（南建[2008]57號）
第一章 總則
第一條 為規范我區業主大會、業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》和建設部《業主大會規程》等法律法規的規定，結合我區實際，制定本規則。
第二條 本區范圍內業主大會、業主委員會的成立及其活動適用本規則。
第三條 本規則所稱的業主是指物業所有權人，即房地產權利證書記載的權利人。新建商品房已交付使用但尚未進行房屋權屬登記的，已登記備案的商品房買賣合同上記載的買受人，在物業管理活動中視為業主；尚未售出的房屋，建設單位為業主。
業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成，自首次業主大會會議召開之日起成立。業主大會應當代表物業管理區域內全體業主行使在物業管理活動中的合法權利，依法履行相應義務。
業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生。
第四條 區建設局是區物業管理的主管部門（以下簡稱區主管部門），依法對全區物業管理負責管理、指導和監督。
鎮政府（街道辦）物業管理部門，接受區主管部門的業務指導，依法對所轄區范圍內的物業管理活動實施指導、監督和管理。居（村）民委員會負責轄區內物業管理的協調、監督和指導。
區主管部門、鎮政府（街道辦）和居（村）民委員會應分別確定一名負責人分管物業管理工作。鎮政府（街道辦）、居（村）民委員會應分別將物業管理工作納入年度考核體系。
第五條 鎮政府（街道辦）和居（村）民委員會應當依法組織、指導和監督本轄區內物業小區首屆業主大會的成立及業主委員會的選舉工作。
第六條 物業管理區域內，可以建立由區主管部門、區維穩辦、鎮政府（街道辦）、居（村）民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度。
聯席會議由鎮政府（街道辦）負責召集主持,并做好會議記錄的整理保管工作。聯席會議主要協調解決物業管理中的重大問題。
第七條 業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規、規章和政府規范性文件的規定。業主大會、業主委員會不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與本物業管理區域的物業管理無關的活動，不得向業主收取物業管理服務費。
第八條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章和政府規范性文件的，所在地鎮政府（街道辦）應當責令限期改正或者予以撤銷，通告全體業主，并告知區主管部門。業主認為侵犯其合法權益的，也可以請求法院予以撤銷。
第二章 業主大會
第一節 業主大會的組成和職責
第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主較少的，經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十條 下列事項由業主大會（或業主共同）決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第十一條 業主大會（業主共同）決定事項時，業主“專有部分的面積”按所持房地產權證記載的建筑面積（不包括停車位建筑面積）計算；房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按房屋銷售合同確定的建筑面積（不包括停車位建筑面積）計算。
建設單位“專有部分的面積”為未銷售的物業建筑面積，但不包括以下物業的建筑面積：（1）依法歸全體業主所有的物業；（2）停車庫；（3）配電房；（4）垃圾房；（5）不能單獨辦理產證的其他物業。
“建筑物總面積”為所有業主享有的“專有部分的面積”的總和。
業主人數按房地產權證數確定，一個產權證計為一個業主人數。房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按已登記備案的房屋銷售合同數確定，一份合同計為一個業主人數。
建設單位擁有多個房地產權證的，只計一個業主人數。
建設單位擁有多個房地產權證的，只計算一個業主人數。
車位的產權證、車位合同不計業主人數。
第二節 首次業主大會會議的籌備
第十二條 業主大會成立的法定條件成熟后，建設單位、物業服務企業或業主代表可以書面告知物業所在鎮政府（街道辦）物業管理部門，提出成立業主大會的書面要求。
前款“法定條件”指已交付使用物業的建筑面積達到物業管理區域建筑面積50%以上，或已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且自首套物業交付使用之日起已超過一年的。
第十三條 鎮政府（街道辦）物業管理部門應在收到書面告知后15日以內，負責牽頭組織、指導、協調成立首次業主大會籌備組。
籌備組一般由7－13名成員組成，其中鎮政府（街道辦）物業管理部門和居（村）民委員會、建設單位代表各1名、業主代表4－10名?；I備組的組長由居（村）民委員會的工作人員擔任?；I備組中的業主代表由鎮政府（街道辦）物業管理部門和居（村）民委員會推薦產生或由業主民主推選產生。業主為法人或者其他組織的，委托其工作人員參加籌備組的，應當書面委托。
