|
一、綜合管理服務標準（一級）
|
|
服務級別
|
收費標準
|
服務項目
|
序號
|
項目內容
|
服務標準
|
|
一級
|
|
基本要求
|
1
|
主體資格
|
取得物業服務企業資質證書，取得項目《收費許可證》或經物價部門備案。
|
|
2
|
合同簽定
|
服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。前期物業服務合同必須公示。
|
|
3
|
承接項目
|
對住宅小區共用部位，共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。
|
|
4
|
財務管理
|
建立健全財務管理制度，對物業服務費和其他費用的收支情況做到運作規范、賬目清晰。
|
|
5
|
裝修管理
|
告知業主或使用人裝修須知，建立業主或使用人房屋裝修檔案，加強裝修過程中的監督和管理，對違規裝修、違章搭建應及時勸阻，制止并報告業主委員會和有關主管部門。
|
|
機構設置
|
6
|
管理處設置
|
（1） 小區設有管理處，辦公場所整潔有序,有專門的業主和使用人接待區域。
（2）配置辦公家具、電話、傳真機、電腦、打印機、網絡等辦公設施及辦公用品。
|
|
7
|
人員要求
|
（1）小區經理應具備5年以上物業管理工作經歷或有2年以上小區經理任職經歷。
（2）小區經理和管理人員均持有物業管理從業人員上崗證書，并按規定進行復檢驗證和繼續教育培訓。
（3）管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔，行為規范。
（4）建立人員培訓和內部考核制度。管理人員培訓每年不少于120課時。
（5）小區技術作業人員按照有關規定取得崗位證書，掛牌上崗。
|
|
8
|
服務時間
|
周一至周日每天12小時在管理處進行業務受理并提供服務。
|
|
日常管理與服務
|
9
|
工作計劃
|
有完善的物業管理方案，制定小區物業管理與物業服務工作計劃并組織實施，每季度向委托方報告一次計劃實施情況
|
|
10
|
管理制度
|
（1）有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。
（2）制定管理處內部質量管理、績效考核和人員培訓等制度。
|
|
11
|
制度公示
|
服務場所公示辦事制度、辦事規章、服務標準、收費依據、收費標準、急修服務內容、投訴渠道。服務窗口布置應考慮人性化。
|
|
12
|
報修、投訴處理
|
（1）公布值班電話，24小時受理業主或使用人報修。接到任何報修半小時內到達現場處理
（預約除外）。小修一日內修復。有完整的報修、維修、和回訪記錄。服務時限不因節假日和休息時間順延。
（2）對業主或非業主使用人的投訴在24小時內答復處理，有完整的投訴、處理和回訪記錄。
|
|
13
|
費用收支公布
|
（1）按合同約定公布物業服務費用收支情況，如無約定應每季度向業主公布一次。
（2）如有專項水電費分攤，每兩月向業主公布一次。
|
|
14
|
滿意度調查
|
每年二次對業主或使用人進行滿意度測評，有效樣本覆蓋率大于80%，滿意率達90%以上。平時采取多種形式如走訪業主、懇談會、電話溝通、問卷調查等，與業主或非業主使用人做有效溝通，對測評結果分析并及時整改。
|
|
15
|
檔案管理
|
建立檔案管理制度，完善小區物業管理檔案
（包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主或非業主使用人資料檔案、裝修管理檔案、物業租賃檔案、日常管理檔案等），分類科學，易于檢索。
|
|
16
|
特約、便民服務
|
能提供四種以上特約服務
（有償）和四種以上便民服務
（無償）。
|
|
17
|
小區業主活動
|
節假日有專題布置，每年組織小區業主開展二次以上宣傳、文化活動。
|
|
一、綜合管理服務標準（二級）
|
|
服務級別
|
收費標準
|
服務項目
|
序號
|
項目內容
|
服務標準
|
|
二級
|
|
基本要求
|
1
|
主體資格
|
取得物業服務企業資質證書，取得項目《收費許可證》或經物價部門備案。
|
|
2
|
合同簽定
|
服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。前期物業服務合同必須公示。
|
|
3
|
承接項目
|
對住宅小區共用部位，共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。
|
|
4
|
財務管理
|
建立健全財務管理制度，對物業服務費和其他費用的收支情況做到運作規范、賬目清晰。
|
|
5
|
裝修管理
|
告知業主或使用人裝修須知，加強裝修過程中的監督和管理，對違規裝修、違章搭建應及時勸阻，制止并報告業主委員會和有關主管部門。
|
|
機構設置
|
6
|
管理處設置
|
（1）小區設有管理處。
（2）配置辦公家具、電話、電腦等一般辦公設備。
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|
7
|
人員要求
|
（1）小區經理應具備3年以上物業管理工作經歷。
（2）小區經理和管理人員均持有物業管理從業人員上崗證書，并按規定進行復檢驗證和繼續教育培訓。
（3）管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔，行為規范。
（4）建立人員培訓和內部考核制度。管理人員培訓每年不少于90課時。
|
|
8
|
服務時間
|
周一至周日每天10小時在小區管理處進行業務受理并提供服務。
|
|
日常管理與服務
|
