湖南省城市物業管理服務收費管理辦法

    第一條 為規范全省城市（含建制鎮）物業管理服務收費行為，維護物業管理單位、業主、使用人的合法權益，逐步建立市場化、社會化、專業化的物業管理機制，根據《中華人民共和國價格法》和《湖南省服務價格管理條例》及國家相關法律、法規規定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于經工商行政管理機關登記注冊并經房地產管理部門頒發物業管理資質證書，對城市住宅和非住宅提供社會化、專業化服務收取物業管理服務費的物業管理單位。 本辦法所稱物業管理服務收費，是指物業管理單位接受業主或使用人（以下簡稱委托人）委托對其城市住宅區及非住宅區內的建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安、環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務和提供其它與委托人生活、公眾服務相關的服務所收取的費用。

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　　第三條 各級人民政府價格主管部門是物業管理服務收費的主管機關，按照價格管理權限會同物業管理行政主管部門加強對物業管理服務收費的管理、監督和指導。

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　　第四條 物業管理服務收費實行分級管理。凡由省工商行政管理部門頒發營業執照的物業管理單位的服務收費，由省物價局負責管理；省以下工商行政管理部門頒發營業執照的物業管理單位的服務收費，按屬地原則由市州、縣（區）價格主管部門管理。

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　　第五條 物業管理服務收費包括公共性服務費、車輛在物業管理區域停車費、公眾代辦性服務費及其他特約服務費。物業管理服務收費根據物業管理所提供服務的性質、特點、范圍等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。

物業管理區域內停車費實行政府定價。為業主、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務收費以及代收代繳水費、電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性服務收費，實行政府指導價。為滿足業主、使用人個別需求而提供的特約服務收費，除價格主管部門規定有統一收費標準外，實行市場調節價。


　　第六條 公共性服務項目的內容主要包括：


（一）衛生管理：包括室外地坪，樓宇內公共走道、電梯間、停車場、公用廁所的清掃保潔，垃圾收集、轉運，室外上下管道、化糞井的淤塞清理，公共蓄水池定期清洗消毒等。


（二）綠化養護：室外花草、樹木、園林小品及其附屬設施的管理養護，美化管理區內環境等。


（三）共用設施、設備維護：包括室內共用設施、設備及配電間、電梯間內設備等日常維護保養，物業管理區內道路、停車場、室外照明、消防、圍墻等設施的維修養護，保障正常運行或處于良好的備用狀態。


（四）保安管理：設專職保安人員堅持每天24小時巡邏值班，維護管理區內安全。


（五）規范管理：建立健全各項物業管理制度，維護管區內良好的秩序。包括妥善保管物業管理檔案資料，完善帳務管理及相關事務的管理，制止有損管理區容貌的亂建、亂貼、亂掛行為，維護區內行車秩序，制止超速行車和亂鳴喇叭等有損業主、使用人利益事項。


（六）分發管理區內郵件、報刊雜志。


（七）根據需要提供的其他服務。


　　第七條 物業管理公共性服務收費由以下部分構成；


（一）管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費及社?；?；


（二）公用設施設備日常運行、維護及保養費；


（三）綠化養護費；


（四）治安維護費；


（五）清潔衛生費；


（六）辦公費；


（七）直接用于管理區物業管理的固定資產折舊費；


（八）法定稅金；


（九）合理利潤。


物業管理公共性服務收費利潤率，普通住宅最高不超過7％；


高級公寓、別墅不超過10％。


　　第八條 物業管理單位向委托人提供的其它特約服務，其服務收費由雙方當事人遵循公平、自愿的原則事先以書面形式約定，不得強行服務，強行收費。


　　第九條 車輛在管理區內場地占用費，是指物業管理單位事先在征得委托人和有關部門同意，經價格主管部門批準，在管理區內的公共場地和道路上劃出停車泊位，供區域內住戶停放車輛的收費。公共配套建設的停車場（含室內）收費，其具體標準按《湖南省機動車輛停放服務收費實施辦法》執行。物業管理單位所收停車費，應分科目建帳，獨立核算，其收益全部用于彌補物業管理服務費的不足。


　　第十條 物業管理單位在不影響業主、使用人利益的前提下、經業主、使用人同意，利用管理區內公共場地、設施、設備等條件開展多種經營活動的，其收益主要應用于補充物業管理費用。


　　第十一條 業主、使用人因房屋裝修產生的垃圾，原則上應由業主（使用人）自行清運，需由物業管理單位清運的，物業管理單位應將代運的收費標準明碼標價，由業主自行選擇。


　　第十二條 有關單位向管理區內提供水、電、煤（燃）氣以及其他服務，凡屬于政府定價、政府指導價的，應當執行規定的收費標準，不得亂加價、亂收費，并直接向用戶收費。需要委托物業管理單位代抄表、代收費的，委托單位應當與物業管理單位簽訂委托代收、代繳合同，并向物業管理單位支付不超過代收金額3％的代理服務費。


　　第十三條 非常用的公共設施如備用電源、柴油機發電機組、自備供水加壓泵、消防設施等專項服務，由物業管理單位與業主大會或業主委員會商定服務方式、時間和收費標準。


　　第十四條 管理區內公共設施專項用電要實行管理區內分類分表計算、公開公平分攤，業主（使用人）共同負擔的原則。管理區內路燈、樓梯間照明（含管理區內裝飾用彩燈、射燈等）用電費在公共性服務費中列支，不得向住戶分攤。電梯運行電費，由該棟業主（使用人）共同負擔。為供熱、中央空調等動力設備發生的電費應分別計入其供應價格中，不得另外向業主（使用人）收取。