業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起7日內在物業管理區域內公布。
區主管部門應當指導籌備組開展工作。物業服務企業應配合籌備組開展工作。
第十四條 籌備組的主要職責如下：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（二）確認業主身份，確認物業管理區業主總人數和總建筑面積；
（三）提出業主委員會委員候選人產生辦法以及建議名單，并征求業主意見；
?。ㄋ模﹨⒄諈^主管部門的示范文本，擬訂大會議事規則和管理規約等草案，并征求業主意見；
?。ㄎ澹┳龊谜匍_會議的其他準備工作。
前款第（一）項至第（四）項的內容應當在會議召開十五日前在物業管理區域內公告。
第十五條 業主委員會一般由5至9人的單數組成，具體人數由籌備組根據該物業管理區域的實際情況確定。
第十六條 業主委員會委員選舉原則上采取差額選舉的方式。
第十七條 籌備組應當依法確認業主身份，并發放表決票或選票，表決票或選票應當寫明業主姓名、性別、住址、有效的聯系方式及擁有的建筑面積等基本內容。
第十八條 業主委員會委員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可以推薦1名候選人?；I備組應該審查候選人的資格并確定候選人名單。
業主聯名推薦的，應在籌備組規定的時間內完成，逾期推薦的無效。
籌備組審查候選人資格和確定候選人名單，是指籌備組審查被提名候選人是否具備作為業委會成員的條件，并依照公示過的選舉辦法確定正式候選人。
第十九條 籌備組應當將下列事項在物業管理區域內公示，公示時間為7日：
（一）管理規約（草案）、業主大會和業主委員會議事規則（草案）；
（二）業主委員會候選人簡歷表、參選承諾書，會議的表決票和業主委員會選票（樣本），業主大會會議議程。
業主對上述公示事項有異議的，應當在公示期內以書面形式署名向籌備組提出?；I備組應當在5日以內予以答復。
第二十條 籌備組應當于業主大會會議召開15日前將會議通知以下列方式之一送達業主：
（一）當面遞交書面通知；
（二）將書面通知放入業主信箱內或業主的物業專有部分內；
（三）郵寄。
此外，會議通知還應當在小區公告欄或其他顯著位置公告。
通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業主委員會委員候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務等。
第三節 首次業主大會會議的召開
第二十一條 首次業主大會會議的內容包括：
（一）表決通過管理規約、業主大會和業主委員會議事規則；（二）選舉產生業主委員會及委員；
（三）其他需要業主大會會議表決通過的事項。
第二十二條 業主為法人的，由其法定代表人行使投票權。業主為無民事行為能力或限制民事行為能力人的，由其法定代理人行使投票權。
業主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。書面委托書應載明具體委托事項。
投票時，業主應出示房產證或身份證；代理人應出具業主的委托書和委托雙方的有效身份證明。
第二十三條 住宅物業超過三百套的，可以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。
推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；需要投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
第二十四條 單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定1名投票人。
第二十五條 業主委員會委員候選人以得票多少排序，按預定委員人數得票多者依次當選為首屆業主委員會委員，產生業主委員會。
第二十六條 采用書面形式召開業主大會會議的，籌備組應當在公示期滿3日以內組織人員根據規定的時間、地點和方式發放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作。
第二十七條 回收時限屆滿后，如與會業主的總票權數未達到業主大會總票權數法定比例的，由籌備組以公告形式告知全體業主延長投票時間，組織人員催收表決票、選票，直至與會業主總票權數達到業主大會總票權數法定比例。
前款“與會”指收到業主或其委托人的表決票或選票。
前款“與會業主總票權數”指與會的業主所持票權數的累計之和。
第二十八條 籌備組負責開箱驗票，統計并在物業管理區域內公布選舉結果。
第二十九條 籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起30日以內組織召開首次業主委員會會議，由業主委員會委員推選產生業主委員會主任1名、副主任1至2名，并將各委員的分工情況予以公告。
首次業主委員會會議結束后，籌備組自行解散。
第四節 業主大會定期會議和臨時會議
第三十條 業主大會會議除首次會議以外分為定期會議和臨時會議。
第三十一條 業主大會定期會議由業主委員會按照有關法規和管理規約的規定召集，每年至少應召開一次。
經業主提議，且提議業主達到法定數額的，可以召開臨時業主大會，業主委員會應當于接到提議后10日以內依法召集業主大會臨時會議。
前款“法定數額”指提議業主人數占小區總業主人數20%以上。
提議應附上提議業主本人的簽名、聯系電話、物業名稱。
