發布文號 杭房局〔2007〕231號 發布日期 2007-09-30
各區、縣（市）建設（房管）局：
為更好地貫徹實施《中華人民共和國物權法》和國家、省、市物業管理條例，進一步促進我市物業服務的健康發展，規范物業服務行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據物業管理有關規定，經調研，我局制定了《杭州市XXX小區（大廈）議事規則》和《杭州市XXX小區（大廈）管理規約》二個示范文本（試行），現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到的情況和問題，請及時書面反饋我局，以便于修改完善。示范文本登錄杭州市房產管理局網站： www.hzfc.gov.cn。
附件：
1、《杭州市XXX小區（大廈）議事規則》
2、《杭州市XXX小區（大廈）管理規約》
附件1：
杭州市XXX小區(大廈)議事規則
（示范文本）
第一章 總則
第一條 制定依據
為保障本物業管理區域內業主大會和業主委員會的規范設立、運作，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》和相關法規、規章，制定本議事規則，并經 年 月 日業主大會討論通過。
第二條 宗旨
本議事規則旨在維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，保障物業的合理、安全使用，維護本物業管理區域內的公共秩序，創造整潔、安全、舒適、文明的環境。
第三條 業主大會、業主委員會的組成
本業主大會由本物業管理區域的全體業主組成。
業主委員會由業主大會選舉產生，業主委員會成員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件。
業主，一般按房屋所有權證記載的所有權人確定；房屋竣工并已交付的但尚未取得房屋所有權證的，按照房屋銷售合同中明確的物業買受人確定。
單個物業登記有兩個或兩個以上所有權人的，應自行確定一名參加業主大會會議。無民事行為能力或限制民事行為能力的業主，由一名法定監護人參加業主大會會議。
單位業主，按該單位提供的書面有效委托證明中明確的人員確定。
業主可以自行參加業主大會會議，也可以書面委托他人參加，書面委托書應載明委托事項和權限。
第四條 業主大會、業主委員會活動范圍
業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不應作出與物業管理無關的決定，不應從事與物業管理無關的活動。
業主大會及其業主委員會應根據國家及杭州市有關規定接受當地街道、社區黨組織的領導，并接受當地物業管理行政主管部門業務指導。
業主大會及其業主委員會應配合公安機關等部門，與社區、物業服務企業共同做好本物業管理區域內維護社會治安、交通秩序等相關工作，并支持社區開展其他各項工作。
第二章 業主大會議事規則
第五條 業主大會議事內容
（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；
（二）決定選聘、解聘物業服務企業；
（三）決定專項維修資金使用方案和續籌方案；
（四）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
（五）審議決定業主委員會的工作權限和活動經費；
（六）審查業主委員會和物業服務企業的工作報告；
（七）審議決定物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、收益方案；
（八）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（九）審議制定和修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序、安全防范和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（十）改變和撤銷業主委員會的不當決定；
（十一）討論決定是否將物業管理區域內依法屬于全體業主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備，移交給相關專業單位；
（十二）為維護物業管理活動中業主共同權益的需要，審議是否授權業委會進行訴訟；
（十三）決定本物業管理區域內涉及業主共同利益的其他重大事項；
（十四）提出質詢、依法撤銷業主委員會所作的決定或者改選業主委員會。
第六條 業主大會召集主體
業主大會由業主委員會負責召集。
首屆業主大會由籌備小組負責召集。
業主委員會換屆、改選、增補召開的業主大會會議，由本屆業主委員會在社區黨組織領導下召集。
在下列情況下，業主大會會議由所在社區居民委員會負責召集
（一）業主委員會逾期不召集會議，經主管部門責令，仍不召集的；
（二）因客觀原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會委員集體辭職的。
第七條 業主大會會議形式
本物管區域采用書面征求意見形式，業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
（一）定期會議：業主大會每一年召開一次。
（二）有下列情況，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
