柳州市物業管理企業退出物業項目管理指導意見

第一章 總則

第一條  為了規范物業管理項目的承接和退出，維護業主和物業管理企業的合法權益，做好物業管理項目的銜接工作，保障物業管理活動依法正常進行，根據《物業管理條例》、《廣西物業管理條例》等有關法規政策的規定，制定本意見。
第二條  柳州市城市規劃區域內，物業建設單位或業主大會依法選聘物業管理企業并由該企業承接物業管理項目的，物業服務合同提前解除或合同期滿未續約、物業管理企業退出物業管理項目的，適用本意見。
第三條  柳州市建設委員會負責監督、指導各城區物業行政主管部門在物業管理企業承接和退出物業管理項目中的管理工作。
城區物業行政主管部門負責本轄區內物業管理企業承接和退出物業管理項目過程的監督、指導工作。
物業管理企業承接和退出物業管理項目的，應主動接受物業項目所在地街道辦事處、社區居民委員會的監督指導。

第二章 業管理項目承接

第四條 物業建設單位在銷售物業前，應按照《柳州市業主臨時公約示范文本》制定本物業管理區域業主臨時公約，并向物業買受人明示和說明。在簽訂商品房購房合同時，物業買受人應書面承諾并遵守業主臨時公約。
第五條 物業建設單位與物業管理企業簽訂前期物業服務合同時，物業建設單位應就物業管理區域內的物業共用設施設備、共用場地、停車場、架空層及其他配套設施的權屬予以說明，其中所有權屬物業建設單位且物業建設單位委托物業管理企業管理的，雙方應訂立委托管理協議。
第六條 承接物業時，物業管理企業應與物業建設單位（或業主委員會）按照《柳州市前期物業服務合同示范文本》（或《柳州市物業服務合同示范文本》）簽訂物業服務合同。自合同簽訂之日起7日內，物業管理企業應到項目所在地城區物業行政主管部門辦理物業服務合同備案。
物業服務合同備案應提交以下資料：
1、 柳州市物業服務合同備案表（一式兩份）；
2、 物業服務合同復印件二份（核原件）；
3、 管理處負責人崗位證書復印件一份（核原件）；
4、 物業管理企業資質證書副本復印件一份（核原件）。
第七條 物業管理企業承接物業管理項目時應與物業建設單位（或業主委員會）共同對物業及物業共用部位、共用設施設備及相關場地的完好情況和運行狀況等進行查驗，做好查驗記錄，并辦理物業管理項目的承接驗收手續。
第八條 對前期物業管理查驗中發現的問題，物業建設單位應書面承諾修復整改的期限、責任部門和修復整改應達到的標準。
物業管理企業應對查驗情況、物業建設單位的修復整改措施和修復整改情況建檔備查。
第九條 在辦理前期物業管理項目承接驗收手續時，物業建設單位與物業管理企業應在物業交付前15日內完成物業資料的交接工作。如有缺件，物業建設單位必須在物業交付使用之日起60日內補齊完善。
應交接的物業資料包括：
1、竣工總平面圖，單體建筑全套竣工圖（包括建筑、結構、水、電、消防、人防等），綠化平面圖，地下管網工程竣工圖，竣工驗收報告、竣工驗收備案表等竣工驗收資料；
2、設施設備出廠合格證、設備使用說明書、安裝調試報告、保修卡（保修協議）、電梯準用證等其他設施設備技術資料；
3、物業質量保修文件和物業使用說明文件；
4、與供水、供電、供氣單位簽訂的供水、供電、供氣合同（或協議書）；
5、業主臨時公約、購房人對業主臨時公約的承諾認可材料；
6、業主所購物業（包括住房、商鋪、車庫等）的合同文本和業主購房名冊；
7、共用部位、共用設施設備明細及權屬說明；
8、維修資（基）金繳納明細；
9、物業管理所必須的其他資料。
第十條  物業接管驗收時，交接雙方應列詳細交接清單，其內容應包括：資料及設施設備的名稱、數量、資料密級、交接單位、交接時間、交接地點和經辦人等，交接完畢雙方簽字、蓋章。
分期建設的項目可以根據工程竣工進度情況，在達到交付使用條件時分期進行接管驗收。
第十一條  物業管理企業自承接物業項目之日起應設立專人負責對物業資料、承接驗收文件進行歸檔管理，并制定檔案保管及查閱制度。
第十二條  物業項目接管驗收完畢后7日內，物業管理企業應到物業項目所在地城區物業行政主管部門辦理承接驗收備案手續。
承接驗收備案應提交以下資料：
1、 承接驗收備案表（一式兩份）；
2、 交接清單（須包括第九條所列資料）復印件二份（核原件）；
3、 檔案保管、查閱管理制度及相應的落實措施和考核辦法一份。

