云南省城市住宅小區物業管理辦法

經省人民政府批準，省建設廳1996年1月28日發布

第一章　總　則

第一條　為加強我省城市住宅小區的物業管理，根據有關法律、法規及《中華人民共和國建設部新建住宅小區管理辦法》，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱城市，是指國家按行政建制設立的市、鎮。

第三條　本辦法所稱住宅小區，是指以住宅為主并配套有相應公用設施及非住宅房屋的居住區，花園住宅、住宅組團（以下簡稱住宅小區）。

本辦法所稱物業，是指住宅小區內各類房屋及相配套的公用設施、道路、交通、綠化、衛生、治安、環境（以下簡稱物業）。

第四條　本辦法所稱物業管理，是指對住宅小區內物業項目進行的維護，修理和整治。

第五條　本辦法所稱業主，是指住宅小區內私有房產，直管公有房產，單位房產的房屋所有權人和單位。

本辦法所稱房屋承租人，是指承租業主房屋居住或使用的單位和個人。

本辦法所稱非業主使用人，是指業主家庭中不與業主共同享有房屋所有權且居住或使用業主房屋的成員。

第六條　住宅小區的公共場所、設施，其業主、房屋承租人和非業主使用人有共同使用的權利和維護的責任。

第七條　住宅小區物業管理實行縣級以上建設行政主管部門歸口管理、業主自治、物業管理公司受委托管理的原則。

第八條　省人民政府建設行政主管部門是省人民政府住宅小區物業管理的行政主管部門（以下簡稱省物業主管部門），負責全省住宅小區物業管理公司的資格認證審批和物業管理人員崗位培訓及崗位證書的發放與管理工作。根據國家有關法律、法規的規定，擬定省物業管理相應的法規、規章；組織實施省的住宅小區物業管理達標評選活動和國家級的住宅小區物業管理達標申報活動；指導住宅小區專用基金的使用，查處或組織有關部門共同查處物業管理中違反有關法規、規章和本辦法的行為。

第九條　州、市人民政府，地區行政公署建設行政策主管部門是同級人民政府、行政公署住宅小區物業管理的行政主管部門（以下簡稱地、州、市物業主管部門），依據有關法律、法規和本辦法的有關規定負責對轄區內物業管理公司資格申報材料的初審和報審；組織實施住宅小區管理達標活動；指導、監督各物業管理公司及住宅小區的管理工作。

縣級人民政府建設行政主管部門是同級人民政府住宅小區物業管理的業務管理部門（以下簡稱縣級物業管理部門），按照本辦法規定，做好以下五項業務管理工作：
（一）組織本辦法的實施；
（二）組織召集第一次業主大會；
（三）監督住宅小區的交接工作；
（四）審批住宅小區公用設施維修養護、房屋修繕工程預決算；
（五）協調物業管理公司與有關部門之間的關系。

第十條　住宅小區可依照本辦法規定成立住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會是住宅小區全體業主合法權益的代表，接受物業管理部門的指導，依據業主公約和管委會章程行使職權。

第十一條　物業管理公司根據本辦法規定取得資格后，可接受管委會委托對住宅小區物業統一實施管理。

物業管理公司可視情況在其管理的住宅小區內設置住宅小區管理處（所）進行日常管理。

第二章　業主大會

第十二條　業主大會是住宅小區業主行使房屋所有權和管理權的一種組織形式。業主大會須依據國家憲法、法律、法規和本辦法的規定進行活動。

第十三條　住宅小區交付使用且入住戶達到50%以上時，縣級物業管理部門應會同開發建設單位召集第一次業主大會，選舉產生第一屆管委會。

第十四條　業主大會由本住宅小區內單位房、直管公房的法人以及年滿十八周歲的全體私房業主組成。私房業主不滿十八周歲者，由其法定代理人代理。

第十五條　業主大會的決定須由出席會議的業主投票數過半通過。投計票的方法規定如下：
（一）私房住宅，以戶為單位一戶一票；
（二）單位房、直管公房住宅以及非住宅房屋，以100平方米建筑面積為一票，不足100平方米建筑面積的按100平方米計算；超過100平方米建筑面積不足200平方米建筑面積的按200平方米建筑面積計算；超過200平方米建筑面積以上的照此類推。

