威海市城市住宅小區物業管理暫行辦法

威政發［１９９７］５２ 　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一章 總 則

　　第一條 為加強城市住宅小區物業管理，保障住宅小區物業管理的合理使用和維護，提高居住環境質量，根據國家有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
　　第二條　本辦法適用于威海市城市規劃區內經驗收合格并實行物業管理的住宅小區。
　　住宅小區范圍由物業管理主管部門會同有關部門劃定。
　　第三條 本辦法所稱住宅小區，是指人口和住宅相對集中、配套基礎設施和公用設施相對完善的居住區。
本辦法所稱物業，是指住宅小區內各類房屋及其配套的公用設施、設備和場地。
本辦法所稱業主，是指住宅小區內住宅和非住宅房屋的所有權人和使用人。
　　第四條 威海市房地產管理局是市人民政府實施住宅小區物業管理的主管部門（以下稱市物業管理主管部門），其主要職責是：
　?。ㄒ唬?貫徹執行住宅小區物業管理法規和政策，協調指導住宅小區物業管理工作；
　?。ǘ?制定住宅小區物業管理具體規定和標準；
　?。ㄈ?審查住宅小區物業管理企業資質；
　?。ㄋ模?管理、監督住宅小區物業管理啟動基金、維修養護資金的投向和使用；
　?。ㄎ澹?市人民政府授予的其他職責。

　　環翠區、高技術產業開發區、經濟技術開發區房產管理部門（以下稱區物業管理主管部門），負責本轄區住宅小區物業管理工作，其主要職責是：
　?。ㄒ唬?參與住宅小區物業驗收，負責住宅小區物業接管；
　?。ǘ?負責住宅小區物業管理企業資質初審；
　?。ㄈ?負責轄區內住宅小區物業管理啟動基金、維修養護資金的籌措、管理；
　?。ㄋ模?組織住宅小區物業管理企業的招標、選聘和訂立合同；
　?。ㄎ澹?指導、監督住宅小區物業管理企業的管理服務活動；
　?。?審批住宅小區物業重大維修項目及物業管理企業資金收支預、決算；
　?。ㄆ撸?查處違反住宅小區物業管理法規的行為。
　　建設、財政、工商、公安、煤氣熱力、廣播電視、民政以及供電、郵電等有關管理部門，應按照各自的職責，協同搞好住宅小區物業管理。

　　　　　　　　　　　　　　第二章　　住宅小區物業管理機構

　　第五條 住宅小區設立業主代表大會，由住宅小區內業主及居委會推選的代表組成。住宅小區業主代表大會代表數額及產生和罷免辦法，由市物業管理主管部門會同建設、民政、公安等部門根據住宅小區規模等情況確定。
　　住宅小區業主代表大會行使下列職權：
　?。ㄒ唬?選舉、罷免住宅小區管理委員會（以下稱管委會）的組成人員；
　?。ǘ?批準管委會章程；
　?。ㄈ?聽取和審查管委會的工作報告，監督管委會的工作；
　?。ㄋ模?決定住宅小區內物業管理重大事項；
　?。ㄎ澹?制定和修改住宅小區物業管理公約。
　　第六條 住宅小區業主代表大會由管委會負責召集，每年至少召開一次。管委會負責在會議召開前15日內將會議日期及內容通知住宅小區業主代表大會各位代表。
有20%以上業主代表提議，管委會應于接到該項提議后15日內召集住宅小區業主代表大會。
　　住宅小區交付使用時的第一次業主代表大會，由區物業管理主管部門會同街道辦事處、住宅小區開發建設單位組織召集。
　　第七條 管委會由住宅小區業主代表大會選舉產生，每屆任期3年，管委會委員一般為5—9人的單數。
　　管委會委員由住宅小區業主代表大會在代表中選舉產生。管委會也可聘請居委會、有關管理部門和服務單位的人員擔任委員，但業主代表不得少于管委會委員總數的60%。
　　管委會設立主任1人，副主任1-2人，由管委會在其委員中選舉產生。
　　第八條 管委會在住宅小區業主代表大會的監督下，代表業主的合法權益行使以下職權：
　?。ㄒ唬?制定管委會章程和住宅小區物業管理目標，經業主代表大會批準后組織實施；
　?。ǘ?以招標或協議方式，選聘或續聘物業管理企業，并與其簽訂住宅小區物業管理合同；
　?。ㄈ?審議住宅小區物業管理收費項目和標準；
　?。ㄋ模?協助物業管理主管部門按合同約定條款處理業主對物業管理企業的投訴；
　?。ㄎ澹?監督住宅小區物業管理公約的實施；
　?。?監督住宅小區物業重大項目維修及物業管理企業資金收支預、決算。
　　第九條 住宅小區物業管理與維護業務，由依法設立并取得物業管理企業資質證書的企業承擔。
　　第十條 物業管理企業應當與管委會簽訂住宅小區物業管理合同，報市和區物業管理主管部門備案。
物業管理企業聘請有關專營企業或專業人員承擔住宅小區物業管理合同規定的維修養護項目時，合同中規定的物業管理企業的責任，不隨之轉移。
　住宅小區物業管理合同文本，由市物業管理主管部門統一印制。

