煙臺市物業服務收費管理暫行辦法

關于印發《煙臺市物業服務收費管理暫行辦法》的通知

各縣市區物價局、房地產管理，市直有關部門，各物業管理企業：

        現將《煙臺市物業服務收費管理暫行辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。并將貫徹執行情況及遇到的問題及時報告物價局。

煙臺市物價局

煙臺市房地產管理局

2004年1月5號

煙臺市物業服務收費管理暫行辦法

第一條 為規范我市物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，促進物業管理服務業的健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理務例》和國家計委、建設部《物業服務收費管理辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于已取得合法經營資格的物業管理企業向本市住宅小區、別墅、非住宅房屋等提供社會化、專業化物業服務的收費行為。
第三條 本辦法所稱的物業服務收費，是指物業管理企業接受開發建設單位或業主委托，對約定范圍內的房屋及其配套的設備設施和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序等及為業主提供代辦性服務、特約性服務所收取的費用。
第四條 煙臺市政府價格主管部門是本市物業服務收費管理的主管部門，依法制定全市物業服務收費管理辦法，對物業服務收費行為實施管理、協調、監督、指導，并對市屬及外地駐煙的物業管理企業在芝罘區范圍內實施物業服務收費行為進行管理和監督。
　　各縣市區政府價格主管部門是本轄區范圍內物業服務收費的管理部門，負責屬地范圍內物業管理企業物業服務收費行為的管理和監督。
各級政府價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門加強對物業服務收費的監督和指導。
第五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點確定。
第六條 物業服務收費，根據管理服務的性質、特點等情況，分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。
普通住宅小區公共性物業服務收費，實行政府指導價
高級公寓、別墅區和非住宅房屋公共性物業服務收費，實行市場調節價
為業主個別需要提供代辦性服務、特約性服務的收費實行市場調節價(除政府價格主管部門另有規定外）；
物業服務范圍內的停車場收費，實行政府定價。
第七條 實行政府指導價的普通住宅小區公共性物業服務收費，實行分等級定價辦法。物業服務等級根據物業管理企業為業主提供的管理服務項目、管理服務質量、管理服務水平等因素，實行百分制評定。
已成立業主委員會的住宅小區，公共性物業服務等級，由業主委員會與物業管理企業進行自評，經業主大會通過后，報物業管理行政主管部門和政府價格主管部門，由物業管理行政主管部門會同政府價格主管部門審定。公共性物業服務等級審定后，業主委員會與物業管理企業根據公共性物業服務等級對應的基準價格和浮動幅度，確定具體收費標準，再按申報、審批程序，報政府價格主管部門和物業管理行政主管部門，由政府價格主管部門會同物業管理行政主管部門確認。
未成立業主委員會的住宅小區，公共性物業服務等級，由物業管理行政主管部門會同政府價格主管部門組織業主代表和物業管理企業審定。公共性物業服務等級審定后，具體收費標準由業主與物業管理企業根據公共性物業服務等級對應的基準價格和浮動幅度在物業服務合同中約定，并報政府價格主管部門和物業管理行政主管部門備案。
第八條 新開發的商品房在租售時，物業管理企業或開發商可與業主通過合同約定管理期限內的物業服務內容和收費標準，并報當地政府價格主管部門備案。合同管理期限屆滿時，按本辦法第七條辦理。
第九條 普通住宅小區公共性物業服務等級，遵循按質論價、優質優價的原則評定，每兩年考評一次。公共性物業服務等級評定后，按第七條的規定重新確認或備案新的收費標準?？荚u不足60分（不含60分）的，限期一個月內整頓，整頓后，仍達不到等級標準的，不得收取物業服務費。
第十條 普通住宅小區公共性物業服務各等級的基準價格和浮動幅度，由市政府價格主管部門在綜合考慮物業服務的社會平均成本的基礎上確定，并向社會公布。
第十一條 普通住宅小區公共性物業服務等級和收費標準的申報、審批程序:
物業管理企業應在實施收費前１個月向物業管理行政主管部門申報物業服務等級。對申報資料齊全的，物業管理行政主管部門自收到申報材料之日起，會同政府價格主管部門在 １５個工作日內審定公共性物業服務等級。
物業管理企業的公共性物業服務等級評定后，應向政府價格主管部門申報收費標準。對申報資料齊全的，政府價格主管部門自收到申報材料之日起，會同物業管理主管部門在 15個工作日內確認收費標準。
第十二條 物業管理企業在向政府價格主管部門申請確認或備案物業服務收費標準時，應提供下列資料:
(一)工商營業執照
(二)物業管理資質證書
(三)物業管理委托合同
(四)業主委員會章程及成員名單
(五)申請核準物業服務收費等級、收費標準的書面報告
(六)煙臺市公共性物業服務等級申請表
(七)煙臺市公共性物業服務收費確認表。
未成立業主委員會的，第(四)項可不提供。
第十三條 普通住宅小區公共性物業服務項目及內容:
(一)請潔衛生。做好包括公共樓道在內的公共場所的垃圾清運以及經常性的保潔，做好“四害”消殺服務工作。