1、物業管理區域內有20%的業主提議；
2、業主委員會缺少人數超過20%以上的；
3、發生重大事故或者緊急事件需要進行處理的。
（三）書面征求意見的程序。
1、征求（表決）意見單由樓道召集人或工作服務人員逐戶送達并簽字；
2、在物業管理區域內設投票箱，由工作服務人員收取，當面投入投票箱內，也可由業主在規定時限內自行將征求（表決）意見單投入投票箱內?；I備組或業主委員會在社區黨組織、社區居委會或公證機構的監督下，進行統計匯總。
3、已送達的征求（表決）意見單，業主在規定的時間內不反饋，或不書面提出反對意見的，視為同意多數業主意見。
第八條 召開業主大會會議的程序
（一）業主大會會議按下列程序召開：
會議籌備工作
1、 提出本次會議的議題；
2、 確定會議召開的時間、地點、形式、會議議程；
3、 核實業主身份；
4、 將議題和議程公示，公示時間為7天；
5、 在會議召開15天前向全體業主送達會議通知并在小區公告欄或其他顯著位置公告；
6、 其他會務準備工作。
（二）發布公告
業主大會召開會議前15天，籌備組或業主委員會應以書面形式向物業管理區域內全體業主公告。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的社區黨組織和社區居委會。
公告 包括以下內容：
1、會議形式；
2、會議的日期、地點；
3、提交會議審議的事項；
4、會務常設聯系人姓名、聯系電話；
5、其他需公告的事項。
（三）召開業主大會
（四）通報大會議事決定及說明有投票權和參加人數等情況
籌備組或業主委員會應當做好業主大會會議書面記錄備查。
（五）業主大會應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。其決定應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意?；I集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。
第九條 業主大會議題的限制
本物業管理區域內業主大會對所提議案已經做出決定的，業主一般在一年以內不得以同一內容再提議召開業主大會會議進行表決。
第十條 業主大會投票權數
業主在業主大會會議上的投票權數，按每本房屋產權證計一票原則確定，建筑面積超過二百平方米的部分，每滿二百平方米另計一票。但單個業主所計票數不得超過物業管理區域內全體業主總票數的百分之三十。
第三章 業主委員會議事規則
第十一條 業主委員會人數
根據實際情況，本物業設業主委員會 人（5人以上單數）。
業主委員會的任期為3年；
業主委員會任期屆滿前2個月內，業主委員會報告街道辦事處和社區黨委，同時開展換屆選舉工作。
業主委員會委員缺額人數超過委員總數40%的，應當在2個月內召開業主大會進行增補。
第十二條 業主委員會議事內容
（一）召集業主大會會議，執行業主大會通過的各項決定；
（二）擬訂選聘物業服務企業的方案提交業主大會討論，并代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（三）擬訂業主委員會的年度財務預算方案、決算方案，報業主大會決定；
（四）擬訂《小區（大廈）議事規則》和《小區（大廈）管理規約》修改方案，報業主大會決定；
（五）擬訂物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面規章制度的方案，報業主大會決定；
（六）擬訂物業管理區域內車輛行駛、停放的管理制度、公共能耗的分攤辦法、報業主大會決定；
（七）擬訂專項維修資金使用、續籌方案，報業主大會決定；
（八）協助物業服務企業履行物業服務合同，指導和監督物業服務企業的日常管理和服務工作，并根據業主委員會工作例會決議提出指導性意見。
（九）監督業主公約的實施，督促違反物業服務合同約定逾期不繳納物業服務費用的業主，限期繳納物業服務費用；
（十）協調業主與物業服務企業之間的糾紛；
（十一） 對有關檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業主大會的財物進行妥善保管；
第十三條 業主委員會會議
業主委員會會議須依法按程序進行，采用民主集中制，少數服從多數，一旦形成決議，必須共同遵守，持不同意見的委員不得串連業主抵制業主委員會議決議的貫徹執行。不得以散發公開信、張貼大小字報的形式干擾業主委員會的正常工作。
（一）業主委員會會議應當按下列規則召開：
1、會議由主任或其委托的副主任負責召集；
2、會議通知及有關資料提前3天送達每位委員；
3、委員因故不能參加會議的，提前1天向業主委員會召集人說明；
4、會議有過半數委員出席，做出決定須經全體委員人數半數以上同意；
5、做好會議書面記錄，并由與會人員簽字；
6、業主委員會做出的決定，應當以書面形式向全體業主公告。
（二）下列情況應召開業主委員會會議：
1、主任、副主任召集會議的；
2、經三分之一以上委員提議的；
3、經主管部門建議召開的。
業主委員會召開會議時，可邀請所在地社區居民委員會派員列席會議。
第十四條 業主委員會的權利和義務
（一）業主委員會應當自選舉產生之日起30天內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
（二）業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
