銅陵市物業管理辦法實施細則

關于印發《銅陵市物業管理辦法實施細則》的通知

銅房[2006]58

市各機關、企事業單位：

    根據《銅陵市物業管理辦法》，我們制定了《銅陵市物業管理辦法實施細則》，現印發給你們，請遵照執行。

銅陵市房地產管理局

二OO六年十二月六日

銅陵市物業管理辦法實施細則

根據《銅陵市物業管理辦法》，制定本實施細則。

一、物業管理范圍

（一）物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序活動。

（二）凡屬“共用部位”和“共用設施設備”的物業，都應屬物業管理范圍：

1、“共用部位”是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；

2、“共用設施設備”是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。

3、業主與物業管理企業約定的其他事項。

二、物業管理企業

物業管理企業須經市房地產管理局資質審查，取得《物業管理企業資質證書》，方可從事住宅區物業管理業務。

物業管理企業資質實行等級制，其管理辦法另行制定。

（一）物業管理企業的權利：

1、物業管理企業應當根據有關法規，結合實際情況，制定物業區域管理辦法；

2、依照物業管理服務合同和管理辦法對物業區域實施管理；

3、依照物業服務合同和有關規定收取管理費用；

4、有權制止違反規章制度的行為；

5、有權要求為玉委員會協助管理；

6、有權選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理業務；

7、可以實行多種經營，以其收益補充物業區域管理經費；

8、其他有關物業管理的權利。

（二）物業管理企業的義務：

1、履行物業服務合同，依法經營；

2、接受業主委員佬物業區域內業主和使用人的監督；

3、重大的管理措施應當提交業主委員會審議，并經業主委員認可；

4、接受市房地產管理局和有關行政主管部門及物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）的監督指導；

5、建立和健全各項規章制度，加強員工的教育培訓，不斷提高管理水平和服務質量；

6、其他應該承擔的義務。

三、業主

房屋的所有權人為業主。

（一）業主在物業管理活動中，享有下列權利：

1、按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

2、提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

3、提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

4、參加業主大會會議，行使投票權；

5、推選業主委員會委員，并享有被選舉權；

6、監督業主委員會的工作；

7、監督物業管理企業履行物業服務合同；

8、對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

9、監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

10、法律、法規規定的基本其他權利；

（二）業主在物業管理活動中，履行下列義務：

1、遵守業主公約、業主大會議事規則；

2、遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

3、執行業主大會的決定 和業主大會授權業主委員會作出的決定；

4、按照國家有關規定交納專項維修資金；

5、按時交納物業服務費用；

6、法律、法規規定的其他義務。

四、業主大會

物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，應履行以下職責：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員、監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業管理企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

五、業主委員會

業主委員會是業主大會的執行機構，應履行以下職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

（四）監督業主公約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

六、物業建設單位

物業建設單位在前期物業管理中應履行以下責任：

（一）物業建設單位在銷售物業前，應當通過招投標的方式選聘物業管理企業實施前期物業管理。經市房地產管理局批準，也可以采用協議方式選聘物業管理企業。物業建設單位（招標人）應依法組織實施前期物業管理招標工作。

（二）物業建設單位在銷售物業之前，應當依照市房地產局公布的業主臨時公約示范文本，制定業主臨時公約。業方臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益。

（三）物業建設新人新事民物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當向物業買受人明示前期物業服務合同及物業管理企業、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式、起始時間和物業管理用房、物業共用部位、共用設施設備等內容。

（四）在規劃、設計房地產項目時，應當統籌規劃、合理布局共用配套設施和物業管理服務設施，物業建設單位不得擅自變更物業管理用房。

物業建設單位銷售物業時，應當在銷售場所將物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備予以公示，并向物業買受人提供書面公示材料。辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當在市房地產管理局的監督下，向物業管理企業移交物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料。物業管理企業應將移交結果向全體業主公示。業主大會成立后，移交業主委員會。