9
|
工作計劃
|
有完善的物業管理方案，制定小區物業管理與物業服務工作計劃并組織實施，每半年向委托方報告一次計劃實施情況。
|
|
10
|
管理制度
|
（1）有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。
（2）有質量管理、財務管理、績效考核和人員培訓等制度。
|
|
11
|
制度公示
|
服務場所公示辦事制度、辦事規章、收費依據、收費標準、投訴渠道。
|
|
12
|
報修、投訴處理
|
（1）24小時受理業主或使用人報修。急修1小時內到達現場處理。小修工程二日內修復。有完整的報修、維修和回訪記錄。
（2）對業主或非業主使用人的投訴在48小時內答復處理，有完整的投訴、處理和回訪記錄。
|
|
13
|
費用收支公布
|
（1）按合同約定公布物業服務費用收支情況，如無約定應每半年向業主公布一次。
（2）如有專項水電費分攤，每半年向業主公布一次。
|
|
14
|
滿意度調查
|
每年二次對業主或非業主使用人進行滿意度測評，有效樣本覆蓋率大于60%，滿意率達80%以上。平時采取多種形式如走訪業主、懇談會、電話溝通、問卷調查等，與業主或非業主使用人做有效溝通，對測評結果分析并及時整改。
|
|
15
|
檔案管理
|
建立檔案管理制度，完善小區物業管理檔案
（包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主或非業主使用人資料檔案、裝修管理檔案、物業租賃檔案、日常管理檔案等）。
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|
一、綜合管理服務標準（三級）
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|
服務級別
|
收費標準
|
服務項目
|
序號
|
項目內容
|
服務標準
|
|
三級
|
|
基本要求
|
1
|
主體資格
|
取得物業服務企業資質證書，取得項目《收費許可證》或經物價部門備案。
|
|
2
|
合同簽定
|
服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。前期物業服務合同必須公示。
|
|
3
|
承接項目
|
對住宅小區共用部位，共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。
|
|
4
|
財務管理
|
建立健全財務管理制度，對物業服務費和其他費用的收支情況做到運作規范、賬目清晰。
|
|
5
|
裝修管理
|
告知業主或使用人裝修須知，加強裝修過程中的監督和管理，對違規裝修、違章搭建應及時勸阻，制止并報告業主委員會和有關主管部門。
|
|
機構設置
|
6
|
管理處設置
|
小區內設置接待地點。
|
|
7
|
人員要求
|
（1）小區經理應具備1年以上物業管理工作經歷。
（2）小區經理和管理人員均持有物業管理從業人員上崗證書，并按規定進行復檢驗證和繼續教育培訓。
（3）管理人員儀表整潔，行為規范。
（4）建立人員培訓和內部考核制度，管理人員培訓每年不少于60課時。
|
|
8
|
服務時間
|
周一至周日每天8小時在小區進行業務受理并提供服務。
|
|
日常管理與服務
|
9
|
工作計劃
|
制定小區物業管理與物業服務工作計劃并組織實施，每年向委托方報告一次計劃實施情況。
|
|
10
|
管理制度
|
（1）有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。
（2）有質量管理、財務管理、績效考核和人員培訓等制度。
|
|
11
|
制度公示
|
服務場所公示收費依據、收費標準、投訴渠道。
|
|
12
|
報修、投訴處理
|
（1）24小時受理業主或使用人報修。急修1小時內到達現場處理。小修工程三日內修復。有完整的報修、維修和回訪記錄。
（2）對業主或非業主使用人的投訴在72小時內答復處理，有投訴、處理和回訪記錄。
|
|
13
|
費用收支公布
|
（1）按合同約定公布物業服務費用收支情況，如無約定應每年向業主公布不少于一次。
（2）如有專項水電費分攤，每年向業主公布一次。
|
|
14
|
滿意度調查
|
每年至少一次對業主或非業主使用人進行滿意度測評，有效樣本覆蓋率大于60%，滿意率達70%以上，對測評結果分析并及時整改。
|
|
15
|
檔案管理
|
建立檔案管理制度，完善小區物業管理基礎檔案
（包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主或非業主使用人資料檔案等）。
|
|
說明：
|
【1】急修是指對房屋公共部位及共用設施設備臨時發生的影響業主生活的項目的維修，如自來水設施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、電源線路和照明設備一般故障等。
|
|
|
【2】小修工程又叫零修工程或養護工程。是指物業管理企業為確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級，而對房屋在使用中經常出現的小的、輕微的損壞進行及時修復的預防性養護工程。這類工程項目簡單、零星分散、量大面廣，綜合平均費用占房屋現時造價的1%以下。
|
|
|
【3】本標準所涉及的維修均指針對共用部位及共用設施設備的維修。
|
|
二、公共區域秩序維護服務標準（一級）
|
|
服務級別
|
收費標準
|
服務項目
|
序號
|
項目內容
|
服務標準
|
|
一級
|
|
人員要求
|
1
|
人員素質
|
