蕪湖市物業服務收費管理實施辦法

（原蕪價經費[2005]161號已廢止） 

    第一條　為規范本市市區內物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，促進物業服務管理健康發展，根據國務院《物業管理條例》等相關法規和行政規章，結合我市實際制定本辦法。

    第二條　本辦法適用于本市市區內具有物業管理企業資質的企業物業服務的收費行為。

    第三條　本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的管理服務費用。

    第四條　政府提倡業主或業主委員會通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費通過市場競爭機制形成。

    第五條　市價格主管部門會同市房地產主管部門負責全市物業服務收費的管理與監督工作。

    第六條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務內容、服務質量相適應的原則。

    第七條   物業服務收費包括物業綜合服務費、車輛停放

    服務費、裝飾裝修垃圾清運費和代收代辦服務費、特約服務費。

    根據不同物業的性質和特點，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。

    住宅小區物業綜合服務費、小區車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費，實行政府指導價。

    非住宅物業服務收費和物業企業接受委托開展的特約服務、代收代辦等服務收費，實行市場調節價。

    第八條　實行政府指導價的住宅小區物業綜合服務收費實行分等定價。市價格主管部門會同市房地產主管部門根據住宅小區的硬件設施、環境和物業管理企業的服務內容、服務標準，制定住宅小區物業綜合服務等級標準；按照合理補償、保本微利的原則，制定物業綜合服務收費中準指導價、浮動幅度，定期調整并向社會公布。

    實行政府指導價的物業綜合服務收費，其利潤率不得超過物業服務成本的5%。

    第九條 業主、業主委員會選聘物業管理企業之前，由開發建設單位選聘物業企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同；建設單位在銷售物業之前，應當制定業主臨時公約，臨時公約不得侵害業主的合法權益。

    第十條　前期物業綜合服務費應在政府指導價范圍內由物業管理企業與開發建設單位對照有關標準，在前期物業服務合同中約定，建設單位與物業買受人簽定物業買賣合同前，應將前期物業綜合服務費標準報市價格主管部門備案。前期物業服務合同作為物業買賣合同附件，經物業買受人簽字確認。

    前期物業服務合同應當明確物業綜合服務費的計費方式、計費起始時間，并同時約定物業管理服務內容、服務標準，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

    以招投標方式確定的住宅小區前期物業綜合服務收費標準，在業主入住前應報市價格主管部門備案。

    第十一條 別墅區內連排別墅按別墅物業綜合服務收費標準執行；普通住宅區內連排別墅參照高層一級物業綜合服務收費標準執行（雙方有約定的從其約定）。

    第十二條  業主改變住宅使用功能的，物業管理企業可以按照非住宅性質收取物業服務費和其他費用（雙方有約定的從其約定）。

    第十三條　住宅小區入住率達50%以上、首批物業交付滿2年并且入住率超過30%、首批物業交付滿3年，具備此三個條件之一的，應當成立業主委員會，業主委員會由業主大會選舉產生。物業管理企業依據《住宅小區物業管理綜合服務等級標準評分細則》，結合業主或業主委員會的意見確定本小區物業服務等級。住宅物業綜合服務收費標準由業主委員會經業主大會同意后，在政府指導價范圍內，對照規定標準與物業管理企業在物業服務合同中約定。物業管理企業實施收費前，應當報價格主管部門、房地產管理行政主管部門備案。雙方約定不成的報價格主管部門審定。

    第十四條　實行市場調節價的物業服務收費，在業主委員會未成立前，由開發建設單位與物業管理企業在前期物業服務合同中約定；業主委員會成立后，由業主委員會經業主大會同意后與物業管理企業在物業服務合同中約定。

    第十五條　物業服務收費可以采取包干制或酬金制等形式。

    包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業管理企業承擔的物業服務計費方式。

    酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
   
    第十六條　實行物業服務費用包干制的，物業管理綜合服務費用包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

    實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

    物業服務成本或者物業服務支出包括：

    1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

    2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行維護費用；

    3、物業管理區域清潔衛生費用；

    4、物業管理區域綠化養護費用；

    5、物業管理區域秩序維護費用；

    6、企業辦公費用；

    7、企業固定資產折舊費用；

    8、共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

    9、電梯及增壓水泵日常運行維護費；

    10、經業主或業主委員會同意的其他費用；

    第十七條　業主或使用人自辦理物業交付使用手續之日起，應當按照物業服務合同的約定交納物業綜合服務費。出租或以其他方式交他人使用的物業，業主應及時到物業管理企業登記，物業綜合服務費用由業主或使用人按約定交納，但業主負連帶交納責任。

    物業綜合服務費按照法定產權面積（房屋所有權證登記面積）計算，躍層按法定產權面積的一半收??；未領取房屋所有權證的物業，以銷售合同中的約定面積或房產測繪部門實測面積計算。

    未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業綜合服務費。

    第十八條　納入物業管理服務范圍已竣工但尚未全部出售或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業綜合服務費由開發建設單位全額交納。
業主或使用人辦理入住手續后，連續六個月或六個月以上未入住的空置物業及入住后長期未使用的空置物業（水、電、氣均未使用），業主應當向物業管理企業書面備案，按規定或約定標準交納80%的空置物業綜合服務費。