業主委員會有權核實提議業主的業主身份，無法核實業主身份的業主的提議無效。
第三十二條 業主委員會逾期不召集業主大會會議的，鎮政府（街道辦）物業管理部門可以責令業主委員會限期召集；逾期仍不召集的，由提議業主提請物業所在地的所在鎮政府（街道辦）物業管理部門和居（村）民委員會組織召集”。
第三十三條 業主大會定期會議和臨時會議的會務準備、召開、表決等參照首次業主大會的相關規定執行。
第三十四條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會集體辭職的，業主大會仍應依法履行職責。所在地鎮政府（街道辦）物業管理部門和居（村）民委員會應組織召集業主大會，選舉新一屆業主委員會。
第三十五條 除業主委員會和鎮政府（街道辦）物業管理部門和居（村）民委員會外，任何單位和個人不得非法召集業主大會定期會議和臨時會議。
第三章 業主委員會
第三十六條 業主委員會應當依法履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，向業主大會報告物業管理的實施情況；
（二）組織業主委員會委員的換屆選舉工作；
（三）代表業主大會簽訂物業管理服務合同；
（四）監督管理規約的實施；
（五）配合鎮政府（街道辦）、鎮政府（街道辦）物業管理部門和居（村）民委員會做好本物業管理區域內的社區管理工作；
（六）公布業主委員會及委員的有效聯系方式，及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業管理服務合同；
（七）調解處理業主之間、業主與物業管理公司之間的糾紛；
（八）業主大會賦予的其他職責。
第三十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日以內將成立情況向物業所在地的鎮政府（街道辦）物業管理部門備案。備案時應提交以下材料：
（一）業主委員會備案登記表；
（二）管理規約；
（三）業主大會、業主委員會議事規則；
（四）會議記錄、會議決定和會議表決結果；
（五）業主委員會組成人員基本情況及委員分工情況；
（六）其他資料。
鎮政府（街道辦）物業管理部門應當在收到上述材料后15日以內將有關情況書面通報所在地鎮政府（街道辦）、居（村）民委員會、公安派出所、物業建設單位、物業服務企業，并每一季度向區主管部門上報一次業主委員會的備案情況。
第三十八條 前條備案事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日以內將變更情況向鎮政府（街道辦）物業管理部門備案?！ ?br />
第三十九條 業主委員會候選人、委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：
具有完全民事行為能力；
（二）遵紀守法；
（三）遵守管理規約，按時繳納物業管理服務費，專項維修資金、無損害公共利益行為等；
（四）熱心公益事業，責任心強，具有社會公信力；
（五）具有必要的工作時間和一定組織能力；
（六）本人、配偶以及直系親屬未在本物業管理區域的物業服務企業內任職。
業主委員會主任、副主任原則上應由具有佛山市戶籍的委員擔任，但全部委員均不具有佛山市戶籍的除外。
第四十條 業主委員會委員應履行下列職責：
（一）模范遵守管理規約、履行業主義務，按時交納物業管理服務費；
（二）定期與業主溝通，了解業主在物業管理方面的意見和建議；
（三）向業主委員會報告業主的意見和建議。
第四十一條 業主委員會委員應參加由區、鎮（街道）主管部門組織的業務培訓，參加區、鎮（街道）主管部門召集的會議。
第四十二條 業主委員會應當建立業主委員會活動檔案，并指定專人保管，也可以委托所在地鎮政府（街道辦）物業管理部門或居（村）民委員會管理。檔案一般包括以下內容：
（一）各類會議記錄、紀要；
（二）業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料；
（三）各屆業主委員會選舉產生、備案的材料；
（四）業主名冊；
（五）物業管理服務合同；
（六）有關法律、法規和業務往來文件；
（七）業主和使用人的書面意見、建議書；
（八）維修資金收支情況；
（九）其他書面和實物資料。
第四十三條 業主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。
經三分之一以上委員提議，應當及時召開業主委員會會議。
業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。
業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。
業主委員會召開會議時，可邀請所在地鎮政府（街道辦）和鎮政府（街道辦）物業管理部門、公安派出所和居（村）民委員會派員列席會議。
第四十四條 業主委員會有條件的，可以聘請1名執行秘書，負責處理業主委員會的日常事務。
第四十五條 業主委員會委員的任期為2年。
業主委員會委員任期屆滿前2個月內，業主委員會和物業服務企業應當報告鎮政府（街道辦）、鎮政府（街道辦）物業管理部門和居（村）民委員會，同時開展換屆選舉工作。
第四十六條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉工作的，所在地鎮政府（街道辦）物業管理部門應該責令該業主委員會組織換屆選舉工作；逾期仍不組織的，由鎮政府（街道辦）物業管理部門和居（村）民委員會組織換屆選舉工作。
