成都市住宅小區與高樓宇物業管理暫行規定

成都市住宅小區與高樓宇物業管理暫行規定

　　第一條　為了加強住宅小區與高層樓宇的物業管理，創造整潔、文明、安全、舒適的城市環境，根據國家有關法規，結合成都市實際，制定本規定。
　　第二條　本市城市規劃區內新建的建筑面積二萬平方米以上的住宅小區（含組團）以及十層以上的高側層樓宇，應當按照本規定實行物業管理。
　　第三條　本規定所稱物業，是指物業管理區域內的房屋及其配套的有關設施、設備和場地。
　　本規定所稱業主，是指房屋的所有權人。
　　第四　條物業管理實行業主自治與委托物業管理公司專業服務相結合原則。
　　第五條　成都市房地產管理局是本市物業管理的主管部門，并負責組織實施本規定。
　　各區（市）縣房地產管理部門或區（市）縣人民政府確定的部門（以下簡稱物業管理部門）在規定的職權范圍內負責本轄區物業管理的指導、監督和協調工作。建設、規劃、市政、公用、園林、市容環衛、公安、物價、供電、郵政、電信等管理部門按照各自職責、協同實施本規定。街道辦事處、鎮人民政府應當配合物業管理主管部門，做好本轄區物業管理的監督和指導工作。

　　第二章　業主自治管理

　　第六條　業主有監督物業管理的權利，并有合理使用房屋共用設施，維護公共秩序和繳納物業管理服務費用的義務。
　　第七條　一個物業管理區域內入住率達到30％以上或入住已滿一年的，應當成立業主委員會。業主委員會在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理，但不得從事以營利為目的的經營活動。
　　第八條物業管理區域由區（市）縣物業管理主管部門根據配套設施情況進行劃定?！〉诎藯l業主委員會由物業管理區域內的業主或其推選的的代表以及街道辦事處（鎮人民政府）、居委會確定的人員組成，業主委員會主任由業主擔任。
　　業主委員會根據物業管理區域的規模由七人至十一人單數組成，每屆任期二年?！〉谝粚脴I主委員會由開發單位牽頭，在區（市）、縣物業管理主管部門的指導下組建成立，并報市物業管理主管部門登記備案。
　　第九條　業主委員會履行下列職責
　?。ㄒ唬┻x聘物業管理公司，代表全體業主與物業管理公司訂立、變更或者解除物業管理委托合同；
　?。ǘ徍宋飿I管理公司的年度管理計劃和管理服務的重大措施，監督物業管理服務費用的收支情況；
　?。ㄈ┞犎I主、使用人的意見和建議，對物業管理公司的管理服務工作進行監督；
　?。ㄋ模I主、使用人進行約束和監督，督促其遵守業主公約，履行物業管理委托合同；
　?。ㄎ澹﹨f助物業管理公司做好與有關部門的工作聯系。
　　第十條　業主委員會應當定期召開會議，會議必須有過半數委員出席，作出決定應經全體委員過半數通過，在作出重大決定之前還應征求其他業主的意見。業主委員會作出的決定，對物業管理區域內全體業主、使用人具有約束力。業主委員會作出的決定，不得違反法律、法規、規章和物業管理委托合同的規定。
　　第十一條　業主委員會應當制訂業主公約，明確有關物業使用、維修和其他管理事項。業主公約已經入住的過半數以上業主簽訂后生效。業主公約對全體業主、使用人具有約束力。

