石家莊市物業管理條例

第一章　總則
第二章　業主及業主大會
第三章　物業管理企業
第四章　前期物業管理
第五章　物業管理服務
第六章　物業的使用和維護
第七章　物業維修資金
第八章　法律責任
第九章　附則

　　2003年9月5日石家莊市第十一屆人民代表大會常務委員會第四次會議通過，2004年3月25日河北省第十屆人民代表大會常務委員會第八次會議批準，現予公告，自2004年8月1日起施行。
　　石家莊市人民代表大會常務委員會
　　2004年7月8日

    第一章　總則
　　第一條　為規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，保障物業的合理使用，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》及有關法律、法規規定，結合本市實際，制定本條例。
　　第二條　本市行政區域內物業管理活動適用本條例　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
　　第三條　物業管理活動應向市場化、專業化、規范化方向發展。提倡住宅類物業和非住宅類物業創造條件實行物業管理。提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。
　　第四條　市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作?？h（市）區房產行政主管部門對轄區內的物業管理活動進行監督管理。高新技術產業開發區管理委員會在市房產行政主管部門委托范圍內，負責對轄區內的物業管理活動進行監督管理。
　　市、縣（市）區人民政府規劃、建設、價格、城市管理、公安、民政、衛生等部門在各自職責范圍內對物業管理活動進行監督管理。
　　第五條　街道辦事處、鄉鎮人民政府協助所在區域內房產行政主管部門對物業管理活動進行監督。
　　城市居民委員會可以依法調解社區內物業管理糾紛。

    第二章　業主及業主大會
　　第六條　房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，依法享有權利，履行義務。
　　第七條　一個物業管理區域應當成立一個業主大會。
　　物業管理區域的劃分應當考慮物業的共同設施設備、建筑規模、社區建設等因素，由市房產行政主管部門根據有關規定確定。
　　第八條　物業管理區域內全體業主組成業主大會。
　　只有單一業主的或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
　　業主人數較多不便于召開全體業主大會、經多數業主同意的，可以以單元、幢或一定建筑面積、業主人數為選舉單位，推選業主代表參加業主大會。
　　第九條　已交付使用的物業有下列情形之一的，應當召開首次業主大會會議：
　?。ㄒ唬I主入住率達百分之五十以上；
　?。ǘ┦孜粯I主實際入住達二年以上；
　?。ㄈ┕凶》砍鍪劢ㄖ娣e達百分之三十以上。
　　市、縣（市）區房產行政主管部門可以根據一個物業管理區域的特殊情況，組織業主召開首次業主大會會議。
　　第十條　業主成立業主大會的，應當在物業所在地的縣（市）區房產行政主管部門指導下進行?？梢允紫冉M織成立由業主推選代表組成的首次業主大會會議籌備機構，負責業主大會成立的具體工作。首次業主大會會議籌備機構，也可以征得二分之一以上業主同意，由業主代表、建設單位或公有住房出售單位及其選聘的物業管理企業和物業所在地的縣（市）區房產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表組成。
　　第十一條　業主在首次業主大會會議上的投票權，屬于住宅類物業的，為一戶一票制，一戶擁有兩套以上住房的，按住房套數計算票數。屬于非住宅類物業的，以業主擁有的建筑面積每一百平方米計算為一票；單戶不足一百平方米的，計算為一票。業主公約另有規定的除外。法律法規另有規定的從其規定。
　　第十二條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應有物業管理區域內有二分之一以上投票權的業主參加。
　　業主代表行使投票權，應當事先征求和如實反映所代表業主的意見。
　　業主可以委托代理人參加業主大會會議，行使投票權。
　　業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制定或修改業主公約、業主大會議事規則、確定業主委員會的辦公場所和經費、選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案等事關全體業主利益的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。
　　第十三條　首次業主大會應選舉產生業主委員會。業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中選舉產生。
　　第十四條　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。業主大會會議由業主委員會召集，五分之一以上業主提議召開業主大會的，業主委員會應當在三十日內組織召開業主大會臨時會議。業主委員會不組織召開的，十分之一以上的業主可以聯名向物業所在地的縣（市）區房產行政主管部門申請，要求召開業主大會會議。受理申請的房產行政主管部門應及時督促召開。
　　第十五條　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內持業主委員會選舉結果和選舉情況報告、業主公約及業主大會議事規則到縣（市）區房產行政主管部門備案，并將業主委員會選舉結果、業主公約及業主大會議事規則在物業管理區域內公示。
　　業主委員會備案和公示事項發生變更的，應當依照前款規定重新備案并公示。
　　第十六條　業主大會決定對全體業主、使用人、業主委員會具有約束力。業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決議、決定，不得從事與物業管理無關的活動?！　I主大會、業主委員會對重大事項作出決定，使少數業主利益受到損失的，受益業主應給予相應的補償。

