[洛價經[2003]10號] 各縣（市）、區物價局、房管局（所），各物業管理服務單位： 我市現行的物業管理服務收費項目和標準是1998年制定的，經過五年來的實施，對規范我市住宅小區物業管理服務收費行為，維護物業管理企業和業主的合法利益及房地產業的健康發展都起到了積極的作用。但隨著我市房地產業和物業管理工作的進一步規范和發展，現行的收費辦法中的一些條款已不適用。為保證我市物業管理行業進一步健康有序的發展，完善監督制約機制，提高服務質量，充分體現公開、公平的原則，根據《河南省物業管理條例》、《國家計委、建設部關于印發〈城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法〉的通知》（計價費[1996]266號）等文件規定，結合我市實際，對現行的物業服務收費的計費辦法和收費標準進行了合理調整，具體通知如下：
一、本通知適用于經工商行政管理機關登記注冊，并按規定取得物業管理資質證書的專業物業管理單位，在我市范圍內對住宅小區提供社會化、專業化服務的收費管理。各縣（市）、吉利區的物業管理服務收費由當地物價部門會同房管部門參照本辦法制定。
二、本通知所稱物業管理服務收費是物業管理服務單位接受開發建設單位選聘或接受業主委員會委托并簽訂物業管理委托合同，對房屋建筑及其共用設備、共用設施、共用部位、公共秩序、綠化、衛生清潔、道路和環境容貌等項目開展日常管理服務、維修、養護、整治所收取的費用。物業管理服務項目及內容如下：
?。ㄒ唬┣鍧嵭l生管理。負責小區包括樓宇內公共樓道、樓梯窗在內的公共環境的衛生清潔，垃圾清運以及經常性的保潔。
?。ǘ┚G化日常維護管理。負責對小區管理范圍內的花、木、草地進行定期修剪、施肥、澆水、保持綠化物生長良好。
?。ㄈ┕仓刃蚓S護管理。公共秩序管理人員24小時值班、巡邏，維護小區正常的公共生活秩序。
?。ㄋ模┕灿貌课?、共用設施、設備的日常管理維護。負責公共場所、道路、機電設備、消防設施的維修、養護，公共上下水管網、排水、排污系統及化糞池的維護、清疏。
?。ㄎ澹┸囕v停放、交通秩序管理。疏導交通，劃線停車。
?。┌从嘘P規定、要求設立的其他物業管理公共服務收費項目。
三、物業管理服務收費實行等級管理下的政府指導價（指導價標準見附件一、服務等級標準見附件二），各物業管理服務單位按照物業管理服務收費等級標準、指導價標準對照所管區域提出申報意見，報市價格主管部門核準并辦理《收費許可證》后執行（已成立業主委員會的，上報意見須經業主委員會同意）。核準的價格為中準價格，各物業公司也可根據管理區域的具體情況經業主委員會同意，在廣泛征求業主意見的基礎上上浮5%執行，上浮后的具體標準要報市價格主管部門備案。
四、《收費許可證》的辦理程序
?。ㄒ唬└魑飿I管理服務機構根據洛陽市物業管理服務收費等級標準要求，如實填報洛陽市物業管理公司服務收費等級申報表、收費許可證申請表、同時交驗物業管理資質證、工商營業執照、稅務登記證、管理區域規劃圖（復印件）各一份，報市物價局審批。
?。ǘ┪飿I管理服務機構因更名、分立、合并、搬遷或撤消等，應在二十日內到市物價局辦理收費許可證變更手續。
?。ㄈ┪窗匆幎ǔ绦蜣k理《收費許可證》的不得從事物業管理服務收費，否則按亂收費查處。
五、管理區域內共用部位、共用設施設備的大修、更新改造所需費用；供水、供電、供暖、燃氣、通訊等單位向業主收取費用；物業管理服務單位接受委托代辦服務收費；空置物業分攤物業管理服務費；開發企業在保修期內的保修費用等，執行《河南省物業管理條例》和《洛陽市物業管理辦法》有關規定。
六、物業管理區域共用費用的分攤。
?。ㄒ唬?共用費用及適用范圍
1、共用費用是指有業主共用的設施設備、共用部位運行和維護所產生的公共水電費用、維修開支。
2、共用設施設備主要是指由業主共用的道路、公共照明系統、供水及增壓系統、電梯、中央空調、消防設施及其他電子、電器設施設備等。
