鹽城市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法

第一條 為建立住房維修保障機制，保證住宅共用部位、共用設施設備維修基金的合理、有效使用，維護住房所有人和使用人的合法權益，根據建設部、財政部發布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）和省建委、省財政廳制定的《江蘇省住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（蘇建房[2000]22號、蘇財基[2000]3號）等有關文件精神，結合我市實際情況，制定本辦法。

第二條 凡本市城市規劃區范圍內，新建商品住房[包括經濟適用住房（安居工程）等，以下簡稱“商品住房”]和非單一產權的公有住房，已售公房以及拆遷實行產權調換的私房等，其共用部位、共用設施設備維修基金的建立與管理，均適用本辦法。本辦法所稱公有住房包括房產管理部門直接管理的公有住房和其他部門，單位的自管公房。本辦法所稱已售公房是指職工按照國家房改政策購買的原公有住房。本辦法所稱共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、安全設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性（非經營）文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第三條 凡商品住房和非單一產權的公有住房、已售公房以及拆遷實行產權調換的私房等都應建立住宅共用部位、共用設備設施維修基金（以下簡稱“維修基金”）。維修基金歸物業區域內全體業主共同所有，按照“業主所有，民主決策，銀行專戶儲存，房產部門和財政部門監督使用”的原則進行管理。維修基金的使用執行《物業管理企業財務管理規定》[財政部財基字（1998）7號]，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

第四條 產權屬供電、供水、供氣、郵電、路燈、有線電視等部門或單位所有的共用部位、共用設施設備，由產權部門或單位自行維修。

第五條 鹽城市房產管理局是本市行政區域內維修基金管理的行政主管部門，并具體負責市規劃區范圍內維修基金的歸集與管理。市財政局對住宅共用部位、共用設施設備維修基金的管理，使用情況依法實施監督。

第六條 商品住房在銷售時，購房人與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。購房人應當按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。

第七條 公有住房、已售公房的維修基金來源于三部分：
1.售房單位按照一定比例從售房款中提取，低于七層（含七層）的住宅按售房款的20%、八層（含八層）以上的住宅按售房款的30%提取。售房單位在向開發建設單位購房時已繳交維修基金的，如該款項高于或等于按上述規定提取的款項，則不再從售房款中提??；如該款項低于按上述規定提取的款項，則按不足部分從售房款中提取。
2.購房人按政府確定的房改成本價2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位向購房人代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。
3.非單一產權整幢建筑中未出售的公有住房，其租金的20%用于繳交維修基金。

第八條 拆遷安置的私房，被拆遷人應當按所安置房屋的商品價格總價款的2%繳交維修基金。

第九條 未售出的商品住房維修時，開發建設單位應當按其房屋建筑面積比例分攤房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造的實際費用。

第十條 售房單位收取的維修基金在辦理商品房登記備案證明時，應將提取及代收的維修基金及利息或凈收益全額移交給房產行政主管部門代管，并辦理移交手續。

第十一條 維修基金應當在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可用于購買國債、國有銀行的金融債券或者辦理國有銀行定期儲蓄外，嚴禁挪作他用。維修基金按幢建帳、按幢使用、按戶核算。

第十二條 維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息。維修基金剩余利息或凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。

第十三條 業主委員會成立后，維修基金的管理繼續由房產行政主管部門或其指定機構代管，也可以由符合條件的業主委員會管理。如選擇請房產行政主管部門或其指定機構繼續代管方式，代管費用按所代管的維修基金增值額2%計算。所代管的維修基金，應當定期接受業主委員會和財政部門的檢查與監督。如選擇業主委員會管理方式，業主委員會須報經房產行政主管部門、財政部門審查同意并須明確相應的財務管理人員（具備會計上崗資格），或明確由有代帳資格的社會中介機構代理財會核算。房產行政主管部門在扣除代管的維修基金增值額的2%的代管費用后，將維修基金移交給業主委員會管理。業主委員會管理的維修基金，應當定期接受業主大會，（業主代表大會）、房產行政主管部門和財政部門的檢查與監督。

第十四條 業主委員會成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用及維修物業項目經費預算報告書，經房產行政主管部門審核后劃撥；業主委員會成立后，維修基金由業主委員會直接管理的，維修基金增值部分的使用，由業主委員會決定后報房產行政主管部門審批。重大維修、更新、改造項目動支維修基金的，由業主委員會或受托的物業管理企業提出方案，提交業主大會（業主代表大會）審定并報房產行政主管部門審核后劃撥。業主大會（業主代表大會）不同意維修，而物業管理企業認為確需維修的，可向房產行政主管部門提出申請，房產行政主管部門作出的決定，有關當事人必須執行。

第十五條 維修項目實施后，有關單位都應按規定編制決算報告書，經業主委員會審核同意后結算，并在物業區域內明顯位置張榜公布。

第十六條 維修共用部位、共用設施設備時，房屋所有人和使用人應當積極給予配合，不得借故阻攔或要求補償。如有借故阻攔，行為人應當承擔由此造成損失的責任。因維修需要而損壞房屋所有人的設施設備的，物業管理企業應將損壞部位按建設時的設計標準修復。

第十七條 維修基金的管理單位應按幢號建立房屋維修檔案，維修基金的使用情況應定期公布，接受業主的監督。

第十八條 房產行政主管部門會同財政部門制定維修基金使用計劃報批管理制度、財務預決算管理制度、審計監督制度以及業主的查詢與對帳制度，并按期向同級財政部門報送維修基金財務收支報表。

第十九條 如維修基金不敷使用時，經房產行政主管部門、財政部門或業主委員會、業主大會（業主代表大會）研究決定，按業主占有的住宅建筑面積比例向業主續籌。

第二十條 業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

第二十一條 因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應當將維修基金帳面余額按業主繳交比例退還給業主。

第二十二條 公有住房售房單位未按照本辦法規定足額提取維修基金的，財政部門和房產行政主管部門應當責令其限期補提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，應當處以自應提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。

第二十三條 未按本辦法建立共用部位、共用設施設備維修基金制度的，房產行政主管部門不得辦理房屋權屬證書。

第二十四條 本辦法實施前，商品住房和公有住房出售后，未建立維修基金的，應當按本辦法的規定建立維修基金；本辦法實施前，已領取《商品房銷（預）售許可證》并建立維修基金的，仍按市物價局、市財政局、市房產管理局《鹽城市城市住宅區公共部位、共用設備設施維修養護費的籌集、使用和管理暫行辦法》（鹽市價發[1997]140號、鹽財綜[1997]21號、鹽市房[1997]26號）執行，但續籌時應統一按本辦法規定的標準執行。

第二十五條 維修基金代管單位違反本辦法規定。挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由財政部門和房產行政主管部門按規定進行處理。情節嚴重的，應追查責任人員和領導人員的行政責任；構成犯罪的，應依法追究刑事責任。

第二十六條 業主或者業主委員會、物業管理企業、開發建設單位或者售房單位之間就維修基金發生糾紛的，當事人可以通過協商、協調解決，協商、協調不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁，或者向人民法院起訴。

第二十七條 非住宅商品房共用部位、共用設施設備維修基金的管理可參照本辦法執行。

第二十八條 各縣（市）住宅共用部位、共用設施設備維修基金的管理參照本辦法執行。

第二十九條 本辦法由市房產管理局負責解釋。

第三十條 本辦法自頒發之日起施行。原有的有關政策和規定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準。