(二)公共秩序維護。做好公共秩序的日常維護及防火、防盜、車輛停放等服務工作。管理人員實行24小時值班、巡邏。
(三)園林綠地養護管理。負責管理服務范圍內綠化物的定期修剪、施肥、澆水、治蟲、適時補種，保持環境優美。
(四)公共設施、設備日常維護管理。做好公共場所(地)道路、機電設備、消防設施、配套停車場、文體設施等的日常維修養護做好包括公共樓道燈在內的公共照明系統的維修養護，公共排水、排污系統及化糞池等的清疏、維修以及公共廁所的維修養護。
第十四條 物業公共性服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅金和物業管理企業的利潤。
物業服務成本的構成要素:
1、人工費。管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費
2、物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用
3、物業管理區域綠化養護費用
4、物業管理區域清潔衛生費用
5、物業管理區域秩序維護費用
6、辦公費用
7、物業管理企業固定資產折舊費用
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用
9、經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或物業服務成本。
第十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
物業管理企業自用辦公及生活用水、用電等，應單獨設置計量表計量，其費用由物業管理企業承擔，不得向業主分攤。物業管理人員不得無償入住、占用管理區內公共房屋(物業管理用房除外)。
第十六條 實行物業服務的住宅小區內，為業主提供配套服務并接受物業服務的經營性用房，均應繳納物業公共性服務費，其收費標準由物業管理企業與業主協商確定。
第十七條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費由開發建設單位全額交納。
第十八條 物業服務區域內政府投資的中小學、托幼園所免交公共性物業服務費對經民政部門確認的享受最低生活保障的住戶，物業管理企業應減半收取公共性物業服務費。
第十九條 公共性物業服務費應按月收取，但經雙方協商約定亦可預收，預收期限由業主和物業管理企業協商。
第二十條 除法律法規規定外，物業管理企業不得以任何名目向業主收取違約金、押金、保證金等。確需收取押金的，必須與業主簽訂書面合同，合同約定不得違反法律、法規和有關規定。業主在裝修期間產生的垃圾，在規定期限內可自行清運、亦可委托物業管理企業清運，并簽訂委托清運合同，清運費由業主和物業管理企業協商確定。物業管理企業對裝修工人出入實行證件管理的，證件回收后能多次使用的，可按每證不超過 10元的標準收取押金，證件完好退回的，應如數退回押金證件回收后不能再次使用的，每證可收取不超過s元的工本費。
第二十一條 物業管理企業為小區居民和車輛辦理進出小區的《通行證》，不得收取費用。
第二十二條 實行政府定價的停車場收費，由市政府價格主管部門根據停車場費用情況制定收費標準。
第二十三條 實行市場調節價的高級公寓、別墅區及非住宅的公共性物業服務收費，未成立業主委員會的，收費標準應在租售時通過合同方式約定成立了業主委員會的，收費標準由業主委員會與物業管理企業協商確定，經業主大會通過后執行，并報當地政府價格主管部門和物業管理行政主管部門備案。
第二十四條 物業管理企業提供物業管理服務或接受業主委托提供代辦性、特約性服務時，應與業主簽訂相關書面合同，明確服務內容、收費標準和收費辦法，并按合同的約定提供服務和收取費用。物業管理企業接受有關單位委托代收水、電、氣、暖、電信、廣電、郵政等有關費用的，代收手續費應由委托人承擔，不得向業主收取。
第二十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同，合同中應明確有關服務收費項目、收費標準以及物業管理企業和業主的權利、義務等。合同中有關收費的約定應當符合價格法律、法規的規定。
第二十六條 物業服務收費實行明碼標價制度。所有收費必須出示公告，公示收費范圍、收費標準、服務內容、收費性質，接受業主的監督。
第二十七條 物業管理企業收取物業服務費時，應使用稅務部門監制的統一發票，接受價格、稅務、物業管理主管部門的監督。
物業管理企業應建立健全財務管理制度和成本核算制度。物業管理企業每年應至少向業主大會公布一次物業費用收支情況。
第二十八條 物業管理企業應嚴格遵守國家的價格法律、法規和政策，執行規定的收費標準和收費辦法，提供質價相符的服務，不得只收費不服務、多收費少服務或擅自設立收費項目亂收費。
第二十九條 業主應按照服務合同的約定繳納物業服務費。業主違反物業服務合同約定逾期不繳納服務費用的，業主委員會應當督促其交納逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。
第三十條 對違反規定亂收費的，業主有權拒交物業服務費，并向政府價格主管部門舉報。
第三十一條 物業管理企業已接受委托對住宅小區實施物業服務并收取公共性物業服務費后，其他部門和單位不得再向業主重復征收性質和內容相同的費用。
第三十二條 違反本辦法規定的行為，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等價格法律法規實施行政處罰。
第三十三條 本辦法由煙臺市物價局負責解釋。
第三十四條 本辦法自2004年4月1日起施行。本市以前有關物業服務收費的規定同時停止執行。