因參加業主大會會議的業主未能達到法定人數等客觀原因未能如期換屆改選的，業主委員會仍應繼續履行職責，直至新一屆業主委員會產生為止。
第四十七條 新一屆業主委員會產生后10日以內，原業主委員會應當將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業主委員會。逾期不移交的，所在地鎮政府（街道辦）物業管理部門和居（村）民委員會可以請求該區域的轄區民警協助移交。
第四十八條 業主委員會委員缺員超過50%以上的，應當召開業主大會會議增補。業主委員會不組織增補工作的，所在地鎮政府（街道辦）物業管理部門應當責令業主委員會限期組織，逾期仍不組織的，由鎮政府（街道辦）物業管理部門和居（村）民委員會組織增補工作。
第四十九條 分期開發的物業經已入住過半數業主申請，在分期開發期間成立臨時業主委員會，臨時業主委員會的委員總數應在5人以內，并向所在地鎮政府（街道辦）物業管理部門辦理預備案。新一期物業的業主入住后，應當增補業主委員會委員。
增補的候選人從新一期物業的業主中推舉。
增補委員的數量根據新增人數占總業主人數的比例計算，但增補后的業主委員會委員總人數原則上應在9人以內。
增補工作完成并向鎮政府（街道辦）物業管理部門備案后，臨時業主委員會自動轉變成為正式業主委員會。
第五十條 業主委員會委員有下列情況之一的，由主任提議或鎮政府（街道辦）物業管理部門建議中止其委員資格，經業主委員會會議通過后，將情況在小區內公告：
（一）不再是本物業區域業主的；
（二）因違法犯罪原因不能履行委員義務的；
（三）不遵守管理規約、拒不履行業主義務的；
（四）連續三次以上缺席業主委員會會議的；
（五）因疾病或其他原因喪失工作能力的；
（六）以書面形式向業主大會提出辭呈的；
（七）索取、收受物業服務企業或者相關單位、個人財物的；
（八）本人、配偶或直系親屬在物業管理項目所聘請的物業服務企業內工作的；
（九）其他原因不宜繼續擔任業主委員會委員的。
其中（一）、（二）項情況，委員資格自業主委員會會議通過后終止，其他情況須報業主大會通過后終止。
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日以內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。拒不移交的，業主委員會、鎮政府（街道辦）物業管理部門和居（村）民委員會可以請求該區域的轄區民警協助移交。
第五十一條 業主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。
第五十二條 業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔賠償責任。
第五十三條 業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。以業主委員會的名義發布信息，必須經業主委員會全體委員1/2以上簽字后方可對外公布。
有下列情況之一的，須經全體委員2/3以上簽字。
（一）關于物業專項維修資金的使用、續籌的建議
（二）關于調整物業管理服務費并提交業主大會表決的建議；
（三）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業服務企業的決議；
（四）對物業服務企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；
（五）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；
（六）關于罷免委員的建議；
（七）向有關部門投訴、申請行政復議、訴訟、仲裁的決議；
（八）其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。
前述兩款事項，管理規約和業主議事規則另有規定的從其規定。
第五十四條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會和業主委員會解散的，業主委員會應于業主共同財產清算結束后30日以內，向鎮政府（街道辦）物業管理部門辦理業主委員會注銷備案及向區公安分局辦理印章注銷手續，并將保管的其他檔案資料移交鎮政府（街道辦）物業管理部門。
第五十五條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與鎮政府（街道辦）物業管理部門和居（村）民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
第四章 附則
第五十六條 業主委員會的名稱應當與物業的名稱保持一致。
第五十七條 業主大會議事規則應當規定業主委員會的組成、產生、任期等。業主大會議事規則沒有規定，或者規定不符合法律法規規定的，依照本規則執行。
第五十八條 區主管部門可以制訂發布《南海區管理規約示范文本》、《南海區業主大會和業主委員會議事規則示范文本》及相關文件、表格的樣本，供參照使用。
第五十九條 本規則所稱的“以上”、“以內”包括本數。
第六十條 本規則自發布之日起施行。
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2008/7/14 14:52:00