第十六條　業主大會行使下列職權：
（一）選舉、罷免管委會的組成人員；
（二）監督管委會的工作；
（三）審定管委會辦公經費和人員工資；
（四）聽取和審查管委會的工作報告；
（五）決定住宅小區內關于業主利益的重大事項；
（六）修改業主公約；
（七）改變和撤銷管委會不適當的決定；
（八）批準管委會章程。

依據前款一、三、五、六、七、八項所作出的決定和結果須報當地縣級物業管理部門備案。

第三章　管委會

第十七條　管委會是體現業主大會意志的具有獨立法人資格的社團組織。管委會由主任、副主任、委員組成。管委會委員由業主大會在業主中熱心于公益事業、責任心強，有一定的組織能力和必要的工作時間的人員中選舉產生。管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產生。

管委會委員的數額一般為8至12人，經業主大會決定可以適當增減。

管委會可聘請執行書記員1至2名，負責處理管委會日常事務。第十八條　管委會辦公經費和人員工資可在物業管理公司收取的住宅小區管理費及經營的商業用房收入中按一定的比例提取。其提取比例由縣級物業管理部門以年度確定。

第十九條　管委會應當制訂章程。章程須經管委會委員一致同意，并經業主大會批準。

第二十條　管委會的組建應經當地縣級物業管理部門同意，持有關材料向當地政府申請依法核準登記，取得社團法人資格后方能進行活動。

第二十一條　管委會每屆任期3年，管委會委員可以連選連任。管委會主任為專職，委員可兼職。

管委會會議由管委會主任根據工作需要召集，并在會議召開七天前將會議通知書、會議議題及有關材料送達每位委員。管委會召開會議時，可以邀請當地縣級物業管理部門、物業管理公司等單位的人員和承租人、非業主使用人代表參加。

第二十二條　管委會向業主大會負責并報告工作。

第二十三條　管委會行使下列職權：
（一）召集和主持業主大會；
（二）接受住宅小區物業的移交；
（三）擬訂年度公用設施維修養護和房屋修繕項目及專用基金的使用計劃；
（四）聘請物業管理公司對住宅小區進行物業管理，并與其簽訂委托管理合同；
（五）審議物業管理公司制訂的對本住宅小區的年度管理計劃；
（六）監督物業管理公司對本住宅小區的物業管理工作。

第二十四條　管委會決定問題，采取少數服從多數的原則。

第二十五條　管委會的決定和管委會章程的內容不得與憲法、法律、法規和本辦法相低觸。

違反本條前款規定的，縣級以上物業管理部門有權予以糾正或撤銷。

第四章　物業管理公司

第二十六條　物業管理實行資格認證管理制度和管理人員持證上崗工作制度。凡需經營住宅小區物業管理業務，應向當地縣級物業管理部門提出資格申請，經縣級物業管理部門提出意見后由所在地、州、市物業主管部門進行資格初審，取得省建設行政主管部門核發的《物業管理資格證書》后方能按照有關規定組建公司，接受住宅小區委托的物業管理業務。

從事住宅小區物業管理的專職人員，應通過業務培訓，取得省建設行政主管部門核發的《物業管理員崗位合格證書》方可上崗。

第二十七條　物業管理公司根據住宅小區物業委托管理合同對住宅小區實施管理。

委托管理合同應當包括以下內容：委托管理事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費收支、利潤及風險、監督檢查、違約責任及其他權利義務條款。

委托管理合同應當報住宅小區所在地縣級物業管理部門備案。

第二十八條　開發建設單位應當從住宅小區竣工驗收30天后開始自行或者委托物業管理公司對住宅小區進行前期管理，管理費和公用設施維修養護費用由開發建設單位自行承擔。

第二十九條　開發建設單位自行或委托物業管理公司進行前期管理最長期限為兩年。管委會在此期間成立的，開發建設單位應將住宅小區移交管委會，由管委會聘請物業管理公司管理，開發建設單位與原委托單位簽訂的管理合同終止。兩年期滿管委會仍未成立的，開發建設單位應將住宅小區移交當地縣級物業管理部門，由縣級物業管理部門直接委托物業管理公司管理，開發建設單位與原委托單位簽訂的管理合同終止。