    第三章　物業管理企業
　　第十七條　從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，根據核準的資質等級從事相應的物業服務。
　　物業管理企業應當按照國家有關規定取得資質證書。
　　第十八條　物業管理企業應當按照國家有關規定進行資質核定。不符合原定資質標準的企業，不得從事原定資質標準相應等級的物業服務。
　　第十九條　物業管理企業享有以下權利：
　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同進行管理；
　?。ǘ┌凑瘴飿I服務合同收取服務費用；
　?。ㄈρb飾裝修活動進行監督；
　?。ㄋ模υ斐晌飿I共用部位、共用設施設備和場地損害的，要求責任人停止侵害；
　?。ㄎ澹┮罁?、法規規定和物業服務合同約定享有的其他權利。
　　第二十條　物業管理企業應履行下列義務：
　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同要求提供物業服務；
　?。ǘ┙邮軜I主、業主委員會的監督，定期向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況和物業維修資金使用情況，并進行公示；
　?。ㄈ┕疚飿I服務合同約定的收費項目和標準；
　?。ㄋ模┕纠霉灿貌课?、共用設施設備經營收益和支出情況；
　?。ㄎ澹﹨f助有關部門制止違法、違規的行為，維護物業管理區域秩序；
　?。┓?、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。
　　第二十一條　物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業應當在采取應急措施的同時，及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
　　物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當依法履行職責，不得侵害公民的合法權益。

    第四章　前期物業管理
　　第二十二條　前期物業管理，是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業服務合同》生效時止的物業管理。
　　在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位可以選聘具備相應資質的物業管理企業實施前期物業管理；選聘物業管理企業的，應當簽訂前期物業服務合同。
　　業主委員會與選聘或續聘的物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同即行終止。
　　在前期物業管理期間，物業交付使用前發生的物業服務費用由建設單位承擔，物業交付業主后的物業管理服務費，由業主承擔。當事人另有約定的除外。
　　第二十三條　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于三個或者住宅總建筑面積低于三萬平方米的，經物業所在地縣級以上房產行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
　　第二十四條　新建物業的建設單位應當在辦理房屋預（銷）售許可證時，向物業所在地房產行政主管部門提供《業主臨時公約》、《前期物業服務合同》；屬于新建住宅物業的，還應當提供物業管理招議標備案文件。
　　第二十五條　物業買受人，是指與建設單位簽訂物業買賣合同、購買房屋的單位和個人。
　　建設單位在銷售物業時應將《業主臨時公約》作為物業銷售合同要約部分。物業實受人在簽訂物業銷售合同同時，應當對遵守《業主臨時公約》予以書面承諾。
　　第二十六條　規劃、設計新建住宅區時，應當統籌規劃、合理布局物業管理設施，并按照不低于開發建設住宅總建筑面積千分之三的比例建設物業管理用房，費用計入建筑成本。
　　物業管理用房屬于全體業主共同所有，只能用作物業管理活動。
　　第二十七條　建設單位應當與其選聘的物業管理企業進行物業管理交接驗收，向物業管理企業移交物業管理用房、公建配套設施、設備和相關物業資料。
　　在前期物業服務合同終止時，物業管理企業應當將前款所述管理用房、設施、設備、資料移交給業主委員會。
　　第二十八條　業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，任何單位和個人不得擅自處分。