秩序維護員以中青年為主，45周歲以下的人員占總數的60%以上，身體健康，無犯罪、吸毒等不良行為，工作認真負責
|
|
2
|
技能訓練
|
秩序維護員接受過安全技能訓練
（專項培訓、崗中持續培訓）每年接受培訓不少于120課時。
|
|
3
|
技能水平
|
能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，熟悉小區環境，熟知治安管理有關法律法規。熟悉各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案。
|
|
4
|
服裝儀容
|
上崗時統一著裝，佩戴統一標志，儀容儀表規范整齊，上崗時精神飽滿，姿態良好，動作規范，語言文明。
|
|
門崗
|
6
|
出入口值守
|
各出入口24小時有人值守，主出入口每日12小時立崗，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。
|
|
7
|
車輛疏導
|
對進出車輛進行管理、疏導，保證出入口環境整潔、有序、通暢。
|
|
8
|
進出人員和物品管理
|
（1）對外來探親訪友人員進入小區通過對講系統聯系住戶，并指引客人到達目的地。
（2）對大件物品搬出進行詢問、核實并登記。
（3）對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理，對臨時出入人員進行登記管理。
|
|
巡邏崗
|
9
|
巡邏要求
|
（1）秩序維護員按設定的路線，對重點區域、重點部位
（小區道路、單元出入口、地下停車場、樓內通道等）每1小時巡查一次，有巡更記錄，發現問題及時處理。
（2）接受業主和非業主使用人求助，回答住戶的詢問。
|
|
10
|
應急處理
|
（1）接到火警、警情后，當值人員5分鐘內到達現場，協助保護現場，并報告管理處與警方。
（2）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，當值人員5分鐘內趕到，采取相應措施。
|
|
監控崗
|
11
|
技防設施
|
（1）小區設監控中心，24小時專人值守，對所有監控點實施監控無遺漏。
（2）已配套技術防范設施
（如安防監控、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡等）的能有效使用，對所反應的信息實施管理并及時處理。
|
|
12
|
應急處理
|
（1）監控中心接到報警信號，秩序維護員到達5分鐘到達現場進行處理，中心應接受用戶的救助要求，解答用戶詢問。
（2）小區有水、火、警情等應急預案，并在監控中心上墻，每年應組織不少于二次應急預案演習。
|
|
專項車輛管理
|
13
|
露天車位
|
（1）有人員24小時巡視和引導停車。
（2）按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規定路線，車輛停放有序。
|
|
14
|
收費車庫
（棚）
|
對配有車庫
（棚）的小區，24小時有專人值守，車輛停放有序，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。
|
|
二、公共區域秩序維護服務標準（二級）
|
|
服務級別
|
收費標準
|
服務項目
|
序號
|
項目內容
|
服務標準
|
|
二級
|
|
人員要求
|
1
|
人員配備
|
秩序維護員身體健康，無犯罪、吸毒等不良行為，身體健康，工作認真負責。
|
|
2
|
技能訓練
|
秩序維護員每年接受安全技能培訓不少于90課時。
|
|
3
|
技能水平
|
對日常秩序維護事項能做出正確反應，能正確使用消防器材。
|
|
4
|
服裝儀容
|
上崗時統一著裝，佩戴統一標志，精神飽滿，姿態良好，動作規范，語言文明。
|
|
5
|
器械配備
|
配備對講裝置。
|
|
門崗
|
6
|
出入口值守
|
各出入口24小時有人值守，每日8小時立崗，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。
|
|
7
|
車輛疏導
|
對進出車輛進行管理、疏導，保證出入口環境整潔、有序、通暢。
|
|
8
|
進出人員和物品管理
|
（1）對外來探親訪友人員進入小區通過對講系統聯系住戶，并指引客人到達目的地。
（2）對大件物品搬出進行詢問、核實并登記。
（3）對進出小區的裝修、家政、送貨等勞務人員實行臨時出入證管理。
|
|
巡邏崗
|
9
|
巡邏要求
|
（1）秩序維護員按設定的路線，對重點區域、重點部位
（小區道路、單元出入口、地下停車場、樓內通道等）每2小時巡查一次，有巡更記錄，發現問題及時處理
（2）接受業主和非業主使用人求助，回答住戶的詢問。
|
|
10
|
應急處理
|
（1）接到火警、警情后，當值人員5分鐘內到達現場，協助保護現場，并報告管理處與警方。
（2）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，當值人員5分鐘內趕到，采取相應措施。
|
|
監控崗
|
11
|
日常要求
|
（1）小區設監控中心，24小時專人值守，對所有監控點實施監控無遺漏。
（2）已配套技術防范設施
（如安防監控、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡等）的能有效使用，對所反應的信息實施管理并及時處理。
|
|
12
|
應急處理
|
（1）監控中心接到報警信號，秩序維護員到達10分鐘到達現場進行處理，中心應接受用戶的救助要求，解答用戶詢問
（2）小區有水、火、警情等應急預案，并在監控中心上墻，每年應組織不少于一次應急預案演習。
