費管理工作。市主城區的物業服務等級標準和指導價格標準，由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責制定和公布。
各縣、區價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責貫徹落實上級物業服務收費管理的相關政策，制定、公布轄區內物業服務等級和指導價標準，并報市物價局、房管局備案。
第五條    物業服務收費，應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第六條    物業服務收費應區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅區公共性物業服務收費實行政府指導價。
普通住宅區公共性物業服務收費，是指物業管理企業對普通住宅區的清潔衛生、綠化養護、秩序維護，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理等項服務所收取的費用。
清潔衛生，是指對住宅區內道路、公共走廊、通道的清掃、室外上下水管道的清理，化糞池的清掏，水塔的清洗消毒以及生活垃圾清運至轉運站（垃圾清運車）。
綠化養護，是指對住宅區內栽種的花草、樹木，定期修剪、噴藥、澆水等。
秩序維護，是指配備專職人員值勤巡邏，維護住宅區正常生活秩序等。
房屋及配套的設施設備和相關場地的維修、養護、管理，是指對住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等和住宅區內或單幢住宅區內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的下水管道、落水管、電梯、天線、照明、消防設施、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施以及設施設備使用的房屋等日常運行維修、養護管理。不包括上述設施的中修、大修和更新、改造。
普通住宅區以外高級公寓、別墅區等高標準住宅區以及辦公寫字樓、工業商業等類別的物業服務收費，實行市場調節價。
特約服務收費實行市場調節價，由雙方約定。特約服務費是指物業管理企業接受少數業主的委托，為其提供公共性物業服務合同以外的服務所收取的費用。
物業管理區域內的車輛停放服務收費管理，按照政府價格主管部門的有關規定執行，其中住宅區車輛停放服務收費，實行政府定價。具有固定的停車場、車棚，并有專人看管的，可以收取車輛停放服務費。
第七條    實行政府指導價的普通住宅區公共性物業服務收費，由市政府價格主管部門會同市房地產行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定市主城區相應等級的基準價及其浮動幅度。制定等級基準價要根據物業服務合理成本、法定稅費和物業管理企業的利潤，利潤率一般不應超過物業服務成本的10%，每一等級收費標準的浮動幅度不應超過該等級基準價上下10%，并根據社會平均成本變動情況適時調整，調整后及時向社會公布。每個物業小區具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的等級基準價及其浮動幅度在物業服務合同中約定。
實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第八條    所有物業管理企業的物業服務收費應向物業所在地政府價格主管部門和房地產行政主管部門備案。備案應提交的資料：
（一）物業管理企業資質證書、營業執照復印件。
（二）小區基本情況及相關資料。
（三）物業服務收費項目、收費標準。
（四）物業管理服務合同復印件。
第九條    物業管理企業要按照政府價格主管部門實行明碼標價的規定，在物業管理區域內的顯著位置，將該物業管理區域內物業服務內容、服務標準以及相應的收費項目、收費標準等有關情況進行長期公示。并公布同級政府價格主管部門會同房地產行政主管部門制定的普通住宅區物業管理服務等級及服務收費標準。如果所有等級公布有困難的，也應公布本小區的等級及收費標準。
第十條    業主與物業管理企業可采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。采取哪種形式由雙方協商議定。普通住宅區公共性物業服務費用采取酬金制的，物業管理企業的酬金按比例收取的一般不應超過物業服務成本的10%。
包干制是指業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或約定數額提取酬金支付物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十一條    在業主委員會選聘物業管理企業前，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應包括前期物業服務合同。前期物業服務合同要根據當地政府價格主管部門和房地產行政主管部門制定的物業服務等級和收費標準，約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容。同一物業管理區域內涉及物業買受人共同利益的約定要一致。前期物業服務合同可以約定期限，但業主委員會與物業管理企業簽訂有效的物業服務合同，開始生效時，前期物業服務合同終止。
第十二條    實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。物業服務成本或物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業管理企業固定資產折舊；
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、經業主同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的中修、大修和更新、改造費用，要通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本或物業服務支出。
第十三條    實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業管理企業要向業主大會或全體業主公布物業服務資金年度預決算，每半年公布一次物業服務資金的收支和年度預算執行情況等。
業主或業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時給予答復。
第十四條    物業服務收費采用酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
第十五條    物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
第十六條    業主（非業主使用人）應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負有連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，業主或物業使用人應當結清物業服務費用或物業服務資金。
第十七條    納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或物業服務資金由開發建設單位全額交納。已交給業主的物業但尚未居住的，物業服務費用由業主按約定收費標準交納。張家口市物業服務收費管理規定》的要求，結合本地實際情況，制定當地物業管理服務等級標準及物業服務收費指導價標準，并報市物價局、房管局備案。
二、對《張家口市物業服務收費管理規定》實施前已經政府定價的普通住宅區的物業服務收費項目和標準，可繼續執行至該住宅區新的物業服務合同約定的生效時間。
三、住宅區業主委員會按照《張家口市物業服務收費管理規定》與物業管理企業簽訂的物業服務合同約定生效前應由物業服務企業根據張家口市物價局、張家口市房管局《關于普通住宅區物業服務收費實行備案管理的通知》（張價字[2006］第94號）要求，到當地物價局、房管局備案。
四、物業服務收費實行公示制度。各物業服務企業要將物業服務內容和收費標準在小區顯著位置予以公示，以方便業主明白交費。
五、各級房地產行政主管部門要搞好普通住宅區的業主委員會組建工作，引導業主積極參與管理，發揮主人翁的作用，保障業主的合法權益。
附：1、張家口市人民政府辦公室轉發市物價局、市房管局《張家口市物業服務收費管理規定》的通知（略）
     2、張家口市普通住宅區物業服務收費指導價標準
     3、張家口市普通住宅區物業管理服務等級標準
 
二○○六年六月二十六日