第一章 總則
第一條 為規范我區住宅小區業主（代表）大會、業主委員會籌建、換屆、改建工作過程以及日常工作制度，確保公開、公平、公正性原則和相關法律法規的貫徹落實，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》、《蘇州市住宅區物業管理條例》（以下簡稱《條例》）等有關法律、法規，結合高新區實際，制定本辦法。
第二條 房產行政主管部門負責籌建、換屆、改建的具體指導工作，并按《條例》要求對有關工作與街道辦事處（鎮人民政府）共同組織實施；街道辦事處（鎮人民政府）負責籌建、改建和未按時換屆的業主委員會的組織實施工作，并按《條例》規定，協調物業管理與社區建設之間的關系，協助房產行政主管部門對物業管理進行指導和監督。
第二章 首次業主（代表）大會、首屆業主委員會的籌建工作
第三條 成立首次業主（代表）大會籌備組的工作步驟。
成立首次業主（代表）大會籌備組應按照建設單位和前期物業企業書面告知，街道辦事處（鎮人民政府）發布公告，組織業主會議推薦，公示推薦結果等程序進行。
（一） 告知
物業管理區域符合《條例》第十條規定情形的，建設單位和前期物業服務企業應當在三個月內書面告知街道辦事處（鎮人民政府）。未按時書面告知的，街道辦事處（鎮人民政府）和房產行政主管部門應當責成建設單位和前期物業服務企業立即（一個月內）書面告知（建設單位已注銷的由前期物業服務企業單獨書面告知），仍不告知的，街道辦事處（鎮人民政府）應當在一個月內發布公告，主動組織、指導、協調成立首次業主（代表）大會籌備組。
書面告知的內容：（見樣表一）
1、小區名稱、推廣名稱、門牌公安編號，小區坐落位置；
2、建設單位名稱、前期物業管理企業名稱，以及聯系人、負責人姓名與聯系方式；
3、小區物業總建筑面積，已交付使用面積及交付使用時間；小區物業概況：包括總幢數、總戶數，各幢面積和戶數，商業、寫字樓分布、面積和戶數；
4、小區社區配套用房部位、面積；
5、所提供的籌備組會議場地地點、首次業主（代表）大會場地地點及會場情況（容納人數，座位數，會場布置情況：一般應設會標“**小區首次業主（代表）大會籌備組推薦會議”，以圓桌會議形式布置）；
6、所提供的人力情況：包括人數、名單、聯系方式；
7、建設單位提供籌建經費的方式、方法（建設單位已注銷的籌建經費從共有部位、共用設施設備收益中列支）。
（二）公告
1、街道辦事處（鎮人民政府）應當在收到書面告知之日起二十日內在相關小區發布成立首次業主（代表）大會籌備組的公告；公告應當在所有小區進出口明顯位置、各樓道口張貼；三十日內應組織、協調、指導成立首次業主（代表）大會籌備組。
公告的主要內容應包括：（見樣表二）
籌建的依據，組織業主推薦產生首次業主代表大會籌備組的時間、地點、人員，街道辦事處（鎮人民政府）委派的籌備組組長（可以是社區居委會工作人員）情況，與會人員條件（凡是本物業區域內的業主均可參加）及報名登記地點、時間（見樣表三），會議議程（確定籌備組組成人員人數和推薦的辦法，推薦產生籌備組成員），籌備組的主要任務，籌建的基本過程及概略時間安排。
2、籌備組成員產生的方式?？刹扇∽运]互薦，或分區分片分幢推薦等辦法，由業主自行決定。
（三）會議推薦
街道辦事處（鎮人民政府）應當在收到書面告知之日起三十日內組織報名業主（未報名的也可參加）召開推薦會議，推薦產生首次業主（代表）大會籌備組。會議應確定如下事項：
1、決定推薦籌備組人員的方式（自薦互薦或分區分片分幢推薦等）；
2、確定籌備組的人數（5---9人）。
3、自薦或被薦的業主自我介紹個人情況，并就參加籌備組后如何做好籌備工作做承諾表態。
4、表決產生籌備組組成人員。
5、確定籌備組第一次會議的時間、地點、議程等（可與推薦籌備組會議合并召開，但需事先公告明確）。
（四）公示會議結果（見樣表四）
第四條 首次業主（代表）大會籌備組的工作。應確定首次業主（代表）大會制度，業主代表、業主委員會委員名額、分配和選舉產生辦法，大會議事規則、業主規約草案等，組織業主推薦業主代表，推薦業主委員會委員候選人，公告相關事項。
