各區、市物價局、物業管理行政主管部門，各物業管理企業，各有關單位：
為提高政府制定物業服務價格的科學性、合理性，規范物業服務定價行為，根據國家發展改革委、建設部關于印發《物業服務定價成本監審辦法（試行）》的通知（發改價格[2007]2285號）、山東省物價局關于印發《山東省政府制定價格成本監審實施細則》的通知（魯價調發[2006]102號）、青島市《關于物業服務收費管理暫行辦法》（青價房[2007]13號）等有關規定，結合我市的實際情況，制定了《青島市住宅物業服務定價成本監審辦法》，現印發給你們，請遵照執行。
青島市住宅物業服務定價成本監審辦法
第一條 為提高政府制定物業服務價格的科學性、合理性，規范物業服務定價行為，根據《物業服務定價成本監審辦法（試行）》、《山東省政府制定價格成本監審實施細則》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于市、區（市）價格主管部門制定或者調整實行政府指導價的物業服務收費標準，對相關物業服務企業實施定價成本監審的行為。
第三條 本辦法所稱物業服務，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。
本辦法所稱物業服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業服務社會平均成本。
第四條 物業服務定價成本監審工作由市、區（市）價格主管部門組織實施，市、區（市）物業管理行政主管部門應當配合價格主管部門開展工作。
市南區、市北區、四方區、李滄區和嶗山區實行物業管理的住宅小區物業服務定價成本監審工作由市價格主管部門負責；各縣級市、城陽區、黃島區實行物業管理的住宅小區物業服務定價成本監審工作由所在地區（市）價格主管部門負責。
第五條 各區（市）行政區域內物業服務企業數量眾多的，可以選取一定數量、有代表性的物業服務企業進行成本監審。
第六條 物業服務定價成本監審應當遵循以下原則：
（一）合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規和國家統一的會計制度的規定。
（二）相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業服務直接相關或者間接相關的費用。
（三）對應性原則。計入物業服務定價成本的費用應當與物業服務內容及服務標準相對應。
（四）合理性原則。影響物業服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或社會公允水平。
第七條 核定物業服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的年度財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業服務企業提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。
第八條 物業服務定價成本由綜合管理服務費用（含人員費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊）、環境衛生清潔費用、秩序維護費用、綠化養護費用、物業共用部位、共用設施設備的日常運行和養護費用、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用及經業主同意的其它費用組成。
第九條 人員費用，指管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。
第十條 辦公費是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、通訊費、水電費、取暖費、書報費及其它費用。
第十一條 管理費分攤是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用。
第十二條 固定資產折舊費是指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。
第十三條 清潔衛生服務費用是指保持物業管理區域內環境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、清潔用料費、環衛所需費用等。
第十四條 秩序維護費是指維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、保安人員人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。
第十五條 綠化養護服務費用是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。
第十六條 物業共用部位、共用設施設備的日常運行、養護服務費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。
第十七條 物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業服務企業購買物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準，據實分攤。該項費用應經業主大會同意后方可計入成本。
第十八條 經業主同意的其它費用是指業主或業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。
第十九條 物業服務定價成本相關項目按本辦法第二十條至第二十五條規定的方法和標準審核。
第二十條 住宅小區物業管理服務人員是指直接從事住宅小區物業服務的人員，包括在崗職工（含合同制職工）、臨時工及其它聘用、留用的人員。
各項人員數指標均按價格主管部門測定的平均數確認，平均數的測定應當根據抽樣調查結果加權平均數確定。抽樣調查結果應當根據該住宅小區服務類別、小區總建筑面積、出入口設置等因素測定。