　　第十五條 物業管理服務費按照業主擁有物業的建筑面積（含分攤面積）平均分攤，由物業管理單位向業主收取?？罩梦飿I應分攤物業管理服務費，收費標準按公共性服務費的60％收取，未出售、出租、使用的空置房，由開發建設單位交納；已出售的空置房由業主（使用人）交納。


　　業主與使用人約定由使用人交納物業管理服務費的，從其約定。


　　物業管理服務費一般按月計收，經雙方約定可以預收，預收期限不得超過十二個月。


　　第十六條 實行政府指導價的公共性服務收費實行等級管理，由省價格主管部門根據全省經濟發展和物業管理的服務水平、服務成本，召開價格聽證會進行論證后，發布各等級中準價格和浮動幅度，各市州、縣（區）價格主管部門可結合當地實際，在省價格主管部門規定的浮動幅度內確定當地的收費標準。

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　　第十七條 物業管理服務收費標準的申報核準程序為：物業管理單位根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向有管轄權的價格主管部門申報，并按規定如實填報《物業管理服務費申報審批表》（附后），提供物業管理資質證書、工商營業執照等有關資料，由價格主管部門以獨立住宅區或非住宅區為單位核定相應等級檔次的收費標準，并核發《物業管理服務收費標準通知單》。省直單位后勤服務中心負責管理的物業管理公共性服務收費，先送省機關事務管理局審核，再報省價格主管部門核定。 實行市場調節價的物業管理服務收費項目和標準由物業管理單位與業主大會或業主委員會協商議定，報當地同級價格主管部門備案。


　　第十八條 對新建住宅區的物業管理服務收費，可由有管轄權的價格主管部門先行核定試行標準，一年內有效。試行期滿，再按考核評定的等級收費。


　　第十九條 物業管理服務收費實行價格登記證和明碼標價制度。凡屬政府定價或政府指導價的物業管理服務收費，物業管理單位應向當地同級價格主管部門申請辦理《湖南省服務價格登記證》，憑證到地稅部門領取票據，憑證憑票方可收費。物業管理單位經價格主管部門核定的公共性服務收費和為?。ㄓ茫籼峁┑奶丶s服務費的收費項目、收費標準、收費辦法應在其收費場所明示。對需由業主（使用人）分攤的費用，應當公布相關的收費票據復印件和具體的分攤原則及計算方法，接受業主的監督和質詢。


　　第二十條 物業管理單位按規定向業主或使用人收取了物業管理服務費的，其它任何單位和個人不得再重復收取性質相同的費用。


　　未經委托人委托，物業管理單位自行提供服務收取費用的，委托人有權拒付。


　　第二十一條 物業管理單位不承擔收取與自身管理或服務無關的費用。公用事業、環衛、治安、街道居委會等部門委托物業管理單位收費的，須經房屋所在地價格主管部門認可，方可向業主、使用人收取。


　　第二十二條 物業管理單位應當定期（一般為6個月）公布物業管理服務收費收入和支出賬目，適時公布物業管理年度計劃和住宅區管理的重大措施，接受業主委員會或業主代表的監督。并抄送受理審批的價格主管部門備案。


　　第二十三條 經價格主管部門核定的或由物業管理單位與委托人商定的收費項目、收費標準和收費辦法應當在物業管理合同中明文約定。委托人有權依照物業管理合同的約定，對物業管理單位的服務質量、收費行為、收支賬目等事項，進行質詢監督，參與管理。物業管理單位應當遵守國家的價格法規和政策，執行規定的收費辦法和收費標準，嚴格履行物業管理合同，提供質價相符的服務。


　　第二十四條 物業管理區內的業主、使用人應當按照價格主管部門核定的收費項目和標準，向物業管理單位及時交納物業管理服務費。逾期不繳納的，按照雙方所簽服務合同中約定的辦法辦理。


　　第二十五條 物業管理單位與業主（使用人）之間發生價格爭議，業主大會或業主委員會應予協調，經物業管理單位與業主大會或業主委員協調不成的，由價格主管部門和物業管理行政主管理部門裁定。


　　第二十六條物業管理單位有下列行為之一者，由價格檢查機構依照國家有關規定予以處罰；


（一）越權定價、擅自提高收費標準的；


（二）擅自設立收費項目亂收費的；


（三）未經有關部門批準，不具備物業管理服務資格的；


（四）未辦理《湖南省服務價格登記》實施收費的；


（五）不按規定實行明碼標價的；


（六）提供服務質價不符的，只收費不服務或多收費少服務的；


（七）法律、法規明令禁止的其它不正當價格行為。


　　第二十七條 本辦法規定的物業管理服務收費管理原則和辦法，適用于城市住宅區、寫字樓、商住樓、商場、倉貯、廠房、各類專業市場及其他非住宅房屋的物業管理服務收費。


　　第二十八條 本辦法自2001年10月1日起執行。本辦法發布之前的有關規定凡與本辦法相抵觸的，一律以本辦法為準。


　　第二十九條 本辦法由省物價局負責解釋。