（一）籌備組第一次會議（可以和推薦產生首次業主代表大會籌備組會議合并進行，合并進行時，會議議程也應事先合并公告）。應確定如下事項：
1、確定本物業區域內要實行的（業主或業主代表）大會制度。
確定籌備組成員分工（包括宣傳發動、業主規約和議事規則草案擬定、會議記錄和整理、公告公示擬定、聯絡與協調、業主代表和業主委員會委員候選人情況匯總等）。
2、確定業主代表人數、分配辦法、產生辦法。
業主代表一般不少于30人（對物業總面積小、幢數和戶數較少的小區可依照實際情況酌情減少），每幢至少有1名；
可按樓道 、樓層、戶數、面積等確定業主代表名額的分配辦法；
通常采用業主自薦互薦的辦法推薦業主代表候選人；
凡是本物業區域內的業主均可當選業主代表。
3、決定自薦互薦業主代表候選人登記起止時間、地點（見樣表五）。
4、對業主投票權數提出建議方案。
5、確定籌備組第二次會議召開的時間、地點、議程。
（公示會議結果見樣表六）。
（二）籌備組第二次會議。應審議、確定如下事項：
1、匯總報名情況。
2、確定業主代表候選人征求業主意見的時間、方法、分工（見樣表七--1,七—2，七--3）。
3、審議業主規約、議事規則草案，確定征求業主意見的起止時間、方法、分工等。
業主規約、大會議事規則，應征得物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。（見樣表八）
4、確定業主委員會人數（5至15人）、選舉辦法，候選人推薦產生辦法（見樣表九）。
業主委員會委員一般采用差額選舉的辦法產生。
業主委員會委員候選人可采取在業主代表中自薦互薦、籌備組推薦等方式產生，候選人人數應多于確定的業主委員會人數。
5、確定業主委員會委員候選人報名起止時間、地點（見樣表十）。
6、確定第三次籌備組會議時間、地點、議程。
（公示會議結果見樣表十一）。
（三）籌備組第三次會議應確定如下事項：
1、確認業主代表業主身份。
2、依據《條例》對業主委員會委員應具備條件的四點要求，提出（審議）業主委員會委員候選人建議名單。
3、根據業主意見修改業主規約、議事規則草案。
4、確定召開首次業主（代表）大會的時間、地點、形式和內容。
（公示會議結果見樣表十二）。
第五條 召開首次業主（代表）大會，選舉首屆業主委員會。
（一）聽取、審議籌備組工作報告。
（二）宣布業主（代表）大會議事規則、管理規約向業主征求意見的結果。
（三）決定首屆業主委員會任期。
（三）審議通過首屆業主委員會選舉辦法。
（四）選舉產生首屆業主委員會。應按下列程序實施：
1、在非業主委員會候選人中推選監票、唱票、記票等工作人員三名；
2、向業主代表計發選票（見樣表十三）；
3、按照候選人名單順序，自我介紹個人情況和對做好業主委員會工作做承諾表態；
4、現場自薦互薦業主委員會委員候選人，經現場確認符合業主委員會委員選舉條件后進行自我介紹和表態，并列入差額選舉候選人名單；
5、業主代表投票選舉業主委員會委員（選舉數超過業主委員會名額數的選票無效）；
6、驗票，認定有效票數；
7、計票：按得票順序，產生首屆業主委會委員（原則上得票數需超過有效票數的50%）（見樣表十四）；
8、當選業主委員會委員作競選陳述，競選主任、副主任，并投票選舉主任1名、副主任若干名（見樣表十五）。
（四）業主委員會主任代表首屆業主委員會作就職承諾。
（五）街道辦事處（鎮 人民政府）、房產行政主管部門致辭。
（公示會議結果見樣表十六）。
第六條 備案。首屆業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料到房產行政主管部門備案：
經全體委員簽名的首屆業主委員會備案申請（見樣表十七）；
附件1、首屆業主委員會委員名單；
附件2、議事規則、管理規約；
附件3、首次業主（代表）大會會議記錄復印件、簽到單；
附件4、業主代表名單（姓名、幢室號、聯系電話）；
附件5、各次籌備公告、公示復印件。
第七條 制印。業主委員會憑業主委員會備案表原件刻制公章。
第八條 成立首次業主（代表）大會籌備組的公告由街道（鎮人民政府）發布，其他籌備工作公告、公示以籌備組名義發布，由街道辦事處（鎮人民政府）或社區居民委員會蓋章見證。
