蕪湖市市區物業專項維修資金管理實施辦法

（蕪政[2007]70號） 

各縣、區人民政府，經濟技術開發區、長江大橋開發區管委會，市政府各部門、各直屬單位，駐蕪各單位：

    《蕪湖市市區物業專項維修資金管理實施辦法》已于2007年6月25日經市政府第51次常務會議審議通過，現印發給你們，請遵照執行。

二OO七年八月十七日

蕪湖市市區物業專項維修資金管理辦法

第一章 總則

第一條為建立和完善物業維修機制，加強物業專項維修資金管理，維護物業專項維修資金所有人的合法權益，保障物業共用部位共用設施設備的正常維修、更新和改造，根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》和《安徽省物業專項維修資金管理暫行辦法》等法律、法規、規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市市區內物業專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的交存、使用、管理、監督。
本辦法所稱專項維修資金是指由業主交存的專項用于國家規定的保修期滿后的物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造工程的資金。

第三條市房地產行政主管部門（以下簡稱主管部門）是本市市區專項維修資金管理的主管部門，負責指導、協調、監督維修資金的管理與使用，其所屬的市物業專項維修資金管理機構（以下簡稱管理機構）具體負責本市專項維修資金的交存、管理及使用的日常工作。
市財政部門、審計部門按照各自職責負責專項維修資金交存、
管理、使用的監督和審計工作。

第四條專項維修資金的管理，由財政部門實行專戶存儲、集中歸集，主管部門核算到戶、按季結息、?？顚Ｓ?、業主決策、政府監督的原則。

第五條住宅物業（含住宅商品房、拆遷安置小區住宅房、集資建房、政府統建的移民建鎮安居房、房改房等）、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照本辦法規定交存專項維修資金。

第六條業主交存的專項維修資金屬業主所有。

第二章 交存

第七條首次專項維修資金，由業主以商品房購房款總額為基數，分別按照下列比例交存：
（一）未配備電梯的，按照1％的比例交存；
（二）配備電梯的，按照1.5％的比例交存。
建設單位自用、出租、被限制銷售以及辦理商品房初始登記證時尚未實現銷售的住宅物業或者與住宅樓結構相連的非住宅物業，由建設單位以同期同類商品房售房款為基數，按本條第一款規定交存首次專項維修資金。
住宅小區內非交易方式取得的社區用房，接收單位應按照同期同類商品房售房款的1％的比例交存。
住宅小區內與住宅樓結構不相連的非住宅物業，按照購房款總額或者同期同類商品房售房款的1％的比例交存。

第八條首次專項維修資金的交存方式如下：
（一）業主在辦理物業權屬登記時，到管理機構指定的窗口交存；
（二）建設單位自用、出租的住宅物業或者與住宅樓結構相連的非住宅物業，建設單位在辦理物業權屬登記（含初始登記）時，到管理機構指定的窗口交存；
（三）建設單位被限制銷售以及辦理商品房初始登記證時尚未實現銷售的住宅物業或者與住宅樓結構相連的非住宅物業，由建設單位到管理機構指定的窗口先行代交。
違反前款規定，未全額交存專項維修資金的，主管部門不予辦理物業權屬登記。

第九條管理機構收取專項維修資金，應當向交存人（單位）出具省人民政府財政部門統一監制的物業專項維修資金專用票據。

第十條一幢房屋或一戶業主的專項維修資金經使用后，不足首次交存的專項維修資金的30％時，該幢房屋業主或該戶業主應當續籌專項維修資金。
專項維修資金續籌的標準和方案由業主委員會擬定，提交業主大會決定后，由業主委員會具體負責實施。續籌金額一般按照不低于首次交存額確定。
續籌資金必須繼續交存到專項維修資金開戶銀行，存入業主明細表。業主續籌專項維修資金有困難的，經所在單位證明，維修時可由業主及其配偶申請提取其個人住房公積金賬戶內的存儲余額。

第十一條已辦理《房地產權證》未建立專項維修資金的住宅小區內的物業應主動補交專項維修資金。業主補交金額，應根據上年全市商品房平均價格或該小區房屋轉讓的平均計稅價格按第七條規定的比例計算。
補交專項維修資金時，同一住宅小區內應執行同一年度標準，即區域內首戶業主交納專項維修資金之日的年度標準，其它業主按此標準執行。

第十二條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將業主所得收益30％補貼物業管理公共服務費，70％納入專項維修資金，在物業管理區域內統籌使用，優先用于物業管理用房的維修工程，但業主大會另作決定的除外。
前款規定的物業管理企業代辦費用，由業主委員會和物業管理企業在物業服務合同中約定。