　　第三章　物業管理服務

　　第十二條　物業管理公司應當按照規定向市物業管理主管部門申領物業管理資質證書?！∥飿I管理資質證書實行定期審驗制度。物業管理公司應當按照資質管理的規定從事物業管理服務。
　　第十三條　物業管理人員應經物業管理主管部門培訓并領取合格證書后，方可上崗。
　　第十四條　物業管理公司享有下列權利：
　　a）制定物業管理的具體規則；
　　b）依照本規定和物業管理委托合同進行管理和服務，收取服務費用；
　　c）有權制止或處理違反物業管理規章制度的行為；
　　d）有權選聘專營公司承擔專項經營服務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；
　　e）有權要求業主委員會協助管理；
　　f）有權依法從事其它多種經營活動；
　　g）有權拒絕不合理的收費和攤派。
　　第十五條　物業管理公司應當履行下列義務：
　　a）依照本規定和物業管理委托合同約定的內容和標準實施管理和服務；
　　b）聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，并接受其監督；
　　c）協助開展社區文化活動；
　　d）接受政府有關部門的指導與監督。
　　第十六條　物業管理公司接受業主委員會的委托進行物業管理服務，應當簽訂物業管理委托合同。合同應載明以下內容：
　　a）管理服務的項目和標準；
　　b）管理服務的期限；
　　c）雙方的權利和義務；
　　d）服務費用；
　　e）違約責任；
　　f）解決糾紛的方式；
　　g）合同終止或解除的約定；
　　h）其它約定事項。
　　物業管理委托合同示范文本由市場物業管理主管部門制定。
　　第十七條　物業管理的公共性服務項目應當具有下列內容：
　　a）房屋建筑共用部位的養護、維修、運行和管理，包括門廳、樓梯間、樓道、外墻面、承重結構、屋頂等；
　　b）共用設施、設備的養護、維修、運行和管理，包括：電梯、水泵、二次供水設施、上下水管道、中央空調、共用照明設施、消防設備等；
　　c）附屬配套建筑和設施的養護、維修和管理，包括商業網點、自行車房（棚）、停車場（庫）等；
　　d）公共綠地、花木、建筑小品等的養護和管理；
　　e）公共環境衛生，包括公共場所和房屋共用部位的清掃保潔，除"四害"以及垃圾的收集、清運等；
　　f）車輛停放與行駛秩序的管理；
　　g）維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤等；
　　h）物業檔案資料的保管。
　　第十八條　物業管理公司可以接受業主、使用人的委托，開展料理家務、照顧病人、裝修房屋、維修房屋自用部位和自用設備、搬運和訂購物品等專項特約服務。
　　第十九條　水、電、氣等有關專業管理部門委托物業管理公司向業主或使用人代收代繳費用的，應按規定向物業管理公司支付勞務費用。
　　第二十條　物業管理服務的收費標準，應遵循合理、公開的原則，根據服務的內容、質量、深度和社會承受能力，按下列規定執行：
　　a）普通建筑標準的住宅小區的公共性服務項目，實行政府定價。
　　b）高標準的住宅小區和高層樓宇的公共性服務項目，實行行政府指導價。
　　c）特約服務實行經營者定價。
　　第（一）、（二）項的收費標準，由市物價局會同市物業管理主管部門制定。
　　第二十一條　物業管理服務的費用由物業管理公司按規定向業主收取。業主與使用人約定由使用人交納的，從其約定。
　　物業管理的公共性服務項目收費，經物業管理公司與業主委員會協商可以預收，但欲收的期限不得超過六個月。
　　第二十二條　物業管理公司應當建立健全財務會計制度，每半年公布一次管理服務費用的收支情況，并接受業主委員會和政府有關部門的監督。
　　第二十三條　物業管理公在物業管理委托合同終止或解除后三十日內，應向業主委員會辦理下列事項，并報物業管理部門備案：
　?。ㄒ唬︻A收的物業管理服務費用按實結算，多收的部分予以退還。
　?。ǘ∫平蝗课飿I檔案資料和有關的財務帳冊；
　?。ㄈ┮平晃飿I管理辦公用房和屬于業主共有的房屋及其它財務。

