來源：金政[2002]96號 作者：金華市人民政府
各縣（市、區）人民政府，市政府各部門：
現將《金華市區住宅區物業管理暫行辦法》印發給你們，請按照執行。
二00二年七月三日
金華市區住宅區物業管理暫行辦法
第一條 為加強住宅區的物業管理，維護住宅區的公共秩序，保護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造良好的居住環境，根據《浙江省住宅區物業管理辦法》，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市市區范圍內住宅區的物業管理。
第三條 本辦法所稱的住宅區，是指以住宅為主，公用設施配套比較齊全并具有一定規模的居民生活區。
本辦法所稱物業，是指住宅區內各類房屋及相配套的公共設施和場地。
本辦法所稱業主，是指住宅區內房產的所有權人。非業主使用人可以根據業主委托，享有權利，并承擔義務。
本辦法所稱物業管理，是指業主、非業主使用人委托物業管理企業對住宅區的物業進行日常維護、修繕和整治，同時對住宅區的安全、環境衛生、綠化等進行日常管理，并為業主、非業主使用人提供相關服務。
本辦法所稱物業管理企業，是指依法設立的從事物業管理服務的法人。
第四條 市房地產業行政主管部門（以下統稱物業主管部門）主管市區范圍內住宅區的物業管理工作。
各級有關行政主管部門和街道辦事處、居委會應當按照各自的職責分工，配合物業主管部門做好住宅區物業管理工作。
第五條 實行物業管理的住宅區入住率達到60%以上的，應當召開業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會。業主人數超過100名的，可按比例推選業主代表。
業主大會由全體業主組成，業主代表大會由業主推選的代表組成。業主大會或業主代表大會須有擁有投票權者過半數以上的業主或業主代表出席才能舉行。
業主的投票權，住宅物業實行一套一票；非住宅物業按每100平方米為一個計票單位，不足100平方米的，以每本房屋所有權證為一個計票單位。
第一次業主大會或業主代表大會，由物業主管部門（建設局，下同）會同街道辦事處、居委會等相關單位組織召開，費用開支由物業建設單位承擔。
第六條 業主大會或業主代表大會行使下列職權：
?。ㄒ唬┻x舉、罷免業主委員會委員；
?。ǘ徸h通過或修改業主委員會章程和業主公約；
?。ㄈ徸h業主委員會工作報告；
?。ㄋ模Q定聘用或解聘物業管理企業；
?。ㄎ澹徸h通過住宅區物業管理方案；
?。Q定其他有關業主權益的重大事項。
第七條 業主大會或業主代表大會一般每年召開1-2次；經業主委員會或10%以上業主提議，也可臨時召開業主大會或業主代表大會。
業主大會或業主代表大會可以邀請街道辦事處、社區居民委員會和使用人代表列席。業主可書面委托代理人出席。業主委員會要求物業管理企業列席會議的，物業管理企業的負責人或其書面委托代理人應當列席會議。
業主大會或業主代表大會的決議，以全體業主或業主代表的過半數通過。
第八條 業主委員會是業主的自治組織，應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：
?。ㄒ唬┱偌椭鞒謽I主大會或業主代表大會；
?。ǘ└鶕I主大會或業主代表大會的決定，可以通過招投標或其他方式，選聘、續聘或改聘物業管理企業，并代表業主簽訂、變更、終止物業管理委托合同；
?。ㄈ┍O督檢查物業管理經費的使用情況；
?。ㄋ模z查業主公約和物業管理委托合同的執行情況；
?。ㄎ澹┦芾順I主對物業管理企業的投訴；
?。┍O督和協助物業管理企業的工作，協助物業管理企業催交物業管理服務費；
?。ㄆ撸I主大會或業主代表大會賦予的其他職責。
第九條 業主委員會根據住宅區的規模由5至15人組成，設主任1人，副主任1至3人，每屆任期3年，可以連選連任。
業主委員會會議由主任召集，作出的決議，以組成人員的過半數通過。
已設立居民委員會的住宅區，業主委員會可將日常管理事務委托居民委員會承擔。
第十條 業主委員會應在選舉產生之日起15日內，將業主委員會章程和名單報物業主管部門登記備案，并同時抄送當地居委會。
第十一條 業主委員會的活動經費由全體業主共同分攤，但不得超過同期物業管理費總額的1%.具體數額和計劃由業主大會或業主代表大會審議決定。
第十二條 業主大會、業主代表大會、業主委員會的決議和業主公約，應當符合國家的有關規定，不得與法律、法規、規章相抵觸。
第十三條 住宅區交付使用而入住率不到60%的，由住宅區的開發建設單位選擇物業管理企業或自行組建物業管理企業進行前期管理，并報物業主管部門備案。業主大會或業主代表大會產生后，由業主大會或業主代表大會決定物業管理企業的續聘或改聘。