3、共用部位是指房屋主體承重結構部位、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊、通道等。
?。ǘ?共用費用的分攤原則和辦法
共用費用分攤應維護物業所有人、使用人和物業管理服務單位的合法權益，堅持“誰收益，誰負擔”的原則。
物業管理服務單位與業主委員會或業主就共用費用分攤有約定的，按約定執行。沒有約定的，按下列規定執行：
1、 各公共用電用水設施設備要單獨安裝水電表，其運行所產生的水費、電費以每個獨立的計量儀表為計費單位獨立核算費用。共用水電的分攤，住宅部分按戶分攤，非住宅按業主產權面積分攤。
2、 物業的共用部位、共用設施設備法定保修期滿后的日常小型維修由物業公司從物業管理服務費中支出。大型維修、更新按有關程序從已繳納的共用部位、共用設施設備維修基金中列支。
?。ㄈ?共用費用分攤要求
1、物業管理服務單位收取的水電等共用費用必須嚴格執行國家政策，分項目計收，不得混合收費。
2、共用分攤應接受業主的監督，各物業管理服務單位應每月公布共用設施設備產生水電等共用費用的數量、單價、金額及分攤辦法，按實際支出和約定的收費方式向全體業主（使用人）合理分攤費用，否則，業主有權拒繳。
3、 下列費用不屬共用分攤范圍
?。?）物業管理服務單位所消耗的水、電、氣、暖等費用。
?。?）各類單獨收取費用的共用地下、地上專用停車場產生的各種費用。
?。?）按規定不應計入共用費用分攤范圍的其它費用。
七、高層住宅、別墅、寫字樓、商業用房的物業管理服務收費由公司申報管理成本，市物價局單獨審批。
八、物業管理服務收費實行明碼標價，各物業管理服務單位將經核準的物業管理服務收費標準按要求在各服務或收費場所顯著位置進行公示，接受業主及價格主管部門的監督。物業管理服務收費等級標準每年審驗一次，凡達不到原等級標準的要降低等級標準。各物業管理企業應努力提高服務質量，向業主提供質價相符的服務。不得只收費不服務、多收費少服務，或違約擅自設立收費項目，亂收費用。否則，價格檢查部門將按有關規定進行查處。
九、本辦法由洛陽市物價局負責解釋，自2003年7月1日起執行。
二00三年五月二十六日
附件一：
洛陽市物業管理服務收費指導價標準
(多層住宅區)
物業類別
具 備 條 件
收費中準價
(元/平方米·月)
備 注
一級
1、住宅區容積率、綠化率等各項指標符合規劃設計規定：公共配套設施。如道路、消防、車場、文化娛樂、生活服務、商業網點等設施及場所（地）完善并維護完好。
2、小區建筑面積7萬平方米左右。
3、管理單位持有三級以上資質證書。
4、管理單位、公共秩序管理人員值班、巡邏制度落實，小區全天候全面積保持潔凈，園林綠地長勢良好，修剪整齊美觀：各類人員工作滿負荷，服務意識強，言行規范，業務素質高，敬業精神強。
5、達到洛陽市物業管理服務收費等級評定標準90分以上。
6、房屋及配套設施維護狀態良好。
0.34
物業管理服務收費面積按建筑面積計算，每戶建筑面積大于150平方米，按150平方米計收物業管理服務費；不足50平方米按50平方米繳納物業管理服務費
二級
1、住宅區容積率、綠化率等各項指標符合規劃設計規定：公共配套設施較完善并維護完好。
2、小區建筑面積5萬平方米左右。
3、管理單位持有四級以上資質證書。
4、管理單位、公共秩序管理人員值班、巡邏制度落實，小區全天候全面積保持潔凈，園林綠地長勢良好，修剪整齊及時；各類人員工作滿負荷，服務意識強，言行規范，業務素質高。
5、達到物業管理服務收費等級評定標準85分以上。
6、房屋及配套設施維護狀態良好。
0.30
三級
1、住宅區容積率、綠化率等各項指標符合規劃設計規定：公共配套設施較完善并維護完好。
2、小區建筑面積3萬平方米左右。
3、管理單位持有物業管理資質證書。
