金華市《物業服務收費管理辦法》實施細則

    第一條 為規范住宅區物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，促進物業管理服務行業的健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、國務院頒布的《物業管理條例》和國家發展和改革委員會、建設部制訂的《物業服務收費管理辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本細則。 
　　第二條 金華市物價局會同金華市建設局依法對市區范圍內的物業服務收費進行管理、協調、監督和指導。
　　第三條 本細則所稱的物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序以及提供其它與業主相關的服務，向業主所收取的費用。
　　 物業服務收費包括物業管理綜合服務費、住宅裝飾垃圾清運費、車輛停泊服務費、特約服務費、代辦服務費。
　?。ㄒ唬┪飿I管理綜合服務費是指物業管理企業按約定為業主提供公共性服務所收取的費用。服務內容主要包括：公共設施設備的使用管理和維護、保養；公共道路、公共場地及樓內公共部位的清掃保潔，生活垃圾的收集、清運和化糞池的清理等；公共綠地、花草樹木的養護管理；配合公安部門采取安全防范措施，維護物業管理區內的公共秩序；車輛停放的秩序管理；各類物業的檔案資料管理和裝修管理；業主與物業管理企業約定的其他公共性服務內容。 
　?。ǘ┳≌b飾垃圾清運費是指物業管理企業受業主委托對房屋裝修過程中產生的建筑垃圾提供清運服務所收取的費用。
　?。ㄈ┸囕v停泊服務費是指物業管理企業對配套建設的停車場及指定停車場地提供的車輛停放服務所收取的費用。 
　?。ㄋ模┨丶s服務費是指物業管理企業受業主委托提供的特約服務所收取的費用。
　?。ㄎ澹┐k服務費是指物業管理企業受供水、供電、有線電視等單位委托提供代辦服務所收取的費用。
　　第四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
　　第五條 物業服務收費按不同物業的性質、特點，分別實行政府指導價和市場調節價。
　　住宅區（含高層住宅，下同）的物業管理綜合服務費、住宅裝飾垃圾清運費、車輛停泊服務費實行政府指導價，成立業主大會后的住宅區的物業管理綜合服務費可實行市場調節價。 
　　非住宅、別墅類高檔住宅區的物業管理綜合服務費實行市場調節價。
　　特約服務費、代辦服務費除政府價格行政主管部門另有規定外，實行市場調節價。
　　第六條 實行政府指導價的住宅區物業管理綜合服務費實行等級收費制度，收費等級以實施服務的住宅區為單位考核評定。
　　收費等級評定標準和各等級收費中準價及浮動幅度，由市物價局會同市建設局根據物業管理企業為業主提供的公共性物業服務的服務內容、服務質量、服務標準及住宅區規模、檔次、環境、服務設施等因素制定，并向社會公布。
　　各住宅區物業管理綜合服務費的具體執行標準，由中準價加浮動幅度確定。具體浮動幅度由業主與物業管理企業在規定的范圍內協商確定。未經業主同意，不得上浮。 
　　第七條 實施物業管理綜合服務收費等級考核的住宅區建筑總面積應不少于2萬平方米（含）。建筑總面積少于2萬平方米的住宅區由業主與物業管理企業協商確定收費標準，報市物價局確認后執行；也可由市物價局核定收費標準。
　　第八條 物業管理綜合服務收費等級的考核實行初復評制，由市物價局會同市建設局定期組織考核評定。
　　物業管理企業申報物業管理綜合服務收費等級，應在收費前一個月向市物價局提出申請。申請時應提供下列資料： 
　?。ㄒ唬镀髽I法人營業執照》；
　?。ǘ段飿I管理企業資質等級證書》；
　?。ㄈ┪飿I服務合同及住宅區物業管理服務內容標準等相關資料；
　?。ㄋ模督鹑A市物業管理綜合服務收費等級審批表》；
　?。ㄎ澹┦形飪r局要求提供的其它資料。
　　第九條　新建住宅區實施物業管理的，由物業管理企業參照物業管理綜合服務收費等級評定標準自評收費標準，向市物價局申報，由市物價局根據住宅區的實際情況確定臨時收費標準。
　　實行前期物業管理招投標的項目，由房地產開發企業根據小區實施物業服務的方案，對照物業管理綜合服務費收費等級考評辦法和收費標準參考幅度，向市物價局申報收費等級和收費標準。由市物價局根據小區設施設備的配置情況和經審核的物業服務方案，核定收費等級和收費標準中準價及浮動幅度，具體收費標準由房地產開發企業在核定的中準價和浮動幅度內通過招標確定。 
　　第十條 物業管理綜合服務費按住宅建筑面積計收。
　　業主購買新建商品住宅的從辦理交房手續之日的次月起、購買非新建商品住宅的從該房屋產權轉移之日的次月起交納物業管理綜合服務費。
　　業主出租物業的物業管理綜合服務費可按雙方約定交納。由承租人交納的，業主負連帶交納責任。 
　　第十一條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。已辦理交房手續但業主未居住的、居住后又空置且時間在半年以上的物業，經物業管理企業核實后，物業管理綜合服務費按應收標準的70%交納。
　　住宅區周界沿街商業、辦公等用房委托物業管理企業提供衛生、保安、日常維修等服務的，物業管理綜合服務費可參照住宅區內同類物業收費標準的70%交納。
　　第十二條 物業管理綜合服務費的成本由以下項目構成：
　?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等； 
　?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
　?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用；
　?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用；
　?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護費用；
　?。┺k公費用；
　?。ㄆ撸┪飿I管理企業固定資產折舊；
　?。ò耍┙洏I主同意的其它費用。
　　第十三條 電梯、增壓水泵等高能耗設施運行和住宅區內非公共地下機動車停車庫的照明和通風所需的電費，必須單獨設置計量表，按實際發生額向受益業主分攤，具體分攤辦法協商確定，可按面積分攤，也可按戶分攤，并定期向業主公布。
　　第十四條 物業管理企業利用物業管理區域內的共用部位、共用設施設備進行經營的，其經營收入經業主大會同意，可用于補充物業服務費用開支，并定期公布，接受業主的監督。
　　第十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業管理企業向委托方收取代辦服務費，不得向業主收取手續費等額外費用。
　　第十六條 物業管理企業在提供物業管理服務時，應和業主簽訂物業服務合同，切實按合同約定的服務項目、標準提供質價相符的服務。 
　　第十七條 除法律、法規、規章規定外，物業管理企業不得以任何名目向業主收取押金、保證金。
　　第十八條 物業服務費由物業管理企業按照與業主簽訂的物業服務合同所約定的時限向業主收??；未作約定的，預收期不得超過12個月。
　　第十九條 住宅區房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后小修以上的維修更新費用，統一在物業專項維修資金中列支。物業專項維修資金的收取、使用和管理按有關規定執行。
　　第二十條 物業服務收費實行明碼標價制度。收費項目、收費標準、收費范圍及服務內容應當在經營場所或收費地點醒目位置公布，并接受業主和市物價局的監督。 
　　第二十一條 物業管理企業應建立健全財務管理制度。每年公布一次物業服務費的收支情況，接受業主的監督。
　　第二十二條　業主應當按照物業服務合同的約定按時足額繳納物業服務費。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
　　第二十三條 業主向物業管理企業交納物業服務費后，除國家另有規定外，任何部門和單位不得向業主重復收取性質和內容相同的費用。
　　第二十四條 業主與物業管理企業可以采取酬金制形式約定物業服務費用。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。 
　　第二十五條 對違反本細則規定的價格行為，由市物價局依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
　　第二十六條 本細則由金華市物價局會同金華市建設局負責解釋。
　　第二十七條 本細則自2005年1月1日起施行。以前本市有關物業服務收費的規定同時廢止。