　　第四章　物業的使用與維修

　　第二十四條　業主、使用人應當遵守法律、法規、規章的規定，正確處理用水、用電、排水、排污、通風、采光、維修、環境衛生等方面的相鄰關系。
　　第二十五條　業主或者使用人裝修房屋，應當事先征得物業管理公司的同意，需要改變房屋結構的，必須報經政府有關部門批準。
　　物業管理公司應將裝修中的禁止行為和注意事項告知業主和使用人，并加強對抓哏內秀活動的指導和監督。
　　第二十六條　業主或使用人應當嚴格按照房屋的設計用途進行使用，不得擅自改變使用性質。因特素情況確需改變的，應當符合城市規劃要求，并在征得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面同意后，報政府有關主管部門審批。
　　物業管理區域內按照規劃配套設施的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質。
　　第二十七條　業主、使用人使用房屋，應當遵守下列規定：
　?。ㄒ唬┎坏蒙米愿慕?、擴建和改變房屋的外觀；
　?。ǘ┎坏貌鸶姆课莸某兄貕土?、柱結構；
　?。ㄈ┎坏谜居梅课莸奈蓓?、樓梯、通道等共用部位；
　?。ㄋ模┎坏美梅课輳氖挛：怖娴幕顒?。
　　第二十八條　在物業管理區域內禁止下列行為；
　?。ㄒ唬┱加玫缆窋[攤設點；
　?。ǘ┥米越右?、拆除市政共用基礎設施；擅自在住宅小區內占用和挖掘道路；損壞市政公用基礎設施；
　?。ㄈ┻`法搭建建筑物；在公共用地、走廊、屋頂、樓梯內堆放雜物；
　?。ㄋ模p、占用綠地和綠化設施；在行道樹上釘釘、刻劃、拴繩或張貼、懸掛各種物品；
　?。ㄎ澹﹣y倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核紙屑；在建筑物或構筑物上涂寫、刻劃、張貼；
　?。┻`反規定停放機動車和非機動車；
　?。ㄆ撸┓?、法規、規章及業主公約規定的其它禁止行為。
　　第二十九條　房屋的自用部位和自用設施的養護、維修，由業主負責，業主與使用人另有約定的，從其約定。業主或使用人也可委托的物業管理公司進行養護、維修，并承擔相應的費用。
　　第三十條　房屋的自用部位和自用設施因損壞而影響毗連房屋正常使用，業主或使用人應當及時修繕。拒不修繕的，由業主委員會委托物業管理公司進行修繕，費用由業主或使用人承擔。
　　第三十一條　建立物業養護維修專項費用，用于房屋共用部位、共用設施、設備以及附屬配套公共建設和設施的養護、維修及更新、不得挪作作用，但按本規定由業主委員會用于支付房價款和租金的除外。
　　第三十二條　物業養護維修專項費用的來源；
　?。ㄒ唬I主按產權份額定期繳納一定費用；
　?。ǘ┳≌^的開發建設單位按工程造價0.4％和高層樓宇的開發建設單位按工程造價的0.5％一次性提供的費用；
　?。ㄈ┢渌嘘P的來源。
　　第三十三條　物業養護維修專項費用應專戶存貯，其費用的收支，物業管理公司、業主委員會應定期向業主公布，接受監督。
　　第三十四條　住宅小區物業管理區域內的地下管網、道路等設施的養護維修，按國家有關規定執行。
　　第三十五條　業主轉讓、出租房屋，應當將業主公約作為轉讓合同、租賃合同的附件，并在合同簽訂后的十日內，將轉讓、出租情況書面告訴業主委員會和物業管理公司。
　　房屋轉讓時，業主原繳納的物業養護維修專項費用不再退還。