4、管理單位、公共秩序管理人員值班、巡邏制度落實，小區全天候保持清潔，園林綠地維護較好；各類人員工作滿負荷，服務意識強，言行規范。
5、達到物業管理服務收費等級評定標準75分以上。
6、房屋及配套設施維護狀態良好。
0.24
四級
1、住宅區容積率、綠化率等各項指標符合規劃設計規定：公共配套設施較完善并維護完好。
2、小區建筑面積2萬平方米左右。
3、管理單位持有物業管理資質證書。
4、管理人員值班制度落實，清潔工作定時清掃，定時清洗，園林綠地維護較好；各類人員工作滿負荷，服務意識強，言行規范。
5、達到物業管理服務收費等級評定標準65分以上。
6、房屋及配套設施維護狀態良好。
0.20
等外級
1、住宅區容積率、綠化率等各項指標符合規劃設計規定：公共配套設施較完善并維護完好。
2、管理單位持有物業資質證書，
3、管理人員值班制度落實，小區定時清掃，各類人員工作滿負荷，服務意識強，言行規范。
4、達到物業管理服務收費等級評定標準65分以下。
5、房屋及配套設施維護狀態良好。
0.15-0.18
附件二：
洛陽市物業管理服務收費指導價標準
(住宅區、住宅組團)
序號
項目及標準分值
工 作 標 準
檢查方法及扣分
實際得分
備 注
一
管理運行
(11分)
1、有專業物業管理機構，實行綜合一體化管理。(2分)
2、有固定的辦公場所，管理人員佩戴明顯標志。(1分)
3、物業管理單位與業主管委會或委托管理單位簽有標準物業管理合同，管理單位費、權、利關系明確。(2分)
4、各項管理制度完善：(2分)
(1)各類人員崗位責任制；
(2)管理單位內部管理運行及考核制度；
(3)業主公約和小區管理各項公眾管理規章制度；
5、檔案資料齊全，管理完善，分類合理，方便檢索；(3分)
(1)物業管理區域規劃圖、竣工總平面圖；
(2)單項工程建筑及結構、設備、綠化工程竣工圖；
(3)地下管網竣工圖；
(4)有關設施、設備的使用和維修技術資料；
(5)工程質量驗收資料及質量保證協議；
(6)物業管理區域內房屋、公共服務配套設施等項目清單及產權歸屬證明；
(7)房屋使用說明書和質量保證書；
(8)物業綜合驗收資料；
(9)其他應當移交的資料；
(10)住戶檔案資料
6、有計算機系統并能有效運用。(1分)
1、沒有專業機構扣2分；資質證書不符合規定的扣1分；扣完為止。
2、無固定辦公場所扣0.5分，未實行佩戴上崗證制度扣0.5分，發現在崗人員有未佩帶標志的扣0.1分，扣完為止。
3、查看合同文本。無合同扣2分，未簽標標準合同扣1分，責、權、利不符合要求扣0.5-1分，扣完為止。
4、抽查規章制度。3大類制度基本健全的不扣分，缺項的每大類扣1分；如屬臨時應付評比制定的（如維修記錄、會議記錄、學習制度等），每發現一項扣0.5分，扣完為止。
5、抽查6-10份檔案，(1)至(10)項中不完善或缺項的每一項扣0.2分-0.5分，扣完為止。
6、無設備扣1分，有設備未有效運用扣0.5分，扣完為止。
序號
項目及標準分值
工 作 標 準
檢查方法及扣分
實際得分
備 注
二
房屋的管理
及維修養護
(17分)
1、房屋外觀完好、整潔，前、后陽臺封閉統一有序；防盜網（含陽臺、窗戶）、空調架（含分體、窗式）安裝統一有序，外墻無銹跡，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統一美觀，無破損或污跡等。(5.5分)
2、無違章裝修，無亂搭建，無亂張貼懸掛等。(2分)
3、房屋本體公用設施整潔，公用樓梯、通道等無堆放雜物及違章占用等。(3分)
4、無擅自改變房屋用途。小區內棟號有明顯標志，小區入口處和主要路口公共地方有引路標識圖。(1.5分)
5、堅持房屋修繕制度、管理處值班制度和便民報修措施。并建立回訪制度和回訪記錄。(3分)
6、房屋完好率達到98%以上.