第二十一條 人員工資（包括以貨幣形式向職工發放的工資、獎金、津貼等各種報酬）原則據實核定，但平均工資不得超過統計部門公布的上年度城鎮在崗職工平均工資。人員工資總額按照核定的人員數量和人均工資核定。
第二十二條 工會經費、職工教育經費、住房公積金以及醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數按照核定的相應工資水平確定；工會經費、職工教育經費的計提比例按國家統一規定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按政府規定比例確定，超過計提比例的不得計入定價成本。醫療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復列支；其它應在工會經費和職工教育經費中列支的費用，不得在相關費用中重復列支。
第二十三條 固定資產折舊方法采用年限平均法。折舊年限根據固定資產的性質和使用情況合理確定。企業確定的固定資產折舊年限明顯低于實際可使用年限時，成本監審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產殘值率按3%—5%計算；個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。
第二十四條 物業服務企業將專業性較強的服務內容外包給有關專業公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。
第二十五條 物業服務企業只從事物業服務的，其所發生的費用按其所管轄的物業項目的物業計費面積或者應收物業服務費加權分攤；物業服務企業兼營其它業務的，應先按實現收入的比重在其它業務和物業服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業項目之間分攤。
第二十六條 本辦法未具體規定審核標準的其它成本費用項目按照有關財務制度和政策規定審核，原則上據實核定，但應符合一定范圍內社會公允的平均水平。
第二十七條 本辦法自2008年2月1日起施行，有效期至2011年12月31日止。
附：物業服務定價成本監審表
附：物業服務定價成本監審表
（ ）年度
住宅物業項目名稱＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
住宅物業項目地址＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
物業服務企業名稱＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
物業服務企業資格等級＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
物業服務企業法定代表人＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
物業服務企業地址＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
郵政編碼＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
負責人＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
填表人＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
電話＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
傳真或郵箱地址＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
物業服務企業蓋章
年 月 日
表一：物業服務企業基本情況表
|
項目
|
行次及關系
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上報數
|
核增數
|
核減數
|
核定數
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|
一、物業服務企業基本情況
|
1
|
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|
|
|
|
1、注冊資金（元）
|
2
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|
|
|
2、服務小區數量（個）
|
3、
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|
|
|
3、服務小區面積（平方米）
|
4、
|
|
|
|
|
|
4、物業服務費總收入（元）
|
5、
|
|
|
|
|
|
5、注冊資金（元）
|
6
|
|
|
|
|
|
6、固定資產（元）
|
7
|
|
|
|
|
|
7、流動資產（元）
|
8
|
|
|
|
|
|
8、實收資本（元）
|
9
|
|
|
|
|
|
9、所有者權益（元）
|
10
|
|
|
|
|
|
10、企業凈利潤（元）
|
11
|
|
|
|
|
|
11、企業凈資產利潤率（%）
|
12=11÷10×100%
|
|
|
|
|
|
二、服務小區交付時間
|
13
|
|
|
|
|
|
三、服務小區占地面積（平方米）
|
14
|
|
|
|
|
|
四、服務小區綠化率（%）
|
15
|
|
|
|
|
|
五、服務小區入住率（%）
|
16
|
|
|
|
|
|
六、服務小區應收費面積
|
17=18+21
|
|
|
|
|
|
（一）住宅面積
|
18=19+20
|
|
|
|
|
|
1、多層住宅
|
19
|
|
|
|
|
|
2、高層住宅
|
20
|
|
|
|
|
|
（二）非住宅面積
|
21
|
|
|
|
|
|
七、物業管理用房面積
|
22
|
|
|
|
|
|
八、服務小區公共配套設施項目及面積