首次業主（代表）大會召開的時間、地點、形式和內容，業主委員會候選人產生辦法以及建議名單，大會議事規則和管理規約等草案，應當在首次業主（代表）大會召開十五日前在物業區域內公告；其他公告公示時間不少于七天。
第三章 業主委員會換屆
第九條 業主委員會屆滿前三個月應發布業主（代表）大會換屆選舉的公告。原業主委員會轉為下屆業主（代表）大會籌備組，并可吸收其他熱心業主參加?；I備程序可參照籌建首次業主（代表）大會程序進行。
第十條 召開業主（代表）大會，選舉新一屆業主委員會。會議一般應進行如下議程：
（一）由業主委員會向業主（代表）大會報告任期內工作。
1、任期內業主委員會、業主（代表）大會建設情況；
2、任期內業主委員會開展工作情況；
3、任期內公用部位、共有設施設備等屬全體業主的收益和使用情況；
4、任期內維修資金使用情況。
（二）修改、審議通過新的業主（代表）大會議事規則、管理規約。
（三）選舉新一屆業主委員會（可參照選舉產生首屆業主委員會的程序實施）。
公示會議結果（參照樣表十四）
第十一條 備案?？蓞⒄帐讓脴I主（代表）大會備案要求實施。
第十二條 交接。業主委員會應當在任期屆滿前后三天內將所有使用、保管的文書、資料、印章以及其他屬于全體業主所有的財物等列表移交給新一屆業主委員會，并所有委員簽字確認。
第四章 業主委員會改建（選）
第十三條 業主委員會逾期不召集會議的，由房產行政主管部門責令限期召集，經責令仍未召集的，街道辦事處（鎮人民政府）應根據業主申請，在一個月內召集。業主委員會連續兩次（含兩次）以上未能按《條例》和議事規則要求召集業主（代表）大會履行法定職責或連續半年未召集業主委員會會議履行法定職責的（無會議記錄也視為未召集），由房產行政主管部門會同街道辦事處（鎮人民政府）組織召開業主（代表）大會會議改選（建）。改選期間業主委員會停止活動，印章可交由街道辦事處（或社區居民委員會）保管。
（一）改選工作參照選舉首屆業主委員會程序實施。
（二）交接應在新的業主委員會產生之日起七天內完成，由街道辦事處（鎮人民政府）監交。內容同第十二條規定。
第十四條 對業主委員會處于癱瘓狀態（含第十三條情形），同時業主代表大會因業主代表缺額也無法召集的，應首先補選業主代表，完善業主代表大會。
（一）認定原業主代表資格。對仍愿意擔任業主代表的，保留業主代表資格；對不愿意繼續擔任的，做好統計記錄，并組織相關業主重新推薦。推薦工作參照首次業主（代表）大會代表推薦程序實施。
（二）愿意繼續擔任的原業主代表名單也應在相關樓幢（樓道）和物業區域內主出入口公告，征詢業主意見。對業主意見較大的，應單獨征求所代表樓幢業主的意見，按議事規則以及籌備組確定的推薦辦法，重新認定其代表資格。
第十五條 無論因何種原因改選（建）業主委員會，完善業主（代表）大會，原業主委員會均應積極配合籌備組的籌備工作。
第五章 業主（代表）大會、業主委員會日常工作制度
第十六條 業主委員會是業主（代表）大會的執行機構，主要負責主持業主（代表）大會日常工作，在《條例》和議事規則規定的職權范圍內決定和處理事項，對小區重大問題向業主（代表）大會提出建議、方案，執行業主（代表）大會的各項決議、決定。
業主委員會可組織物業區域內熱心于公益事業的業主輪流值班，記錄、收集、整理業主的投訴、建議、意見等。
第十七條 業主（代表）大會、業主委員會受房產行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）指導和監督。
第十八條 會議制度。業主委員會必須按照《條例》和議事規則的要求，按期召集業主委員會會議和業主（代表）大會，決定物業區域內重大事項，定期報告相關工作，所有會議均要有書面紀錄，并經出席會議的所有委員簽名確認；所有決議、決定均要在物業區域內主出入口發布公告、公示，征求全體業主意見，接受業主監督。
召開會議的時間、地點、內容應在會議召開十五日前在物業區域內公告。
緊急事項應及時召開臨時會議商定。