物業銷售（預售）時，前期物業管理企業應當告示服務內容和收費標準并與物業買受人簽訂前期物業管理服務協議。
第十四條 實施物業管理的住宅區，業主委員會應當與受聘的物業管理企業簽訂物業管理委托合同（以下簡稱委托合同）。
物業管理委托合同必須按省建設廳、省工商行政管理局聯合制定的《物業管理委托合同示范文本》簽訂。
物業管理企業應當自委托合同簽訂之日起15日內，將委托合同報物業主管部門備案，同時抄告轄區居委會。
第十五條 物業管理企業必須持有物業主管部門頒發的物業管理資質證書。物業管理資質實行年審制和等級管理制。物業管理企業應配備相應的專業技術人員和管理人員，物業管理人員應經專業培訓考核合格后，持證上崗。
第十六條 物業管理企業的權利：
?。ㄒ唬└鶕泻贤头?、法規、規章以及國家的其他有關規定，管理住宅區的物業；
?。ǘ┌凑諊液褪?、市有關規定收取物業管理服務費；
?。ㄈ┲浦箵p害住宅區物業和妨礙物業管理的行為。
第十七條 物業管理企業應當提供的服務內容：
?。ㄒ唬┪飿I公用部位、公用設施設備的使用管理、養護、維修和更新；
?。ǘ┪飿I公用部位和物業管理區域內道路的保潔服務；
?。ㄈ┕簿G地、花草樹木的養護、管理；
?。ㄋ模┸囕v進出及停放的管理；
?。ㄎ澹﹨f助公安部門維護物業管理區域內的公共秩序、進行安全防范；
?。┪飿I維修、更新費用的帳目管理和物業檔案的保管。
物業管理企業應當配合居民委員會做好社區管理、社區服務工作，并接受所在地街道辦事處的監督。
第十八條 住宅區開發建設單位應當在住宅區竣工驗收合格之日起15日內，向物業主管部門移交下列住宅區工程建設技術資料：
?。ㄒ唬┳≌瑓^總平面圖；
?。ǘ┳≌瑓^單體建筑、結構、設備圖；
?。ㄈ┳≌瑓^地下管網圖；
?。ㄋ模┯嘘P設施、設備的使用和維修技術資料；
?。ㄎ澹┳≌瑓^綜合驗收資料。
住宅區業主委員會成立后，物業主管部門應當將上述資料提供給業主委員會，供物業管理企業使用。
住宅區綜合驗收時，應有物業所在地街道辦事處、居委會派人參加。
第十九條 實行物業管理的住宅區應當建立物業維修專項資金，用于房屋的公用部位、設備和住宅區內公共設施保修期滿后小修以上的維修、養護。
物業維修專項資金遵循全額儲存、業主共同所有、合理使用的原則。實行統一繳交、?？顚Ｓ?、民主理財、接受監督的管理制度。
第二十條 物業維修專項資金由住宅區開發建設單位向購房者代為收取，不計入住宅銷售收入。在住宅區房屋單體工程質量竣工驗收合格之日起15日內由開發建設單位向物業主管部門預交。
物業維修專項資金不得出借，不得用于房地產投資，不得用于經營股票、期貨或其他具有風險的經營活動，不得為單位或個人提供任何形式的擔保。
物業維修專項資金的管理費用由市財政部門核定，在物業維修專項資金的增值收益中提取，并納入預算外資金管理。
第二十一條 物業維修專項資金暫按上年綜合平均建筑安裝工程造價的5%的比例繳交，即多層建筑按25元/平方米，高層建筑、別墅按40元/平方米標準繳交。今后政府對物業維修專項資金的繳交比例有新規定時按新規定執行。
第二十二條 物業維修專項資金使用、繳交方式、核算立帳管理、存儲增值、轉移、退還等規定，按《浙江省住宅區物業管理維修專項資金管理暫行辦法》執行。
第二十三條 住宅區交付使用后，由開發建設單位承擔保修期內的保修責任或者由其委托的物業管理企業承擔。
第二十四條 住宅區的管道煤氣、通信、水、電、有線廣播電視的管線及設施、設備的維修與養護，由有關專業單位負責或者由其委托的物業管理企業負責。
第二十五條 任何單位和個人不得在住宅區內從事下列行為：
?。ㄒ唬┥米愿淖兎课莸慕Y構、外貌和用途；
?。ǘΨ课莩兄貕?、梁、柱、板、陽臺及公用部位違章鑿、拆、搭、占；
?。ㄈ┒逊盼＜肮舶踩囊兹?、易爆、劇毒、放射性等物品；排放有毒、有害和污染環境的物質或產生超出規定標準的噪音；
?。ㄋ模┥米哉加霉矆鏊?，損壞公共設施，毀壞綠化；
?。ㄎ澹╇S意停放機動車輛；
?。﹣y設攤、亂設集貿市場；
?。ㄆ撸﹣y倒垃圾、雜物；
?。ò耍┰诮ㄖ?、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻劃；
?。ň牛┓?、法規、規章規定不得從事的其他行為。
第二十六條 業主或非業主使用人裝修房屋，應當事先告知物業管理企業，并按物業裝修的規定辦理有關手續。物業管理企業應當將裝修房屋的注意事項告知業主或非業主使用人。