|
23
|
|
|
|
|
|
九、電梯數（部）
|
24
|
|
|
|
|
|
十、增壓水泵數（臺）
|
25
|
|
|
|
|
|
十一、服務小區物業服務人數（人）
|
26
|
|
|
|
|
|
十二、物業服務費收入情況（元/年）
|
27
|
|
|
|
|
|
1、應收物業服務費
|
28
|
|
|
|
|
|
2、實收物業服務費
|
29
|
|
|
|
|
|
3、物業服務費收繳率（%）
|
30=29÷28×100%
|
|
|
|
|
|
4、實際平均單位面積物業服務收入（元/平方米）
|
31=29÷17
|
|
|
|
|
|
十三、物業共用部位共用設施設備經營所得收益
|
32=33+34+35
|
|
|
|
|
|
1、車位出租及停車服務收費等收益
|
33
|
|
|
|
|
|
2、娛樂、休閑等場所的經營收益
|
34
|
|
|
|
|
|
3、其它收益
|
35
|
|
|
|
|
（注：上報數由經營者按實際發生數填報）
表一：物業服務企業基本情況表（續）
|
項目
|
行次及關系
|
上報數
|
核增數
|
核減數
|
核定數
|
|
十四、物業服務收費標準
（元/平方米.月）
|
36
|
|
|
|
|
|
1、多層住宅
|
37
|
|
|
|
|
|
2、高層住宅
|
38
|
|
|
|
|
|
3、
|
|
|
|
|
|
|
4、
|
|
|
|
|
|
|
5、
|
|
|
|
|
|
|
6、
|
|
|
|
|
|
|
十五、電梯運行費標準
（元/平方米.月）
|
39
|
|
|
|
|
|
其中：電梯運行費收入（元/年）
|
40=39×17×12月
|
|
|
|
|
|
十六、二次供水運行費標準
（元/月.噸）
|
41
|
|
|
|
|
|
其中：二次供水運行費收入（元/年）
|
42=41×年實際用水量（噸）
|
|
|
|
|
|
十七、服務小區規劃配套建設
停車場（庫）車位數
|
43
|
|
|
|
|
|
其中：
1、地下停車場車位數
|
44
|
|
|
|
|
|
2、露天停車場車位數
|
45
|
|
|
|
|
|
3、地上室內停車場車位數
|
46
|
|
|
|
|
|
4、單體停車庫數
|
47
|
|
|
|
|
（注：上報數由經營者按實際發生數填報）
表二：物業服務成本支出情況表
|
項目
|
行次及關系
|
上報數
|
核增數
|
核減數
|
核定數
|
|
一、管理服務費用支出（元/年）
|
1=2+6+9+10
|
|
|
|
|
|
（一）人員費用支出
|
2=3+4+5
|
|
|
|
|
|
1、工資
|
3
|
|
|
|
|
|
2、社會保障費
|
4
|
|
|
|
|
|
3、其它支出
|
5
|
|
|
|
|
|
（二）辦公費用支出
|
6=7+8
|
|
|
|
|
|
1、辦公用品費、通訊費、交通費、水電費等
|
7
|
|
|
|
|
|
2、其它費用
|
8
|
|
|
|
|
|
（三）管理費分攤
|
9
|
|
|
|
|
|
（四）固定資產折舊費
|
10
|
|
|
|
|
|
二、清潔衛生費用支出（元/年）
|
11
|
|
|
|
|
|
三、秩序維護費用支出（元/年）
|
12
|
|
|
|
|
|
四、綠化養護費用支出（元/年）
|
13
|
|
|
|
|
|
五、物業共用部位、共用設施設備
日常運行、養護費用支出（元/年）（不
含電梯、二次供水、空調等運行費用）
|
14
|
|
|
|
|
|
六、物業共用部位、共用設施設備
及公眾責任保險費（元）
|
15
|
|
|
|
|
|
七、電梯運行維護費用（元/年）
|
16=17+18+19+20
|
|
|
|
|
|
其中：1、運行電費
|
17
|
|
|
|
|
|
2、電梯維保費用
|
18
|
|
|
|
|
|
3、檢測費用
|
19
|
|
|
|
|
|
4、其它支出
|
20
|
|
|
|
|
|
八、二次供水運行費用（元/年）
|
21=∑（22：26）
|
|
|
|
|
|
其中：1、電費
|
22
|
|
|
|
|
|
2、設備保養費
|
23
|
|
|
|
|
|
3、水池、水箱清洗費
|
24
|
|
|
|
|
|
4、水質抽樣化驗費
|
25
|
|
|
|
|
|
5、其它支出
|
26
|
|
|
|
|
|
九、物業服務總運行成本（元/平方米.月）（不含電梯及二次供水運行費用成本）
|
27=1+11+12+13+14+15
|
|
|
|
|
|
十一、服務小區應收費面積（平方米）
|
28=29+30
|
|
|
|
|
|
其中：1、多層住宅物業建筑面積
|
29
|
|
|
|
|
|
2、高層住宅物業建筑面積
|
30
|
|
|
|
|
|
十三、平均單位面積物業服務運行成本
（元/平方米.月）（不含電梯及二次供水運行成本）
|
31=27÷28
|
|
|
|
|
|
其中：1、多層住宅物業服務運行成本
|
32=27÷29
|
|
|
|
|
|
2、高層住宅物業服務運行成本
|
33=27÷30
|
|
|
|
|
（注：上報數由經營者按實際發生數填報）
表三：物業服務人員薪酬明細表
|
項目
|
行次及關系
|
上報數
|
核增數
|
核減數
|
核定數
|
|
一、年平均從業人員數（人）
|
1=∑（2：7）
|
|
|
|
|
|
（一）管理人員
|
2
|
|
|
|
|
|
（二）保安人員
|
3
|
|
|
|
|
|
（三）保潔人員
|
4
|
|
|
|
|
|
（四）工程人員
|
5
|
|
|
|
|
|
（五）綠化人員
|
6
|
|
|
|
|
|
（六）其它人員
|
7
|
|
|
|
|
|
二、從業人員構成比例（%）
|
8
|
|
|
|
|
|
（一）管理人員
|
9
|
|
|
|
|
|
（二）保安人員
|
10
|
|
|
|
|
|
（三）保潔人員
|
11
|
|
|
|
|
|
（四）工程人員
|
12
|
|
|
|
|
|
（五）綠化人員
|
13
|
|
|