|
|
專項車輛管理
|
13
|
露天車位
|
（1）有人員24小時巡視和引導停車。
（2）按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規定路線，車輛停放有序。
|
|
14
|
收費車庫
（棚）
|
24小時有專人值守，車輛停放有序，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。
|
|
二、公共區域秩序維護服務標準（三級）
|
|
服務級別
|
收費標準
|
服務項目
|
序號
|
項目內容
|
服務標準
|
|
三級
|
|
人員要求
|
1
|
人員配備
|
秩序維護員身體健康，無犯罪、吸毒等不良行為，身體健康，工作認真負責。
|
|
2
|
技能訓練
|
秩序維護員接受安全技能訓練，每年接受培訓不少于60課時。
|
|
3
|
技能水平
|
對日常秩序維護事項能做出正確反應，能正確使用消防器材。
|
|
4
|
服裝儀容
|
上崗時統一著裝，佩戴統一標志，動作規范，語言文明。
|
|
門崗
|
5
|
出入口值守
|
各出入口24小時有人值守，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。
|
|
6
|
車輛疏導
|
對進出車輛進行管理、疏導，保證出入口環境整潔、有序、通暢。
|
|
7
|
進出人員和物品管理
|
（1）對大件物品搬出進行詢問、核實并登記。
（2）對進出小區的裝修、家政、送貨等勞務人員進行登記。
|
|
巡邏崗
|
8
|
巡邏要求
|
秩序維護員按設定的路線，對重點區域、重點部位
（小區道路、單元出入口、地下停車場、樓內通道等）每4小時巡查一次，有巡更記錄，發現問題及時處理。
|
|
9
|
應急處理
|
（1）接到火警、警情后，當值人員5分鐘內到達現場，協助保護現場，并報告管理處與警方。
（2）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，當值人員5分鐘內趕到，采取相應措施。
|
|
專項車輛管理
|
10
|
露天車位
|
（1）有人員24小時巡視和引導停車。
（2）車輛行駛有規定路線，車輛停放有序。
|
|
11
|
收費車庫
（棚）
|
24小時有專人值守，車輛停放有序，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。
|
|
說明：
|
（1）車輛管理人員和各類收費停車
（場）庫
（包括機動車與非機動車）所發生的各類費用應在物業公司收取的停車管理服務費中開支，車主要求物業公司保管機動車的，應另行與物業公司簽定保管合同。所列車輛管理服務標準為參考標準。
|
|
三、公共區域清潔衛生服務標準（一級）
|
|
服務級別
|
收費標準
|
服務項目
|
序號
|
項目內容
|
服務標準
|
|
一級
|
|
樓內公共區域
|
1
|
生活、裝修垃圾收集與清運
|
（1）多層按單元配置垃圾收集點,高層按樓層設置垃圾收集點。每天早晚定時清理二次。
（2）裝修垃圾定點堆放，每周清理一次，在裝修高峰期及時清理，并有專人負責。
|
|
2
|
地面和墻面
|
（1）地面每天清掃一次，并拖洗保潔一次。
（2）樓梯間天花板每月除塵一次。
（3）墻面保持無灰塵、無污漬。
（4）大堂、門廳的大理石、花崗巖地面每季度保養一次,保持材質原貌,干凈、有光澤；水磨石地面、瓷磚地面干凈無雜物。
（5）樓梯間無塵土、無亂貼亂畫，無擅自占用現象。
|
|
3
|
樓梯扶手、欄桿、窗臺
|
每天擦抹一次，保持干凈、無灰塵。
|
|
4
|
門、窗玻璃
|
每周擦抹一次，保持潔凈、無灰塵。
|
|
5
|
天花板、公共燈具
|
每半月除塵一次，目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網。
|
|
6
|
電梯轎廂
|
每天循環保潔
（如有地毯每日換、洗一次）；操作板每日消毒一次；每半月對電梯門壁打蠟上光一次，表面光亮、無污跡；轎廂壁無浮塵，不銹鋼表面光亮，無污跡。
|
|
6
|
消火栓、指示牌、信報箱
|
每天擦抹一次，保持干凈無灰塵、無污跡。
|
|
樓外公共區域
|
7
|
道路地面露天停車場地
|
每天清掃二次，清掃避開業主上下班時間進行，白天專人不間斷循環保潔。目視道路干凈無塵土、無雜物、無積水。
|
|
8
|
綠化帶
|
每天循環保潔，發現垃圾雜物及時清除，無煙蒂、果皮、紙屑、雜物。
|
|
9
|
垃圾箱
（桶）果皮箱
|
每天清理二次，并抹洗一次，垃圾無漫溢，垃圾箱
（桶）、果皮箱周圍地面干凈整潔、無垃圾、無污跡、無異味。
|
|
10
|
鼠害蚊蠅防治
|
配合相關部門搞好“除四害”工作。
|
|
11
|
公共燈具、宣傳欄、小品等
|
每天擦抹一次，目視無灰塵、明亮清潔
（2米以上部分每周擦抹、除塵一次）。
|
|
12
|
水景、水系
|
每天對水系漂浮雜物清理2次,定期對水體投放藥劑或進行其他處理,保持水體無異味。
|
|
13
|
窨井、溝渠排水
（污）管道
|
每月檢查1次，確保暢通疏通。
|
|
14
|
室外休閑健身設施
|
每天清潔一次(擦拭表面灰塵、清掃垃圾等)，每月刷洗消毒一次。
|
|
三、公共區域清潔衛生服務標準（二級）
|
|
服務級別
|
收費標準
|
服務項目
|
序號
|
項目內容
|
服務標準
|
|
二級
|
|
樓內公共區域
|
1
|
生活、裝修垃圾收集與清運
|
（1）多層按單元配置垃圾收集點；高層按樓層設置垃圾收集點。每天定時清理一次。
（2）裝修垃圾定點堆放，每兩周清理一次，在裝修高峰期每周清理一次，并有專人負責。