房屋零修、急修及時率達到99%以上。
維修質量合格率達到100%。(2分)
1、抽查部分樓房。防盜網、空調安裝不統一扣0.1分；有外墻破損或廣告牌霓虹燈設置雜亂破損每處扣0.2-0.4分，扣完為止。
2、重大違章和亂搭建未糾正的每處扣0.5分；外墻、樓道或公共部位亂懸掛張貼每處扣0.2分，扣完為止。
3、檢查小區整體環境，抽查中每發現一處不合格扣0.2分，扣完為止。
4、擅自改變房屋用途發現一處扣0.5分；檢查房屋棟號和引路標識圖，缺一項扣0.2分，扣完為止。
5、修繕制度或便民報修措施不落實或缺項扣0.2-0.5分，回訪制度和回訪記錄不落實扣0.3分，發現弄虛作假每處扣0.5-1分，扣完為止。
6、檢查自評自測原始材料，指標每降低1%扣0.2分，扣完為止。
洛陽市物業管理服務收費指導價標準
(住宅區、住宅組團)
序號
項目及標準分值
工 作 標 準
檢查方法及扣分
實際得分
備 注
三
公共秩序、
消防、車輛管理
(14分)
1、公共秩序管理服務實行獨立一體化管理；有專業化公共秩序管理隊伍，巡邏及管理制度落實；日常訓練制度落實；公共秩序管理人員有統一制服，熟悉轄區情況，認真負責，文明執勤、言行規范。(3.5分)
2、消防設施、設備完好無損。(1.5分)
3、可能危及住戶安全處有明顯標識和防范措施。(1分)
4、本年度內無因管理公司責任造成重大刑事案件和重大火災事故。(1分)
5、停車場管理制度落實，有專職人員，車輛進出設卡，實行車位有償使用和保管區分制度，車輛進出有登記，本年度無因管理公司責任造成車輛損壞或丟失。(3分)
6、小區內機動車輛行駛停泊有序，制度落實，無違章行駛及停泊。
7、非機動車輛管理制度落實，管理有序，停放整齊。(2分)
1、未實行獨立管理扣1分；無專業化公共秩序管理隊伍扣1.5分，查看制度和記錄，管理不規范扣0.5分，抽查2-4名公共秩序管理人員考察業務知識，發現不合規定扣0.3-0.5分，扣完為止。
2、抽查3-5處消火栓及其他設施，發現不合規定，每處扣0.3-0.5分。
3、無明顯標示或無防范措施每處扣0.5分，扣完為止。
4、查看記錄，訪問居民，發生一宗扣0.5-1分。
5、檢查制度和記錄，發現制度不完善或記錄不全，每項扣0.2-0.5分；因管理不善造成車輛損壞或丟失每臺扣1-2分；未實行車輛區分制度扣2分，（管理單位公開承諾全部負責丟失損壞賠償的除外）；扣完為止。
6、實地檢查停車場和區內車位，有亂停放現象，每臺車扣0.3分，扣完為止。
7、檢查制度及非機動車停放點，制度不全或不落實扣0.3分，亂停放扣0.5-1分。
序號
項目及標準分值
工 作 標 準
檢查方法及扣分
實際得分
備 注
四
環境衛生
(10分)
1、清潔衛生實行一體化管理：有專業清潔衛生隊伍，管理制度落實。(2分)
2、環衛設備齊全完好，有垃圾收集設施，中轉設施等，垃圾日產日清。(3分)
3、整體環境及環衛設施隨時保持清潔，定期殺蟲滅鼠。(4分)
4、不得有違反規定飼養家禽、家畜及寵物的現象。（1分）
1、未實行一體化管理扣2分；檢查管理制度或相關文件資料，無專業隊伍或制度不落實每項扣1分。
2、檢查環衛設備，不完善或損壞每處扣0.2分。
3、抽查通道、樓梯間、環衛設施及區內道路、綠地，發現大面積或大宗垃圾（宗）扣0.5分；小宗垃圾（煙頭、紙屑、痰跡）扣0.1-1分，訪問住戶，如平時不隨時保持清潔或清潔差扣2-3分。