           關于印發金華市區住宅小區物業服務收費等級評定標準及物業管理綜合服務費等級收費標準的通知
    
 
  市區各物業管理企業：
    根據《金華市〈物業服務收費管理辦法〉實施細則》（金價管[2005]23號）的規定，結合市區實際，我們重新制定了《金華市區住宅小區物業服務收費等級評定標準》和《金華市區住宅小區物業管理綜合服務費等級收費標準》，現印發給你們，并就有關問題通知如下：
    一、等級評定標準按逐級累加設定，即高一等級必須首先具備低等級的條件?？己擞墒形飪r局負責邀請相關部門和單位組成的考評組具體實施。
    二、等級評定標準中的“小區配套”為基本條件，由考評組認定。分項條件3項（含）以上不符合的不得評定為該等級。
    三、等級評定標準中的“服務標準”的評定實行考核與評價相結合?？己擞煽荚u組具體實施，新建住宅小區的初評以考核為主，分合格、不合格兩檔。復評考核按百分制計分，得分80分（含）以上的為合格，60（含）—79分的為基本合格，限期整改后復查仍達不到80分以上的則降等級；60分以下的為不合格單位，降低等級。評價實行滿意度測評，通過書面測評表由業主評定。評價分滿意、基本滿意和不滿意三檔，不滿意率百分之三十及以上的降低等級，超過百分之二十不到百分之三十的限期整改后重新測評?？己嗽u分細則和評價具體辦法另行制定。
    四、物業管理綜合服務費由中準價和浮動幅度組成，其浮動幅度由物業管理企業與業主大會或業主委員會協商確定，未經業主同意不得上浮。其中別墅和非住宅的收費標準在最高幅度內由物業管理企業和產權人或使用人協商確定。純高層住宅小區的收費標準單獨報批。
    五、本通知2005年1月1日起執行，原住宅小區物業服務收費等級評定標準和收費標準同時廢止。
    附件：
    1、金華市區住宅小區物業服務收費等級評定標準
    2、金華市區住宅小區物業管理綜合服務費等級收費標準
    3、金華市物業管理綜合服務收費等級審批表

金 華 市 物 價 局  
金 華 市 建 設 局  
二〇〇五年二月二十八日