石家莊市物業服務收費管理實施辦法

第一條為進一步規范我市物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，促進我市物業管理服務行業的健康發展，根據國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》、河北省物價局、建設廳《河北省物業服務收費管理辦法》結合我市實際，制定本實施辦法。

第二條本實施辦法適用于本市行政區域內物業服務收費行為及其管理活動。

第三條本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對居住、辦公寫字樓、工業、商業等房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第四條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業;物業管理企業應開展正當的價格競爭，禁止價格壟斷、價格欺詐和牟取暴利的行為，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條物業服務收費實行統一政策，分級管理。市價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責制定全市物業服務收費的實施辦法，指導、協調、監督、管理全市物業服務收費管理工作。市內五區和開發區的物業服務等級和收費指導標準，由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責制定、調整，并向社會公布?？h（市）價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作，貫徹落實上級相關政策，制定、調整公布轄區內物業服務等級和收費指導標準，并報市物價局、市房產管理局備案。制定等級基準價要根據物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤，利潤率一般不應超過物業服務成本的10%。每一等級收費標準的浮動幅度一般不應超過該等級基準價上下10%。

第六條物業服務收費應當遵循合理、公開及費用與服務水平相適應的原則。

第七條物業服務收費區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅區公共性物業服務收費實行政府指導價。普通住宅區公共性物業服務收費，是指物業管理企業對普通住宅區的清潔衛生、綠化養護、秩序維護，房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理等提供服務所收取的費用。

清潔衛生，是指對住宅區內道路、公共走廊、通道的清掃，上下水管道的清理，化糞池的清淘，外墻、水塔的清洗消毒以及垃圾清運至轉運站等。

綠化養護，是指對住宅區內栽種的花草、樹木，定期修剪、噴藥、澆水等。

秩序維護，是指配備專職人員值勤巡邏，維護住宅區正常生活秩序等。

房屋及配套的設施設備和相關場地的維修、養護、管理，是指對住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等和住宅區內或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用下水管道、落水管、電梯、天線、照明、消防設施、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場、車庫、公益性文體設施以及設施設備使用的房屋等的維修、養護、管理。不包括上述設施的大修、中修和更新、改造。

高級公寓、別墅區等高標準住宅區以及辦公寫字樓、工業、商業等類別的物業服務收費，實行市場調節價。

特約服務費實行市場調節價，由雙方約定。特約服務費是指物業管理服務企業接受個別業主委托，為其提供公共性物業服務合同以外的服務所收取的費用。

物業管理服務區域內的車輛停放服務收費，按照政府價格主管部門的有關規定執行。具體標準另文下達。

第八條根據物業管理服務的內容、質量、程度等因素，將物業管理服務劃分為五個服務等級，并制定相應的收費指導標準（服務等級指導標準及服務收費指導標準見附件）。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的等級基準價及其浮動幅度在物業服務合同中約定，并向市價格主管部門和房地產行政主管部門備案。

實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。

第九條物業管理企業要按照政府價格主管部門實行明碼標價的規定，在物業管理區域內的顯著位置，將價格主管部門和房地產行政主管部門制定和公布的物業服務等級標準、收費標準和該物業管理區域內物業服務內容、服務標準以及相應的收費項目、收費標準等有關情況進行長期公示。

第十條業主和物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。采取哪種形式由雙方協商議定。

包干制是指業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十一條在業主委員會選聘物業管理企業之前，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應包括前期物業服務合同，前期物業服務合同要根據當地政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門制定的物業服務等級和收費標準約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，同一物業管理區域內，涉及物業買受人共同利益的約定要一致。前期物業服務合同可以約定期限，期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第十二條實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，要通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本或者物業服務支出。

第十三條實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業管理企業要向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每半年公布一次物業服務資金的收支和年度預算執行情況等。

業主或業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

第十四條物業服務收費采用酬金制方式的，物業管理企業或業主大會可以按照物業服務合同約定，聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第十五條物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第十六條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

第十七條納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位交納；業主購房后未入住長期空置的物業，物業費收費標準可適當下浮，浮動幅度由雙方協商。

第十八條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

第十九條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十條物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十一條物業管理企業違反價格法律、法規和規定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

第二十二條以前已經政府定價的普通住宅區物業服務收費項目和標準，有效期至該住宅區新的物業服務合同中約定的時間為止。

第二十三條本實施辦法由市物價局會同市房產管理局負責解釋。

第二十四條本實施辦法自2004年7月1日起執行，以前有關規定與本實施辦法不一致的，以本實施辦法為準。

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