4、有違反規定的扣1分。
五
園林綠化
(10分)
1、有綠化專業隊伍，管理制度落實。(2分)
2、小區內綠化地布局合理優美，花草樹木與建筑小品配置得當，小區內綠化率達到規劃設計要求。(3分)
3、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無因管理原因造成病蟲害和大面積黃土裸露，無踐踏折損現象。(3分)
4、綠化管理設施、設備完好，水源有保障。
(2分)
1、檢查管理制度或相關文件資料，無專業隊伍或制度不落實每項扣1分，扣完為止。
2、綠地覆蓋率不符合規則要求扣0.5-2分。其他不合格每項扣0.2-0.5分，扣完為止。
3、整體長勢不好扣0.5-1分，有病蟲害或踐踏折損每處扣0.5-1分。
4、設施：設備不全每項扣0.2-0.5分，水源無保障扣1分，扣完為止。
序號
項目及標準分值
工 作 標 準
檢查方法及扣分
實際得分
備 注
六
公用配套設施設備、場所（地）
(9分)
1、公用配套設施、設備、場所（地）達到規劃標準，無缺漏或違章私改原規劃要求，無擅自侵占公用設施或場地，運營正常，方便居民，公用設施完好率達到95%以上。(2分)
2、道路暢通無損壞，路面平坦整潔，排水暢通。(1.5分)
3、供電、供水、供氣、通訊管線及設施完好無損，運行正常；二次供水設備加蓋加鎖，環境整潔，無可能造成二次污染的隱患。(1分)
4、公用排污、排雨水管線設施完好無損。(1.5分)
5、停車場、棚、房及其他公共場所（地）、建筑小品、雕塑等完好無損。(1.5分)
6、公共照明完好率（包括亮燈率）達95%以上。(1.5分)
1、檢查規劃、報批資料，抽查3-5處公共配套設施，發現有缺漏或不合規定的每項扣0.2-0.5分，完好率不達標扣1.5分，扣完為止。
2、檢查部分區內道路，發現路面積水扣0.1-0.5分，路面破損扣0.1-0.5分；大面積不平坦不整潔扣0.2-0.5分，扣完為止。
3、檢查中發現違反規定的，每處扣0.1分，扣完為止。二次供水箱無加鎖每處扣1分，二次污染及隱患每處扣0.5-1分。此處扣分可以超出，在本項9分中扣分。
4、檢查中發現無陰井蓋，雨水口堵塞或損壞，每處扣0.3分，扣完為止。
5、檢查中發現有損壞的每處扣0.2-0.5分，扣完為止。
6、抽查10盞路燈或廊燈，不達標扣1分，扣完為止。
序號
項目及標準分值
工 作 標 準
檢查方法及扣分
實際得分
備 注
七
區內商業網點管理和經營服務
(6分)
1、商業用房無違章裝修、亂搭建、亂懸掛張貼；招牌整齊美觀，無破損污跡。(1.5分)
2、門前衛生清潔，綠化完好，門面整潔，無亂丟垃圾，無污水等。(1分)
3、排放油煙、噪音等符合環保標準，無存放有毒有害物質。(1分)
4、多種經營效果好，有償服務項目多、收費公開合理，無違反規定亂收費。(2.5分)
抽查2-5個商鋪，每發現一處不合格扣0.2-0.3分。
查多種經營記錄和帳目，查各種收費標準和記錄，訪問住戶，發現收管理費違反規定扣3分，發現員工私自收費每人次扣2分，有償服務收費過高或違反有關規定扣0.5-1分。
以上扣分不分小項，扣完本項為止。
八
管理人員素質
(10分)
1、人員培訓有計劃、有考核、有記錄，制度落實好。(2分)