|
|
2
|
地面和墻面
|
（1）地面每天清掃一次。
（2）樓梯間天花板每季度除塵一次。
（3）大堂、門廳的大理石、花崗巖地面每半年保養一次。保證大理石地面干凈、光亮，水磨石地面、瓷磚地面干凈無雜物。
（4）樓梯間無灰塵、無亂貼亂畫，無亂占用現象。
|
|
3
|
樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關
|
每周擦抹一次，保持扶手護欄干凈、無灰塵。
|
|
4
|
門、窗玻璃
|
每月擦抹一次，保持潔凈、無灰塵。
|
|
5
|
天花板、公共燈具
|
每月除塵一次，天花板、燈罩
（燈蓋）、燈座目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網。
|
|
6
|
消火栓、指示牌、信報箱
|
每周擦抹一次，保持干凈無灰塵、無污跡。
|
|
樓外公共區域
|
7
|
道路地面
|
每天清掃一次，清掃避開業主上下班時間進行，白天專人不間斷循環保潔。目視道路干凈無塵土、無雜物、無積水。
|
|
8
|
綠地、明溝
|
每天循環保潔，發現垃圾雜物及時清除。
|
|
9
|
垃圾箱
（桶）果皮箱
|
每天清理一次，每周抹洗二次，垃圾無漫溢，垃圾箱
（桶）、果皮箱周圍地面干凈整潔、無垃圾、無污跡、無異味。
|
|
10
|
鼠害蚊蠅防治
|
配合相關部門搞好“除四害”工作。
|
|
11
|
公共燈具、宣傳欄、小品等
|
每周擦抹一次，目視無灰塵、光亮清潔，2米以上部分每半月擦抹、除塵一次。
|
|
12
|
水景、水系
|
每天對水系懸浮物清理1次。
|
|
13
|
室外休閑健身設施
|
每天清潔一次(擦拭表面灰塵、清掃垃圾等)，每月刷洗消毒一次。
|
|
三、公共區域清潔衛生服務標準（三級）
|
|
服務級別
|
收費標準
|
服務項目
|
序號
|
項目內容
|
服務標準
|
|
三級
|
|
樓內公共區域
|
1
|
生活、裝修垃圾收集與清運
|
（1）按單元配置垃圾收集點。每天定時清理一次。
（2）裝修垃圾定點堆放，每兩周清理一次。
|
|
2
|
地面和墻面
|
（1）地面每天清掃一次。
（2）樓梯間天花板每半年除塵一次。
（3）大堂、門廳的大理石、花崗巖地面每年保養一次。保證大理石地面干凈、光亮，水磨石地面、瓷磚地面干凈無雜物
（4）樓梯間無灰塵、無亂貼亂畫，無亂占用現象。
|
|
3
|
樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關
|
每半月擦抹一次，保持扶手護欄干凈、無灰塵。
|
|
4
|
門、窗玻璃
|
每月擦抹一次，保持潔凈、無灰塵。
|
|
5
|
天花板、公共燈具
|
每季度除塵一次，天花板、燈罩
（燈蓋）、燈座目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網。
|
|
6
|
消火栓、指示牌、信報箱
|
每月擦抹一次，保持干凈無灰塵、無污跡。
|
|
樓外公共區域
|
7
|
道路地面
|
每天清掃一次。目視道路干凈無塵土、無雜物、無積水。
|
|
8
|
綠地、明溝
|
每天循環保潔，發現垃圾雜物及時清除。
|
|
9
|
垃圾箱
（桶）果皮箱
|
每天清理一次，每周抹洗一次，垃圾無漫溢，垃圾箱
（桶）、果皮箱周圍地面干凈整潔、無垃圾、無污跡、無異味。
|
|
10
|
鼠害蚊蠅防治
|
配合相關部門搞好“除四害”工作。
|
|
11
|
公共燈具、宣傳欄、小品等
|
每月擦抹一次，目視無灰塵、光亮清潔，2米以上部分每月擦抹、除塵一次。
|
|
12
|
水景、水系
|
每周對水系懸浮物清理1次。
|
|
13
|
室外休閑健身設施
|
每天清潔一次(擦拭表面灰塵、清掃垃圾等)，每月刷洗消毒一次。
|
|
說明：
|
外墻清洗的頻次、標準自行約定，費用另行結算分攤。
|
|
四、公共區域綠化日常養護服務標準（一級）
|
|
服務級別
|
收費標準
|
服務項目
|
序號
|
項目內容
|
服務標準
|
|
一級
|
|
草坪
|
1
|
保存率
|
保存率95%以上，生長茂盛。
|
|
2
|
修剪
|
及時對草坪整治修剪，高度控制在10CM以下。
|
|
3
|
清雜草
|
及時除掉雜草，每月除雜草至少1遍。
|
|
4
|
灌、排水
|
保持有效供水、無明顯積水。
|
|
5
|
施肥
|
按土壤肥力、草坪種類、草坪生長情況，每年適時適量施肥至少3遍。
|
|
6
|
病蟲害防治
|
做到預防為主，嚴格控制病蟲害，發生時及時采進行治理，有針對性進行治理。
|
|
7
|
其他
|
草坪生長良好，發現斑禿、黃土裸露適時補植。
|
|
樹木
|
8
|
保存率
|
保存率98%以上，生長茂盛。
|
|
9
|
修剪
|
喬木根據需要適時修剪，灌木整形修剪每年3遍以上，有造型要求的適時修剪。
|
|
10
|
清雜草
|
及時除掉雜草，每月除雜草至少1遍。
|
|
11
|
施肥
|
按植物品種、生長狀況、土壤條件適時適量施肥。每年普遍施有機肥不少于一遍，花、灌木增施復合肥二遍，滿足植物生長需要。
|
|
12
|
病蟲害防治
|
做到預防為主，嚴格控制病蟲害，發生時及時采進行治理，有針對性進行治理。
|
|
13
|
其他
|
喬、灌木生長健壯，樹冠完整，形態優美；花、灌木正常開花結果；因人為或風害等因素造成樹木傾斜的應及時扶正。
|
|
四、公共區域綠化日常養護服務標準（二級）
|
|
服務級別
|
收費標準
|
服務項目
|
序號
|
項目內容
|
服務標準
|
|
二級
|
|
草坪
|
1
|
保存率
|
保存率不低于90%，生長正常。
|
|
2
|
修剪
|