第三章  物業管理項目退出

第十三條  退出物業項目管理應當本著維護社會穩定、保證物業管理正常秩序、依法有序、平穩過渡、防止損失的原則進行。
業主、業主大會應當依法有序做出解聘、選聘物業管理企業的決定，保持物業管理的正常有序，積極維護社會穩定。
第十四條　物業管理企業應當堅持誠信守法的原則，嚴格履行合同約定，同時，應遵守本意見規定的退出程序和相應職責，依法做好物業管理交接工作，保持物業項目管理的連續性。
第十五條　物業服務合同期滿前，物業管理企業應提前90日做出續約（或解除合同）的決定，并將續約（或解除合同）的決定書面告知業主委員會、城區物業行政主管部門、街道辦事處和社區居委會，并以書面形式在物業管理區域內公告15日。
尚未成立業主大會，且物業管理企業決定解除合同的，應在物業服務合同期滿前，提前90日將解除合同的決定報告城區物業行政主管部門。城區物業行政主管部門應及時指導業主成立業主大會，物業管理企業應配合做好業主大會成立的各項工作。
第十六條  業主委員會自接到物業管理企業續約意愿的書面告知之日起15日內，應將續約意愿告知書、物業服務合同、物業管理方案在物業管理區域內公示7日，并組織召開業主大會，由業主大會決定是否續約（或解聘）物業管理企業。
第十七條  業主大會上經物業管理區域內全體業主三分之二以上投票權數表決通過決定續約的，業主委員會應與物業管理企業按照已公示過的物業服務合同樣本簽訂正式的物業服務合同，同時告知全體業主。
物業管理企業自合同簽訂之日起7日內向城區物業行政主管部門辦理物業服務合同備案。
第十八條  業主大會經物業管理區域內全體業主三分之二以上投票權數表決通過決定解聘物業管理企業的，或物業管理企業已決定退出的，業主大會應同時決定選聘物業管理企業的方式。
第十九條  業主大會授權業主委員會作為招標人通過招投標方式選聘物業管理企業的，業主委員會應在柳州市建設委員會的監督指導下依法完成招投標工作。招投標中所需費用由全體業主共同承擔。
第二十條  采用協議方式選聘物業管理企業的，業主委員會應將有承接意向的物業管理企業情況、物業管理方案向全體業主公示，并組織全體業主投票決定選聘物業管理企業。公示投票期不少于15日。
業主委員會應將投票結果向全體業主公示。
票數最多且經全體業主三分之二以上投票權數表決通過的物業管理企業方能承接該物業項目。未經全體業主三分之二以上投票權數表決通過的，業主委員會應按照第十九條或者本條規定重新選聘物業管理企業。
第二十一條  涉及投票表決時，表決票上應包括表決事項、業主姓名、門牌地址、物業建筑面積、投票權數及贊成、反對、棄權選項、有效與無效票的提示等內容。城區物業行政主管部門、街道辦事處、社區居委會應到場監督，確保投票真實、有效，監督人的監督情況應有書面證明存檔備查。
第二十二條  物業管理企業應當在解除合同30日前公布物業管理服務費的收、支狀況。公示期不少于7日。
第二十三條  擬退出物業項目管理的物業管理企業，在正式退出前，應當繼續按照物業服務合同做好物業服務，并將多收的物業服務費用和其他費用退還給相應業主。
業主應當足額按時交納物業管理費，直至合同終止。
第二十四條  物業管理企業應當在合同終止之日前15日內，向業主委員會辦理下列移交事宜：
1、本意見第九條所列資料。
2、實施物業管理期間形成的有關維修、養護、更新、改造等的技術資料。
3、業主名冊、業主裝修申報等檔案。
4、專項維修資（基）金的節余。
5、物業使用、維護、管理所必須的其他資料。
物業管理企業應當在合同終止之日起2日內，向業主委員會移交物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備。
新的物業管理企業承接后，業主委員會應當將上述資料、設備等移交新的物業管理企業。
物業管理企業在征得業主委員會同意后，也可直接向新選聘的物業管理企業辦理移交。
城區物業行政主管部門、街道辦事處和社區居委會應到場監督移交過程。
新的物業管理企業應在接管項目后7日內持以下資料辦理合同和承接驗收備案：
1、 柳州市物業服務合同備案表、承接驗收備案表（一式兩份）；
2、 物業服務合同復印件二份（核原件）；
3、 管理處負責人崗位證書復印件一份（核原件）；
4、 物業管理企業資質證書副本復印件一份（核原件）；
5、 接收清單復印件一份（核原件）；
6、 物業查驗記錄復印件一份（核原件）。
第二十五條  退出物業管理項目的物業管理企業應在辦理完移交手續后的7日內，持《柳州市物業管理企業退出物業項目備案表》一式三份，到物業項目所在城區物業行政主管部門辦理物業管理企業退出物業項目備案手續。
第二十六條  物業服務合同期已滿，物業管理企業準備退出物業管理項目并已經履行退出相應的程序，但業主大會仍然無法成立的，物業管理企業應將本意見第九條所規定的物業管理資料移交給城區物業行政主管部門，由城區物業行政主管部門代為保管，待業主委員會成立后再移交。
第二十七條  在前期物業服務合同履行期內，20％以上投票權的業主提議提前解除物業服務合同、重新選聘物業管理企業的，業主委員會必須依法召開業主大會，經物業管理區域內全體業主三分之二以上投票權數表決通過后，將解聘的決定書面通知物業管理企業和物業建設單位。同時告知城區物業行政主管部門、街道辦事處和社區居委會，并在物業管理區域內公告15日。
物業管理企業應在接到決定之日起60日內，按本意見第二十二至二十五條規定辦理退出事宜。
第二十八條  業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務期限未滿，一方要提前解除合同的，應依照雙方合同約定處理，并告知城區物業行政主管部門。
第二十九條  合同期內，物業管理企業資質失效后繼續管理物業項目的，原資質審批部門應告知物業項目所在地城區物業行政主管部門，由該城區物業行政主管部門告知業主委員會。業主委員會應及時召開全體業主大會，解除合同，另聘物業管理企業。