　　第五章　前期物業管理

　　第三十六條　物業在建設期間至向業主委員會正式移交前，開發建設單位應自行實施前期管理或委托物業管理公司進行管理，并將管理情況報物業管理主管部門備案。其物業管理服務費用，除由業主、使用人入住后按規定繳納外，不足部分由開發建設單位承擔。
　　業主委員會成立后，應與原物業管理公司簽訂物業管理委托合同，管理期限不得低于二年。期滿后業主委員會可重新聘請物業管理公司，但在同等條件下，原物業管理公司有優先受聘權。
　　第三十七條　開發建設單位在出售、預售或安置房屋前，應當制定物業管理方案，并在房屋購銷合同或安置協議中載明相應條款。
　　物業管理方案應經物業管理主管部門審核。
　　第三十八條　經驗收合格的住宅小區、高層樓宇，開發建設單位應向物業管理公司提供以下檔案資料（復印件）：
　?。ㄒ唬┮巹澘偲矫鎴D；
　?。ǘ┛⒐た偲矫鎴D；
　?。ㄈ﹩误w建筑及結構設備竣工圖；
　?。ㄋ模┑叵鹿芫W竣工圖；
　?。ㄎ澹┓课莘峙浞桨?；
　?。┦姓没A設施、公共配套設施數量清冊及平面布置圖。
　　第三十九條　根據物業規模，開發建設單位應提供一定的房屋按照直管公房的租金標準出租給業主委員會、物業管理公司作為辦公用房使用，任何單位和個人不得改變其用途。
　　第四十條　住宅小區按規劃配建有商業網點和其它有經營收入的公用設施、設備、場地提供給物業管理公司經營管理，其中商業網點房經營純利潤的40％納入物業養護維修專項費用，其余經營收用于彌補日常物業管理經費的不足。
　　第四十二條　業主、使用人入住前，應與物業管理公司簽訂入住公約。入住公約對全體業主、使用人具有約束力。入住公約自業主公約生效終止。

　　第六章　法律責任

　　第四十三條　業主、使用人違反業主公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業主公約的，業主委員會有權責令其限期改正。
　　第四十四條　業主、使用人不按期繳納物業管理服務費用的，物業管理公司有權要求其限期繳納，并按合同約定收取滯納金，逾期仍不繳納的，可向人民法院提出訴訟。
　　物業管理公司違反物業管理委托合同的，應當承擔相應的違約責任；造成業主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。
　　第四十五條　業主委員會作出的決定違反本規定的，物業管理主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主和使用人。
　　第四十六條　業主、使用人違反本規定第二十五條、第二十六條、第二十七條、第二十八條規定的，物業管理公司、業主委員會應予以制止，責令其限期改正、恢復原狀、賠償損失；逾期仍不改正的，由政府有關部門依法處理。
　　第四十七條　未取得物業管理資質證書，擅自從事物業管理服務的，由物業管理主管部門責令其停止物業管理活動，并可處以二千元以上二萬元以下的罰款。
　　第四十八條　物業管理公司違反本規定，有下列行為之一的，物業管理主管部門可給予以一千元以上一萬元以下的罰款；
　?。ㄒ唬﹥炔恐贫炔唤∪?、管理混亂，不按規定提供服務的；
　?。ǘ┎话促Y質管理規定從事物業管理服務的；
　?。ㄈ┪飿I管理委托合同終止或解除后，不按規定辦理有關清退或移交手續的。
　　物業管理公司違反本規定情節嚴重的，市物業管理部門可作出降低資質等級的處理決定。
　　第四十九條　物業管理委托合同履行中發生爭議的，由當事人雙方協商解決；協商不成的，可由物業管理主管部門調解，也可依法申請仲裁，或向人民法院提出訴訟。
　　第五十條　當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議向人民法院提起訴訟。

　　第七章　附　則

　　第五十一條　建筑面積二萬平方米（不含本數）以下的住宅小區、十層（不含本數）以下的樓宇及單位職工宿、辦公用房、生產經營用房等的管理，可參照本規定執行。
　　第五十二條　本規定具體應用中的問題由成都市房地產管理局負責解釋。
　　第五十三條　本規定自發布之日起實施。
　　本規定發布前交付使用的建筑面積二萬平方米以上的住宅小區和十層以上的高層樓宇，已實行物業管理的，適用本規定；未實行物業管理的，應完善配套，創造條件，逐步按本規定實行物業管理。