開發建設單位或其委托的物業管理公司對住宅小區進行前期物業管理期間，應當接受業主和城建、市政、園林、環衛、物價等有關部門的監督；違反物業管理有關法律、法規和本辦法規定行為的，縣級以上物業管理部門或有關管理部門有權依法進行查處。

第三十條　物業管理公司在住宅小區范圍內就下列事項進行管理：
（一）房屋的使用、維修、養護；
（二）消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理；
（三）清潔衛生；
（四）車輛行駛及停泊；
（五）公共秩序；
（六）縣級以上物業管理部門規定的其他物業管理事項和委托管理合同規定的其他物業管理事項。

第三十一條　物業管理公司的權利：
（一）依據有關法律、法規和本辦法的規定結合所管住宅小區實際情況，制訂所管住宅小區的具體管理辦法；
（二）依據委托管理合同和物價管理部門規定的收費標準收取管理費；
（三）制止違反住宅小區物業管理規定的行為；
（四）選聘專營公司承擔專項經營業務。

第三十二條　對無故不交管理費用的業主和非業主使用人，物業管理公司可要求其限期繳交并按規定收取滯納金；逾期仍不繳交的，物業管理公司可按本住宅小區業主公約和縣級以上物業管理部門有關規定催繳，并通報批評；連續10個月以上拒交各項應交費用的，物業管理公司可向人民法院申請強制追繳。

第三十三條　物業管理公司的義務：
（一）以為業主服務為宗旨，注重社會效益、經濟效益和環境效益；
（二）按省建設行政主管部門有關住宅小區管理標準和管理合同對住宅小區實施物業管理；
（三）接受管委會和業主的監督；
（四）組織或協助有關部門提供社區生活服務和開展社區文化活動；
（五）按照法律、法規和地方人民政府的有關規定從事經營活動。

第三十四條　物業管理公司對住宅小區的管理未能按期達到省建設行政主管部門規定的有關住宅小區管理標準或縣級以上物業管理部門規定的其他物業管理事項、管委會委托管理合同的，或者違反委托管理合同的，委托方可以終止合同。

因管理、維修、養護不善，造成業主損失的，物業管理公司應當賠償損失；違反有關法律、法規和政策規定的，或者擅自提高收費標準、亂收費的，由有關部門依法予以處理。

第三十五條　物業管理公司可享受國家對第三產業的優惠政策。

第五章　業主公約

第三十六條　本辦法所稱業主公約，是指由業主承諾的，對全體業主具有約束力的，有關業主在住宅小區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。

第三十七條　業主公約文本統一由地、州、市物業主管部門制訂。

業主大會可以根據本住宅小區的實際情況對業主公約進行修改補充，修改補充后的業主公約須報住宅小區所在地的縣級物業管理部門、地、州、市物業主管部門備案。修改補充后的業主公約應當符合法律、法規和本辦法的規定。

第三十八條　業主公約應當包括下述內容：
（一）住宅小區名稱、地點、面積及戶數；
（二）公共場所及公用設施狀況；
（三）業主大會的召集程序及決定住宅小區重大事項的方式；
（四）業主使用其住宅小區內住宅、公共場所及公用設施的權利和義務；
（五）業主參與住宅小區物業管理的權利和義務；
（六）業主對管委會及物業管理公司的監督權；
（七）房屋維修基金和管理費用的繳交；
（八）業主在本住宅小區應遵守的行為準則；
（九）違反業主公約的責任；
（十）其他有關事項。

第三十九條　業主公約在住宅小區入住率達到50%后，經已入住業主中持有過半數以上投票權的業主簽字后生效。已生效的業主公約對本住宅小區所有業主和非業主使用人具有約束力。

第六章　住宅小區的使用及維護

第四十條　移交住宅小區時，開發建設單位應當向管委會移交下列住宅小區工程建設資料：
（一）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）其他必要的資料。

第四十一條　業主和非業主使用人使用房屋應當遵守下列規定：
（一）未經當地縣級物業管理部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；
（二）不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓、板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒，放射性等物品，但自用生活燃料除外；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益的活動；
（五）不得侵害他人的正當權益。

第四十二條　房屋的維修責任，按下列規定劃分：
（一）室內部分，由業主負責維修；
（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋的本體公用設施，由管委會委托物業管理公司定期養護和維修，其費用從房屋維修基金中支出。