第三章 管理

第十三條市財政部門會同主管部門通過招標方式確定商業銀行，設立專項維修資金管理專用賬戶。
主管部門在專項維修資金管理專戶中以物業管理區域為單位設立賬戶，并按幢、按戶設置明細賬目。

專項維修資金應當自存入專戶之日起記賬到戶，按季結息到戶。

第十四條主管部門、管理機構以及招標確定的商業銀行，應當建立專項維修資金公示和查詢制度，完善專項維修資金賬戶的設立、儲存、使用、查詢等手續。

第十五條專項維修資金賬戶的賬目管理，在業主委員會成立之前，由管理機構代管；在業主委員會成立之后，由業主委員會負責管理，也可以根據業主大會的決議將專項維修資金賬戶的賬目管理委托給管理機構、物業管理企業或其它社會中介機構代管。委托物業管理企業或其它社會中介機構代管的，應當簽定委托代管合同，并報主管部門備案，接受主管部門和業主委員會的檢查與監督。

第十六條業主大會決議將專項維修資金賬戶的賬目管理委托給物業管理企業或其它社會中介機構代管的，應由業主委員會和物業管理企業或其它社會中介機構雙方負責人同時到管理機構提交下列材料：
（一）業主大會決議；
（二）委托合同；
（三）受托物業管理企業或其它社會中介機構資質證書和營業執照。

第十七條管理機構代管專項維修資金賬目的，應當接受市財政、審計等部門的監督和檢查。

第十八條業主大會成立后，業主委員會應當到主管部門查詢所在物業管理區域內交存專項維修資金的業主名單和金額，并在物業管理區域內適當地點向全體業主公示。
業主未交存專項維修資金的，業主委員會應當督促其交存。逾期仍未交存的，業主委員會可以向物業所在地人民法院起訴。

第十九條專項維修資金在保證正常使用的前提下，經業主大會決定，業主委員會可以委托主管部門按照國家規定購買一級市場國債。購買國債的增值部分，扣除市財政部門核定的管理費用外，應當納入專項維修資金，在物業管理區域內統籌使用。禁止任何單位和個人挪用專項維修資金及增值部分。

第二十條物業轉讓時，業主應當結清專項維修資金。專項維修資金尚有節余的，應當隨物業所有權同時轉讓過戶。
物業轉讓時，業主未結清專項維修資金的，主管部門不予辦理物業轉讓手續。
物業因拆遷或者其它原因滅失的，由業主提出證據，經管理機構核實后，將業主交存的專項維修資金賬面余額返還業主。

第四章 使用

第二十一條專項維修資金的使用，應當遵循程序規范、公開透明、權利與義務相一致的原則。

第二十二條專項維修資金的使用范圍包括：
（一）物業共用部位維修工程
1．主體承重結構部位損壞，需要拆換、加固的；
2．戶外墻面因損壞需要重新進行防水或者保溫層施工的；
3．整幢樓外檐面層脫落達到整幢樓外檐面積30％以上，需要修繕的；
4．整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的；
5．經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意使用專項維修資金的其它維修工程。
（二）物業共用設施設備維修工程
1．物業管理區域內路面破損30％以上，需要整體修復的；
2．整幢樓或者單元上下水管道、落水管等老化、損壞，需要更新、改造的；
3．智能化系統、消防控制系統等需要整體更新、改造或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價20％的；
4．電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價20％的；
5．二次供水及消防水泵等因損壞，需要更新、改造的；
6．物業管理區域內的圍墻、大門等因損壞，需要整體修繕、更新的；
7．經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意使用專項維修資金的其它維修工程。

第二十三條物業共用部位維修、更新、改造工程需使用專項維修資金的，由業主委員會（尚未成立業主委員會的，由物業所在區域的居民委員會）向市房屋安全鑒定部門或房屋質量檢查部門申請鑒定，鑒定材料在申請使用專項維修資金時一并提交主管部門。

第二十四條物業管理的下列費用，按照下列規定承擔，不得從專項維修資金中列支：
（一）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，由物業管理企業從業主交存的物業服務費中支出。
（二）物業在保修范圍和保修期限內發生質量問題需要維修的費用，由建設單位承擔。
（三）物業管理區域內產權屬市政、供電、供水、供氣、郵政、電信、環衛、有線電視等部門或單位所有的市政公用設施和相關設施設備，應當由產權單位或部門自行維修養護。
（四）因人為使用不當或者故意、過失造成物業共用部位、共用設施設備損壞的，由責任人負責修復或依法承擔賠償責任。