|
|
|
（六）其它人員
|
14
|
|
|
|
|
|
三、年從業人員薪酬支出總額（元）
|
15=16+23+24
|
|
|
|
|
|
（一）工資支出總額（元）
|
16=∑（17：22）
|
|
|
|
|
|
1、管理人員工資總額
|
17
|
|
|
|
|
|
2、保安人員工資總額
|
18
|
|
|
|
|
|
3、保潔人員工資總額
|
19
|
|
|
|
|
|
4、工程人員工資總額
|
20
|
|
|
|
|
|
5、綠化人員工資總額
|
21
|
|
|
|
|
|
6、其它人員工資總額
|
22
|
|
|
|
|
|
（二）社會保障支出總額（元）
|
23=∑（24：29）
|
|
|
|
|
|
1、基本養老保險費
|
24
|
|
|
|
|
|
2、基本醫療保險費
|
25
|
|
|
|
|
|
3、失業保險費
|
26
|
|
|
|
|
|
4、工傷保險
|
27
|
|
|
|
|
|
5、生育保險
|
28
|
|
|
|
|
|
6、住房公積金
|
29
|
|
|
|
|
|
（三）其它支出
|
30
|
|
|
|
|
|
四、從業人員薪酬支出人均水平（元/人.月）
|
31=15÷1÷12月
|
|
|
|
|
|
（一）人均工資水平
|
32=16÷1÷12月
|
|
|
|
|
|
（二）人均社會保障費水平
|
33=23÷1÷12月
|
|
|
|
|
|
（三）人均其它支出
|
34=30÷1÷12月
|
|
|
|
|
（注：上報數由經營者按實際發生數填報）
表四：物業服務定價成本核定表
|
項 目
|
行次及關系
|
核定數
|
|
一、綜合管理服務費用（元/年）
|
1=2+3+4+5
|
|
|
其中：（一）人員費用（元/年）
|
2
|
|
|
（二）辦公費用（元/年）
|
3
|
|
|
（三）管理費分攤（元/年）
|
4
|
|
|
（四）固定資產折舊（元/年）
|
5
|
|
|
二、清潔衛生費（元/年）
|
6
|
|
|
三、秩序維護費（元/年）
|
7
|
|
|
四、綠化養護費（元/年）
|
8
|
|
|
五、物業共用部位共用設施設備日常運行維護費（元/年）
|
9=∑（10：15）
|
|
|
其中：（一）共用部位（元/年）
|
10
|
|
|
（二）排水系統（元/年）
|
11
|
|
|
（三）公共照明（元/年）
|
12
|
|
|
（四）消防系統（元/年）
|
13
|
|
|
（五）避雷系統（元/年）
|
14
|
|
|
（六）弱電系統（元/年）
|
15
|
|
|
六、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費（元/年）
|
16
|
|
|
七、電梯日常運行維護費（元/年）
|
17
|
|
|
八、二次供水日常運行維護費（元/年）
|
18
|
|
|
其中：住宅物業年平均實際用水量（噸/年）
|
19
|
|
|
九、不含電梯及二次供水設施日常運行維護費的物業服務定價總成本（元/年）
|
20=1+6+7+8+9+16
|
|
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十、服務小區應收費面積（平方米）
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21
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其中：（一）多層住宅物業應收費面積（平方米）
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22
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（二）高層住宅物業應收費面積（平方米）
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23
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十一、不含電梯及二次供水設施日常運行維護費的平均單位面積物業服務定價成本（元/平方米）
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24=20÷21
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其中：（一）多層住宅物業平均單位面積物業服務定價成本（元/平方米）
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25
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（二）高層住宅物業平均單位面積物業服務定價成本（元/平方米）
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26
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十二、平均單位面積電梯服務運行成本（元/平方米）
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27=17÷23
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十三、二次供水服務運行成本（元/噸）
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28=18÷19
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主題詞：住宅物業 成本監審 辦法 通知
青島市物價局辦公室 2008年1月4日印發
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2008/6/11 23:06:00