岳陽市人民政府關于印發岳陽市物業管理招標投標辦法的通知

（岳政發[2006]14號）

各縣、市、區人民政府，岳陽經濟開發區、南湖風景區、屈原管理區，市直及中央、省屬駐市各單位：

　　《岳陽市物業管理招標投標辦法》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真遵照執行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○六年六月十五日

　　　　　　　　　　　　　　　　岳陽市物業管理招標投標辦法

　　第一章總則

　　第一條為規范物業管理招標投標活動，保護當事人合法權益，促進物業管理市場公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》（國務院令第379號）等法律法規的規定和建設部《關于印發<前期物業管理招標投標管理暫行辦法>的通知》（建住房[2003]130號）精神，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條本市行政區域內物業管理（包括前期物業管理）招標投標活動，適用本辦法。

　　前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

　　第三條實施物業管理應當按本辦法規定，通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　住宅小區總建筑面積在2萬平方米以下、非住宅樓總建筑面積1萬平方米以下、綜合樓總建筑面積1.5萬平方米以下的，或投標人少于3個的，經物業所在地市、縣（市）房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘相應資質的物業管理企業。

　　第四條財政投資興建和使用財政性資金管理的物業，包括辦公、會議、體育、文化、新聞、酒店、招待所等各類物業，必須依照《中華人民共和國政府采購法》及本辦法采用公開招標方式選聘物業管理企業。

　　第五條物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實守信的原則。

　　第六條市、縣（市）房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。

　　第七條任何單位和個人不得違反法律、法規規定，限制或者排斥具備投標資格的物業管理企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。

　　第二章招標

　　第八條本辦法所稱招標人是指物業的建設單位、業主、業主大會。

　　物業未交付使用或物業已交付使用但業主大會尚未成立的，由建設單位負責物業管理的招標工作；業主大會已經成立的，由業主委員會代表業主大會負責物業管理的招標工作。

　　第九條前期物業管理招標投標，招標人應當按照以下時限完成物業管理招標投標工作：

　?。ㄒ唬┬陆ìF售商品房項目應當在現售前30日完成；

　?。ǘ╊A售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

　?。ㄈ┓浅鍪鄣男陆ㄎ飿I項目應當在交付使用前90日完成。

　　第十條招標人應當界定有關房屋共用設施設備和物業管理用房等公共財產，并負責建立或補充專項維修資金的具體事項。

　　第十一條物業管理招標分為公開招標和邀請招標。

　　住宅小區總建筑面積市區在8萬平方米以上，縣（市）在5萬平方米以上的應當公開招標。

　　招標人公開招標的，應當提前15日在《岳陽房地產信息網》上發布招標公告。

　　招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況、獲取招標文件的辦法等事項。

　　招標人邀請招標的，應當向3個以上具有相應資質的物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。

　　第十二條招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜；有能力組織招標活動的，可自行組織招標活動,但應當向當地房地產行政主管部門備案。

　　招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。

　　第十三條招標代理機構是依法設立、從事招標代理業務并提供相關服務的社會中介組織。

　　第十四條招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件應包括以下內容：

　?。ㄒ唬┱袠巳思罢袠隧椖亢喗?，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目的基本情況（含占地面積、建筑面積、產權狀況、商業用房及物業管理用房、共用部位共用設施設備及公共場地、園林綠化、社區文化設施等）；

　?。ǘ┪飿I管理服務內容、要求及服務標準等；

　?。ㄈν稑巳思巴稑藭囊?，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；

　?。ㄋ模┰u標標準和評標方法；

　?。ㄎ澹┱袠嘶顒臃桨?，包括招標組織機構、開標時間及地點等；

　?。┪飿I管理服務合同的簽訂說明；

　?。ㄆ撸┢渌马椀恼f明及法律法規規定的其他內容。

　　第十五條招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業所在地的縣級以上房地產行政主管部門備案：

　?。ㄒ唬┡c物業管理有關的物業項目開發建設政府部門批件；

　?。ǘ┱袠斯婊蛘咄稑搜垥?；

　?。ㄈ┱袠宋募?；

　?。ㄋ模┓煞ㄒ幰幎ǖ钠渌牧?。

　　第十六條公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。

　　實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。

　　資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。

　　第十七條經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。

　　在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人作為招標文件收受人。

　　第十八條招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標文件提交截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十九條招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

　　第二十條招標人應當根據物業管理項目的具體情況，組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。

　　第二十一條招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。

　　招標人設有標底的，標底必須保密。

　　第二十二條在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。

　　第三章投標

　　第二十三條本辦法所稱投標人是指響應物業管理招標、參與投標競爭的物業管理企業。投標人應當具有相應的物業管理企業資質和招標文件要求的其他條件。

　　第二十四條投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。

　　第二十五條投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。投標文件應當包括以下內容：

　?。ㄒ唬┩稑撕?；

　?。ǘ┩稑藞髢r（包括管理費的收支預算方案）；

　?。ㄈ┕芾斫M織結構（管理體制、管理方法、機構設置）；

　?。ㄋ模┕芾矸沼梅考捌渌镔|裝備配置方案；

　?。ㄎ澹┕芾矸辗猪棙藴屎凸芾砟繕耍ǚ粘兄Z）；

　?。┍忝穹沾胧?；

　?。ㄆ撸┥鐓^文化服務方案；

　?。ò耍└黜椢飿I管理制度；

　?。ň牛┱袠宋募筇峁┑钠渌牧?。

　　第二十六條投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止之日前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件為無效投標文件，招標人應當拒收。

　　第二十七條投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十六條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。

　　必須進行招標投標的物業管理項目，其有效投標文件少于3個的，招標人應依照本辦法重新招標。

　　第四章開標評標和中標

　　第二十八條開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。

　　第二十九條開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：

　　由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。

　　招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封。

　　開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。

　　第三十條評標由招標人依法組建的評標委員會負責。

　　評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的三分之二。

　　評標委員會的專家成員，由招標人從房地產行政主管部門建立的物業管理評標專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。

　　與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。

　　第三十一條房地產行政主管部門應當建立物業管理評標專家名冊。并對進入名冊的專家進行有關法律和業務培訓，對其評標能力、廉潔公正等情況進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規人員的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何物業管理評標活動。

　　第三十二條評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。

　　評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。

　　評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及評標有關的其他情況。

　　前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。

　　第三十三條評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采取書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

　　第三十四條在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。

　　評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。

　　除了現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。

　　第三十五條評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結果簽字確認。

　　第三十六條評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。

　　依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的，招標人應當依照本辦法重新招標。

　　第三十七條評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。

　　招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

　　第三十八條招標人應當在投標有效期截止時限起30日內確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。

　　第三十九條招標人向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。

　　招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目所在地的縣級以上房地產行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。

　　第四十條招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

　　第四十一條招標人在規定時限內無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償，并重新組織招標。

　　第四十二條投標人和利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。

　　第五章法律責任

　　第四十三條對物業管理招標投標活動中的違法違規行為，依照《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國政府采購法》、《物業管理條例》進行處罰。

　　第六章附則

　　第四十四條本辦法自發布之日起施行。