    第五章　物業管理服務
　　第二十九條　業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面物業服務合同。
　　物業服務合同應當包括物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、公用設施設備運行費用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容。
　　物業服務合同簽訂前，業主委員會應將物業服務合同草案在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見后，提交業主大會通過。
　　第三十條　在同一物業管理區域內，業主只能委托一個物業管理企業進行管理。業主選聘物業管理企業時，采用公開招標或者其他方式。
　　物業管理招投標活動由市、縣（市）區房產行政主管部門監督管理。
　　第三十一條　物業管理企業對物業管理區域內違反有關治安、環保、突發公共衛生事件、公共體育設施、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為應當及時制止，并向有關行政管理部門報告。
　　有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理?！　〉谌l　物業管理企業可以委托有相應資質的企業完成物業管理區域的專項服務，但不得將物業服務合同的主要部分或全部委托或轉移給他人。因委托或轉移造成的損失由物業管理企業承擔?！　〉谌龡l　物業管理實行有償服務。物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國家有關部門依法制定的物業服務收費辦法確定。物業服務收費的標準及收取方式應當在物業服務合同中約定。
　　第三十四條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受上述單位委托代收有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
　　第三十五條　物業服務合同期滿三個月前，物業管理企業與業主大會應當協商是否續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同；不續約的，業主大會應當在合同期滿三個月前通知該物業管理企業。
　　第三十六條　物業服務合同終止時，原物業管理企業應當向業主委員會辦理下列交還事項：　　     （一）物業服務費、物業維修資金、利用物業共用部分所得收益等余額；
　?。ǘ┪飿I檔案資料；
　?。ㄈ┪飿I管理用房；
　?。ㄋ模儆跇I主所有的其他財物。
　　新物業管理企業確定后，業主委員會應當將前款所列事項移交新物業管理企業。
　　第三十七條　業主應當根據物業服務合同的約定，交納物業服務費用。
　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業管理費用的，從其約定，業主負連帶交納責任?！　?nbsp; 物業使用人，是指物業承租人和其他實際使用物業的非所有權人。
　　第三十八條　物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和使用人約定，但不得違反法律法規和業主公約、業主大會決定，不得損害公共利益和他人利益。
　　第三十九條　市、縣（市）區房產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴，并將處理結果回復投訴人。

    第六章　物業的使用和維護
　　第四十條　業主、物業使用人應當按照有利于物業使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。
　　第四十一條　公有住房出售后，其共用部位、共用設施設備的維修和管理由原售房單位或其委托的單位負責，成立業主大會的，由業主大會負責售后公房的維修和管理。
　　第四十二條　物業在國家規定的保修期限內，由建設單位或其委托的單位負責維修。保修期滿后，自用部位和設施設備由業主負責維修、養護；共用部位、共用設施設備由選聘的物業管理企業負責維修、養護。
　　第四十三條　物業使用中禁止下列行為：
　?。ㄒ唬p壞房屋承重結構、主體結構、破壞建筑物外貌；
　?。ǘ┥米愿淖兾飿I共用部分結構、布局及既定用途；
　?。ㄈ┥米哉加?、挖掘物業管理區域內的道路、場地；
　?。ㄋ模p壞物業共用部位、共用設施設備及場地、擅自移動共用設施、設備；
　?。ㄎ澹├梦飿I從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
　?。I主公約和物業服務合同禁止的其他行為。
　　第四十四條　業主或物業使用人對自用部分進行裝飾、裝修，應當向物業管理企業登記。
　　物業管理企業應當將裝飾、裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝飾、裝修人及其委托的裝飾、裝修企業。
　　第四十五條　單位和個人因物業維護、公共利益或其他原因需要臨時占用共用部分的，應當事先征得業主委員會、物業管理企業同意。挖掘道路、場地或其他改變公用部分原貌的，應在業主委員會或物業管理企業約定的期限內恢復原狀；造成損失的，應當承擔賠償責任。
　　第四十六條　利用物業共用部分進行經營性活動的，應當征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意，獲取的收益歸該部分業主所有，由該部分業主決定主要用于該共用部分的維修、養護；做其它使用的也由該部分業主決定。
　　第四十七條　物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或業主委員會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。
　　第四十八條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設備設施維修、養護的責任。
　　住宅小區內的共用配套設施設備，按下列規定實施維修、養護：
　?。ㄒ唬┕┧O施，樓地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水部門負責，以內的部分由物業管理企業負責；
　?。ǘ┕╇娫O施，以資產、樓頭配電箱或保險器為界，以外的部分由供電部門負責，以內的部分由物業管理企業負責；
　?。ㄈ┑缆?、路燈、排水設施由物業管理企業負責；
　?。ㄋ模┕?、供氣、通信、有線電視設施，由相關單位和產權單位負責；
　?。ㄎ澹├D運站由城市管理部門負責。
　　由物業管理企業負責的維修養護項目，其費用由受益業主分攤。國家法律法規另有規定的從其規定。
   