（三）業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
（四）在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
（五）住宅小區的業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員。
（六）業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。
（七）物業區域內，有下列損害他人合法權益的行為，業主委員會可以要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失，并依法向人民法院提起訴訟：
1、業主任意棄置垃圾、排放污染物或者產生噪聲；
2、違反規定飼養動物；
3、違章搭建、侵占共用通道；
4、拒付物業費；
5、 ；
第十五條 檔案資料管理
業主委員會應當建立檔案資料管理制度。檔案資料由業主委員會指定專人保管。
業主委員會應建立下列檔案資料：
（一） 各類會議記錄、紀要；
（二） 業主大會、業主委員會做出的決定等書面材料；
（三） 各屆業主委員會備案登記的材料；
（四） 業主、使用人名冊；
（五） 訂立的物業服務合同；
（六） 其他有關材料。
第十六條 業主委員會活動經費
業主委員會的活動費用由全體業主共同承攤。本物業采用以下第 方式：
（一）由業主委員會負責向業主收取，或委托物業服務企業在收取物業服務費時收取。
（二）在小區共用部位、共用設施設備的經營性收益中支出。
業主委員會應根據工作實際需要確定使用額度，但不得超過服務收費總額的1%。
業主委員會活動費用于下列開支：
1、業主大會、業主委員會會議開支；
2、必要的日常辦公等費用；
3、 。
活動經費收支賬目每半年在物業管理區域內公布一次，接受業主的監督。
第十七條 印章的使用管理
業主委員會應當建立健全印章管理制度。業主委員會印章由業主委員會指定專人保管，并按印章管理制度使用。
用印必須實行登記制度，每次用印，使用人應在印章使用登記簿上記錄備查。記錄內容為用印日期、用印事由、用印數等。違反印章使用規定，造成經濟損失或不良影響的，由管理印章的責任人承擔相應責任。
第十八條 業主大會和業主委員會議事規則的生效
本議事規則和本議事規則的修訂經業主大會通過生效。
本議事規則未盡事項由業主大會補充。
第四章 議事規則補充規定
附件2：
杭州市XXX小區(大廈)管理規約
（示范文本）
第一章 總 則
第一條 為加強物業管理區域內建筑物及其附屬設施的管理，維護全體業主和物業使用人的合法權益，維護公共環境和秩序，保障物業的安全和合理使用，根據《中華人民共和國物權法》和國務院、浙江省、杭州市物業管理法規的有關規定，制訂本規約。
第二條 本規約經業主大會表決通過后，對物業管理區域內全體業主和物業使用人均具有約束力。
第二章 物業基本情況
第三條 本物業管理區域內物業的基本情況
物業名稱 ；
坐落位置 ；
物業類型 ；
建筑面積 。
第四條 物業管理區域四至：
東至 ；
南至 ；
西至 ；
北至 。
第三章 建筑物及其附屬設施的使用、維修和養護
第五條 業主、物業使用人在使用、經營、轉讓建筑物及其附屬設施時應遵守物業管理法規、規章、政策的規定，不得影響他人的正常使用。
妨礙他人正常使用物業的應及時改正，造成他人損失或影響物業使用的，應承擔修復或賠償責任。
第六條 業主、物業使用人應當加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規章制度，配合物業服務企業做好防火防盜工作，維護家庭人身財產安全和本物業的使用安全。
第七條 為防止水、氣泄漏或火災及發生上述災害獲得及時有效的處理，業主、物業使用人應主動向物業服務企業預留家庭主要成員的緊急聯系電話。
在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務的突發事件，業主、物業使用人應積極配合物業服務企業對上述災害發生時采取的緊急避險措施。
第八條 房屋裝修時，禁止下列行為：
1 、擅自在房屋屋頂加層建房或搭棚或安裝太陽能熱水器；
2 、擅自改房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格），設計用途，功能和布局等；
3 、在房屋承重墻、梁、柱（含構造柱）、板進行拆改，開挖門洞；
4 、在樓面上鑿槽安裝各類管道，包括在樓面上鑿孔、打洞、砌墻或超標準荷載；
5 、在懸挑樓梯的承重墻上挖壁打洞；
6 、在懸挑陽臺拖梁部位的墻體上挖洞；
7 、拆改房屋共用設施設備；
8 、封閉侵占房屋共用部位；
9、衛生間、廚房間移位、擴大或者增設。
第九條 業主、物業使用人裝修房屋時，應自覺遵守《杭州市城市房屋使用安全管理條例》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《杭州市城鎮住宅裝修管理辦法》等有關規定，開工前應向物業服務企業登記備案，并接受房屋使用安全管理部門的監督。
業主、物業使用人和建設單位與物業服務企業簽訂《裝飾裝修管理協議》，應將此規約內容告知自行委托的裝飾裝修施工企業，并要求施工企業遵守本規約第十條的相關內容，同時要積極配合房屋使用安全管理部門和物業服務企業對裝修房屋活動進行指導、監督，不得拒絕和阻礙。