每年5次對草坪整治修剪。
|
|
3
|
清雜草
|
每年適時除雜草5遍以上。
|
|
4
|
灌、排水
|
保持有效供水、無積水。
|
|
5
|
施肥
|
按土壤肥力、草坪種類、草坪生長情況，適時適量施有機肥3遍。
|
|
6
|
病蟲害防治
|
發生病蟲害時及時采用高效、低毒、低殘留農藥、有針對性進行治理。
|
|
7
|
其他
|
草坪生長良好，發現斑禿、黃土裸露及時補植。
|
|
樹木
|
8
|
保存率
|
保存率不低于95%，生長正常。
|
|
9
|
修剪
|
喬木根據需要適時修剪，灌木整形修剪每年3遍以上，有造型要求的適時修剪。
|
|
10
|
清雜草
|
及時除掉雜草，每年除雜草10次以上。
|
|
11
|
施肥
|
按植物品種、生長狀況、土壤條件適時適量施肥。每年施肥不少于一遍，花、灌木增加施肥一遍，滿足植物生長需要。
|
|
12
|
病蟲害防治
|
有針對性及時滅治病蟲害，每年噴灑農藥不少于二次，控制大面積病蟲害發生。
|
|
13
|
其他
|
因人為或風害等因素造成樹木傾斜的應及時扶正。
|
|
四、公共區域綠化日常養護服務標準（三級）
|
|
服務級別
|
收費標準
|
服務項目
|
序號
|
項目內容
|
服務標準
|
|
三級
|
|
草坪
|
1
|
保存率
|
保存率不低于80%。
|
|
2
|
修剪
|
每年2次對草坪整治修剪。
|
|
3
|
清雜草
|
每年適時除雜草3遍以上。
|
|
4
|
灌、排水
|
干旱、高溫季節基本保持有效供水；雨季及時排出積水。
|
|
6
|
病蟲害防治
|
發生病蟲害時及時滅治，控制大面積病蟲害發生。
|
|
7
|
其他
|
草坪生長良好，發現斑禿、黃土裸露及時補植。
|
|
樹木
|
8
|
保存率
|
保存率不低于90%。
|
|
9
|
修剪
|
灌木整形修剪每年1遍以上，有造型要求的適時修剪。
|
|
10
|
清雜草
|
及時除掉雜草。
|
|
12
|
病蟲害防治
|
有針對性及時滅治病蟲害，每年噴灑農藥不少于一次，控制大面積病蟲害發生。
|
|
13
|
其他
|
因人為或風害等因素造成樹木傾斜的應及時扶正。
|
|
|
說明：
|
保存率=現有植物存活率÷物業企業接管該項目時的植物存活率。
|
|
五、共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修服務標準
|
|
服務級別
|
收費標準
|
服務項目
|
序號
|
項目內容
|
服務標準
|
|
一級
|
|
公共部位
|
1
|
房屋結構
|
每年兩次以上對房屋結構進行檢查，涉及使用安全的部位每季度檢查一次，并有記錄。發現損壞及時安排專項維修并告知相關業主、使用人和業主委員會。房屋本體完好率達到98%以上。
|
|
2
|
門窗
|
每天巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好；門窗開閉靈活，無異常聲響。
|
|
3
|
屋面
|
每月檢查一次，發現屋頂防水層碎裂、隔熱板斷裂缺損或屋面瓦破碎應及時告知業主委員會、并安排專項維修。臺風、暴雨到來前加強巡查，發現隱患及時排除。
|
|
4
|
道路、窨井蓋
|
每周一次對道路、路面、側石、窨井蓋等設施進行巡檢，發現損壞及時告知業主委員會，保證道路暢通，不影響行人和車輛正常通行。
|
|
5
|
屋面泄水溝、樓外排水管道及化糞池
|
每月一次對屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通一次；化糞池每年清理兩次，保證化糞池出入口暢通，每月二次清掃明溝內的泥沙等垃圾。預計臺風到來前，應及時檢查。
|
|
6
|
地面排水溝與圍墻
|
每月一次巡查、清理地面排水溝的泥沙與雜物，圍墻每月二次巡查。發現損壞及時修復。
|
|
7
|
樓梯間、公用走廊的室內墻地面
|
墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼，無缺損。
|
|
8
|
室外休閑設施和景觀小品
|
每天巡查一次，發現損壞及時修理，并保證設施安全使用。
|
|
9
|
安全標識
|
對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示等設施，每日檢查一次，缺損及時補齊，保證標志清晰完整。
|
|
五、共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修服務標準
|
|
服務級別
|
收費標準
|
服務項目
|
序號
|
項目內容
|
服務標準
|
|
二級
|
|
公共部位
|
1
|
房屋結構
|
每年兩次對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄，發現損壞及時告知相關業主、使用人并安排專項維修。房屋本體完好率不低于95%。
|
|
2
|
門窗
|
每月二次巡視樓內公共部位門窗，保持開閉正常。
|
|
3
|
屋頂
|
每年檢查二次，發現屋頂防水層碎裂、隔熱板斷裂缺損或屋面瓦破碎應及時告知相關業主、使用人并安排專項維修。
|
|
4
|
道路、窨井蓋
|
每半月一次對道路、路面、側石、窨井蓋等設施進行巡檢，發現損壞及時告知相關業主、使用人并安排專項維修，井蓋不缺損，能正常使用。
|
|
5
|
屋面泄水溝
（管）樓外排水管道及化糞池
|
每季度對屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通一次；化糞池每年清理二次，保證化糞池出入口暢通，每月二次清掃明溝內的泥沙等垃圾。
|
|
6
|
地面排水溝與圍墻