　　　　　　　　　　　　第三章 住宅小區物業驗收與接管

第十一條 住宅小區竣工或完成整治改造后，由建設行政主管部門會同物業管理主管部門及其他有關部門對住宅小區進行綜合驗收。驗收合格后，由區物業管理主管部門接管。
已實施物業管理的住宅小區內新建單體工程竣工后，按前款規定進行驗收接管。
第十二條 有關部門或開發建設單位移交住宅小區或單體工程時，應當向區物業管理主管部門移交下列工程建設資料：
　?。ㄒ唬?住宅小區建設各項批準文件；
　?。ǘ?住宅小區平面規劃圖、竣工總平面圖；
　?。ㄈ?房屋及配套的基礎設施、設備竣工圖；
　?。ㄋ模?地下管網圖；
　?。ㄎ澹?其他必要的資料。
　　第十三條 開發建設單位在住宅小區內承建的物業項目竣工驗收前，可自行或者聘請物業管理企業承擔前期物業管理。工程驗收移交后，由中標物業管理企業承擔物業管理。
　　開發建設單位對承建的物業項目，應當自移交之日起一年內負責保修。
　　第十四條 開發建設單位和房屋所有權人辦理出售、出租或分配房屋的手續時，在房屋出售或租賃合同中，應對購、租房者提出遵守住宅小區物業管理公約的約定。

　　　　　　　　　　　第四章 住宅小區物業維護管理

　　第十五條 住宅小區物業維護管理按下列分工負責：
　?。ㄒ唬?住宅房屋（不含未參加房改售房的公房）室內維修，由業主負責；住宅樓外墻面、樓梯間、通道、屋頂等共用部位的維修及門窗油漆，由物業管理企業負責。非住宅房屋維修由業主負責。
　?。ǘ?住宅樓供電總表（含總表）以外線路的維修養護，由供電部門負責；總表至分表線路的維修養護，由物業管理企業負責；分表（含分表）至住戶室內線路的維修養護由業主負責。
　?。ㄈ?住宅樓自來水總表（含總表）以外管道的維修養護，由自來水公司負責；總表至住戶室內管道的維修養護，由物業管理企業負責。自來水分表由業主負責。
　?。ㄋ模?住宅樓化糞池至住戶室內排污管道的維修養護及化糞池的清運及維修，由物業管理企業負責；化糞池以外污水管道的維修養護，由污水處理廠負責。
　?。ㄎ澹?將住宅樓袋裝生活垃圾送到指定堆放地點，由業主負責；將垃圾由堆放地點集中到垃圾站，由物業管理企業負責；將垃圾由垃圾站外運，由環衛部門負責。
?。┳≌^內非市政道路及公共場地的維修養護、清掃保潔和綠化管理，由物業管理企業負責。
住宅小區內供熱、供氣、有線電視、通訊、消防、路燈、市政工程設施的維護養護，由有關專業部門按各自職能負責。各專業部門可根據需要將物業維修養護項目委托物業管理企業負責。
住宅小區內應由專業部門負責維修養護的物業項目出現問題，物業管理企業應積極協助業主聯系有關部門解決。
第十六條 住宅小區內的治安保衛，按照專業保安與群眾自治防范相結合的原則，由物業管理企業配備保安人員，在公安機關的指導下做好治安保衛工作。
第十七條 住宅小區內機動車輛停車場，由物業管理企業負責管理。停車費用由物業管理企業按規定收取。
第十八條 住宅小區內業主應繳納的水、電、煤氣、有線電視費，由有關專業部門委托物業管理企業統一向業主收取。
第十九條 住宅小區內禁止下列行為：
　?。ㄒ唬?未經批準，鑿、拆房屋內外承重墻、梁、柱、樓板或搭、占陽臺、屋面、通道、樓梯間及墻體外空間；
　?。ǘ?超過設計負荷使用房屋或者安裝影響周圍環境和房屋結構的動力設備；
　?。ㄈ?在住宅樓或草廈內開設餐飲、娛樂項目；
　?。ㄋ模?將草廈用于居??；
　?。ㄎ澹?隨意停放車輛；
　?。?裝飾裝修房屋不及時清除渣土、垃圾；
　?。ㄆ撸?在公共場地、走廊、屋頂、樓梯內亂拋垃圾、堆放雜物；
　?。ò耍?有礙市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等；
　?。ň牛?飼養禽畜；
　?。ㄊ?排放或存放有毒有害物品；
　?。ㄊ唬┷`踏、占用綠地、攀折花木；
　?。ㄊ┱加霉矆龅?，損壞公用設備和設施；
　?。ㄊ┦腥嗣裾幎ń沟钠渌袨?。
　　第二十條 業主裝修房屋，施工前應向物業管理企業繳納裝修保證金。裝修結束后，業主應于3日內將裝修垃圾清運干凈。對按時清運裝修垃圾、未破壞原建筑主體結構的，物業管理企業將保證金退還業主。裝修保證金收取標準，由物業管理主管部門會同物價管理部門確定。
　　第二十一條 供電、供氣、供排水、通訊及有線電視等部門在住宅小區內挖掘市政道路及公共場地，須按有關規定報批，并遵守住宅小區物業管理規定；挖掘非市政道路及公共場地，須經物業管理企業同意，并在約定的期限內恢復原狀；在樓頂或者墻面架設管線，須經物業管理企業同意，并按要求安裝架設。
　　　　　　　　　　　　第五章 住宅小區物業管理費用
第二十二條 從開發建設單位新開工建設項目繳納的市政基礎設施配套費中提取10%，作為住宅小區物業管理啟動基金，由財政部門按季度劃轉物業管理主管部門，主要用于購置物業管理用房和設施。
第二十三條 住宅房屋維修資金來源：
　?。ㄒ唬?從房改售房收入中按規定比例提取的共用部位、共用設施維修基金的利息；
　?。ǘ?住宅用房業主按建筑面積每月每平方米0.10元繳納的房屋共用部位、共用設施維修資金。
前款所列（一）項資金，由房改資金管理部門于每年年初劃轉物業管理主管部門。（二）項資金，由物業管理企業直接向業主（不含未參加房改售房的公房所有權人）收取，實行專戶儲存，單樓核算，?？顚Ｓ?，定期向業主公布使用情況。
住宅小區內未參加房改售房的公有住房的維修費用，由房屋所有權人從房租收入中將維修專項費用按季劃轉物業管理企業。
　　第二十四條 用于非市政道路及公共場地的維修養護、綠化管理、衛生清掃等所需資金，年初由物業管理主管部門會同財政部門商定后，從城市建設維護費中列支。
　　第二十五條 專業部門委托物業管理企業管理的項目，其維修養護費用從委托費中支付。
　　第二十六條 住宅小區物業管理公共服務費，由物業管理企業向業主收??；代收代繳服務費，由物業管理企業向委托部門收取。具體收費標準由物價部門會同物業管理主管部門制定。
　　物業管理企業為業主提供的特約服務收費標準，由物業管理企業與業主商定。
　　第二十七條 房屋所有權與使用權分離時，所有權人應在租賃合同中明確規定使用權人須遵守住宅小區物業管理公約，并將應由使用權人繳納的有關費用界定清楚。業主應將租賃合同副本交物業管理企業備案。
　　第二十八條 住宅小區物業管理啟動基金和維修養護資金應?？顚Ｓ?，財政、審計部門應加強監督，任何單位和個人不得擠占或挪用。