第十九條 發布召開業主（代表）大會公告（通知）的同時，應告知社區居民委員會，并聽取其建議，邀請派工作人員參加。會議做出的決定應當書面告知社區居民委員會。
第二十條 業主代表、業主委員會委員的增補。
（一）對連續三次（或半年）不能出席會議的、確實不能參加業主委員會正常工作的、被治安（刑事）拘留的、拖欠物業管理費超過三個月的、私搭亂建（毀綠占綠）業主反映強烈的，以及違反《條例》、業主規約、議事規則規定的委員產生其他情形的，應及時勸其辭去委員資格，并召開業主（代表）大會中止資格和增補，以保證業主委員會工作不受影響。中止資格和缺額增補應在二個月內完成（可采用向業主代表發征求意見表等會議形式實施），并公示。
（二）對不能按要求征求業主意見以及不能按要求參加業主（代表）大會履行職責的業主代表（一年內兩次及以上），應及時征詢本人意見，勸其辭去業主代表資格，并另選其他業主擔任（應至少每半年確認、補充一次），以確保業主（代表）大會的正常工作不受影響。
（三）對由百分之二十以上所代表業主聯名提出不信任的，可由業主委員會重新征求相關業主意見，確認其代表（委員）資格。
第二十一條 業主代表。
（一）業主代表應按《條例》、議事規則要求以及業主委員會安排，代表業主積極參加業主代表大會。
（二）業主代表至少應每季度征求所代表業主的意見建議，并及時提交給業主委員會；
（三）業主代表在參加業主代表大會前，就業主代表大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業主的意見；凡需全體業主投票表決的，其征求意見表需經本人簽字后，由業主代表提交業主代表大會會議。
（四）業主代表參加業主代表大會時，應該由本人參加，并正確表達所代表業主的意見建議；因特殊原因無法參加的，可經三分二以上所代表業主同意委托所代表的其他業主參加。
（五）一自然幢（層、樓道）產生二個以上業主代表的，應按所代表業主數量、區域進行責任分工，分業主（片、區）包干。
（六）業主代表有第二十條（二）情形之一的，應主動提出辭去業主代表資格。
第二十二條 業主委員會委員。
（一）業主委員會委員應按要求參加業主委員會會議和業主代表大會會議，不得委托他人參加。
（二）業主委員會委員有第二十條（一）情形之一的，應主動辭去委員職務。
（三）業主委員會委員應模范遵守《條例》、業主規約、議事規則，有違反行為且造成較大影響的，應主動辭去委員資格。
（四）辭去或被中止委員資格的應自請辭之日起或業主委員會作出中止委員資格之日起三日內將保管的所有資料、檔案、印章、賬目財物等交接清楚。交接時應憑有效業主委員會會議書面記錄實施；對拒不移交的由所在地公安部門協助監交。
第二十三條 業主委員會備案表使用管理。原件是業主委員會辦理物業區域事務的有效核驗證明文件，列入檔案管理。復印件應在業主委員會辦公室明顯位置懸掛，并在小區公開公示欄內張貼。
第二十四條 印章的管理與使用。印章一般由不擔任業主委員會主任、副主任的委員保管，并在議事規則中約定。
除發布業主委員會會議通知外，使用印章應該憑所有與會業主委員會委員簽名的會議紀錄、決議、決定原件（或達到議事規則規定的同意票數的簽名）使用，并造表登記備查。
第二十五條 辦公用房、用具、經費。辦公用房由業主委員會在小區物業管理配套用房中自行調配，一般不超過一個自然間（20平方米以下）；會議室應與物業管理處共用。
辦公場所可配置電腦、打印機、固定電話、資料柜、辦公桌椅等適當的辦公用具用品。
辦公經費從全體業主共有經費中支出或由全體業主分攤。額度應通過業主（代表）大會審批，先批后用，并在議事規則中明確，在物業區域內公示。一般每年不超過5000元，首次成立當年一般不超過10000元。
第二十六條 物業管理配套用房的使用。應首先滿足物業服務管理辦公的需要，配置相對獨立的接待室（廳）、財務室、資料室（可與會議室合用）、辦公室等；改變規劃用途的須經業主（代表）大會同意。
第二十七條 檔案管理。業主委員會應分工委員專門負責檔案管理。
（一）所有會議紀錄、決議、決定；
（二）各次業主（代表）大會籌建資料；
（三）歷屆業主委員會交接清單；
（四）歷屆業主委員會備案表；
（五）歷次修訂的業主規約、議事規則；
