鹽城市人民政府關于加強城市物業管理工作的通知

各縣（市、區）人民政府，市開發區管委會，市各委、辦、局，市各直屬單位：

    物業管理是城市建設和城市管理的重要組成部分 。為不斷提升城市形象，提高居民生活質量，建設現代文明城市，現就加強城市物業管理工作作如下通知：

    一、加強對物業管理工作的認識，進一步明確目標任務。物業管理水平反映一個城市的風貌以及管理城市、經營城市的能力。在實行社會主義市場經濟、改革住房制度、對國有企事業單位進行改革改制的情況下，搞好這一工作顯得尤為重要和迫切。它有利于改善城市居住、工作和投資環境；有利于進一步拓寬勞動就業領域，發展第三產業；有利于加快建設文明、優美、富強的現代化城市的步伐。今后一段時期我市物業管理的基本思路是：按照建設現代文明大城市的要求，全面規劃和大力推進城市物業管理工作；按照市場經濟規律要求，引入競爭機制，積極推行市場化、專業化、社會化管理模式；加強業主委員會建設，增強業主的自治意識，建立業主自治機制；加快老居民區整治改造步伐，完善配套設施；處理好業主委員會、社區管理、物業管理的關系，促進社區兩個文明建設的協調發展；堅持以營造良好人文環境為出發點，逐步實現物業管理由粗放型、勞動密集型向智能型、知識密集型轉變，全面開創我市物業管理工作新局面。

    二、采取切實有效措施，加快物業管理行業發展。
    （一）加強新小區建設控制管理，配套物業管理硬件設施。物業管理公建配套項目應與房屋同步建設，其中住宅區水、電、氣、路、燈、綠化、停車場、公交、消防、環衛、通訊、郵政、安全防范、物業管理用房等公建配套項目必須與住宅同步建設，同步交付使用。新建房屋（包括住宅樓、辦公樓、醫院、人防工程、集貿市場及其他房屋建設工程等，下同）規劃設計方案，應征求城市物業管理主管部門的意見，按照物業管理公建配套項目的要求核定量化。新建住宅小區必須達到一定的規模。開發建設單位在住宅區移交使用時，應按照住宅區總建筑面積的4‰無償提供物業管理用房。住宅區物業管理配套辦公服務用房、輔助用房和經營用房的比例分別為1：3：6，其建設費用納入小區建設成本，具體位置在規劃設計方案審查時確定。住宅區物業管理用房為全體業主所共有，發放房屋共有權證，由房管部門依法代管，任何單位和個人不得將其非法出售。已經出售的，其責任單位應采取有效措施，予以糾正和補救，符合規劃要求的，經批準可以補建，不符合規劃要求的，應采取回購等方式解決，也可以通過交納相應補償費用委托物業管理主管部門統一建設或回購房屋解決。建成的住宅小區（組團）要全面推行竣工綜合驗收和管理交接工作，實施物業管理一票否決制。房屋竣工后，建設單位應通知房管部門參加對物業管理公建配套工程的竣工驗收，公建配套設施不合規定的，不得交付使用，房管部門不得辦理房屋初始確權登記。
    （二）加大老小區整治力度，有效實施管理。我市現有住宅零散，住宅區規模小，公建配套設施欠賬多。因此，在建或已建成的住宅小區及零星組團要按照住宅區新的經濟技術指標，進行合理調整和組合歸并，實施配套建設整治，推行統一管理。按照“統一規劃、條塊結合、以塊為主、切塊包干”的形式，對市區已建成的住宅小區進行綜合整治出新。各住宅區原開發、建設單位按市直、鹽都、城區、開發區進行區域劃分后，分塊包干，組織實施。小區整治要從“房屋及設施、圍墻、道路、綠化、路燈、車輛停放、拆除違章建筑、環境衛生、物業管理”等幾個方面進行。按照誰建設誰整治的原則，由建設單位負責分批組織實施。1997年4月以前建成的住宅小區，經政府同意，在服從規劃的前提下，原開發、建設單位可利用小區歸并整治新增的閑置土地，進行二次開發，二次開發各項規費可予減免，用于貼補小區整治經費不足。1997年4月以后建成的住宅小區，由原開發建設單位對照標準自行整治。經住宅區劃調整后，凡過于分散和存在相毗鄰住宅小區（零星組團）的，由物業管理主管部門協調組織原開發、建設單位及各塊所屬主管部門進行聯合整治，合并管理，整治費用按建筑面積分攤。對暫不具備物業管理和整治條件的住宅區（組團）和零星住宅房屋、原開發、建設單位必須負責衛生保潔并提供日常維修服務，或移交給社區居委會納入社區管理服務范圍，實行有償服務。
    （三）規范物業管理收費行為，保障企業和個人的合法權益。物業管理根據業主的需求，分為高檔、普通和保障型物業管理，并分檔、分級制定相應的服務與收費標準。實行政府指導價的物業管理服務費，根據物業管理服務社會 平均成本、提供物業管理的內容、質量水平確定。物業管理單位根據資質等級及提供的服務項目、服務質量、服務深度，在政府指導價格范圍內，與業主委員會協商制定具體收費標準。業主委員會未成立的，由物價部門會同房管部門進行考核后，合理確定收費標準。居民入住率達60%以上的住宅區，原開發建設單位應即籌備成立業主委員會。物業管理服務收費應與業主滿意率掛鉤。物業管理企業應與業主委員會簽訂《 物業管理委托合同》和《物業管理承諾服務協議書》，實行公開承諾，公開服務內容、服務標準、收費標準，提高服務的透明度，主動接受業主考核與監督。物業管理服務合同簽訂，業主必須按合同約定交納相關費用。業主或使用人對物業管理單位的收費及服務質量有異議，業主委員會應予協調。業主、使用人未按照物業管理合同約定交納物業管理服務費的，物業管理企業可以催交，逾期仍不交納的，物業管理企業可以按每月萬分之五加收滯納金。有關部門委托物業管理企業代為收取有關費用，必須經物價部門同意后，方可代收。任何單位或個人不得向物業管理企業亂攤派費用，不得就同一服務內容向企業或業主重復收費。物業管理企業按照國家和省有關規定享受第三產業優惠政策。
    （四）培育和規范物業管理市場，全面推行物業管理招投標制。要按照市場經濟發展要求，建立有序的物業管理市場，加快物業管理的市場化、社會化進程，打破“誰建設、誰管理”的模式。要全面推行物業管理項目的招投標，鼓勵廣大業主能以招投標方式選擇能夠提供質價相符服務的物業管理企業。今后，全市范圍內的住宅內、辦公區、工業區以及其它符合物業管理招投標條件的物業管理項目，都要逐步推行招投標制度，由業主或業主委員會自主選聘物業管理企業。
    （五）加強房屋的裝飾裝修管理，確保群眾的居住安全和生活安定。房屋所有人或使用人在裝飾裝修房屋時，凡涉及拆改墻體、明顯加大荷載、改變管（線）路、改動防水層或在室外安裝設施設備的裝飾裝修行為，必須到當地房屋安全鑒定管理機構辦理房屋裝飾裝修結構安全審定手續。房屋裝飾裝修不得影響觀瞻或對其他住戶構成安全隱患。其中陽臺封閉必須統一式樣，住宅防盜窗、防盜網必須安裝在門窗或陽臺的內側，有線電視線路、電話線、太陽能上下水管道等必須集中管道敷設?？照{、曬衣架、遮陽蓬等室外構件的安裝必須統一規格、式樣、位置，并不得使用可能污染墻面的裝修材料，空調滴水應進入專用管道直達地面。物業管理企業應加強對裝飾裝修的管理，對未經申報登記、擅自拆改房屋結構影響房屋安全等裝飾裝修行為，應采取必要措施予以制止，并及時向有關管理部門報告。房產監察機構要加大監管和查處力度。