第四章 關責任

第三十條　物業服務合同生效后，合同雙方必須認真履行職責。合同履行過程如有爭議，雙方應協商解決。如單方擅自終止合同造成損失的，違約方應承擔違約責任。
第三十一條  業主、使用人未按照物業管理合同的約定交納物業管理服務費的，物業管理企業可以催交，逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法按每日千分之三或按合同約定加收滯納金，并依法追究業主、使用人的法律責任。但物業管理企業不能以業主、使用人未繳納物業管理費為由拒絕退出物業項目。
第三十二條　業主委員會依法選聘了新的物業管理企業，原物業管理企業拒不辦理交接手續，拒不撤出物業管理項目的，新的物業管理企業不得強行接管。新的物業管理企業由此不能按物業服務合同約定接管物業管理項目而造成損失的,可依照國家有關法律規定依法解決。
第三十三條　承接和退出物業管理項目所產生的糾紛，當事人可以申請物業所在地的城區物業行政主管部門協調處理，也可以依據合同直接向人民法院起訴或者提起仲裁。
第三十四條　物業管理企業有下列情形的，城區物業行政主管部門可責令其限期改正，并將其不良行為予以通報和曝光，記入企業信用檔案警示系統。限期改正期間，該企業不得參與本市物業管理項目的投標活動，不得參評各級物業管理評優活動：
（一）物業管理企業未按照本意見的規定退出或承接物業項目、拒絕接受有關政府部門的指導和監督管理；
（二）物業服務合同期限未滿，物業管理企業擅自提前撤管的；
（三）前期物業服務合同期限屆滿或依法終止，原物業管理企業拒不撤出物業項目的，或新物業管理企業強行接受的；
（四）其他違反行政法律法規的行為；
以上行為，情節嚴重、影響惡劣的，物業企業資質審批部門可依據《物業管理企業資質管理辦法》第二十條的規定，撤銷其資質證書。
第三十五條　業主大會、業主委員會在物業項目承接和退出管理中作出的決定違反法律、法規的，物業項目所在地的城區物業行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主；導致物業管理企業權利遭受侵害的，應承擔相關民事責任。
第三十六條  物業建設單位、物業管理企業不按照本意見規定完成交接工作的，利害關系人應及時向物業管理項目所在地城區物業行政主管部門報告，有關部門應及時督促、責令整改。
物業建設單位、物業管理企業違反《物業管理條例》，不按規定移交有關資料的，由城區物業行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對物業建設單位、物業管理企業予以通報，并按《物業管理條例》第五十九條規定處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第三十七條　在物業管理活動中，因物業建設單位原因造成的遺留問題，物業建設單位應依法予以處理。物業建設單位不配合政府主管部門調處糾紛、不及時處理遺留問題的，有關政府行政主管部門應將該企業不良行為予以通報和網上公示，記入企業信用檔案警示系統，提示相關行政主管部門和社會各界共同監督，造成損失的，有過錯的物業建設單位還應當承擔相應的法律責任。

第五章  其他

第三十八條　本意見由柳州市建設委員會負責解釋。
第三十九條  柳州市所轄六縣可參照執行。
第四十條　本意見自二OO六年十二月一日起施行，柳州市建設委員會以前出臺的文件與本意見內容不符的，依照本意見執行。