|
每兩月一次巡查、清理地面排水溝的泥沙與雜物，圍墻每月一次巡查。發現損壞即使修復。
|
|
7
|
樓梯間、公用走廊的室內墻地面
|
墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼，無缺損。
|
|
8
|
室外休閑設施和景觀小品
|
每月巡查一次，發現損壞及時修理，并保證設施安全使用。
|
|
9
|
安全標志
|
對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示等設施，每月檢查一次，缺損及時補齊，保證標志清晰完整。
|
|
五、共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修服務標準
|
|
服務級別
|
收費標準
|
服務項目
|
序號
|
項目內容
|
服務標準
|
|
三級
|
|
公共部位
|
1
|
房屋結構
|
每年一次對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄，發現損壞及時告知相關業主、使用人并安排專項維修。房屋本體完好率不低于90%。
|
|
2
|
門窗
|
每月一次巡視樓內公共部位門窗，保持開閉正常。
|
|
3
|
屋頂
|
每年檢查二次，發現屋頂防水層碎裂、隔熱板斷裂缺損或屋面瓦破碎應及時告知相關業主、使用人并安排專項維修。
|
|
4
|
道路、路面、側石、窨井蓋
|
每兩個月一次對道路、路面、側石、窨井蓋等設施進行巡檢，發現損壞及時告知相關業主、使用人并安排專項維修，井蓋不缺損，能正常使用。
|
|
5
|
屋面泄水溝、樓外排水管道及化糞池
|
每半年對屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通一次；化糞池每年清理一次，保證化糞池出入口暢通。
|
|
6
|
地面排水溝與圍墻
|
每半年一次巡查、清理地面排水溝的泥沙與雜物，圍墻每月一次巡查。發現損壞即使修復。
|
|
7
|
樓梯間、公用走廊的室內墻地面
|
墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼，無缺損。
|
|
8
|
室外休閑設施和景觀小品
|
每月巡查一次，發現損壞及時修理，并保證設施安全使用。
|
|
9
|
安全標志
|
對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示等設施，每兩個月檢查一次，缺損及時補齊，保證標志清晰完整。
|
|
|
|
|
|
|
|
|
服務項目
|
收費標準
|
服務級別
|
服務標準
|
|
供水系統
|
|
一級
|
1、總體供水設施每天檢查一次。2、機房內的泵、管道每年進行除銹、油漆一次，標識區分清晰。3、水泵和飲用水水池（箱）：水泵每季度保養一次，飲用水水池 （箱）每半年清洗、消毒、水質報檢一次，水質符合國家標準。4、水箱蓄水池應蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護網，每年冬季對外露水管包扎防凍。有水泵房的，實施封閉管理。5、保證供水水壓，并做好記錄。
|
|
|
二級
|
1、總體供水設施每季度檢查一次。2、泵、管道每兩年進行除銹、油漆一次。
3、水泵和飲用水水池（箱）：水泵每年保養一次，飲用水水池 （箱）每半年清洗、消毒、水質化驗一次，水質符合國家標準。
4、水箱蓄水池應蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護網，每年冬季對外露水管包扎防凍。有水泵房的，實施封閉管理。5、高層房屋減壓閥調壓每半年進行一次測壓，并做好記錄。
|
|
|
三級
|
1、總體供水設施每季度檢查一次。
2、泵、管道每兩年進行除銹、油漆一次。
3、水泵和飲用水水池 （箱）：水泵每年保養一次，飲用水水池 （箱）每年清洗、消毒、水質化驗一次，水質符合國家標準。
4、水箱蓄水池應蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護網，每年冬季對外露水管包扎防凍。有水泵房的，實施封閉管理。5、高層房屋減壓閥調壓每半年進行一次測壓，并做好記錄。
|
|
公共照明系統
|
|
一級
|
1、樓道燈、道路燈完好率為95%以上（主干道亮燈率為100%）。
2、景觀燈、節日彩燈完好率為95%以上。3、室內、室外公共電氣柜每周巡查一次。4、限電、停電按規定時間通知業主或使用人。
|
|
|
二級
|
1、樓道燈、道路燈完好率為85%以上（主干道亮燈率為100%）。
2、景觀燈、節日彩燈完好率為85%以上。3、室內、室外公共電氣柜每月巡查二次。4、限電、停電按規定時間通知業主或使用人。
|
|
|
三級
|
1、樓道燈、道路燈完好率不少于70%。
2、景觀燈、節日彩燈完好率不少于85%。
3、室內、室外公共電氣柜每月巡查一次。
4、限電、停電按規定時間通知業主或使用人。
|
|
消防系統
|
|
一級
|
1、消防泵、消火栓每半月啟動一次，每半年保養一次。
2、滅火器每月檢查一次。
3、消防水帶每季度至少檢查一次，并做好記錄。
4、每年對消防知識進行二次宣傳。
|
|
|
二級
|
1、消防泵、消火栓每半年巡查一次，每半年保養一次。
2、滅火器每年檢查一次。
3、消防水帶每年檢查二次，消防管網壓力每年檢查二次。
4、每年對消防知識進行一次宣傳。
|
|
|
三級
|
1、消防泵、消火栓每年巡查一次，每年保養一次。
2、滅火器每年檢查一次。
3、消防水帶每年檢查一次，消防管網壓力每年檢查一次。
|
|
智能化系統
|
|