    三、進一步明確職責、理順關系，合力搞好社區管理。
    （一）住宅區內衛生、裝璜及生活垃圾清掃保潔工作由物業管理企業負責，小區垃圾的外運消納工作由環衛部門負責，實行有償服務。小區居民應繳納的生活垃圾處理費可委托物業管理企業統一代收，并與物業管理收費一起公示。房屋建筑裝修垃圾應集中地點堆放，由物業管理企業委托環衛部門有償清運，其費用由物業管理企業按物價部門核定的標準單獨向業主收取。
    （二）公安、工商行政管理部門在核發特種行業經營許可證或辦理經營、辦公場所設在住宅區內的企業和個體工商戶營業執照時，應嚴格執行法律、法規規定的前置審批要求，審查房屋的設計用途和對居民生活的影響，同時審查房產管理部門出具的房屋安全性能認定意見。對隨意改變房屋用途甚至破墻開店，房屋結構不安全、影響居民正常生活秩序的企業或個人不予核發相關證照，已發的要根據規定予以糾正、規范。
    （三）住宅區居民供水、供電、供氣，應實行抄表到戶，按實收費。住宅區（組團）竣工交付后，其相應供電、二次供水、路燈、供氣等配套設施設備應分別移交給供電、供水、路燈、供氣部門，實行統一管護。
    （四）凡商品住房和非單一產權的公有住房、已售公房、單位集資和合作建房等都應建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金。業主轉讓房屋所有權時，維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
    （五）社區居委會是社區居民自治組織，建筑面積在12萬平方米以上、居民達到1000-3000戶的，可單設一個社區居委會，在政府及其派出機構的指導下，負責調動社區力量，做好社區服務、保障、衛生、文化、教育、環境、治安等日常服務和管理工作。新建住宅小區和舊城改造時，要把社區居委會的辦公用房和必要的社區服務用房納入規劃，統籌安排。社區居委會、業主委員會、物業管理企業應以“服務于居民、共建文明社區”為宗旨，密切配合，分清職責，共同搞好物業管理與社區服務。

    四、加強組織領導和工作協調，不斷提高物業管理水平。各級政府要切實加強對物業管理工作的領導，要從改革開放和建設現代化城市的全局出發，把物業管理作為城市建設和管理工作的重要任務，納入經濟社會發展規劃，統籌協調安排，認真組織實施。要理須關系，建立健全物業管理專門管理機構，努力提高物業管理的綜合協高能力，及時有效地解決物業管理中出現的熱點、難點問題，保障物業管理行業健康發展。物業管理是政府長期為民辦實事工程，各職能部門要加大扶持力度，密切配合，通力合作，共同努力，不斷提高城市物業管理水平。以上通知，希即貫徹執行。

鹽城市人民政府
二○○二年八月二十四日