第二十五條使用專項維修資金應當遵循下列程序：
（一）制定年度使用計劃；
（二）公示使用計劃（不少于15日）；
（三）提交業主大會（或維修工程涉及的業主）表決，并形成決議；
（四）業主委員會或居民委員會提出申請；
（五）主管部門審核工程預算書；
（六）主管部門通知開戶銀行辦理預支用手續；
（七）施工與驗收；
（八）辦理結算手續。
前款規定的使用計劃由業主委員會制定，尚未成立業主委員會的，由物業所在區域的居民委員會制定。業主委員會或居民委員會可以委托物業管理企業或其它社會中介機構制定專項維修資金的使用計劃。
專項維修資金使用計劃，必須經過經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決通過后，才能實施。

第二十六條申請使用專項維修資金，應當由業主委員會或者居民委員會向主管部門提供以下材料：
（一）專項維修資金使用計劃；
（二）維修、更新和改造項目材料與工程預算書；
（三）業主大會決議或相關業主出具的書面確認證明；
（四）專項維修資金列支范圍的經公示的業主簽名冊；
（五）業主委員會、物業管理企業或居民委員會出具的相關證明材料。
主管部門應當自收到前款規定的材料之日起2日內進行核實，符合專項維修資金使用規定的，通知專項維修資金開戶銀行辦理專項維修資金預支用手續。主管部門批準的預支款不超出維修工程預算款的50％，差額部分在維修工程驗收合格后結算。

第二十七條經業主大會授權，業主委員會可以委托物業管
理企業依法確定施工單位，簽定施工合同，組織施工及驗收等。未成立業主委員會的，由居民委員會組織實施。維修工程竣工后，主管部門、業主委員會（或居民委員會）、物業管理企業應同時到現場依法竣工驗收，經驗收合格后方可交付使用。
維修工程驗收合格后，業主委員會或居民委員會持專項維修資金預支用手續、維修工程施工合同、維修費用發票到主管部門辦理維修費用決算單、最終維修費用分攤明細表，并到開戶銀行辦理資金結算手續。

第二十八條符合專項維修資金使用條件的維修工程費用按照下列規定列支：
（一）物業管理區域內共用設施設備維修工程費用，由全體業主按照其所有的物業建筑面積比例分攤承擔，并從業主各自交存的專項維修資金中列支；
（二）整幢樓或者單元本體共用部位、共用設施設備維修工程費用，由整幢樓或者單元業主按照其所有的物業建筑面積比例分攤承擔，并從業主各自交存的專項維修資金中列支。

第二十九條發生危及物業安全以及影響物業正常使用等緊急情況，需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的，由業主委員會、物業管理企業或者居民委員會提出專項維修資金使用方案，經主管部門審核后，預先從專項維修資金中撥付，再按照本辦法第二十五條、第二十六條規定辦理專項維修資金使用和支取手續。

第五章 監督

第三十條業主委員會應當每半年向業主公示專項維修資金交存、使用和管理等情況，接受業主的監督。
業主對專項維修資金的交存、使用等情況有異議的，可以向業主委員會申請復核；對復核結果有異議的，可以向主管部門申請重新復核。業主委員會和主管部門應當自收到申請之日起5日內給予書面答復。

第三十一條主管部門及其管理機構應當接受市審計部門對物業專項維修資金的審計監督。
專項維修資金的財務管理和會計核算，應當符合國務院財政行政主管部門的規定。
市財政部門應當加強對專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第三十二條專項維修資金專用票據的領取、使用、保存和核銷，應當符合省人民政府財政、建設行政主管部門的規定，并接受其監督。

第六章 法律責任

第三十三條違反本辦法規定，挪用專項維修資金的，由主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第三十四條違反本辦法規定，使用、保存、核銷專項維修資金專用票據的，依照有關法律、法規的規定給予處罰。
第三十五條主管部門、管理機構及相關管理部門違反本辦法規定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）減免業主應當交存的專項維修資金的；
（二）不按照規定收取、管理專項維修資金的；
（三）挪用專項維修資金的；
（四）不按照規定對專項維修資金的使用進行監督的；
（五）有其他徇私舞弊、濫用職權、玩忽職守行為的。

第七章 附則

第三十六條市區公有住房出售后專項維修資金的交存、使用和管理辦法，在省政府制定公有住房專項維修資金的交存、使用和管理辦法前，執行現行規定。

第三十七條住宅小區外與住宅樓結構不相連的非住宅物業的專項維修資金交存、使用和管理，參照本辦法執行。

第三十八條市轄三縣的維修資金管理，可參照本辦法制定和執行。

第三十九條本辦法所稱物業共用部位，是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所指物業共用設施設備，是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、照明、鍋爐、消防、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體設施與場所及其使用的房屋等。

第四十條本辦法實施中的具體問題由市房地產行政主管部門負責解釋。

第四十一條本辦法自2007年9月1日起實施。