咸陽市城區物業共用部位共用設施設備維修基金繳交使用管理辦法

第一條  為了加強城區物業共用部位共用設施設備維修基金繳交使用管理，保障業主使用人的利益和物業安全，根據《陜西省城市居住區物業管理條例》和建設部、財政部《關于印發<住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法>的通知》以及《陜西省城市住宅共用部位共用設施設備維修基金使用管理辦法》（試行）等法律、法規，結合我市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本市城區、獨立工礦區、大、中專院校已建成和新建商品住宅（含經濟適用房，以下簡稱“商品住宅”）、公有住宅和非居住區寫字樓、經營用房、商住樓出售后的共用部位共用設施設備維修基金的繳交使用管理。

第三條本辦法所稱共用部位是指物業主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等），戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備是指物業區域內全體業主共同擁有、使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場、車庫、公益文體和共用設施設備使用的房屋等。
下列各項不屬于物業共用部位共用設施設備：
（一）物業區域內屬于城市市政公用部門負責管理的城市道路、公共排水、公共綠地、城市供水、供氣管線等；
（二）物業區域內屬于供電、通訊、廣播電視等部門負責管理的供電、通訊、有線電視線路等；
（三）物業區域內不屬于業主共有產權的其它設施設備。

第四條  物業區域內物業共用設施設備與城市市政公用設施供電、供水、通訊、有線電視設施設備的劃分，以市人民政府的界定為準。

第五條  咸陽市房產管理局是全市物業共用部位共用設施設備維修基金的行政主管部門，并負責城區物業維修基金的繳交、歸集和統一管理工作。

第六條  物業共用部位共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）按照《陜西省城市居住區物業管理條例》規定的商品住宅、已出售的公有住宅和非居住區寫字樓的多層和高層的不同比例繳交。
前款所稱多層物業是指七層（含七層）以下物業，包括平房。高層物業是指八層（含八層）以上物業，且不得將高層物業整體分割劃為多層物業。
經營用房和商住樓中營業用房的維修基金，由物業買受人按購房款千分之五的比例交納。
物業買受人交納的維修基金和公房出售單位提取的維修基金不計入銷售收入，歸業主共有。

第七條  物業買受人交納的維修基金和公房出售單位提取的維修基金，一律以購房款和售房款為基數交納和計提。購房款是指物業買受人實際支付的價款；售房款是指公房出售單位實際收取的價款。

第八條  維修基金由售房單位代收，商品住宅、商住樓、非居住區寫字樓和經營用房交付買受人之前，公有住房出售單位在為購房職工辦理房產權屬登記時，售房單位應將代收和提取的維修基金，及時存入市房產管理局在專業銀行開設的維修基金管理專戶；同時，售房單位將代管銀行出據的維修金繳款證明和《咸陽市城區物業共用部位共用設施設備維修基金繳交清單》報市房產管理局。
《咸陽市城區物業共用部位共用設施設備維修基金繳交清單》由市房產管理局印制，任何單位和個人不得自行印制。

第九條   市房產管理局根據售房單位提供的維修基金繳交清單，按照業主所在的物業座落區域、樓牌號、所處單元、樓層，以單幢樓為單位設置維修基金明細戶，實施統一管理，確保?？顚Ｓ?。維修基金的管理要接受業主、業主大會的監督。
為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可用于購買國債或用于法律、法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作它用。

第十條  凡已經收取了物業買受人維修基金和公有住房已經提取了維修基金的售房單位，應當按照本辦法的有關規定將已經收取和提取的維修基金全額劃轉到市房產管理局維修基金管理專戶。

第十一條   售房單位和物業買受人憑維修基金繳交證明辦理公房轉售、交易過戶和產權登記手續；未取得維修基金繳交證明的，市房改辦不予辦理公房轉售批文、產權明晰通知單和分戶產權申報表，市房地產交易管理處不予辦理交易過戶手續，市房地產產權產籍管理處不予辦理房產權屬登記發證。

第十二條   維修基金的增值收益轉作維修基金滾存使用和管理。維修基金的管理費用，參照《住房公積金管理條例》的相關規定，經市財政局批準后，從維修基金的增值收益中列支。

第十三條   維修基金專項用于物業共用部位共用設施設備保修期滿后的中修、大修、更新、改造。
前款所稱的中修、大修、更新、改造是指為了保證共用部位的安全和共用設施設備的功能，對自然損壞的承重結構所進行的部分修繕，以及對水、電、氣等管線進行全系統拆換、改裝、更新等。不包括物業共用部位共用設施設備的日常養護性維修。
維修基金的支付原則按照建設部頒布的《城市異產毗連房屋管理規定》有關精神執行。

第十四條  商品住宅、公有住宅、非居住區寫字樓、經營用房和商住樓出售后，業主大會成立前且物業保修期已過，需要使用維修基金的按下列程序辦理：
(一)售房單位或售房單位委托的物業服務企業提出維修基金使用計劃和維修項目預算;
(二)充分征求業主和使用人的意見,經該維修項目涉及的50%以上的業主和使用人認可;
(三)采取招標或其他形式選聘維修單位,簽訂維修工程合同;
(四)市房產管理局根據(一)、（二）、（三）項進行審核，符合規定的按維修工程進度撥款；
(五)維修工程竣工后，作出決算，結清賬款，建立維修檔案。

第十五條    物業管理區域的業主大會成立后，且物業保修期已過，需要使用維修基金的，應當按下列程序辦理；
（一）由業主大會委托的物業服務企業提出年度維修計劃和維修項目的預算；
（二）業主委員會提交業主大會或者業主代表大會審議通過；
（三）采取招標或其他形式確定維修單位，簽訂維修合同；
（四）由業主委員會將（一）、（二）、（三）項報市房產管理局審查，符合規定的，按工程進度撥款。
（五）維修工程竣工后，作出決算，結清賬款，建立維修檔案。

第十六條    維修基金不敷使用時，未成立業主委員會的，由售房單位將維修基金續籌方案報市房產管理局經核準后，再由售房單位負責續籌；已成立業主委員會的，維修基金續籌方案經業主大會或業主代表大會研究決定，報市房產管理局備案后，由業主委員會負責向全體業主續籌；續籌維修基金按業主房屋所有權證法定的建筑面積計收，空置房和未使用房屋的所有權人，也應當承擔續籌維修基金的義務。
續籌的維修基金按照本辦法的有關規定管理和使用。

第十七條  業主轉讓物業所有權時，結余的維修基金不予退還，隨物業所有權同時過戶。

第十八條  因物業拆遷或其他原因造成物業滅失的，經業主大會或者業主代表大會討論通過，將業主維修基金賬面余額，按業主交納的比例退還業主。

第十九條  建立維修基金定期和交接審計監督制度。市房產管理局每年要向全體業主公布維修基金使用情況，按受業主的查詢；市財政局和市房產局可委托審計單位定期進行審計監督。

第二十條  公有住房出售單位未按規定足額提取維修基金的，市財政局和市房產局管理局應當責令其限期補提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，應按規定處以自提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。

第二十一條  維修基金管理單位違反本辦法規定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由責任人賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十二條  本辦法由咸陽市房產管理局負責解釋。

第二十三條  本辦法自公布之日起實施。