2、有各類人員言行具體規范，且落實好。(1.5分)
3、各類人員符合資質證書規定標準。(2分)
4、有各類人員業績和工作量考核制度，考核記錄完善。(2分)
5、各類人員熟悉物業情況和本崗位責任制、考核標準，服務意識和態度好，敬業精神強。(2.5分)
1、檢查計劃、制度、培訓成績和平常記錄；無計劃和制度扣1分，無落實或落實不好扣0.2-0.5分，扣完為止。
2、無具體規范扣1分；抽查3-6名各類人員，不符合的規定的每人扣0.5-1分，扣完為止。
3、不符合資證書規定標準扣0.5-1分。
4、抽查發現不完整扣0.3-0.5分，發現弄虛作假和應付檢查評比扣2分，扣完為止。
5、抽查部分管理人員，包括經理、主任和維修、保安、清潔人員，發現不熟悉情況、制度、標準的，每人次扣0.1-0.3分；因?。ㄓ茫魧芾砣藛T有意見并確屬管理人員服務意識和態度問題的，每人次扣0.3分，扣完為止。
序號
項目及標準分值
工 作 標 準
檢查方法及扣分
實際得分
備 注
九
社會文化活動
(6分)
1、有制度:健全并落實各項精神文明建設、社區文化、社區服務制度。(2分)
2、有場地、設施、設備：宣傳教育學習園地，并有房屋及設施設備管理、裝修管理、消防知識、社區文化等宣傳方面記錄或專欄。(2分)
3、有人員：有專職或兼職宣傳組織人員。(1分)
4、有活動：開展各種有組織、有意義、有實效的社區服務項目。(1分)
1、檢查制度，走訪住戶，無制度或不完善扣0.3-0.5分，制度落實扣0.5分，扣完為止。
2、檢查相關場地或記錄，不完善或缺項扣0.3-0.5分，扣完為止。
3、檢查相關資料，并詢問人員，無專職兼職人員扣1分，人員素質差或不了解情況扣1分，扣完為止。
4、檢查活動記錄、文字或圖片、實物，未開展活動或服務扣2分；開展不充分或效果不明顯扣0.3-1分，扣完為止。
十
投訴處理及
用戶評議
(7分)
1、持有四級資質證書的單位，年有效投訴率分別在4‰、6‰、8‰以下，處理率95%以上，回訪率95%以上(2分)
2、用戶對小區管理服務的評議滿意率達到95%以上。(2分)
3、按規定定期公布管理費收支帳目，接受業主查詢，公布及查詢帳目以法規、規章規定的項目費用為準，不包括原始單據（正式審計除外）。(3分)
1、抽查1-3個月投訴、處理及回訪記錄。每超過（或降低）1%扣0.2分；對市、區主管部門轉來的有效投訴不按規定時間處理的，每一宗扣1分，扣完為止。
2、抽訪住戶，重點為維修保養、房屋管理和服務水平，基本滿意率每降低10%扣0.3分，扣完為止。
3、不按規定公布帳目不符合規定的扣0.2分扣1-3分。
合計
100分
總分：
附件三
洛陽市物業管理車輛停放服務收費標準
項目
車輛類型
內容
收費標準（元/輛·月）
備注
機動車非機動車車輛停放服務收費
機動車
車庫（場）車位
100—200
視停車庫（場）設施情況，確定各收費標準。提供封閉停車場地，24小時值守，管理制度嚴密規范。
摩托車停放
12
非機動車
自行車
4
電動自行車
7
外來機動車臨時停車
各種外來車輛進入小區90分鐘以外收費
2元/輛·次
各種外來車輛進入小區90分鐘（90分鐘以內不得收費，過夜車加倍收費）
閱讀：
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次
2008/5/29 14:31:00