（六）歷次簽訂的物業服務合同（含前期）、協議；
（七）歷次物業移交、交接清單、資料；
（八）小區物業服務財務報表；
（九）全體業主共有財物賬目及收支明細；
（十）業主投訴、建議、意見及處理；
（十一）各級政府（街道辦事處）、社區居民委員會等單位的文電、來函來信、答復；
（十二）其他相關資料等。
上述內容均要列入檔案管理內容，分類存放，并登記造冊，有條件的應建立電子臺賬。相關會議無書面記錄的將視為未召集會議。
第二十八條 業主委員會不得從事經營活動，不得開設賬戶，不得公款私存。
第二十九條 共有經費的保管與使用。共有經費是指利用共用部位、共用設施設備等業主共有物業經營（或者因其他原因獲得的補償、賠償等）所獲得的收入以及其他屬于物業區域內全體業主共有的收入。
（一）利用物業共用部位、公共場地和共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主和業主（代表）大會同意后，委托物業服務企業按照規定辦理有關手續和經營。所得收入百分之七十納入專項維修資金，百分之三十用于補貼物業服務費，物業服務合同另有約定的除外。相關問題應當在物業合同中約定或以其他書面形式委托和明確。
（二）納入專項維修資金的，可由業主委員會委托物業服務管理企業專戶保管，也可申請由政府房產行政主管部門托管。
（三）議事規則賦予業主委員會動用共有經費進行小區物業維護的，單次審批使用最高不得超過5000元，業主代表大會最高不得超過20000元，20000元以上必須經全體業主二分之一以上且占物業區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主同意。
（四）違反支出限額規定及議事規則規定辦法額度的部分，由責任人全額承擔（或相關責任人分攤承擔）。
（五）業主委員會應按月受理物業企業代管的共用部位、共用設施設備等經營性經費收支情況，并經全體委員認可，至少應在物業區域內每季度公布一次屬于全體業主共有的經費的收支情況。
第三十條 業主委員會應該在業主（代表）大會確定的任期內行使職權。在申請使用維修資金等工作過程中出示相應的、有效的業主委員會備案表原件，配合相關部門進行資格核驗。
第三十一條 業主委員會應督促物業企業建立相對獨立的檔案（資料）室。
第三十二條 業主委員會應每月檢查物業服務企業履行物業服務合同情況（可選派相關人員或委托專業公司等），查閱、核對臺帳資料和設施設備維護等合同條款履行情況。每季度征求、聽取業主意見和建議（可以征求意見書、座談會、業主代表分幢、樓道征求等形式），每季度聽取物業企業服務管理匯報，并協商相關事項。相關情況應在物業區域內公告。
第三十三條 業主委員會成立后三個月內，物業服務合同期滿前三個月，應根據業主（代表）大會的授權，確定續聘或重新選聘物業服務企業，并征得物業區域內二分之一以上業主的同意。
（一）重新選聘物業服務企業時應有不少于3個以上物業服務企業參與公開招投標。
（二）參與投標的物業企業必須具有符合國務院“物業服務企業資質管理辦法”規定要求的資質等級，屬三級暫定資質的，必須是在一年有效期內。
（三）公開招投標工作應該由業主委員會或業主代表大會直接實施，集體確定。
（四）招投標時應對共用部位、共用設施設備及屬全體業主所有的經營性收入的使用分配、分成做出明確的規定，并在合同或附件中明確。
（五）招投標結果，合同、服務等級及附件的全部內容，應按《條例》規定，在物業服務區域內公示。
（六）物業服務委托合同必須使用蘇州市物業管理委托合同格式文本，依照江蘇省《住宅物業管理服務標準》和物業區域實際需要制定，并及時到房產行政主管部門備案。
第三十四條 工業廠房、辦公樓、商場、醫院、學校等非住宅的物業管理，參照本細則執行。
第三十五條 動遷房小區業主委員會建設由所屬街道辦事處（鎮人民政府）自行制定實施辦法。
第三十六條 本細則自頒布之日起施行。
代表大會、業主委員會籌建工作附表.rar
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2009/1/5 13:43:00