    對五保戶和實行生活低保的住戶，經業主委員會和物業管理企業雙方商定，可以減收或者免收物業綜合服務費用。

    第十九條　開發建設單位分期開發、分批交付使用，小區配套設施和綠化環境未能到位的，物業綜合服務費應當低于規定或約定標準的15％－30％執行，具體比例在前期物業服務合同中約定，差額部分由物業管理企業與開發建設單位合同約定。

    第二十條　符合規劃要求的封閉式共用車庫（含地下、地面）、露天停車場和室外臨時停車泊位，地下共用車庫車位產權（或永久使用權）屬業主的停車泊位，按照規定標準收取停放服務費和停放泊位費。機動車較多而停車泊位少的住宅小區，可以經業主大會同意，由物業管理企業采取競標方式約定停車服務費標準，并報市價格主管部門備案后執行。

    有條件的住宅小區可以設立外來臨時停車泊位，計次收費。

    第二十一條　物業公用部位、公用設施設備的大修、中修和更新、改造費用除合同另有約定外，物業管理企業應當單獨列帳納入代收代支費用，按實際支出和約定方式公開合理分攤。業主委員會未成立前，由開發建設單位與物業管理企業在前期物業服務合同中約定。

    具體分攤方式按以下原則確定：高層和小高層住宅公共照明電費按戶分攤；二次加壓水泵運行費按用戶實際用水量分攤；電梯運行費、維修、維護費、安全檢測費等按戶分攤（電梯起始層免收，二樓收取20%、三樓收取50%，減收免收部分由四樓和四樓以上住戶平均分攤），雙方有約定的，從其約定。

    第二十二條　物業管理企業接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等費用，物業管理企業可以按照規定或者約定向委托方收取手續費。

    第二十三條　設有集中供暖系統的物業小區，按照“以收抵支、收支平衡”的原則，由物業管理企業提出收費方案，經業主委員會同意后收取，同時，實施收費前應將具體收費標準報市價格主管部門備案。業主委員會成立前，由開發建設單位與物業管理企業在前期物業服務合同中合理約定。物業管理企業在供暖期結束后，應向業主公布收支情況，結余部分結轉下一供暖期使用。

    第二十四條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動，應當征得業主大會同意和業主委員會的書面同意。進行經營性活動所得收益的30%用于補貼物業管理公共服務費用，70%納入專項維修資金，但業主大會另有決定的除外。

    第二十五條　業主或使用人裝飾裝修房屋的，裝飾裝修單位或裝飾裝修人應在裝飾裝修前與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理協議，服從物業管理企業的管理。物業管理企業不得向業主和物業使用人收取任何形式的裝飾裝修管理費和保證金。
裝飾裝修單位或裝飾裝修人應當交納裝飾裝修垃圾清運費。裝飾裝修垃圾清運費每平方米不高于1.50元，業主與物業企業另有約定的從其約定。

    第二十六條　物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價。在物業管理區域內的醒目位置，將企業名稱、收費對象、服務項目內容、服務等級標準、計費方式、收費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、舉報電話等進行公示。

    第二十七條　物業管理企業應當完善內部財務管理制度，提高物業管理人員的服務水平、技術水平，加強收費人員業務能力培訓。物業管理企業每半年應以書面形式向業主、使用人公布物業綜合服務費、經營性收益、公共水電費用分攤、物業維修資金等收支情況，接受業主委員會、業主、使用人和價格主管部門的監督。
實行物業綜合服務費用酬金制的，物業管理企業應每年不少于兩次向業主大會或業主公布物業服務收費的收支情況。物業管理企業或業主委員會可以按照物業服務合同的約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

    第二十八條　物業綜合服務費應按每月、每平方米計收。前期物業服務收費預收綜合服務費的，預收期限不得超過六個月。

    第二十九條　物業管理企業將物業服務合同中的部分專業服務事項外包給其他專業服務企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。

    第三十條　物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

    第三十一條　業主、使用人、開發企業，應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業綜合服務費。違反物業服務合同約定逾期不交納物業綜合服務費用的，業主委員會應當協助物業管理企業督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

    物業發生產權或使用權轉移時，業主或物業使用人應當及時結清物業服務費用。

    第三十二條　實行政府指導價的物業服務收費實行收費許可證制度。物業管理企業在收費前，應當申請《安徽省經營性服務收費許可證》，亮證收費。物業管理企業無證收費的，業主、使用人、開發企業有權拒付。

    第三十三條　政府價格主管部門和房地產行政主管部門應當加強對物業管理企業的服務內容、服務質量和收費項目、標準、收費行為的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。

    第三十四條　市轄三縣價格主管部門和房地產行政主管部門，可依據本辦法，結合本地實際制定物業收費管理細則，并報市價格主管部門、房地產行政主管部門備案

    第三十五條　本辦法由市價格主管部門會同市房地產主管部門負責解釋。

    第三十六條　本辦法自2007年9月1日起執行。原蕪湖市物價局、房地產管理局《關于印發<蕪湖市物業服務收費管理實施辦法>（試行）的通知》（蕪價經費[2005]161號）文件同時廢止。