（五）物業建設單位在辦理預售許可證時，向市房地產管理局提供下列備案材料：

1、業主臨時公約；

2、前期物業服務合同（包括物業企業、房屋內容、服務標準、收費標準等）：

3、小區（組團）詳規及規劃審批意見書；

4、按規劃要求建設的公共建筑和物業管理用房及攤入商品房建設成本的物業共用部位、共用設施設備等配套明細表；

（六）物業建設單位對正在建設階段的物業應要求物業管理企業進行前期介入。前期物業服務合同生效之日至物業交付物業管理企業前期介入費用，由建設單位承擔。具體標準由市房產管理局另行制定。

（七）物業管理區域內物業竣工驗收合格并交付使用后，建設單位應當按國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業保修責任。物業建設單位應就保修范圍和保修期限與物業買受人在物業買賣合同中約定。

保修期限自物業竣工驗收合格并交付之日起計算至保修期滿止。

保修期限滿時，建設單位應當就保修事項征求業主意見由業主委員會出具書面監督報告。

物業建設單位提出的物業工程質量保修金，應當專戶存儲、專項用于物業保修期內的維修，并接受業主和業主委員會的監督。物業工程質量保修金提取比例與管理使用辦法，由市房地產管理局另行制定。

七、區（縣）政府、街道辦事處（鄉鎮政府）、社區居委會

（一）區（縣）政府應當按照《銅陵市物業管理辦法》規定的職責，確定專門部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

（二）區（縣）物業管理行政主管部門的主要職責是：具體指導業主籌備成立業主大會；督促業主委員會按規定及時召開業主大會臨時會議；對業主大會的決定、業主公約、業主大會議事規則違反法律、法規的，責令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業主；督促業主委員會逾期換屆；按照《銅陵市業主大會規程》的規定，對業委員會進行審查備案，并及時簽署備案意見報送市房地產管理局備案。

（三）街道辦事處（鄉鎮政府）應當協助有關行政主管部門對物業管理活動進行監督，協調物業管理與社區建設之間的關系。

（四）居民委員會、村民委員會應當支持和配合物業管理企業開展物業管理活動，做好社區管理、社區服務和物業管理工作。

八、行業主管及相關部門

（一）市房地產管理局是全市物業管理行業管理部門，應當履行以下職責：

1、根據國家和省法律法規，結合本市實際，制定全市物業管理各項規章制度，加強行業指導，開展行業培訓，宣傳行業政策、法規、規章，規范物業管理活動行為，促進物業管理行業發展。

2、建立投訴受理制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物定管理活動中的投訴在規定時間內進行調查、處理、并將調查或者處理結果答復投訴人；屬于其它部門職責的應當場告知投訴人向有關部門投訴。

3、制定物業工程質量保修金的提取和管理使用辦法，規范建設單位承擔保修責任的行為。

4、加強物業專項維修資金和制定專項維修資金的使用和管理辦法。按照“專戶存儲、統一管理、按幢設賬、核算到戶”的原則，逐步建立賬戶卡制度和查詢制度。

（二）市政府其它相關部門應當依照各自的職責分工，密切配合，做好物業管理活動的管理和監督工作。對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面的法律、法規規定的行為，接到舉報后，應當依法對違法行為予以制止或依法處理。

九、附則

（一）本細則發布前已實施物業管理的住宅區應當按照《銅陵市物業管理辦法》及本細則規定進行規范。

（二）本細則施行前已驗收交付使用的住宅小區，尚未實行物業管理的，按照《銅陵市物業管理辦法》及本細則規定逐步實施物業管理。

（三）違反本細則規定的，由市房地產管理局按照《銅陵市物業管理辦法》及有關規定予以處罰。

（四）下列“自用設備”和“自用部位”不屬于物業管理范圍，應由業主管理維護：

1、“自用設備”是指一套房屋戶門以內，由業主、物業使用人自用的門窗、衛生潔具及水、電、氣戶表以內管線等設施；

2、“自用部位”是指一套房屋戶門以內，由業主、物業使用人自用的部分（包括一樓房屋業主自用的天井、庭院等）；

（五）本細則由市房地產管理局負責解釋。與《銅陵市物業管理辦法》同步實施，過去規定與本細則不一致的同時廢止。