    第七章　物業維修資金
　　第四十九條　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業及與住宅物業結構毗連、具有共用部位、共用設施設備的非住宅物業的業主，應按國家規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有。
　　第五十條　新建住宅物業在銷售時，購房戶應按購房款百分之二的比例向開發建設單位交納專項維修資金。
　　公有住房的購房戶應按購房款百分之二的比例向售房單位交納專項維修資金。
　　專項維修資金由市房產行政主管部門代管。
　　法律、法規另有規定的從其規定。
　　第五十一條　專項維修資金應在物業保修期滿后，按下列用途專項使用：
　?。ㄒ唬┲Ц斗课莨灿貌课缓凸灿迷O施設備的安全檢查和維護的費用；
　?。ǘ|付共用部位和共用設施設備的急修工程所需費用；
　?。ㄈ┲Ц豆灿貌课缓凸灿迷O施設備大修、更新、改造所需費用。
　　專項維修資金不敷使用的，由業主按其占有物業的面積續籌。續籌比例和方式由業主大會決定?！　〉谖迨l　物業維修資金實行按幢建賬、按戶核算，銀行專戶存儲、?？顚Ｓ?。
　　第五十三條　專項維修資金的使用由業主大會決定；未成立業主大會的，由全體業主決定?！　?nbsp;   第五十四條　物業管理企業及其他專項維修資金使用單位應定期將專項維修資金的收支、使用情況進行公示，接受業主的監督。

    第八章　法律責任
　　第五十五條　違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業，或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款。
　　第五十六條　違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由房產行政主管部門處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
　　第五十七條　違反本條例的規定，不移交有關資料和本條例第三十六條第（一）、（四）項事項的，由房產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對有關建設單位或物業管理企業予以通報，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。
　　第五十八條　違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由市房產行政主管部門沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
　　以欺騙方式取得資質的，依照本條第一款規定處罰，并吊銷資質證書。
　　第五十九條　違反本條例的規定，物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由房產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決議使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
　　第六十條　違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由房產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額二倍以下的罰款，物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
　　第六十一條　違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置物業管理用房的，由房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上三十萬元以下的罰款。
　　第六十二條　違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房用途的，由房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
　　第六十三條　違反本條例的規定，有下列行為之一的，由房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
　?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
　?。ǘ┥米哉加?、挖掘物業管理區域內道路、場地的，擅自移動共用設施設備的；
　?。ㄈ┥米岳梦飿I共用部位、共用設施設備進行經營的；
　?。ㄋ模p壞房屋承重結構、主體結構、破壞建筑物外貌的。
　　個人有前款規定行為之一的，處一千元以上一萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
　　第六十四條　違反物業服務合同約定，業主逾期不繳納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。
　　第六十五條　違反本條例的規定，市、縣（市）區房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

    第九章　附則
　　第六十六條　本條例自二00四年八月一日起施行。