物業管理企業發現在裝修過程中有違反有關規定的行為時，應當通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的，應當及時告知業主委員會并報有關行政管理部門依法處理。
業主或使用人因物業裝修而造成其他業主、使用人財產損失或影響物業使用的，由物業管理企業督促責任人負責修復或賠償。
第二十七條 物業維修、更新時，相鄰業主、使用人應當予以配合，因相鄰業主、使用人拒絕配合而造成其他業主、使用人物業損壞及財產損失的，應承擔修復或賠償責任。因物業維修、更新影響相鄰業主或使用人物業使用或造成財產損失的，由責任人修復或賠償。
物業出現嚴重損壞，影響業主和使用人安全時，物業主管部門應當督促物業管理企業限期維修。
第二十八條 開發建設單位在住宅區開發建設中，應當按住宅區總建筑面積7‰的比例配置物業管理用房。物業管理用房由開發建設單位無償提供，其中3‰為辦公用房，4‰為經營用房。具體使用可根據各個社區實際情況擬定方案，報物業主管部門核準。
物業管理用房產權根據《浙江省住宅區物業管理辦法》，屬國家所有，具體位置應在辦理物業銷售（預售）證之前予以確定。
第二十九條 物業管理服務收費的確定，應當遵循合理、公平、公開以及與物業管理企業資質等級、服務內容相適應的原則。
第三十條 物業管理企業提供物業維修保養、公共衛生清潔、綠化、交通、保安等具有公共性的服務而收取的物業管理服務費，實行政府定價；物業管理企業提供公共代辦性的服務而收取的物業管理服務費，實行政府指導價；特約服務費除價格主管部門另有規定外，實行市場調節價。
前期物業管理服務費在業主委員會和物業管理企業協商一致情況下，實行市場調節價，但事先須報價格主管部門審核，并公開告知買主。按規定成立業主委員會面向社會公開招投標選擇物業管理企業的住宅小區，可實行市場調節價，由業主委員會與物業管理公司協商確定收費標準，并報價格主管部門和物業主管部門備案。物業管理企業的招標應由物業主管部門主持，物價和民政、居委會派人參加。
業主委員會已委托物業管理企業進行管理與服務項目的收費，除法律、法規、規章另有規定外，其他部門不得重復收取。
物業管理服務費的收支情況，物業管理企業應當每年公布一次，接受業主委員會的監督。物業管理費的年度收支情況應由有資質的中介機構進行驗審，并出具驗審報告。
第三十一條 若有必要，物業管理企業在不影響?。ㄓ茫衾娴那疤嵯?，利用物業管理區域內屬于全體業主共有的場地、設備或物業管理經營用房開展經營活動，其收益應用于物業管理服務費用開支。
第三十二條 物業管理服務費由物業管理企業按《物業管理委托合同》所約定的期限向業主或非業主使用人收取。預收期限不得超過12個月。業主與使用人約定由使用人交納物業管理服務費的，從其約定，業主負連帶繳納責任。
物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目、收費標準、收費范圍及服務內容應當在經營場所或收費地點醒目位置公布。
其他任何單位和個人不得重復收取項目或性質相同的費用。
第三十三條 建設單位未出租、出售的物業以及交付使用但業主或使用人尚未居住的物業，物業管理服務費按應收標準的70%收取。物業管理企業收費項目和標準應向全體業主公布。
物業管理企業在物業管理服務合同約定之外自行提供服務，未經業主委員會或業主認可的，業主或使用人可以不支付費用。
第三十四條 對未經物業主管部門資質審查擅自承擔住宅區物業管理業務的管理企業，由物業主管部門按有關規定作出處理。
第三十五條 住宅區開發建設單位不按本規定提供物業管理用房的，由物業主管部門責令其限期提供。
第三十六條 業主違反公約的，或者物業管理企業不履行委托合同的，應當依法承擔民事責任。
第三十七條 罰款的收繳和實施行政處罰的程序，按照有關法律、法規和規章的規定執行。
第三十八條 當事人對具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟。
第三十九條 物業主管部門的工作人員，在物業管理工作中玩忽職守、徇私舞弊或者貪污、截留、挪用物業維修專項資金尚未構成犯罪的，由有關主管部門責令其限期改正，并給予行政處分。
第四十條 違反本辦法規定觸犯刑律的，由司法機關依法追究刑事責任。
第四十一條 本辦法施行前已經實行物業管理的住宅區，應當按照本辦法的規定進行規范。
本辦法施行前已交付使用但尚未實行物業管理的住宅區，可參照本辦法規定逐步實行物業管理。
第四十二條 市屬各市（縣）可參照本辦法執行。
第四十三條 本辦法自發文之日起施行。
閱讀：
10565
次
2008/5/14 17:23:00