第十條 業主、物業使用人和建設單位對住宅房屋裝修需進行下列行為之一的，應當在裝修前向房屋所在地區、縣(市)房屋使用安全管理部門進行備案：
?。ㄒ唬┎鸶?、變動非承重結構；
?。ǘ┰銎鰤w、增加房屋使用荷載；
?。ㄈ╅_鑿非承重墻體、擴大或移動門窗尺寸、位置。
第十一條 業主、物業使用人應當接受物管企業的現場監督檢查，及時糾正違規裝修行為。
第十二條 非住宅房屋進行裝飾裝修的，業主、物業使用人應當按照法律、行政法規有關規定向房屋所在地區、縣（市）建設行政主管部門辦理建筑工程施工許可或備案手續。
第十三條 業主、物業使用人裝修房屋有需要搭建建筑物、構筑物，或改變建筑物外立面、改變房屋使用性質等行為的，應當依法征得業主委員會、物業服務企業和直接利害人同意后，報規劃部門或其他行政主管部門批準后方可實施。
第十四條 在建筑物及其附屬設施使用中，不得有下列行為：
1、擅自占用或損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺、停車場（庫）、自行車庫等公用設施及場地；停車場（庫）、自行車庫不按規劃性質使用，挪作他用；
2、擅自拆除、截斷、改變、連接、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施；
3、影響物業整體環境或市容觀瞻的亂貼、亂掛、設立廣告牌；
4、踐踏、占用、擅自改變、破壞綠化用地；損壞涂劃園林建筑小品。在樹上刻劃、拉繩（鐵絲）晾曬衣服等；
5、違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有害、有毒、危險物質等；
6、隨意堆放建筑裝潢垃圾、雜物、亂丟棄垃圾、高空拋物；
7、未經有關部門同意設置營業攤點、店鋪跨門營業；
8、不按次序停放車輛，鳴喇叭和大型車輛進入住宅小區停放過夜；
9、在使用電梯時超載物品，在轎廂內吸煙、張貼、涂畫或損壞內壁；
10 、進行危害公共利益、侵害他人合法權益或其它不道德行為；
11 、違反規定飼養家禽、家畜及寵物；
12、 ；
13、 ；
14、 ；
15、法律、法規、規章及政府規定禁止的其它行為。
第十五條 發現房屋共用部位和共用設施、設備需維修的，業主或物業使用人應及時告知物業服務企業，以便企業派人及時進行修復，在實施維修作業時，相關業主或物業使用人應配合維修人員做好維修工作，使維修工作正常進行。
第十六條 業主或物業使用人如委托物業服務企業對其自用部位、自用設施和毗連部位的有關設施、設備進行維修養護，應支付相應費用。
第十七條 業主或物業使用人人為造成公用設施設備或其它業主設施設備損壞的，負責修復或賠償經濟損失。
第十八條 業主應自覺按規定繳納應付的各項物業管理服務費用。
轉讓物業時，業主須自覺交清應繳納的各項物業管理服務費。
業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業管理服務費的，從其約定，業主負連帶繳納責任。
第十九條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。
第二十條 因物業維修或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征得業主委員會、物業服務企業和直接利害關系人的同意，并依法辦理相關手續；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征求直接利害關系人的意見，征得業主委員會同意，事先在物業管理區域內公告，并依法辦理相關手續。
業主、物業服務企業臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，應當采取措施保障通行安全，并及時恢復原狀。
第二十一條 利用共用部位、共用設施設備所得收益， %用于補充物業管理費用不足， %用于業委會活動經費， %用于電梯、水箱、水泵等共有部分的維修和養護。
第二十二條 建筑物及其附屬設施的費用分攤，按照以下第 種方式約定：
1、按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
2、 。
第二十三條 為維護業主的共同利益，全體業主同意在物業管理活動中授予物業服務企業以下權利：
1、根據本規約配合業主委員會擬定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
2、以批評、規勸、公示、 等必要措施制止業主、物業使用人違反本規約和規章制度的行為；
3、對屬全體業主所有的共用部位和共用設施設備進行經營，按規定管理所得收益，每半年公布一次收支情況；
4、 ；
5、 。
第二十四條 物業管理區域內依法屬于全體業主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備，全體業主同意移交給相關專業單位。
第二十五條業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者產生噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
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2008/5/15 9:51:00