一級
|
1、弱電系統配置完善，至少有錄像監控、樓宇對講、周界報警、巡更系統、電子顯示屏、住戶報警、門鎖智能卡其中的五項及五項以上系統。
2、系統每月檢查一次，發現問題及時維修。
|
|
|
二級
|
1、弱電系統配置完善，至少有錄像監控、樓宇對講、周界報警、巡更系統、電子顯示屏、住戶報警、門鎖智能卡其中的三項及三項以上系統。
2、系統每月檢查一次，發現問題及時維修。
|
|
|
三級
|
1、設有電子防盜門。
2、電子防盜門每季度保養一次，發現問題及時維修。
|
|
說明：
|
【1】房屋完好率：是指房屋主體結構完好，設備完整，上、下水暢通，室內地面平整，能保證住
（用）戶安全和正常使用的完好房屋和基本完好房屋數量
（建筑面積）之和與房屋總量
（建筑面積）之比。房屋完好率=[完好房屋數量
（建筑面積）+基本完好房屋數量
（建筑面積）]/房屋總量
（建筑面積）×100%
【2】該標準用于共用部位零星修理和常規養護。
【3】零星修理的范圍包括：
（1）內外墻面
（墻面磚、涂料）小面積修補
（每處1平方米以下）。
（2）更換公共走道門窗五金件。
（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。
（4）更換公共走道門窗玻璃
（小面積）。
（5）小區道路側石、路面修補
（小面積）。
（6）設施、設備標識修補。
【4】零星維修難以達到服務標準的，根據有關規定使用專項維修資金。
【5】前期物業管理中按有關規定屬建設單位負責保養、保修設施設備的費用由建設單位承擔。
【6】供水系統維護成本構成：
（1）供水設備保養。
（2）水池、水箱的清洗、消毒并進行水質抽樣化驗。
（3）水泵運行的電耗費用應單獨列賬，按實際發生費用和使用情況有使用人合理分攤。
【7】公共照明維護成本構成：
（1）零星更換燈泡、燈頭、燈座、開關等。
（2）電氣設備的養護。
【8】消防系統維護成本構成：
（1）消防設施、器材保養。
（2）消防設施年安全檢測。
（3）滅火器更換。
|
|
|
|
五、共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修服務標準
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服務項目
|
收費標準
|
服務標準
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|
排水系統
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（1）每天兩次檢查污水泵、提升泵、排水泵，每季度一次潤滑加油。
（2）每年兩次對污水處理系統全面維護保養。
（3）控制柜電氣性能良好，運作正常。
（4）污水處理系統正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環保標準。
（5）每年清洗暴氣機空氣濾網兩次，如有破損立即更換。
|
|
避雷系統
|
|
避雷裝置每年檢查兩次，保證其性能符合國家標準。
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|
保險費用及其他
|
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由業主大會與物業服務公司協商確定。
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電梯
|
|
1、遇電梯發生一般故障的，專業維修人員二小時內到達現場修理。發生電梯困人或其他重大事件時，物業管理人員5分鐘之內到現場應急處理，專業人員45分鐘之內到現場進行救助。2、每天應進行檢查，檢查記錄存檔。3、保證電梯24小時完好，轎箱內按鈕、燈具等配件保持完好，轎箱整潔。4、客梯無安全關閉裝置或無緊急呼救裝置的，貨梯無自動稱重感應裝置的應設專人駕駛電梯，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保證安全運行。5、設置緊急呼救裝置的，應保證24小時完好，發生故障時應確保三方通話。6、委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并張貼《安全檢驗合格》標志，物業企業應有專人對電梯保養進行監督，對電梯運行進行管理并對情況進行記錄。
|
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7、確定合理的電梯運行時間，隨時監督電梯運行狀況，加強日常維修保養，適時降溫、通風、防雨，做好運行服務，經常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。8、定期對機房、轎箱頂和底坑進行檢查，發現問題及時處理，并做好記錄。9、電梯維護保養提前一天通知業主或使用人，并盡可能減少對業主或使用人正常生活的影響。10、建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養工作內容。
|
|
說明：
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1、電梯日常維護包括：
（1）電梯定期常規保養。
（2）電梯每年安全檢費用。
（3）零星配件和維修。
2、電梯運行的電耗費用應單獨列賬，按實際發生費用和使用情況由使用人合理分攤。
3、如需專門配置電梯駕駛員的，人工費用按實結算。
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