　　　　　　　　　　　　第六章 罰 則

　　第二十九條 違反本辦法第十九條規定的，物業管理企業有權予以制止，并責令其限期改正；造成損失的，責任者應負責賠償。情節嚴重的，由有關部門按規定給予行政處罰。
　　第三十條 違反本辦法第二十條規定，業主裝修房屋不及時清運垃圾的，由物業管理企業組織清運，費用從裝修保證金中支付。支付后的剩余部分應于垃圾清運完畢后5日內退還業主。
第三十一條 違反本辦法第二十一條規定，在住宅小區內開挖非市政道路及公共場地，在樓頂或墻面架設管線造成損失的，責任者應負責賠償；不按要求安裝架設管線的，物業管理企業責令其限期改正。
　　第三十二條 人為造成公用設施或共用部位損壞的，責任者負責修復或賠償損失。
　　第三十三條 無物業管理企業資質證書從事物業管理的，由市物業管理主管部門責令其停止從事物業管理業務，并沒收其非法所得；造成損失的，應負責賠償。
　　第三十四條 物業管理企業違反本辦法規定有下列情形之一的，業主及管委會可能投訴，物業管理主管部門可根據情節輕重予以警告、責令限期改正、賠償損失；情節嚴重的，由有關部門按規定處以罰款：
　?。ㄒ唬?物業維修養護不及時的；
　?。ǘ?管理制度不健全、管理混亂的；
　?。ㄈ?擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；
　?。ㄋ模?擅自將管理費用挪作他用的；
　?。ㄎ澹?亂搭、亂建，改變房屋和配套設施、設備用途的；
　?。?違反物業管理合同約定的其他行為。
　　第三十五條 違反本辦法規定，擠占或挪用住宅小區物業管理啟動基金、維修養護資金的，除限期退還擠占或者挪用資金外，按《國務院關于違反財政法規處罰的暫行規定》追究主要負責人或者直接責任人的責任。
　　第三十六條 妨礙物業管理工作人員正常管理，違反《中華人民共和國治安管理處罰條例》的，由公安機關依法給予處罰；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。
　　第三十七條 物業管理企業及其工作人員，應盡職盡責、熱情為業主服務；對濫用職權、玩忽職守，給業主造成損失的，應負責賠償；情節嚴重構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。

　　　　　　　　　　　　第七章 附 則

　　第三十八條 各縣級市住宅小區物業管理可參照本辦法執行。
　　第三十九條 本辦法由威海市房地產管理局組織實施。
　　第四十條 本辦法自發布之日起施行。