第四十三條　住宅小區的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚）等住宅小區公用設施由物業管理公司統一管理維修養護。管理費和維修養護費用分別從管理費、公用設施專用基金中支出。

人為造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

第四十四條　住宅小區水、電、煤氣、通訊等管線的維修養護，由有關供水、供電、供氣及通訊單位負責，維修養護費用由有關負責單位支付。

第四十五條　凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規定應由業主修繕的，業主應及時進行修繕，其費用由業主承擔。

第四十六條　住宅小區內禁止下列行為：
（一）踐踏、占用綠化地；
（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施；
（三）亂拋垃圾、雜物；
（四）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；
（五）損毀、涂劃園林藝術雕塑；
（六）聚眾喧鬧；
（七）隨意停放車輛和鳴喇叭；
（八）發出超出規定標準的噪音；
（九）排放有毒、有害物質；
（十）經營業主公約所禁止的行業；
（十一）法律、法規及縣級以上人民政府規定禁止的其他行為。

第四十七條　違反本辦法第四十一條，第四十六條一、二、三、四、五項規定的，物業管理公司有權制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可進行強制恢復；造成損失的，有權要求其賠償。

對違反第四十六條六、七、八、九、十、十一項規定的，由有關部門依法查處。

第七章　住宅小區專用基金與專用房屋的管理與使用

第四十八條　住宅小區物業管理專用基金由公用設施專用基金，房屋維修專用基金組成，以城市為單位設基金會統一管理。專用基金屬住宅小區全體業主所有，并用于公用設施的維修養護和房屋的修繕。

第四十九條　公用設施專用基金由開發建設單位按住宅小區建設投資總額2%的比例，在住宅小區移交時一次性向管委會劃撥。公用設施專用基金在小區開發建設成本中列支。

第五十條　房屋維修基金由管委會按每平方米建筑面逐月直接向業主收取。其金額比例由省物價部門統一規定。房屋維修基金應以房號為單位分別存入基金會，發生房屋權屬轉移，房屋維修基金劃歸權屬轉移后的業主享有，對原業主不作房屋維修基金的清退。

第五十一條　住宅小區專用基金會為股份制，基金會設董事會，其董事由各住宅小區管委會推選組成。除管委會股份外，基金會可吸收單位股金，但單位股金不得控股。

住宅小區專用基金會應當接受上一級人民銀行的監督和物業主管部門的指導。

住宅小區專用基金在保證滿足公用設施的維修、養護和房屋修繕需要的前提下，可委托銀行信貸。

第五十二條　開發建設單位應在移交住宅小區時，以建造成本價向管委會提供管委會辦公用房和物業管理公司辦公業務用房，所提供房屋的購房款可在住宅小區公用設施專用基金中列支。所購房屋，產權屬小區全體業主所有，歸管委會和接受委托的物業管理公司使用。

第五十三條　開發建設單位應在移交住宅小區時，須將建造小區時進入成本的商業用房、公用配套設施一并移交管委會。已進入成本的商業用房、公用設施的產權屬小區全體業主所有。商業用房和有經濟收入的公用配套設施、設備、場地等，管委會可按委托管理合同委托物業管理公司經營。其收入用于補充住宅小區公用設施維修養護費用和管理經費的不足。

托管的商業用房、設施，物業管理公司對外出租可免交租賃管理費。

第五十四條　本辦法施行前交付使用的住宅小區，未按規劃設計要求建設的，開發建設單位應當按照規劃設計的要求在縣級人民政府建設行政主管部門規定的時間內完成全部工程項目。

第五十五條　開發建設單位違反本辦法第四十九條、第五十二條、第五十三條有關規定的，縣級以上物業管理部門應當責令限期履行。在規定的期限內不履行的，縣級以上物業管理部門可申請人民法院強制執行。違反第四十九條規定的，縣級以上物業管理部門有權要求開發建設單位支付延期付款滯納金。

第五十六條　住宅小區的公用設施專用基金、房屋維修專用基金和管理費的收支帳目，管委會須每年至少公布一次，接受業主的監督。

第八章　附　則

第五十七條　寫字樓、商住樓、別墅區及其它可委托進行管理的房屋的物業管理可參照本辦法執行。

第五十八條　本辦法由云南省建設行政主管部門負責解釋。

第五十九條　本辦法自發布之日起施行。